已經(jīng)不需要引用任何統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來證明或者說明中國房價(jià)的瘋漲程度了,更何況,連官方(統(tǒng)計(jì)局)都不知道它的漲幅到底有多大�？梢钥隙ǖ氖�,對(duì)于最近5年來中國房價(jià)上漲過快、過猛以及房價(jià)過高這一事實(shí),是國人(包括開發(fā)商在內(nèi))甚至“世人”為數(shù)不多的共識(shí)之一。房價(jià)問題儼然成了目前中國社會(huì)的“主旋律”――打開電視是它,翻開報(bào)紙是它,茶余飯后是它,官員開會(huì)是它、學(xué)者研討是它……
　　
　　關(guān)于高房價(jià),流行但錯(cuò)誤的觀點(diǎn)
　　公眾最關(guān)心的莫過于究竟是什么原因?qū)е路績r(jià)如此瘋狂?房價(jià)又會(huì)在什么時(shí)候見頂?關(guān)于房價(jià)上漲的原因,流行的解釋很多,但幾乎都沒有切中要害。
　　有的觀點(diǎn)認(rèn)為,中國房價(jià)暴漲的根源在于政府對(duì)土地的壟斷,政府通過限制土地的供應(yīng)量抬高了土地價(jià)格�，F(xiàn)實(shí)情況是,絕大多數(shù)大中城市的土地已經(jīng)被開發(fā)得所剩無幾,有的城市甚至已經(jīng)把房子建到了連基礎(chǔ)設(shè)施都還沒有輻射到的地方。還有很多城市現(xiàn)在基本只能打打老城區(qū)拆遷和改造的主意了。內(nèi)地的地方政府如果能像香港政府那樣長遠(yuǎn)打算,通過細(xì)水長流的方式來獲得最高的賣地收入的話,中國的房價(jià)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是現(xiàn)在的水平了。只注重任期內(nèi)政績和利益的地方官員,事實(shí)上都在透支著當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源。香港和深圳的比較最能說明問題,兩地土地面積大致相當(dāng),香港開埠100多年來,只開發(fā)了約1/3的土地,深圳建市30年來,已幾乎沒有土地可用。
　　還有的觀點(diǎn)認(rèn)為,高房價(jià)的根源在于財(cái)政體制,分稅制下,中央拿走大頭,地方分成太少,財(cái)政拮據(jù)狀況下,需要高價(jià)賣地來補(bǔ)貼開支。這是事實(shí),但不是高房價(jià)的原因。即便地方政府財(cái)政充裕,能賣10塊錢的東西,它沒理由只賣9塊。
　　開發(fā)商牟取暴利也被認(rèn)為是房價(jià)飛漲的主要原因,但是看看萬科等幾家龍頭開發(fā)企業(yè)的利潤率,也沒有明顯高于其他行業(yè),畢竟房地產(chǎn)領(lǐng)域看不到的成本太多。而且,房價(jià)上漲的真正含義,并不是房子本身在漲價(jià),而是房子下面的土地在漲價(jià)。不可否認(rèn),有的開發(fā)商的確獲得了令人發(fā)指的暴利,但這種暴利主要來源于尋租,而不是房子本身。
　　還有人甚至把高房價(jià)歸咎于中國人根深蒂固的對(duì)擁有住房的“文化偏好”,甚至“丈母娘”的壓力。文化是千百年來傳承下來的,丈母娘也是古已有之,而房價(jià)上漲只是最近幾年的事情而已,兩者差得實(shí)在有點(diǎn)遠(yuǎn)了。
　　
　　高房價(jià)的真實(shí)根源在于貨幣超發(fā)
