[嘉華捂地10年,地價1700元房價10萬] 嘉華小區(qū)房價
發(fā)布時間:2020-03-12 來源: 美文摘抄 點(diǎn)擊:
港資開發(fā)商嘉華國際集團(tuán)有限公司(00173.HK,嘉華集團(tuán))從1980年進(jìn)入中國內(nèi)地發(fā)展,業(yè)務(wù)量已占其總量的3成左右。嘉華在內(nèi)地的開發(fā)保持了港資開發(fā)商特有的保守緩慢的作風(fēng),其在上海最成功的項(xiàng)目慧芝湖花園從2005年開盤,直至今年10月,才推出收官之作,短短幾年時間,價格也翻了4倍。
與此同時,嘉華似乎開始加快內(nèi)地項(xiàng)目的發(fā)展速度,未來5年在內(nèi)地的投資量將達(dá)50%,位于徐匯區(qū)的嘉御庭、靜安區(qū)的嘉天匯、閔行區(qū)的吳涇項(xiàng)目嘉怡水岸、青浦區(qū)的朱家角項(xiàng)目以及閘北區(qū)蘇河灣43號地塊軌交站上蓋商業(yè)項(xiàng)目將相繼亮相。
但事實(shí)上,除了朱家角項(xiàng)目是2010年拿地外,其余項(xiàng)目均是早期以較低價格拿地,僅嘉御庭、嘉天匯就可追溯到2001年、2002年,拿地10年項(xiàng)目才醞釀推出,而這十年,上海地價和房價的增幅不言自明。
10年價格翻近60倍
2010年,嘉華(中國)投資有限公司市場、銷售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝在接受媒體采訪時曾表示,嘉御庭、嘉天匯兩個項(xiàng)目將是嘉華集團(tuán)在上海市場的爆破點(diǎn),兩個項(xiàng)目建設(shè)差一季度,無所謂哪個項(xiàng)目先推,都會讓2011年成為嘉華集團(tuán)的豪宅年。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,嘉御庭已于9月8日拿到預(yù)售許可證,一期共推出198套,登記備案的報(bào)價區(qū)間為69700 -131200元/平方米。
據(jù)媒體報(bào)道,嘉御庭所在的建國西路68號地塊,土地使用面積僅為37889平方米,2001年,嘉華取得該地塊,總價僅2.59億元,樓板價只有1703.94元/平方米。
嘉華集團(tuán)在2002年4月9日注冊登記了一家名為“上海嘉兆房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司”的企業(yè),運(yùn)作上述項(xiàng)目。2006年4月,該項(xiàng)目正式開工。
根據(jù)嘉華集團(tuán)2006年年報(bào)披露,建國西路68號a及b地塊位于建國西路、嘉善路一帶,總建筑面積約14萬平方米,是徐匯區(qū)舊城改造最后的大型地塊之一,計(jì)劃開發(fā)成一個包括豪華住宅、高級商業(yè)設(shè)施及酒店配套、服務(wù)式住宅在內(nèi)的“標(biāo)志性綜合項(xiàng)目”,第一期開發(fā)預(yù)計(jì)將在2009年完成。
日前,時代周報(bào)記者以購房者身份探訪了嘉御庭項(xiàng)目,據(jù)售樓處工作人員介紹,嘉御庭總共分三期開發(fā),均為高層和小高層,一期將于2013年年初交付,三期最早也要到2015年。
“均價為8萬-10萬元/平方米,9月17日、18日兩天認(rèn)購,這兩天認(rèn)購可以獲得較大力度的優(yōu)惠,認(rèn)購當(dāng)天需交50萬元。” 該樓盤暫定9月23日開盤。
