那天,采訪了一位北京著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資深高管(應(yīng)強(qiáng)烈請(qǐng)求略去其名),這位從業(yè)已近二十年的地產(chǎn)達(dá)人,風(fēng)趣幽默,語(yǔ)出驚人,很有劃時(shí)代的玩味精神。 　　 　　房地產(chǎn)發(fā)展商――是“紅頂怪”還是“大戶(hù)室”
　　近年來(lái),社會(huì)輿論有點(diǎn)將地產(chǎn)商妖魔化了。很多人,特別是買(mǎi)不起房的人,出于對(duì)高昂房?jī)r(jià)的義憤,將“強(qiáng)取豪奪”“捂盤(pán)居奇”“官商勾結(jié)”“為富不仁”甚至搞亂國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大帽子甩給了地產(chǎn)商。又鑒于他們與地方政府的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性,在某些人眼中,他們儼然已經(jīng)成為一個(gè)“紅頂大怪物”。
　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多、加工程序復(fù)雜的系統(tǒng)工程。既有傳統(tǒng)的人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷(xiāo)的企業(yè)屬性,更兼有市政、金融、保險(xiǎn)、法律甚至社會(huì)安定的某種職能。鑒于該行業(yè)的大資金運(yùn)作主要建立在金融信用體系上,他們大多背負(fù)著很大的資金負(fù)債率,在較為漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期之間,任何一個(gè)資金鏈條的斷裂,都可能會(huì)對(duì)全盤(pán)引來(lái)毀滅性的后果,其光鮮和暴利的后面,自然也有許多不為人知的風(fēng)險(xiǎn)和煩惱。幾年前,北京某公司曾斥資60億在某地“拿地”,成為當(dāng)時(shí)紅極一時(shí)的“地王”。屆時(shí),正是全國(guó)招、拍、掛搞得如火如荼的時(shí)候,許多北京的開(kāi)發(fā)商在北京買(mǎi)不起地,到外地去競(jìng)拍,外地的地方政府趁機(jī)大開(kāi)“土地財(cái)政”之口,將地價(jià)哄抬得直上九霄。倒霉的是,剛剛拿到高價(jià)土地,中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的一套“組合拳”呼嘯而至,使得該地區(qū)的房?jī)r(jià)迅速跌落到“樓面價(jià)”以下,造成項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)工的被動(dòng)局面,項(xiàng)目的擱置帶來(lái)了驚人的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出,每天發(fā)生的貸款、抵押利息,就要吞掉一套甚至幾套準(zhǔn)現(xiàn)房的利潤(rùn)。加之,拿地時(shí)為了籌得幾十億巨資,該公司已經(jīng)將北京的資產(chǎn)大部分進(jìn)行了抵押,形成了京內(nèi)無(wú)力拿地、京外債臺(tái)高筑的“資產(chǎn)窒息”。而那天價(jià)拿地的60億巨款早就在第一時(shí)間進(jìn)了地方政府的腰包,一家歡喜一家愁。一些“不明真相的群眾”看到了“希望”,期待著買(mǎi)進(jìn)便宜房。殊不知,這是一種空想,一來(lái),發(fā)展商寧肯丟棄這塊土地也不可能賠著干。二來(lái),地方政府不可能把吃進(jìn)去的利益直接為老百姓貼補(bǔ)房?jī)r(jià)。第三,即使房地產(chǎn)商破產(chǎn)倒閉,也是老百姓最先下崗失業(yè),顯然不是人們所期待的。
　　去年以來(lái),房?jī)r(jià)又開(kāi)始抬頭,該開(kāi)發(fā)商緊急開(kāi)工,期待能趕上二次攀升的“房運(yùn)”,不料就在成本和銷(xiāo)售收入剛剛打個(gè)平手的時(shí)候,二次“打壓”滾滾而來(lái),虧損得以持續(xù)。坊間不斷傳來(lái)他們的退地傳言,說(shuō)他們寧賠十個(gè)億,也要退地,否則,這個(gè)無(wú)底洞將把他們活活拖死。
