澳門特區(qū)首棟由政府出資興建的“永寧廣場大廈”經(jīng)濟(jì)房屋?幾經(jīng)延誤?去年年中終于竣工了。但特區(qū)政府沒有立即出售，也沒有說明售價(jià)，表示要等新修訂的經(jīng)濟(jì)房屋法律出臺后才會出售。新修訂的經(jīng)濟(jì)房屋法律于今年10月1日正式生效之后，澳門特區(qū)政府公報(bào)刊登行政長官的批示，定出永寧經(jīng)屋均價(jià)為每平方英尺1256元（澳門元，下同）。不過，這個價(jià)錢雖然不到市價(jià)的一半，但還是比政府之前透露的每平方英尺1100元的價(jià)錢增加超過一成，因此引起社會不同意見。
　　
　　 澳門的公共房屋制度
　　 澳門的房屋市場包括私人房屋和公共房屋。長期以來?澳門以自由市場經(jīng)濟(jì)模式運(yùn)作?住房資源的分配基本上是私人房屋市場的模式?政府也沒有所謂的房屋政策。隨著社會的發(fā)展與進(jìn)步?后來才有公共房屋及公共房屋政策。
　　澳門的公共房屋制度在澳葡時代就建立了。澳門的公共房屋?包括由政府資助興建、用于出租給貧民和低收入的家庭、或安置受災(zāi)的家庭的社會房屋（包含臨時房屋）?以及政府提供土地給發(fā)展商投資興建、以低于市場價(jià)格出售予低收入家庭的經(jīng)濟(jì)房屋兩大類。
　　1928年澳門臺山區(qū)的貧民木屋區(qū)發(fā)生大火?當(dāng)時澳葡政府興建了多棟廉租小平屋?用于安置災(zāi)民和低收入家庭。那就是最早的有社會房屋性質(zhì)的平民屋村─臺山巴波沙坊。政府后來于1936年又興建了筷子基坊?這就是澳門最早的社會房屋。而今年才完全拆除的青洲坊木屋區(qū)?是后來多個慈善團(tuán)體和熱心人士為安置受火災(zāi)影響的市民而興建的臨時房屋。
　　澳門最早的經(jīng)濟(jì)房屋出現(xiàn)在1980年。上世紀(jì)70年代起?澳門經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展?土地和房屋的價(jià)格上升得很高?很多居民買不起房子。1980年8月?政府為了解決居民的居住問題?推出經(jīng)濟(jì)房屋政策。立法會制定了有關(guān)經(jīng)濟(jì)房屋制度的法律。1984年制定了體現(xiàn)“居者有其屋”的經(jīng)濟(jì)房屋政策。
　　那時，如果要購買一個中等的居住單位?相當(dāng)于一個中等收入家庭8至10年的總收入，反映出有意購買房屋的家庭需要面對很大的經(jīng)濟(jì)壓力。政府表示今后的房屋政策將會特別傾向經(jīng)濟(jì)付償能力較低的階層?目標(biāo)是增加經(jīng)濟(jì)及社會類型房屋的提供?使有需要的、經(jīng)濟(jì)付償能力較低的市民較容易獲得這類房屋。為此?政府推出四項(xiàng)計(jì)劃?其中會興建社會房屋?以容納貧民?興建經(jīng)濟(jì)房屋，以較低的價(jià)格賣給有需要的低收入家庭?使居者有其屋。
　　這次政府重新推出經(jīng)濟(jì)房屋政策的同時?也制定了具體措施。政府希望通過與私人發(fā)展商合作?緩和澳門廉價(jià)屋宇的供求?尤其是對經(jīng)濟(jì)條件較差的居民階層?并扶持建筑業(yè)的發(fā)展。政府提供免稅、批地等優(yōu)惠條件。
　　政府希望在80年代內(nèi)協(xié)助經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱的居民能夠購屋自住。售價(jià)約為市場的六成?由6萬至12萬元不等。
　　而真正的社會房屋政策?則是在以后才制定的。1988年，當(dāng)時的政府通過法令建立了社會房屋制度。在社會房屋和經(jīng)濟(jì)房屋的計(jì)劃有了初步成果后?公共房屋制度才算正式建立。1990年?政府成立統(tǒng)籌管理公共房屋的澳門房屋司，而且經(jīng)過多次修訂有關(guān)法例?澳門的公共房屋政策才漸漸完整。
　　澳門回歸后?特區(qū)政府基本上延續(xù)澳葡時期的的公共房屋政策。不同的是，回歸后的頭幾年?經(jīng)濟(jì)比較低迷?由于回歸前房地產(chǎn)的泡沫已爆破?當(dāng)時市場上確實(shí)累積了一定數(shù)量的私人樓宇賣不掉?私人房屋市場和經(jīng)濟(jì)房屋市場的價(jià)格相差無幾?所以市民對于經(jīng)濟(jì)房屋和社會房屋的需求不大?房屋問題因而不大。因此特區(qū)政府忽略了公共房屋的需求?幾乎停止發(fā)展公共房屋?少數(shù)繼續(xù)興建的?是根據(jù)回歸之前澳葡政府已經(jīng)批下的公共房屋興建合同。
　　后來在中央政府的大力支持下?內(nèi)地推出“自由行”政策?澳門經(jīng)濟(jì)在“非典”后很快就復(fù)蘇?加上博彩業(yè)開放?大量外資涌入澳門?引起樓價(jià)不斷飆升?超過了市民的負(fù)擔(dān)能力?連中產(chǎn)人士都買不起?社會出現(xiàn)不穩(wěn)定。由于樓價(jià)高不是因?yàn)榈貎r(jià)高?而是由于發(fā)展商暴利和炒賣嚴(yán)重?政府沒有監(jiān)管好。在市民強(qiáng)烈的要求下?在社會的壓力下，特區(qū)政府才恢復(fù)興建公共房屋?2006年提出3年建4000個公共房屋單位?5年建6000個的所謂“三四五六”計(jì)劃。后來又提出在2012年完成興建1.9萬個公共房屋單位的承諾。而興建的模式，就由政府出地、通過與私人發(fā)展商合作興建?改為由政府出地及出資、通過公開招標(biāo)興建。