　　這些理由都無法成為高房價(jià)的充分條件,充其量只是必要條件。高房價(jià)的真正根源在于貨幣超發(fā)。2005年至去年底,中國的狹義貨幣供應(yīng)量(M1)增長了130%,年均增幅18%;廣義貨幣供應(yīng)量(M2)增長了140%,年均增幅19%。而同期中國的實(shí)際GDP增幅只有70%,五年下來,貨幣供應(yīng)量的增長幅度超過了產(chǎn)出增長幅度將近一倍。2009年,M1、M2的同比增幅更是分別高達(dá)32.4%、27.6%。經(jīng)濟(jì)中的貨幣需求主要受產(chǎn)出、利率等客觀因素決定,如果貨幣的供應(yīng)量超過了經(jīng)濟(jì)對(duì)貨幣的需求量,那么只有通過價(jià)格的調(diào)整來使貨幣供求保持平衡。我們可以看到這五年來,普通商品的物價(jià)雖然總體上呈明顯上漲趨勢(shì),但遠(yuǎn)沒有達(dá)到翻番的程度,但是房價(jià)的漲幅在3倍以上。也就是說,超發(fā)的貨幣基本上被房價(jià)吸收了。
　　事實(shí)上,改革開放至今,中國的貨幣供應(yīng)一直都是明顯高于GDP增幅的,過去的五年,除了2009年外,跟以往相比并沒有太大的反常,為什么這五年的房價(jià)漲幅如此之快呢?原因在于中國改革初期整個(gè)經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度很低,貨幣化率(M2與GDP的比值)僅為30%左右,此后,隨著市場化改革的推進(jìn),貨幣需要覆蓋的領(lǐng)域不斷增加,貨幣化程度不斷提高,到2009年,中國的貨幣化率已經(jīng)達(dá)到180%,遠(yuǎn)超過歐美和印度等國,接近日本這個(gè)公認(rèn)的泡沫化國家的水平。改革開放以來的各個(gè)時(shí)期,吸納超發(fā)貨幣的領(lǐng)域各不相同,上世紀(jì)八九十年代主要由生活資料、生產(chǎn)資料來吸納,本世紀(jì)初,則主要依靠教育和醫(yī)療的貨幣化,2005年以后,主要由股票市場和土地吸納多余的貨幣,2007年以后,則只有土地了。
　　貨幣的供給數(shù)量同其購買力是此長彼消的關(guān)系,對(duì)于中國的貨幣化率不斷攀升,人民幣的對(duì)內(nèi)不斷貶值這個(gè)事實(shí),中國公眾是心知肚明的。短缺時(shí)期,在貨幣貶值預(yù)期強(qiáng)烈的時(shí)候人們可以囤積點(diǎn)生活物資來保值;過剩時(shí)期到來后,在金融市場不完善的情況下,個(gè)人和家庭財(cái)富保值的手段也就只有囤積房產(chǎn)了。因此,對(duì)于目前的高房價(jià),與其說是房子漲價(jià)的結(jié)果,不如說是貨幣貶值的結(jié)果。也就是說,高房價(jià)實(shí)質(zhì)上是公眾對(duì)人民幣缺乏信心,放棄持有貨幣和貨幣等價(jià)物等財(cái)富形式,轉(zhuǎn)而持有房產(chǎn)的結(jié)果。這也是為什么公眾口頭上都在聲討高房價(jià),但只要有條件,甚至沒有條件也要?jiǎng)?chuàng)造條件去實(shí)現(xiàn)自己的第一套房、第N套房,用行動(dòng)來支持高房價(jià)。
　　通貨膨脹本質(zhì)上是國家對(duì)公眾財(cái)富的一種掠奪。政府不斷地超發(fā)貨幣引發(fā)了公眾的通脹預(yù)期,公眾通過持有房產(chǎn)來減輕通貨膨脹對(duì)自身的不利影響,導(dǎo)致房價(jià)不斷攀升,這個(gè)過程實(shí)質(zhì)上也是財(cái)富由民間向國家轉(zhuǎn)移的過程。2009年全國賣地的收入高達(dá)1.4萬億元,所有央企的利潤總額也不過9000多億,如果再加上房地產(chǎn)開發(fā)、銷售領(lǐng)域的稅費(fèi),政府每年通過房地產(chǎn)行業(yè)獲得的凈收益超過2萬億,相當(dāng)于財(cái)政收入的3成以上。如果拿出這個(gè)事實(shí),任何關(guān)于“國進(jìn)民退”的爭論都顯得毫無必要。近年來國民收入中居民收入所占的比重持續(xù)下降,而且降至20年來的最低水平,高房價(jià)無疑是最重要的原因。
　　
　　高房價(jià)打擊創(chuàng)富的積極性