　　發(fā)展商人心慌慌,在房?jī)r(jià)亂躥的背景下,時(shí)而“攀高”、時(shí)而“恐底”,越來(lái)越淡經(jīng)營(yíng)而重投機(jī)。老百姓囿于房?jī)r(jià)的非理性上漲,無(wú)法安居,叫苦連連。倒是地方政府可以從容把握政策調(diào)控的節(jié)奏,總在土地買(mǎi)賣(mài)上占盡先機(jī)。而頻繁變換的房地產(chǎn)調(diào)控,事實(shí)上已經(jīng)把股市的某些特質(zhì)引向房市,“時(shí)空時(shí)多”、非理性漲跌在某種意義上更大地刺激著地方政府和房地產(chǎn)發(fā)展商的趨利訴求和“冒險(xiǎn)精神”。其不同于其他產(chǎn)業(yè)的社會(huì)公利、福利、保障功能隨之弱化甚至消失。倘若房市變成了股市,房地產(chǎn)發(fā)展商至多是個(gè)“大戶(hù)室”,政府則成為旱澇保收的券商甚至呼風(fēng)喚雨、決勝在握的大莊家。而購(gòu)房者則成為敗興連連的“小散”。無(wú)論如何,房市不是股市,任由購(gòu)房者在充滿(mǎn)不確定因素的環(huán)境中博弈總不是個(gè)事。
　　好在中央逐漸看到了問(wèn)題的實(shí)質(zhì),從今年3月28日到4月1日,新華社一連5天發(fā)表“新華時(shí)評(píng)”,矛頭直指地方政府,痛批當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的根源所在――土地財(cái)政以及腐敗所釀生的高地價(jià)、高房?jī)r(jià);居者有其屋,人民嚴(yán)重期待著。
　　
　　房地產(chǎn)的成本
　　――爛在鍋里的一堆肉
　　“向全社會(huì)公布房地產(chǎn)商的成本”,這是前幾年曾經(jīng)熱炒過(guò)的一個(gè)話(huà)題,后來(lái)無(wú)果而終。為什么?公布了,一來(lái)看不懂,二來(lái)贏利大多甚微。經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)不是賣(mài)白菜,天一黑就收攤,回家掰手指頭一數(shù)就知道賠賺。通常,大一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商都是好幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)干著,叫做“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”。同時(shí)干好幾個(gè)的好處很多,其中一個(gè),就是讓你看不明白,你統(tǒng)計(jì)吧,一個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)統(tǒng)計(jì)下來(lái),這個(gè)盤(pán)的收入填進(jìn)了那個(gè)盤(pán)的投入里,不賺反虧,盤(pán)越多越賠錢(qián),算來(lái)算去,就算成了微利企業(yè)、虧損企業(yè)了,有點(diǎn)逗你玩的意思。
　　房?jī)r(jià)的非理性暴漲在相關(guān)行業(yè)中確實(shí)起到了很壞的趨利、趨大利的示范效應(yīng)。“憑什么你能賺,我不能賺?憑什么你賺那么多,我賺那么少?”于是,巨大的仿效、攀比和投機(jī)心理在房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)中蔓延;于是,招投標(biāo)中的內(nèi)應(yīng)外合、暗箱操作、出賣(mài)企業(yè)利益,施工單位層層轉(zhuǎn)包、層層揩油就大行其道。
　　這些年,房地產(chǎn)的成本確實(shí)也與房?jī)r(jià)比翼齊飛,鋼材、水泥等建材的漲價(jià)讓一些施工單位找到了“洽商”的強(qiáng)烈理由(工程洽商是指發(fā)生設(shè)計(jì)變更后,乙方建造師應(yīng)找甲方監(jiān)理工程師認(rèn)可變更工程量,洽商結(jié)算價(jià)格,簽字都作為變更決算的依據(jù))。“工程洽商”在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中往往成為施工單位“要挾”建設(shè)單位提高建設(shè)款的重要手段,亦不乏一些施工單位低價(jià)位中標(biāo),進(jìn)而通過(guò)頻繁“洽商”增加建設(shè)費(fèi)用,最終成功擴(kuò)大決算的事例。
　　如果說(shuō),鋼材、水泥等建材的漲價(jià)還可以與國(guó)際、國(guó)內(nèi)接軌,那么,土地的瘋狂漲價(jià)已經(jīng)成為許多大型發(fā)展商的無(wú)力承受之重。迄今,高昂的地價(jià)已經(jīng)使眾多的市國(guó)企、民企、私企的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商徹底變成了“圍觀群眾”,進(jìn)入了“無(wú)地可買(mǎi)”“無(wú)錢(qián)可買(mǎi)”的尷尬境地,只能仰承央企大鱷們的鼻息,覬覦他們巨口中甩落的一點(diǎn)牙慧。而對(duì)于那些央企,例行的財(cái)務(wù)測(cè)算、成本分析、企業(yè)管理似乎都已經(jīng)落伍,他們更像是18世紀(jì)剛剛發(fā)現(xiàn)了美洲新大陸的勇敢開(kāi)拓者,機(jī)會(huì)、膽識(shí)、冒險(xiǎn)甚至押寶精神成了他們賴(lài)以“拍板”和“決策”的唯一前提。
