四月中旬“國(guó)十條”的調(diào)控風(fēng)暴,讓去年以來(lái)高燒不退的樓市從沸點(diǎn)轉(zhuǎn)入冰點(diǎn),兩個(gè)月來(lái),市場(chǎng)的低迷和老百姓的觀(guān)望氛圍始終無(wú)法化解,開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者從未像今天這樣困惑:樓市將何去何從?回暖的拐點(diǎn)何時(shí)能出現(xiàn)?房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌?消費(fèi)者何時(shí)能結(jié)束觀(guān)望出手買(mǎi)房?房地產(chǎn)究竟能不能投資?而爭(zhēng)議頗多的房產(chǎn)稅又會(huì)不會(huì)出臺(tái)?經(jīng)濟(jì)學(xué)家中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇請(qǐng)來(lái)十位國(guó)內(nèi)外著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,在觀(guān)點(diǎn)的碰撞中,力求為大眾解答這一系列樓市謎題
　　
　　王訶 美國(guó)紐約城市大學(xué)巴魯克分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)系主任
　　王洪衛(wèi) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)
　　田國(guó)強(qiáng) 美國(guó)得州農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系終身教授
　　吳柏均 華東理工大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)
　　楊曉光 中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心副主任
　　高波 南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任
　　賈生華 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任
　　賈康 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)
　　Sheridan Titman美國(guó)金融學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),美國(guó)得州大學(xué)奧斯汀分校金融學(xué)講座教授
　　Robert Edelstein 美國(guó)加州大學(xué)伯克利分校費(fèi)雪不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任、不動(dòng)產(chǎn)講座教授
　　
　　1問(wèn) 房地產(chǎn)還是不是支柱產(chǎn)業(yè)
　　
　　由于地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)倚重很深,所以每一次的調(diào)控,往往會(huì)遭遇地方與中央的博弈,因此,改變房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的說(shuō)法也開(kāi)始提出,以期不讓房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)。那么,房地產(chǎn)還是不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱,接下來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)還會(huì)如往常一般紅火嗎?
　　
　　房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)
　　作為中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心副主任,楊曉光對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也做了一番預(yù)測(cè),“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。過(guò)去如此,現(xiàn)在如此,將來(lái)還會(huì)如此。不過(guò)目前房地產(chǎn)業(yè)將要進(jìn)入一個(gè)相對(duì)困難的階段。”
　　楊曉光具體分析說(shuō),1997-2004年間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)GDP增長(zhǎng)速度的貢獻(xiàn)率為11.6%,2007年,這一比率到達(dá)了23.2%,這還不包括房地產(chǎn)增加的就業(yè)崗位,以及對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的間接拉動(dòng)。不可否認(rèn),中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中存在泡沫。但中長(zhǎng)期而言,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、中國(guó)社會(huì)的城市化進(jìn)程,以及改革開(kāi)放以后成長(zhǎng)起來(lái)的中國(guó)新生代對(duì)生活品質(zhì)的追求,是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期動(dòng)力�！皩�(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展,我十分看好�！�
　　
　　別讓房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)
　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)王洪衛(wèi)指出,如果房?jī)r(jià)下跌,由于銀行按揭比例只有30%左右,所以雖有打擊,但不是很大。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),全額付款的多為二三次購(gòu)房者,也即投資者,改善型購(gòu)房、首次購(gòu)房者才會(huì)最大限度地利用貸款杠桿。房?jī)r(jià)下跌僅僅會(huì)造成買(mǎi)房人經(jīng)濟(jì)上的損失,但不會(huì)破產(chǎn)。而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),目前進(jìn)入了優(yōu)勝劣汰的時(shí)機(jī),但很多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都不怕,“去年賺了大錢(qián)了,所以他們不怕。而扛到什么時(shí)候扛不住呢,他們也不怕,因?yàn)樗麄冎�道有一個(gè)人比他們更扛不住,那就是地方政府�！�
　　王洪衛(wèi)指出,不同的數(shù)據(jù)都表明,地方政府目前負(fù)債率很高,而且絕大部分靠土地去融資。同時(shí),土地出讓金已經(jīng)占到地方收入的30%-40%。而土地財(cái)政的錢(qián)用到哪里了?王洪衛(wèi)介紹說(shuō),他在和一些地方政府官員的交流中了解到,有三四成的土地出讓金被用于發(fā)教師等的“人頭費(fèi)”,這些都屬于剛性開(kāi)支。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑,土地價(jià)格將相應(yīng)下跌,不僅地方財(cái)政收入減少了,剛性支出沒(méi)了來(lái)源,靠土地融資也變得困難。他認(rèn)為,目前的房地產(chǎn)政策是不系統(tǒng),不完善的,解決問(wèn)題的途徑,是不能讓房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì),改變土地財(cái)政為主的地方政府收入體系,要把房地產(chǎn)貢獻(xiàn)控制在一定程度之內(nèi)。
　　
　　2問(wèn) 市場(chǎng)會(huì)不會(huì)形成報(bào)復(fù)性反彈
　　
　　很多人對(duì)2008年的樓市大跌和2009年的大漲都還記憶猶新,本輪調(diào)控目前已經(jīng)讓需求大幅度萎縮,一旦市場(chǎng)回暖,會(huì)不會(huì)因?yàn)樾枨蟮募眲♂尫哦�造成房�(jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈,我們可以采取什么措施來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題,避免重演2009年的局面?目前,雖然市場(chǎng)還在低谷,但對(duì)報(bào)復(fù)性反彈的擔(dān)心,已經(jīng)引起了不少專(zhuān)家的關(guān)注。
　　
　　“與泡沫共舞”將成為常態(tài)
　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華專(zhuān)門(mén)對(duì)此進(jìn)行了分析。“房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)引發(fā)新一輪上調(diào),這是十分現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。”他認(rèn)為,從2005年開(kāi)始,每一輪調(diào)控都不能持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間,甚至調(diào)控最終變成了政府救市。從經(jīng)驗(yàn)總結(jié)來(lái)看,樓市的調(diào)控,往往采用冷凍需求的作法。比如二套房貸款門(mén)檻的提高,比如北京限新購(gòu)一套房。與此同時(shí),商品房的供給卻是大大縮減了,不少開(kāi)發(fā)商拿地節(jié)奏放緩了,開(kāi)發(fā)速度也變慢了。而一旦觀(guān)望結(jié)束,需求又復(fù)活了,在供給不足的情況下,供求再度失衡,往往就會(huì)導(dǎo)致一輪新政后,房?jī)r(jià)更快上漲。
　　那么,能否走出惡性循環(huán),賈生華認(rèn)為暫時(shí)走不出。房?jī)r(jià)下降維持兩三年,投資者、銀行的影響都還是很小的層面,經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)都會(huì)受拖累,而會(huì)變成更嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題,甚至比房?jī)r(jià)上漲的危害還要大。目前房地產(chǎn)的低迷,已經(jīng)出現(xiàn)了鋼材產(chǎn)量過(guò)剩,接下來(lái)水泥和其他建材也都有可能過(guò)剩。一般收縮超過(guò)半年,政府就要考慮城市建設(shè)資金,而放松調(diào)控,于是房?jī)r(jià)又將上漲,產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、房地產(chǎn)泡沫、百姓不滿(mǎn)等其他問(wèn)題,從而再引起新一輪調(diào)控。未來(lái)十年左右,這種循環(huán)局面還難以打破,房地產(chǎn)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是波動(dòng)的,理想的均衡的市場(chǎng)是不存在的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人來(lái)說(shuō),唯一可做的是把握市場(chǎng)波動(dòng)的節(jié)奏,“與泡沫共舞”,對(duì)政府來(lái)說(shuō),不要讓泡沫破滅,維持在安全水平。
　　
　　變運(yùn)動(dòng)式調(diào)控為制度建設(shè)
　　財(cái)政部財(cái)政研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為,本輪調(diào)控已取得了一定成效,但“治標(biāo)”還需“治本”,制度的建設(shè)更為重要。
　　賈康認(rèn)為,目前房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中有三個(gè)突出矛盾,一是政策理性不到位,把保障軌和市場(chǎng)軌混淆,二是房?jī)r(jià)信息存在誤導(dǎo),目前公布的房?jī)r(jià)水平,是上一階段成交價(jià)的平均數(shù),有時(shí)只是成交結(jié)構(gòu)的變化,比如高檔房賣(mài)的比例多了,雖然實(shí)際樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)沒(méi)有變化,但平均的房?jī)r(jià)水平卻漲了,就容易造成恐慌,所以建議在公布房?jī)r(jià)的同時(shí)公布當(dāng)期保障房建設(shè)情況,并公布商品房的大體成交結(jié)構(gòu),讓信息發(fā)布更透明。第三是房地產(chǎn)行業(yè)的制度缺失。交易環(huán)節(jié)有很多稅收,但保有環(huán)節(jié)卻沒(méi)有像樣的稅制。
　　
　　開(kāi)發(fā)商別低估政府的調(diào)控決心
　　對(duì)本輪調(diào)控,楊曉光認(rèn)為力度前所未有,但效果并未立竿見(jiàn)影。今年1-5月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲,5月上漲0.2%,雖然較4月份1.4%的漲幅有較大回落,但仍是上漲,而1-5月,房地產(chǎn)投資也在大幅增加。他認(rèn)為,這一切是房地產(chǎn)企業(yè)低估了政府的調(diào)控決心。政策調(diào)控效果的遲緩,將導(dǎo)致社會(huì)壓力和政策力度的不斷升溫。“我們做了一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)的調(diào)查,目前已明顯回落,下半年還將繼續(xù)下滑。房地產(chǎn)業(yè)將要進(jìn)入一個(gè)相對(duì)困難的階段,但是預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)進(jìn)行明顯調(diào)整之前,政策面不太可能轉(zhuǎn)向。就在7月1日,媒體還報(bào)道了國(guó)土資源部醞釀競(jìng)買(mǎi)土地保證金再提高一成�！�
　　
　　3問(wèn) 房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌
　　
　　對(duì)于讓人煩心的房?jī)r(jià),專(zhuān)家們又有何看法?