“嘉御庭很早就開始建了,所以有它的優(yōu)缺點(diǎn),缺點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)比較早期,不是最新的,目前最新推出的豪宅都是大平層的理念,嘉御庭基本上都是140平方米的兩房、180平方米的三房,只有幾套268-318平方米的復(fù)式。但如果真的是大平層的話,它的價格就不得了了。2009年這個項(xiàng)目本來想賣毛坯房,定價11萬元/平方米起,當(dāng)時上海房產(chǎn)形勢很好,但集團(tuán)耽誤了,重點(diǎn)沒有放在這個項(xiàng)目上,錯過了一個時間點(diǎn),F(xiàn)在卡著政策出來,所以有優(yōu)惠,而且現(xiàn)在全是精裝修了!痹撌蹣侨藛T說。
對于為何這個地塊需要用10年的時間才推出,該售樓人員稱,“這是從上海市政府手中拿的地,轉(zhuǎn)手過好多次,這里原來是法租界,屬于徐匯區(qū)天平街道,市政府要求很嚴(yán)格,所有規(guī)劃都要審批同意,包括綠化、景觀設(shè)計(jì)、層高等等,而且光動遷就動遷了3年,很多業(yè)主都出國了,人都找不到。”
但是,這10年上海的豪宅價格水漲船高,僅以嘉御庭來說,易居中國的數(shù)據(jù)顯示,嘉御庭所處的內(nèi)徐匯板塊,2006年的成交均價是22437元/平方米,按照目前均價8萬-10萬元/平方米計(jì)算,5年就翻了近5倍。按照當(dāng)初樓板價1703.94元/平方米計(jì)算的話,該項(xiàng)目拿地至今,價格翻了接近60倍。
繼續(xù)捂盤成本增高
與嘉御庭僅相差一個季度動工的嘉天匯,則為靜安區(qū)嚴(yán)家宅三期地塊,總樓面面積10萬平方米。目前可查到的信息寥寥無幾,僅有的信息顯示,2002年4月29日,上海靜安區(qū)加強(qiáng)舊區(qū)改造力度,區(qū)政府正式將嚴(yán)家宅三期地塊批租于香港嘉華集團(tuán),發(fā)展商將斥資近10億元,發(fā)展約13萬平方米高尚住宅,參與舊區(qū)改造工程。
嘉天匯預(yù)計(jì)將于2012年推向市場,離拿地也有10年時間。而嘉御庭售樓人員在向時代周報(bào)記者比較兩個樓盤時表示,“嘉天匯全是大戶型,最小的戶型都有250平方米。完全兩種風(fēng)格,嘉御庭低調(diào),嘉天匯張揚(yáng)一些。嘉天匯價格可能更高,因?yàn)殚_得晚些,政策如果有松動,肯定會高。”
2010年1月7日,嘉華集團(tuán)以10.144億元拿下朱家角鎮(zhèn)B3、B4地塊,樓板價14677元/平方米,溢價率154%。這將是嘉華在內(nèi)地的第一個別墅項(xiàng)目。除此以外,由于拿地較早,包括建國西路在內(nèi)的地塊,以及嚴(yán)家宅三期地塊、吳涇地塊、閘北區(qū)蘇河灣43號商業(yè)地塊、在售的慧芝湖花園,時代周報(bào)記者欲從多家房地產(chǎn)研究咨詢機(jī)構(gòu)了解,但均無法查詢到該地塊具體的信息及價格。
對此,嘉華(中國)投資有限公司銷售經(jīng)理肖海平向時代周報(bào)記者表示,不方便提供當(dāng)時各地塊的拿地信息。
對于嘉華在上海的項(xiàng)目是否有捂地、捂盤,緩慢開發(fā)的嫌疑,肖海平稱,“沒有推,有方方面面的原因,包括市場原因、政策原因、開發(fā)原因、動拆遷問題、審批問題等等,F(xiàn)在時機(jī)比較成熟,所以就推出來面向市場!
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出:“上海地塊比較少,市中心地塊,或者增長性地塊,開發(fā)企業(yè)一般都緩慢開發(fā),土地不斷增值,另外房價也在上漲,可以獲得很好的溢價收益。一般港資企業(yè)都會在很核心的地段拿地,延長開發(fā)周期!