　　房地產(chǎn)腐敗和建筑質(zhì)量往往成正比,越腐敗質(zhì)量越低。粗放管理、層層轉(zhuǎn)包下的房地產(chǎn)建設(shè)模式如同用劣質(zhì)水泥筑起的地基。一個(gè)工程,眾多幕后人伸手,成功中標(biāo)者往往與利益、與關(guān)系、與官職掛鉤,那些最大的、最具實(shí)力的,最直接管理的,最決定項(xiàng)目成敗的,最決定利潤(rùn)大小的,最能卡開(kāi)發(fā)商脖子的官很多成為施工單位的“形象代言人”。嚴(yán)重的,連開(kāi)發(fā)商自己都不能染指施工單位的使用。為了平衡各種利益關(guān)系,一個(gè)工程往往要擠進(jìn)若干施工單位同時(shí)施工,每一個(gè)施工單位都牽連著一個(gè)幕后關(guān)系。過(guò)多的交叉作業(yè)、過(guò)多的背景關(guān)系、過(guò)多的利益糾葛往往讓監(jiān)理單位或建設(shè)單位的責(zé)任工程師們手足無(wú)措,他們不敢管、不能管、睜一只眼、閉一只眼,其后果往往以降低施工質(zhì)量為前提,這就是無(wú)論“樓脆脆”還是“央視大火”,為什么一掀尾巴就能掉出腐敗臭屎的道理。最近,網(wǎng)上一篇《中國(guó)建筑壽命只能達(dá)到三十年》的文章似乎有點(diǎn)危言聳聽(tīng)。但如果工程具有了“洗錢(qián)”“賄賂”的性質(zhì),如果施工隊(duì)伍“綁架”了房地產(chǎn)發(fā)展商,那么,“樓脆脆”就會(huì)超越“個(gè)案”性質(zhì),其可怕的拷貝功能將會(huì)荼毒整個(gè)產(chǎn)業(yè),最直接的后果,是天價(jià)劣房甚至危房充斥。其危害遠(yuǎn)比現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)來(lái)得要命,只不過(guò)以上問(wèn)題的釋放具有緩性特質(zhì),業(yè)外人不太容易發(fā)現(xiàn)罷了。
　　另外,拆遷成本的增加也是房地產(chǎn)航母上的一個(gè)大窟窿,由于“民進(jìn)我退”,眾多釘子戶(hù)堅(jiān)持一年,往往就會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拆遷費(fèi)用翻番。當(dāng)這些獲利者暗自慶幸的時(shí)候卻忘了一個(gè)基本常識(shí)――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不是印鈔廠,本期增加的成本會(huì)毫不猶豫地加到下期,一定量的支出總要和一定量的收入相抵。于是,這個(gè)盤(pán)多付出的拆遷費(fèi)用會(huì)讓下一個(gè)盤(pán)的購(gòu)房者買(mǎi)單,到頭來(lái)還是老百姓自吃自。
　　不夠健康的房地產(chǎn)信用環(huán)境就像一個(gè)菌團(tuán),它會(huì)使相關(guān)環(huán)境受到不同程度的污染,包括政府過(guò)度施用強(qiáng)制力幫襯房地產(chǎn)商導(dǎo)致的公信力下降,也包括銀行、律師聯(lián)手向購(gòu)房者強(qiáng)取的“個(gè)人房貸律師費(fèi)”。以上費(fèi)用實(shí)行八年后遭到購(gòu)房者的強(qiáng)烈抵制后才改為“誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)”,但此前收取的天文數(shù)字將成為永不更改的歷史。當(dāng)年,一個(gè)律師事務(wù)所拿到以上業(yè)務(wù)就如同拿到了一塊免費(fèi)的大蛋糕,故而演繹了發(fā)展商、銀行和律師事務(wù)所三方的激烈互選,憑什么用你不用他,里面充斥了眾多社會(huì)學(xué)元素。
　　不可否認(rèn)的是,近些年地產(chǎn)業(yè)的大崛起養(yǎng)活了、養(yǎng)肥了數(shù)不清相關(guān)派生產(chǎn)業(yè),除了建筑工程公司、監(jiān)理公司以外,數(shù)不清的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司、房地產(chǎn)拆遷公司、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、房地產(chǎn)預(yù)算、設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃公司、廣告公司、招商公司、物業(yè)公司、房產(chǎn)中介公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、裝潢、印刷、銀行、電視、廣播、雜志、報(bào)紙,誰(shuí)要抓住了房地產(chǎn)這個(gè)“大頭”,不獲大利都難,就看你抓住抓不住。