　　
　　經(jīng)濟(jì)房屋定價(jià)引起的爭論
　　 經(jīng)濟(jì)房屋的定價(jià)，是居民關(guān)注重點(diǎn)之一。經(jīng)濟(jì)房屋的用地是由政府批給?以前是由政府與發(fā)展商簽訂協(xié)議?由發(fā)展商興建?部分房屋交給政府作為公共設(shè)施和作為社會房屋?抵作為土地的溢價(jià)金，其余大部分房屋出售給低收入家庭?但控制發(fā)展商利潤在低水平?而經(jīng)濟(jì)房屋購買者可獲得政府減免各方面的稅費(fèi)。零土地費(fèi)用、微利潤和低稅費(fèi)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)房屋的三大基本屬性。
　　以前的法律對于經(jīng)濟(jì)房屋的價(jià)格是有規(guī)定的。根據(jù)當(dāng)時經(jīng)濟(jì)房屋法律?經(jīng)濟(jì)房屋的售價(jià)不得超過有關(guān)單位交易時年租的20倍。以前私人房屋市場的價(jià)格與經(jīng)濟(jì)房屋相差并不大?并且對于經(jīng)濟(jì)房屋購買者有些限制?包括經(jīng)濟(jì)房屋只能作居住用途?小業(yè)主在6年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售?申請者必須是合法居民?需要在澳門居住5年以上?且無擁有私人物業(yè)或不是本地區(qū)任何專有地段的承批者。因此?有些家庭即使是中低收入的，也寧愿買質(zhì)量較好的沒有限制的私人市場的房屋。
　　然而，澳門特區(qū)政府今年新修訂的經(jīng)濟(jì)房屋法律并沒有對于定價(jià)規(guī)則作出明確規(guī)定，只規(guī)定由行政長官以批示形式訂定。結(jié)果，在沒有討論的情況下，行政長官批示永寧經(jīng)屋均價(jià)為每平方英尺1256元，按戶型不同，售價(jià)從56.5萬至167.9萬澳門元不等，而且將據(jù)物價(jià)每半年調(diào)整。澳門特區(qū)政府一改以前推行了30年的參考成本來定價(jià)的方式，盡管不到市價(jià)的一半，但是仍然引起社會很大的爭論。
　　爭議的焦點(diǎn)在于為什么不像30年來一直實(shí)行的參考成本的做法，而且，購買者在16年不可轉(zhuǎn)讓期屆滿后，若出售需向政府補(bǔ)還50%差價(jià)。這50%的差價(jià)，是政府邀請3間物業(yè)估價(jià)公司評估的，認(rèn)為市場價(jià)格與政府的定價(jià)相差50%，故補(bǔ)價(jià)比率定為50%，因此人們有理由認(rèn)為政府是按照被推高、扭曲的私人房屋市場價(jià)格作為參照。
　　不過，澳門運(yùn)輸工務(wù)司司長劉仕堯表示，經(jīng)濟(jì)房屋定價(jià)不與市場掛鉤，而是以合格經(jīng)屋輪候者負(fù)擔(dān)能力推算。至于政府出售給經(jīng)濟(jì)房屋購買者的價(jià)錢，比政府向發(fā)展商回購的經(jīng)濟(jì)房屋的價(jià)錢（是根據(jù)以前一直沿用的與成本掛鉤的方式計(jì)算的）貴兩倍，他辯稱，政府出售經(jīng)屋所有收入均用于社會和市民，不會出現(xiàn)“賺錢”情況。
　　房屋局解釋，是以符合申請資格的2人家庭，其月收入是1.056萬元，政府以30%作為供樓支出，來推算出可負(fù)擔(dān)樓價(jià)，可負(fù)擔(dān)之樓價(jià)約為68萬元。由此，房屋局說明價(jià)格并無與市場掛鉤。
　　安居樂業(yè)是每個人的希望?房屋問題成為每個澳門居民關(guān)心的問題。近年來，不論是社會團(tuán)體還是學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的民意調(diào)查結(jié)果?都顯示居民對于特區(qū)政府的房屋政策不滿意。這也是近年引起社會矛盾的一個重要因素。去年11月，國務(wù)院總理溫家寶視察澳門?并出席中國-葡語國家論壇部長級會議開幕式，其間，多次關(guān)心澳門居民的住房問題。他指出，特區(qū)政府應(yīng)該努力保障和改善民生。澳門發(fā)展的成果，應(yīng)當(dāng)由廣大澳門居民分享。要利用特區(qū)政府財(cái)力較為雄厚的有利條件，把公共開支更多向民生領(lǐng)域傾斜，要加快公共房屋建設(shè)。
　　不過，30年來一直實(shí)行的、而且有效，并得到居民支持的經(jīng)濟(jì)房屋制度，特區(qū)政府卻在多個方面修改。除了改變定價(jià)的模式，還增加了對于經(jīng)濟(jì)房屋購買者的限制，同時，以前可獲得政府減免各方面的稅費(fèi)也沒有了。這些改變引起社會的爭議，這可能是特區(qū)政府始料不及的。

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