　　
　　降價(jià)是最好的應(yīng)對(duì)措施
　　楊曉光認(rèn)為,這場(chǎng)調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的最大壓力,預(yù)計(jì)是資金問(wèn)題。“房地產(chǎn)企業(yè)必須用現(xiàn)金而非利潤(rùn)來(lái)支撐運(yùn)營(yíng),方能挺過(guò)艱難時(shí)期,預(yù)計(jì)行業(yè)資金面總體偏緊,初步估算會(huì)出現(xiàn)將近7000億元的資金缺口�！睏顣怨饨ㄗh,在資金缺口比較大的情況下,地產(chǎn)商需要增加自籌資金,降低運(yùn)營(yíng)成本,但是最有效的辦法還是提升銷(xiāo)售額,“應(yīng)該適度降低房?jī)r(jià),促進(jìn)銷(xiāo)售,將資金缺口填平�！�
　　而高波也建議開(kāi)發(fā)商降價(jià)10%-15%,可以換回市場(chǎng)銷(xiāo)售的好轉(zhuǎn)。“如果降到30%的話(huà),大家就可以去抄底了。”
　　
　　今年底明年初可買(mǎi)房
　　雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌勢(shì)頭,但很多老百姓仍然不肯買(mǎi)房,都在等著房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌�，F(xiàn)在還能不能買(mǎi)房?華東理工大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)吳柏均認(rèn)為,如果政府不出進(jìn)一步的調(diào)控政策,市場(chǎng)到今年年底、明年年初將會(huì)水落石出,該跌的跌了,不跌的也很難再有調(diào)整,“如果我自己有錢(qián)要買(mǎi)房的話(huà),我會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)間出手�！�
　　美國(guó)紐約城市大學(xué)巴魯克分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)系主任王訶則建議,想購(gòu)房的市民可以比一下房?jī)r(jià)與現(xiàn)在的租金和將來(lái)的租金,有沒(méi)有很大差距,如果差距太大,那就不要買(mǎi)。
　　而賈生華認(rèn)為,房?jī)r(jià)短期會(huì)跌,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是穩(wěn)中有升的,所以如果是剛性需求的話(huà),可以適時(shí)出手。而且市場(chǎng)和房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)波動(dòng)狀態(tài),市民需要把握消費(fèi)節(jié)奏。
　　
　　4問(wèn) 新政能不能管住投資
　　
　　在本輪調(diào)控中,有一個(gè)明顯的特點(diǎn)是遏制買(mǎi)房投資,限制二套房貸款,限制異地購(gòu)房,包括可能實(shí)施的房產(chǎn)稅,都是以打壓投資為目的的。房地產(chǎn)的投資屬性會(huì)不會(huì)從此收到遏制,在目前投資渠道單一的情況下,我們還能不能繼續(xù)投資房地產(chǎn)?
