次貸危機(jī)爆發(fā)至今快兩年時(shí)間了，美國的房地產(chǎn)問題還在惡化。雅虎今年初的一條新聞就很說明問題：美國汽車城底特律附近開始出現(xiàn)1000美元甚至500美元一套的房子了! 　　
　　用買電視機(jī)的價(jià)錢買套房子的消費(fèi)者
　　
　　底特律那套標(biāo)價(jià)500美元的房子是將近100平方米、中國人俗稱三室一廳的房子，拿這個(gè)價(jià)錢以前只能買一臺(tái)大屏幕的彩電。這可不是作秀，而是真實(shí)的價(jià)格，任何人都可以競價(jià)購買，只是買者并不踴躍。
　　當(dāng)然，這樣的房子常常不是買來就能立即居住的。很多低價(jià)叫賣的獨(dú)立洋房要更換設(shè)備才能入住。比如，有的房子需要修復(fù)電線管路和供暖系統(tǒng)，有的房子下水道需要更換，也可能還要換新的廚具。有的甚至需要大規(guī)模裝修才能真正舒適地居住，但這些費(fèi)用都不高。
　　比如說，這套陽光充足、只要500美元的房子重新裝修的費(fèi)用也不過2萬美元左右，總價(jià)仍遠(yuǎn)低于3萬美元，比2007年底最后一次轉(zhuǎn)讓價(jià)7.2萬美元便宜很多。一年之間無人問津，房價(jià)就跌到了這個(gè)地步。
　　超低價(jià)房產(chǎn)一般都帶有特殊條件。比如在底特律，這種房屋的購買者需要同時(shí)簽署一個(gè)承諾修復(fù)房產(chǎn)的文件，然后管理當(dāng)局才可能把允許居住的證明發(fā)給他。并不是所有的房子都需要大規(guī)模工程，有些很漂亮的獨(dú)立洋房稍加裝修就能居住，也不過標(biāo)價(jià)幾千美金。而且，買主總是能從地方政府申請(qǐng)到房屋的特別貸款，美國住房和城市發(fā)展部有房屋修繕專門貸款。地方政府也鼓勵(lì)銀行提供單獨(dú)或者長期的貸款給這樣的房地產(chǎn)買主，以便后者能把長久失修的房屋裝修到可以居住的水平。
　　
　　不指望從房地產(chǎn)交易中賺錢的銀行
　　
　　這些房子一般都是買主以抵押房產(chǎn)形式向銀行貸款后、還不了錢被銀行收回的。銀行前期試圖將其以市場價(jià)銷售但沒有賣成，或者拍賣沒成功，再度收回來以后標(biāo)出更低的價(jià)格投放到市場。在這樣連成本都保不住的低價(jià)下，作為銀行的賣方圖的究竟是什么呢?他們?yōu)槭裁匆�做這種虧本的生意呢?
　　原因很簡單，銀行的利潤來自貸款利息、資本運(yùn)作和還貸違約金等罰款，而不是低價(jià)買高價(jià)賣出售實(shí)物商品獲利。擁有流動(dòng)性差的房產(chǎn)不能給銀行帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，保留它們還會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，于是銀行希望把這些日益貶值的房產(chǎn)從其資產(chǎn)負(fù)債表中剔除，這樣就不需要再付擁有這些房子的維持費(fèi)用。出售的邏輯很簡單，僅此而已。
　　目前的問題是，由于借款人不還錢，越來越多的抵押房產(chǎn)被收回到銀行，擁有這些房產(chǎn)的銀行現(xiàn)在迫不得已自己處理房產(chǎn)壞賬，他們自我解嘲地說，銀行都快轉(zhuǎn)型成物業(yè)管理公司和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了。
　　那么銀行不是虧大了嗎?是虧大了，但不賣可能會(huì)虧得更大，尤其是在經(jīng)濟(jì)下行、金融危機(jī)還沒有見底的今天。而且，在西方國家房地產(chǎn)是要收稅的，地產(chǎn)稅一年一交，面積越大收稅越高；房子的區(qū)域越好，收稅越高。就是說，這種稅收和面積以及區(qū)域位置有一個(gè)比例關(guān)系。在法國，房子居住的話還會(huì)有一個(gè)居住稅，如果住在自己的房子里，那么房主既要交房產(chǎn)稅又要交居住稅。
　　所以從這個(gè)角度說，將壞賬限于可控制的范圍內(nèi)，無論回收的錢多么少，壯士斷腕，恐怕是在危機(jī)中求生存的最有效辦法。
　　
　　救經(jīng)濟(jì)而非救市場的政府
　　
　　一段時(shí)間以來，人們談?wù)撟疃嗟木褪钦�府救市。從房地產(chǎn)市場角度看，拯救兩房和保險(xiǎn)公司的美國政府似乎在救市，但是他們主要是通過銀行、以商業(yè)手段促進(jìn)資金的流動(dòng)，讓有房和還不起貸款的人能夠申請(qǐng)新條件下的貸款，以便房子不至于被收回而無家可歸。
　　從這點(diǎn)看來，西方國家政府資助、或者銀行優(yōu)惠的房地產(chǎn)貸款是直接貸給房屋的購買者，而不是房地產(chǎn)商。美國政府是在救經(jīng)濟(jì)，而不是救房價(jià)。房子是可以用任何價(jià)格賣出去的，可以在高點(diǎn)的時(shí)候以10萬美元賣出，也可以在低點(diǎn)時(shí)以1000美元賣出，也就是說，在市場不好的情況下房子的價(jià)格只是原價(jià)的1％!