　　房地產(chǎn)的成本如同爛在鍋里的一堆肉,有人只能讒得吧唧吧唧嘴,有人就能吃得滿(mǎn)嘴流油。
　　
　　房地產(chǎn)――地方政府的“嫡長(zhǎng)子”
　　很多人的傳統(tǒng)思維里,政府是管理社會(huì)大家庭的“家長(zhǎng)”。倘若如此,房地產(chǎn)企業(yè)就是地方政府特別偏疼的“嫡長(zhǎng)子”。因?yàn)槭聦?shí)證明:這個(gè)“大兒子”往家拿回來(lái)的錢(qián)既多又快。
　　先說(shuō)快:幾億、幾十億的大錢(qián),在房地產(chǎn)招、拍、掛落槌后的30個(gè)工作日就可以到賬。比之傳統(tǒng)生產(chǎn)、科研、外貿(mào)企業(yè)快得上了天,省略了它們漫長(zhǎng)的采購(gòu)、生產(chǎn)、物流、出口、銷(xiāo)售、售后服務(wù)等漫長(zhǎng)環(huán)節(jié)和復(fù)雜流程,在胡同里趕豬――“直來(lái)直去”。怪不得好多地方政府面對(duì)越來(lái)越不靠譜的房?jī)r(jià)、中央嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策和沸騰的民怨,老是“劉備摔孩子”�！胺遣荒芤�,是不為也”,在這種巨大的、沒(méi)有一點(diǎn)監(jiān)督的快利、超利誘惑下,神仙都會(huì)亂形。
　　再說(shuō)多一點(diǎn):房地產(chǎn)與地方政府之間有很多別的企業(yè)不能比的依附性和聯(lián)動(dòng)性,地方政府對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)收得理直氣壯。除了著名的土地出讓金、契稅、印花稅以外,僅房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)就有:三通一平費(fèi)、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、供熱廠建設(shè)費(fèi)、煤氣廠建設(shè)費(fèi)、地下水資源養(yǎng)蓄基金、地下熱水資源費(fèi)、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)(大市政費(fèi))、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)、建筑行業(yè)管理費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、公園建設(shè)費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、路燈維護(hù)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)(小區(qū)配套費(fèi))、電源建設(shè)集資費(fèi)(用電權(quán)費(fèi))、外部供電工程貼費(fèi)(電貼費(fèi))、建安工程費(fèi)、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)、合同預(yù)算審查工本費(fèi)、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、建材發(fā)展補(bǔ)充基金、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、超計(jì)劃用水加價(jià)、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅……你聽(tīng)聽(tīng),說(shuō)出來(lái)像不像相聲的“貫口”?當(dāng)然,這里面還不包括“物業(yè)稅”,一旦物業(yè)稅滾滾而來(lái),其稅收效應(yīng)更具有某種劃時(shí)代的意義。
　　所以,拍地時(shí)候的“價(jià)高者得”就成為了一塊遴選嫡長(zhǎng)子至親至愛(ài)的試金石。為什么房地產(chǎn)的錢(qián)來(lái)得這么多、這么快?與很多企業(yè)不同,房地產(chǎn)的贏利都是來(lái)自老百姓,他們通常只有買(mǎi)單權(quán)而沒(méi)有知情權(quán)和討價(jià)權(quán)。他們會(huì)被忽悠得越來(lái)越離譜的房市弄得越來(lái)越受傷,他們可以為了買(mǎi)到一捆便宜兩分錢(qián)的菠菜而多走兩條街,但他們絕對(duì)不可以不接受高房?jī)r(jià)。不但接受,而且還要回到短缺經(jīng)濟(jì)的60年代,連夜排隊(duì)搶號(hào)去買(mǎi)天價(jià)房,攢著、攢著、窟窿等著,然后將幾代人的積蓄拋出去,享受一種“負(fù)翁”的生活。