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也認(rèn)為,目前形勢肯定沒有2009年好,但推出的價格肯定比2009年高,高端物業(yè)基本上都會走這個緩慢開發(fā)的路線,房子本身并沒有發(fā)生翻天覆地的變化,房價卻被地價推上去了。
“從最近市場表現(xiàn)來說,豪宅算相對穩(wěn)定的市場,很多項(xiàng)目這個時候推出來,有市場節(jié)奏把握的因素,還有一個原因是房價仍處在高位,高端物業(yè)價格松動沒有太明顯表現(xiàn)出來,而政策震蕩的機(jī)會越來越少,大幅反彈的機(jī)會也變小,繼續(xù)上漲的壓力很大。因此繼續(xù)捂盤,成本會比較高,收益會降低,不如把資金回籠一些,投向其他領(lǐng)域,是個比較好的選擇。很多企業(yè)基于這個背景作出調(diào)整,不一定步伐太快,但現(xiàn)在就開始著力,能推就推。而且,嘉華集團(tuán)這些地都是醞釀很多年了,已經(jīng)到了推的時候!彼螘赫f。
發(fā)展提速起始年
嘉華2010年財(cái)報(bào)及2011年中報(bào)均顯示,嘉華目前的主要收益均來自香港嘉御山及上;壑ズ诘匿N售入賬。
由于宏觀調(diào)控的影響,原來計(jì)劃去年入市的嘉御庭和嘉天匯也延緩入市,2010年,嘉華的純利跌78.98%,至1.93億元。
同策提供的數(shù)據(jù)顯示,慧芝湖花園從2005年開盤至今,均價從10790元/平方米漲至34073元/平方米。而據(jù)肖海平介紹,慧芝湖花園的收官之作嘉鉑薈,將于10月推出180套,為精裝景觀公寓,均價將達(dá)到4萬元/平方米。嘉華集團(tuán)2011年中報(bào)顯示,嘉華慧芝湖花園三期嘉悅天地?zé)徜N套現(xiàn)約27億元。
張宏偉向時代周報(bào)記者表示,慧芝湖一直在階段性推盤,慧芝湖花園二期開始,已連續(xù)兩年在上海地區(qū)銷售金額超過20億元,可以有很好的現(xiàn)金流,資金鏈上堅(jiān)持得住,嘉御庭等項(xiàng)目就可以晚推,以獲得更高的收益。但慧芝湖是嘉華在上海的唯一在售項(xiàng)目,從現(xiàn)金流平穩(wěn)運(yùn)行角度來看的話必然要推新的項(xiàng)目,以保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
嘉華2011年中報(bào)顯示,嘉御庭已準(zhǔn)備就緒,待預(yù)售證批出后可因應(yīng)市況推出,嘉天匯項(xiàng)目住宅大樓已經(jīng)封頂,計(jì)劃明年推出,閔行區(qū)的嘉怡水岸也將于明年推出,朱家角項(xiàng)目則正在規(guī)劃中。
谷文勝曾將2011年形容為嘉華“發(fā)展提速的起始年”,集團(tuán)內(nèi)部預(yù)計(jì)2011年的上海物業(yè)銷售回款預(yù)期在40億-50億元。在保持年銷售額40億-50億元的規(guī)模下,穩(wěn)定3-5年,嘉華將再上一個臺階,即年銷售額達(dá)到70億-80億元。
嘉華對嘉御庭和嘉天匯兩個項(xiàng)目寄予了厚望,谷文勝去年曾透露,這兩個項(xiàng)目若完全去化,可為嘉華帶來270億元的銷售額。但是因限購的影響,加之戶型是早期開發(fā)設(shè)計(jì)的,是否能獲得現(xiàn)時的購房者的認(rèn)可,均需等待市場檢驗(yàn)。
嘉華集團(tuán)一向走中高端路線,未來將推的5個項(xiàng)目基本屬于豪宅行列,如果政策繼續(xù)從緊,對產(chǎn)品定位單一的嘉華來說,也難以及時調(diào)整。肖海平坦言:“嘉御庭之前積累了很多意向客戶,國家政策多多少少對每個項(xiàng)目都有影響,這種影響是全方位的,不僅是上海,不僅是嘉華,我們也正在觀察!
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