　　美國當(dāng)局更關(guān)心的是空置率，因?yàn)榉课菘罩镁拖裰貜?fù)建設(shè)一樣，空置越多浪費(fèi)越多，對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害越大，這一點(diǎn)中國可能比美國更嚴(yán)重。
　　在中國居住稅是沒有的，一年一度的房地產(chǎn)稅也可以說沒有，雖然政府的某些稅收包含了其中一部分。所以在中國，無論是房產(chǎn)公司還是個(gè)人，擁有多套住房炒作維持費(fèi)用不高，這是造成中國房地產(chǎn)空置率越來越高的原因之一。所以，要使中國的樓市真正健康發(fā)展，讓房地產(chǎn)資金真正流通起來，采取的手段不僅僅是救市，還要相應(yīng)的征稅，尤其征房地產(chǎn)稅。讓手持空房不急于賣的房地產(chǎn)商付出更高的代價(jià)，逼他們以低價(jià)吐出房子，以免在未來給銀行造成無法預(yù)期的壞賬。
　　
　　中國房地產(chǎn)市場的問題
　　
　　通常，房地產(chǎn)泡沫有五個(gè)測量指標(biāo)：房價(jià)增長率、房價(jià)增長率與GDP增長率之比、房價(jià)收入比、購房資金成本和租金成本比率、房屋空置率。這五個(gè)指標(biāo)中，中國房地產(chǎn)業(yè)除了房價(jià)增長率和GDP增長率之比還算正常以外，其他四個(gè)指標(biāo)都預(yù)示著危險(xiǎn)。其中房價(jià)增長率過快、房價(jià)收入比嚴(yán)重不合理已經(jīng)成為共識(shí)，但國內(nèi)人士常常忽視另外兩個(gè)因素――房屋售價(jià)和房屋租價(jià)之比以及房屋空置率。
　　在北京房地產(chǎn)市場上，房產(chǎn)售價(jià)倍增而租價(jià)沒有倍增，別墅的租價(jià)增長緩慢，有的還下跌了，甚至低過十年前的水平。這兩者的價(jià)格沒有呈現(xiàn)同比例增長，意味著房地產(chǎn)市場供求情況不是真實(shí)的。
　　售價(jià)和租價(jià)的背離，廢棄的爛尾樓以及空置的樓盤，都預(yù)示著中國房地產(chǎn)的危機(jī)可能比西方還要深重。因?yàn)橐环矫�，新建的樓盤中大量價(jià)格虛高的住房被房地產(chǎn)商閑置，另一方面持幣待購的消費(fèi)者買不起房子。
　　時(shí)至今日，國內(nèi)的房地產(chǎn)商還在硬撐著，沒有壯士斷腕的決心。銀行也在撐著，眼看著是壞賬還要裝模作樣地繼續(xù)用原價(jià)把房產(chǎn)抵押貸款記錄在資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)一欄。這都是因?yàn)槠浜竺嬗邢Ｍ�房價(jià)維持高位的利益階層。
　　中央政府官員期望房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲，因?yàn)榉績r(jià)上升會(huì)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長；地方政府期望房地產(chǎn)價(jià)格上漲以便從中獲取稅收，價(jià)格下跌地方政府就緊張，因?yàn)榉慨a(chǎn)賣不出去地方的土地就會(huì)貶值，地方政府的財(cái)政收入就會(huì)縮水；房地產(chǎn)管理者希望房地產(chǎn)價(jià)格上漲，因?yàn)槟且馕吨�交易量的增加，市場的活絡(luò)，也意味著手續(xù)費(fèi)的增加和其他各種相關(guān)收入的增加。
　　本系列之十二《中國的房價(jià)也會(huì)大跌》刊登于2007年24期《世界知識(shí)》，但那時(shí)似乎沒幾個(gè)人當(dāng)回事。
　　