　　前些年,老百姓只把高房?jī)r(jià)的憤懣發(fā)泄在房地產(chǎn)發(fā)展商身上,近兩年,許多人才知道地方政府拿了其中的大頭。這大頭到底占房地產(chǎn)總成本的多少?北京的地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)語(yǔ)出驚人:“現(xiàn)在人們老是覺(jué)得房?jī)r(jià)貴,是因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)有50%是政府的土地出讓金”(4月19日《廣州日?qǐng)?bào)》)。地方政府始終說(shuō)沒(méi)那么多,但到底有怎么多又語(yǔ)焉不詳,這樣一來(lái),打不起架,也論不清理,就是弄得老百姓始終在房地產(chǎn)泥沼中五迷三道。
　　
　　房地產(chǎn)走進(jìn)藏品誤區(qū)
　　有人說(shuō),近年來(lái),北京的夫妻間最多的拌嘴和最多的后悔多是因?yàn)榉孔印?
　　就是你攔著不讓買(mǎi),要不咱家早就中產(chǎn)階級(jí)了!
　　貸款啊!要是敢多貸幾套房的款,咱家何至于現(xiàn)在!
　　咳,我們這兩口子都是“老實(shí)敗家子”!辜負(fù)了這美好時(shí)代!
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　　河北一帶的農(nóng)民常說(shuō):“吃不窮、喝不窮,算計(jì)不到就受窮�！边@因算計(jì)不到而受窮的就是“老實(shí)敗家子”。
　　老實(shí)敗家,倘若北京人早一些用一種別樣的心態(tài)對(duì)待房子,如今就能成為一夜暴富的人,那種別樣的心態(tài)就是收藏的心態(tài)。
　　房產(chǎn)逐漸具有了“收藏品”的特質(zhì)而受到北京人的擁躉和搶購(gòu),大概是從房地產(chǎn)的招、拍、掛開(kāi)始的�！芭馁u(mài)”是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式,將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。而拍賣(mài)進(jìn)入老百姓的視野也大多是從文物開(kāi)始,所以,很多人都認(rèn)為,只有文物藏品才適合拍賣(mài),因?yàn)樗�具有私屬性。如果是私人物�?拍賣(mài)的底價(jià)可以由你自己確定(定太高了也不一定會(huì)有人來(lái)買(mǎi)),你也可以確定一個(gè)保留價(jià)(即沒(méi)有達(dá)到某一個(gè)價(jià)位就不賣(mài))。而國(guó)有資產(chǎn)的拍賣(mài),也將其定位于“價(jià)高者得”似乎不妥。因?yàn)檫@樣一來(lái),土地的全民所有有了點(diǎn)被“綁架”、被“巧取”的意思。因?yàn)榧热蝗�民所�?交易它,必須有充分的民生考量,而土地一經(jīng)被隨意飆高,一味強(qiáng)化其私人藏品的屬性,其全民利益的保障功能便被忽略了、拋棄了、置之不理了,所以,越來(lái)越多的老百姓買(mǎi)不起房也就在情理之中了。
　　近些年,房地產(chǎn)知識(shí)空前普及,人們甚至都熟知了技術(shù)含量很高的“樓面價(jià)”。樓面價(jià)是指:土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。在通常情況下,樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。在這種情況下,樓面地價(jià)和土地總價(jià)的關(guān)系如下:
　　樓面地價(jià)=土地總價(jià)值/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率
　　現(xiàn)實(shí)中,樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。于是,老百姓近年來(lái)從政府拍地的同時(shí)就知曉了房地產(chǎn)漲價(jià)的大趨勢(shì)。從去年以來(lái)就經(jīng)常有這樣的短信:“恭喜亞北別墅區(qū)樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到一萬(wàn)五千元,賣(mài)者捂盤(pán)待升,買(mǎi)者欲購(gòu)從速!”
