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[誰玩轉(zhuǎn)了土地“魔方”?]玩轉(zhuǎn)魔方之基本手法

發(fā)布時間:2020-03-16 來源: 美文摘抄 點(diǎn)擊:

  土地資源是經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中最重要的、有限的戰(zhàn)略資源。當(dāng)前,隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展,用地需求與土地供給之間的矛盾越來越突出,耕地總量逐年減少。近幾年來國家出臺了一系列嚴(yán)格保護(hù)耕地、從嚴(yán)管理土地的政策措施。如前些年叫停了高爾夫球場的建設(shè)用地,去年5月又規(guī)定對別墅項(xiàng)目的土地申請停止審批。這些措施無疑是符合我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要和子孫后代的長遠(yuǎn)利益的。
  上世紀(jì)90年代,在對外開放、招商引資的熱潮中,各地競相仿效,興起了一股建設(shè)“開發(fā)區(qū)”熱,各級政府畫地為牢,財政出錢搞三通一平,“筑巢引風(fēng)”,吸引外來投資,結(jié)果是不少地方的開發(fā)區(qū)“養(yǎng)在深閨人未識”,造成大量土地閑置。
  時下,與過去形成鮮明對比的是,我國火爆的樓市、股市,無不與土地有關(guān),迅速攀升的房地產(chǎn)價格的背后,是日益膨脹的固定資產(chǎn)投資需求造成的可供利用土地資源的緊缺和土地升值的巨大空間。
  
  誰掌握了土地資源尤其是優(yōu)良的土地資源,誰就掌握了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動權(quán)、獲利權(quán)。土地在成為政府財政“聚寶盆”的同時,也變成了房地產(chǎn)開發(fā)商的“搖錢樹”。于是,一場爭奪土地資源和開發(fā)權(quán)的競爭由此展開。
  在這種形勢下,政府及有關(guān)部門管好用好土地的責(zé)任就越來越重。然而遺憾的是,一些地方政府片面地追求GDP數(shù)字的增長,熱衷于搞“面子工程”,在引進(jìn)大項(xiàng)目、大品牌,資源“有水快流”的思想驅(qū)動下,不惜犧牲生態(tài)環(huán)境和公共利益,用土地?fù)Q投資,只要對方肯來投資,土地可以賤賣甚至白送,契稅可以減免。
  個別政府部門與房地產(chǎn)商結(jié)成利益共同體,在土地使用權(quán)出讓過程中違背公開公平公正的原則,名為“招拍掛”,實(shí)為暗箱操作。如事先內(nèi)定拍賣競得者,向投標(biāo)方泄露出讓底價,更有甚者,與投資方私下商定土地出讓價,以保證對方獲得最大利益。有的地方違反用地和審批程序的法規(guī),祭起“變通”的法寶,國家不準(zhǔn)建別墅,有人就搞產(chǎn)權(quán)式酒店出售;法律規(guī)定征收土地超過多少畝要報國務(wù)院批,有人就化整為零或用限額接近數(shù)申報來規(guī)避;土地應(yīng)先批后用,有人就默許邊批邊用。有的部門放棄土地監(jiān)管職責(zé),土地一賣了之,對開發(fā)商土地開發(fā)的期數(shù)、規(guī)模和竣工期限等均不作任何約束,悉聽尊便。
  可見,社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天,在政府仍然充當(dāng)土地資源配置的主體和地方投資活動組織者角色的情況下,它的管理職能行使的好壞直接影響到市場機(jī)制作用能否有效正常發(fā)揮,直接關(guān)系到國家土地調(diào)控政策能否落實(shí)并實(shí)現(xiàn)土地資源配置的科學(xué)化、集約化和效益最大化。
  如果說我國實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)之初,遍地開花的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是當(dāng)?shù)卣苯舆\(yùn)用行政手段進(jìn)行土地儲備的產(chǎn)物,那么在國家建設(shè)可用土地越來越少的今天,一些大的房地產(chǎn)商表面上憑借實(shí)力獲得發(fā)展,實(shí)地里則是利用行政權(quán)力之手在大量圈地。
  2007年4月才在香港掛牌上市的碧桂園公司,到8月短短的幾個月時間,就新增土地儲備3500萬平方米,共圈地4500萬平米,成為目前中國房地產(chǎn)業(yè)最大的地主之一。持有碧桂園七成股份的楊惠妍,10月以個人160億美元的凈資產(chǎn),一躍登上福布斯亞洲版2007年中國(內(nèi)地)富豪榜首。
  低成本、大規(guī)模的圈地運(yùn)動造就了一代新富豪,可謂“點(diǎn)地成金”。土地――資本(市值)――土地形成的資金增值循環(huán)流,讓房地產(chǎn)大鱷們的財富如滾雪球般迅速變大。有限的土地資源大量聚集在少數(shù)地產(chǎn)商手中被用于商業(yè)開發(fā),加劇了土地市場供求關(guān)系趨緊和供地結(jié)構(gòu)失衡的矛盾,造成公共建設(shè)用地和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房用地的緊張,同時推動了商品房價格的急劇惡性上漲,并形成房價壟斷的趨勢。難怪近年來樓市開盤越多,房價反而越貴。
  目前,印度農(nóng)民人數(shù)已超過中國。這一消息令人欣喜之余,又不免產(chǎn)生憂慮。因?yàn)殡S著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn),農(nóng)村土地大量征用,失地農(nóng)民已達(dá)4000多萬,他們因失去土地可以失去“農(nóng)民”的身份,但這些失去了生產(chǎn)資料又缺乏知識技術(shù)的農(nóng)村人口成為了新的弱勢群體,他們中的大多數(shù)人涌進(jìn)大中城市謀生,就業(yè)、居住、生活等問題都需要解決,給城市容納帶來很大壓力。政府應(yīng)提供和保障土地供應(yīng)以建設(shè)更多的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房,滿足農(nóng)民工和其他低收入階層的基本居住條件。因此,農(nóng)民數(shù)量的減少,城市人口的增加又帶來新的社會問題,加大了對城市土地供應(yīng)的需求。
  現(xiàn)在是到了警惕新的“圈地運(yùn)動”的時候了!

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