　　不要拿老百姓的錢救助開發(fā)商
　　
　　2008年中國房地產(chǎn)終于撐不住了，出現(xiàn)價(jià)格回落、購房者持幣待購現(xiàn)象，造成價(jià)格預(yù)期進(jìn)一步下降。終于發(fā)覺房價(jià)有可能大跌后，公開場合下口口聲聲講希望房價(jià)回歸到合理水平但暗地里卻希望漲價(jià)的地方政府，短期觀望后終于忍不住從幕后走 向臺(tái)前。
　　各地政府競相出臺(tái)救市的政策，上海、重慶等地由政府和國企大舉收購商品房。湖南長沙甚至下發(fā)了經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼，為買主每套房子補(bǔ)貼8萬元，相當(dāng)于不用首付就可以買80平方米的住房。這有點(diǎn)像美國次貸危機(jī)發(fā)生前的狀況，只是在當(dāng)時(shí)的美國，是唯利是圖的房產(chǎn)中介為了賺手續(xù)費(fèi)將房子推銷給不符合貸款條件的消費(fèi)者，把可能出現(xiàn)的壞賬留給銀行。而在中國，地方政府行使了中介的角色，拿的是老百姓的錢，救助的是開發(fā)商。所以，讓人怎么看都感覺地方政府是在救房價(jià)而非救經(jīng)濟(jì)，做的是本末倒置的事。
　　美國次貸危機(jī)一個(gè)最重要的原因就是無首付的住房，讓沒有還貸能力的人從銀行貸款買房從而將銀行拖入抵押貸款的泥沼。沒有首付買房等于白住，購買者還不了錢大不了把房子退給銀行。最后會(huì)使中國的地方銀行變成房產(chǎn)管理公司，管理的又是流動(dòng)性差又看跌的資產(chǎn)，就像本文開頭講的美國銀行一樣。
　　危險(xiǎn)的零首付還出現(xiàn)在杭州，那里的開發(fā)商除了推出7折優(yōu)惠、無條件回購、員工內(nèi)部價(jià)等促銷手段后，有的開發(fā)商承諾只要購房者簽了合同，一分錢不出就獲得房屋的購買權(quán)，實(shí)際的首付款由開發(fā)商預(yù)借給購房者。這樣一來，即便房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)了首付款風(fēng)險(xiǎn)，主要的風(fēng)險(xiǎn)仍然是銀行。這明顯與2008年底央行出臺(tái)的新房貸政策――“允許首付比例為20％”明顯不符，會(huì)造成房地產(chǎn)市場的混亂。
　　不斷有報(bào)道說國內(nèi)有房地產(chǎn)代表團(tuán)去美國抄底。這樣的報(bào)道不會(huì)讓我吃驚，因?yàn)槊绹�確實(shí)有價(jià)位低乎尋常的房產(chǎn)。相比之下，國內(nèi)房地產(chǎn)底部在哪里沒人知道，因?yàn)閮r(jià)格被人為扭曲了，所以至今沒人來抄底。我們一直在說與國際接軌，但為什么房價(jià)漲時(shí)就接軌，落的時(shí)候就不接軌呢?難道我們就不能壯士斷腕，讓房價(jià)大幅下調(diào)到普通百姓能買得起的水平、消耗掉閑置的房產(chǎn)，在此之上重新起步呢?
　　2007年時(shí)我勸那些尚未買房子的人不要急于購買，因?yàn)槲矣X得2008年奧運(yùn)會(huì)以后我們會(huì)有更多的選擇。我現(xiàn)在還要說：2009年甚至2010年的選擇機(jī)會(huì)更多，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)不景氣情況下，房地產(chǎn)低迷時(shí)間一般會(huì)持續(xù)幾年。我們或許無緣買到500美元一套三室一廳的，但肯定會(huì)買到比現(xiàn)在便宜不少的房子!

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