　　國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)副主任邵寧在回應(yīng)“央企都退出房地產(chǎn)市場(chǎng)”時(shí)表示,如果不能解決供給和需求的問(wèn)題,房?jī)r(jià)不會(huì)有太大變化。邵寧認(rèn)為,“不能因‘地王’而否認(rèn)土地交易的招拍掛制度”,他表示,這是個(gè)好制度,因?yàn)樗�是透明�?是陽(yáng)光的,是競(jìng)爭(zhēng)性的,它可以防止暗箱操作,可以防止腐敗(《新京報(bào)》3月22日)。其實(shí),他只說(shuō)了事物的一面,那一面,只有房地產(chǎn)發(fā)展商才能看得到:
　　首先,由于政府部門(mén)尚未建設(shè)完善的土地供應(yīng)信息發(fā)布和披露制度,令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)供應(yīng)的信息不甚清楚,對(duì)未來(lái)缺乏預(yù)期考量,導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商盲目競(jìng)買(mǎi)。而“價(jià)高者得”更造成資金雄厚的開(kāi)發(fā)商哄搶土地的沖動(dòng),使得地價(jià)非理性提高。
　　其次,一些地方政府和官員依據(jù)心目中競(jìng)買(mǎi)人的條件為其量身定做用地條件和指標(biāo),從而使目標(biāo)競(jìng)買(mǎi)人輕而易舉取得土地使用權(quán),于是,國(guó)家權(quán)力變成了為一方利益占領(lǐng)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段。而一些追求短期行為、追求土地儲(chǔ)備的國(guó)有企業(yè)和上市公司為了完成他們的考核指標(biāo),往往不惜血本地出價(jià),其實(shí)是拿國(guó)家的資金、銀行的資金、股民的血汗錢(qián)進(jìn)行豪賭,這不僅對(duì)國(guó)家、股東不負(fù)責(zé),而且也是對(duì)那些依靠自有資金發(fā)展的企業(yè)不公。一旦搞垮市場(chǎng),引發(fā)行業(yè)危機(jī),會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不可挽回的損失,最終吃虧的是國(guó)家和民眾。一種失去監(jiān)督的制度必然成為更多“合法腐敗”行為的保護(hù)傘。本來(lái)要靠制度去打破的壟斷,反而靠制度無(wú)監(jiān)督強(qiáng)化了壟斷,這顯然是我們不想看到的。所以,只有建立嚴(yán)厲的招、拍、掛監(jiān)督機(jī)制,才可以防止腐敗的發(fā)生,人們渴望這種監(jiān)督機(jī)制的建立。
　　
　　原告不能聽(tīng)被告的!
　　法庭上的博弈雙方就是原告和被告。常識(shí)告訴我們,原告聽(tīng)誰(shuí)的都不能聽(tīng)被告的,這是雙方相反的利益關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)中,作為買(mǎi)房子的“原告”往往習(xí)慣于讓賣(mài)房子的“被告”牽著鼻子走。
　　在如今的房地產(chǎn)界,王石、潘石屹、任志強(qiáng)可以并稱(chēng)為三巨頭,不僅是因?yàn)樗麄兪欠康禺a(chǎn)催生的“高凈值人士”和著名企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者,更因?yàn)樗麄儾桓始拍�喋喋不休的言�?自我營(yíng)銷(xiāo)能力可謂超強(qiáng)。毫不夸張地說(shuō),三位如今的高知名度很大程度上源于他們頻頻拋出充滿(mǎn)爭(zhēng)議的言論,他們的一言一行,經(jīng)常會(huì)影響相當(dāng)一部分購(gòu)房者的心態(tài)。網(wǎng)上有一個(gè)叫做“任志強(qiáng)語(yǔ)錄”的網(wǎng)頁(yè),那里邊都是任志強(qiáng)雷人的話(huà):
　　“我是商人,不考慮窮人�！�
　　“買(mǎi)賣(mài)有理、炒房無(wú)罪,禁止炒房就是違憲!”