　　高房價(jià)給中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來的危害是多方面的。首先高房價(jià)限制了中國居民在其他領(lǐng)域的消費(fèi)能力,同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展也限制了其他消費(fèi)品制造行業(yè)的發(fā)展和升級(jí)。而且,高房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步地拉大財(cái)富占有不公和不均的格局,因?yàn)楦辉Ｈ巳捍蠖嗤ㄟ^銀行杠杠來投資房產(chǎn),以實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值甚至增殖,但低收入人群只能將極為有限的儲(chǔ)蓄存入銀行,忍受著通貨膨脹的侵蝕,造成高收入者補(bǔ)貼國家、低收入者則補(bǔ)貼上述兩者的不合理局面。即使拋開公平正義不談,這些事實(shí)都會(huì)嚴(yán)重削弱中國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生增長能力。
　　高房價(jià)的另一個(gè)危害是使得中國的城市化進(jìn)程有超前的跡象,最近幾年來,在高房價(jià)、高地價(jià)的刺激下,很多地方都開始大肆造城,很多新城遠(yuǎn)離舊城,除了住宅什么都沒有,建成后自然沒有人居住,成為“空城”。一直以來,中國的城市化速度都略慢于工業(yè)化的速度,但是房價(jià)“起飛”以來的這幾年,城市化速度明顯加快,已經(jīng)超過了工業(yè)化的速度,被征地的農(nóng)民很難獲得正規(guī)就業(yè)機(jī)會(huì)。中國的土地資源十分稀缺,城市化必須以工業(yè)化為前提,城市化超前對(duì)于中國土地資源的集約化使用是十分不利的。
　　此外,不斷高企的房價(jià)還會(huì)打擊人們生產(chǎn)財(cái)富的積極性。最近幾年來,很多國企和大型民企都紛紛擠進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場,分享高房價(jià)帶來的“紅利”。100家并不從事房地產(chǎn)行業(yè)的央企竟然衍生出78家房地產(chǎn)企業(yè)。一些小企業(yè)主,則發(fā)現(xiàn)辛辛苦苦經(jīng)營企業(yè),竟不如在大城市的繁華地段炒幾套房子賺得多、賺得快,因此都紛紛抽資炒房。長此以往,企業(yè)家都蛻變成投機(jī)商人了。如果人們都紛紛從生產(chǎn)創(chuàng)富,轉(zhuǎn)到投機(jī)致富,那整個(gè)社會(huì)的財(cái)富如何增加呢?
　　最后,如果房價(jià)泡沫破裂的話,中國經(jīng)濟(jì)就必須“硬著陸”,其后果如何,近的可以參照美國,遠(yuǎn)的不妨參照日本。
　　
　　管住貨幣,管住房價(jià)
　　中國的房價(jià)根源在于貨幣,因此只有管住貨幣才能避免房價(jià)失控。在現(xiàn)有制度下,目前出臺(tái)的所有政策都不會(huì)有太大的作用。所謂政策,必然是短期的,是相機(jī)抉擇的,遲早會(huì)被取消的。因此每次調(diào)控后,房價(jià)總會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲,調(diào)控反倒變成了房地產(chǎn)投機(jī)客的最佳買賣時(shí)機(jī)。如果政府能夠消除公眾的貨幣貶值預(yù)期,那么房價(jià)就回歸正常軌道了。但是做到這點(diǎn)非常困難,這需要政府花費(fèi)相當(dāng)一段時(shí)間通過約束貨幣發(fā)行來向公眾提供信心。人類自從進(jìn)入到信用本位貨幣時(shí)代,公眾的通貨膨脹恐慌就從來沒有消除過,世界上只有極少數(shù)國家能約束好貨幣閘門。

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