　　“沒(méi)有巨大的利潤(rùn)支持,無(wú)法建設(shè)品牌,因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利�！�
　　“我沒(méi)有責(zé)任替窮人蓋房子,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只替富人建房。房?jī)r(jià)降了,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)不蓋房�！�
　　“房地產(chǎn)業(yè)并不是暴利行業(yè),‘房奴’也沒(méi)有大家想象的那么多,商品房定價(jià)無(wú)需被監(jiān)督。”
　　這些話(huà)有的自相矛盾,有的以偏概全,但都好像缺乏一種社會(huì)責(zé)任感,有點(diǎn)故作驚人之語(yǔ),有點(diǎn)“激”購(gòu)房者立馬掏錢(qián)買(mǎi)房,脫離“窮人”序列的意思。那天,在網(wǎng)上看了另一位著名的房地產(chǎn)動(dòng)向發(fā)言人潘石屹先生的文字,突有所悟,原來(lái),他們是這樣的啊:
　　有天晚上,寧瀛、查建英、劉索拉、羅大佑等幾位朋友在我們家吃飯,張欣和我都在場(chǎng)。吃完飯后,劉索拉斜躺在我們家的沙發(fā)上闊談藝術(shù)。她說(shuō)有位著名的藝術(shù)評(píng)論家說(shuō):藝術(shù)就是在天使和魔鬼之間。只是說(shuō)好話(huà)、拍馬屁、讓人舒服的“藝術(shù)作品”不叫藝術(shù),那叫宣傳片,叫廣告。在場(chǎng)的幾位都是藝術(shù)家:有搞音樂(lè)的、有搞電影的、有搞文學(xué)的,我想今晚他們是湊齊了。他們熱鬧地談著藝術(shù),我早早地先去睡覺(jué)了。據(jù)說(shuō)他們聊到了凌晨三點(diǎn)半才散伙。藝術(shù)家的生活是和普通人有點(diǎn)不一樣的,普通人睡覺(jué)時(shí)他們?cè)诠ぷ?他們?cè)谒�覺(jué)時(shí)普通人在工作。這讓我想起了我們房地產(chǎn)界的任志強(qiáng),他是什么話(huà)不該說(shuō)他就說(shuō)什么,什么話(huà)難聽(tīng)他就說(shuō)什么,他不是為了讓你舒服。真的是應(yīng)了劉索拉的那句話(huà):在天使和魔鬼之間。
　　從以上一段有點(diǎn)“小顯擺”的文字中,我們讀出了兩層意思:一個(gè)是仁兄已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)?shù)木辰?這么多大腕來(lái)訪時(shí)可以獨(dú)自去睡。第二個(gè)是任志強(qiáng)先生以往關(guān)于房地產(chǎn)的宏論是在天使與魔鬼之間的東西――不真實(shí)、不靠譜,特行為藝術(shù)。
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。俗話(huà)說(shuō),屁股決定腦袋。任志強(qiáng)作為發(fā)展商,他是代表房地產(chǎn)商說(shuō)話(huà)的,他說(shuō)的都是房地產(chǎn)商的利益。他反映出某些億萬(wàn)富翁的心態(tài)。他做的是他的開(kāi)發(fā)公司的行為藝術(shù)廣告,安坐沙龍海闊天空,玩天使、魔鬼效應(yīng),你玩的可是不可逆轉(zhuǎn)的“三代傾囊”,你要慎重了!他逗你玩而已,你玩得起嗎?
　　假如你是一個(gè)準(zhǔn)購(gòu)房者,一邊是地產(chǎn)大亨們喋喋不休的語(yǔ)言行為藝術(shù),一邊是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)價(jià)格僅僅上漲1.省略

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