　　
　　房地產(chǎn)是最好的投資品
　　目前,房地產(chǎn)已經(jīng)是不少城市居民的投資選擇,連一些80后的年輕人,也開(kāi)始熱衷于賣(mài)多套房。對(duì)此,曾有多年房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的吳伯均表示,抑制房地產(chǎn)投資很苦難�！爸袊�(guó)的房地產(chǎn)就是投資品。而投資品的價(jià)格不會(huì)在短期內(nèi)取決于需求,比如黃金的實(shí)際需求和購(gòu)買(mǎi)量是完全脫離的。在目前投資渠道單一的情況下,還找不到比房地產(chǎn)更好的投資品,它比黃金好,比股票更好,而且投資房地產(chǎn)不像藝術(shù)品那樣需要經(jīng)驗(yàn)�！眳遣�均指出,影響房?jī)r(jià)的因素很多,包括城市化等等,但會(huì)有彼此抵消的作用,其中有兩大因素需要多加考慮,一時(shí)各地大量興建基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)增加土地價(jià)值,增加絕對(duì)地租和級(jí)差地租,所以房產(chǎn)增值有客觀(guān)基礎(chǔ);二是中國(guó)投資渠道非常少,越來(lái)越多的收入沒(méi)有出路,在這樣的形勢(shì)下,有什么理由會(huì)減少房地產(chǎn)的投資。
　　“有錢(qián)沒(méi)錢(qián)的人都是房奴,一生都在為房忙。”吳伯均說(shuō),有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,中國(guó)的股市是“賭場(chǎng)”,從某種意義上來(lái)講,房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)“賭場(chǎng)”,沒(méi)有能力的人也熱衷擠進(jìn)來(lái)。理由很簡(jiǎn)單,在這個(gè)市場(chǎng)上輸?shù)娜说浆F(xiàn)在幾乎沒(méi)有,而股市這兩年卻跌得慘不忍睹。目前這一狀況很難改變,因?yàn)樯婕爸袊?guó)人對(duì)財(cái)富的理解,社會(huì)保障制度的設(shè)計(jì),私有財(cái)產(chǎn)很難有投資渠道,導(dǎo)致不具備投資能力的人也擠上買(mǎi)房投資的“獨(dú)木橋”。要解決這個(gè)問(wèn)題,如果有嚴(yán)厲的稅收約束,會(huì)改變投資預(yù)期收益,可能使投資風(fēng)險(xiǎn)增加,或者有更好的投資品出現(xiàn),否則是基本不會(huì)發(fā)生變化的。
　　
　　不買(mǎi)房產(chǎn),買(mǎi)房地產(chǎn)信托
　　除了買(mǎi)房投資,還有沒(méi)有更好的投資渠道?美國(guó)金融學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),美國(guó)得州大學(xué)奧斯汀分校金融學(xué)講座教授Sheridan Titman認(rèn)為,應(yīng)積極擴(kuò)大REITS(房地產(chǎn)投資信托)市場(chǎng),是一種為中小投資者設(shè)計(jì)、專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)的信托投資單位。投資對(duì)象為單元樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、賓館酒店等,當(dāng)募集資金完畢之后,這種信托單位便作為封閉式基金公開(kāi)掛牌上市。REITS收入主要來(lái)源于房地產(chǎn),包括租金、抵押利息,或銷(xiāo)售房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的收益。Titman介紹說(shuō),美國(guó)、澳大利亞等不少西方國(guó)家都有REITS產(chǎn)品,中國(guó)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi),REITS市場(chǎng)也將會(huì)開(kāi)始啟動(dòng)。它的好處是以最低成本在房地產(chǎn)業(yè)投資,減少對(duì)單個(gè)實(shí)體商品房產(chǎn)品的投機(jī),也可以減少空置房。Sheridan Titman建議,中國(guó)的REITS市場(chǎng)啟動(dòng)后,消費(fèi)者如何選擇合適的信托產(chǎn)品可以關(guān)注兩點(diǎn),一是REITS的規(guī)模要足夠大,可以吸引分析師的注意力,增加市場(chǎng)透明度;二是REITS產(chǎn)品投資渠道要集中,比如只投資上海的寫(xiě)字樓,或者北京的住宅樓。
　　
　　5問(wèn) 房產(chǎn)稅時(shí)機(jī)成熟了嗎
　　
　　房產(chǎn)稅是現(xiàn)在樓市的熱點(diǎn),目前雖還沒(méi)有確切的消息,但國(guó)務(wù)院已經(jīng)同意逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅,而上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策更是呼之欲出。房產(chǎn)稅有沒(méi)有可能開(kāi)征?對(duì)市場(chǎng)會(huì)造成什么影響,會(huì)不會(huì)是致命的一擊?
　　
　　房產(chǎn)稅一定要收
　　作為上海的專(zhuān)家,王洪衛(wèi)認(rèn)為,“房產(chǎn)稅一定要收,一套可以不收,二套、三套應(yīng)堅(jiān)決收�！�
　　王洪衛(wèi)建議,應(yīng)調(diào)整稅收制度。資源性稅收歸中央,比如賣(mài)地收入,讓產(chǎn)業(yè)收入地方化,這樣才能改變地方對(duì)土地的貪婪。同時(shí)大力減少開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收和政府部門(mén)搭車(chē)的收費(fèi),加大持有領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收�！澳壳昂芏嘤蟹孔拥娜瞬毁澇�,那可以先從二套,甚至三套收起來(lái),5年、10年以后再擴(kuò)大的一套房。”其次是征收增值稅,如韓國(guó)就對(duì)二套住房征收50%的增值稅,對(duì)三套房收60%。“必要時(shí)還要征收空置稅,上海差不多已有800萬(wàn)套住宅,以一家三口計(jì)算,可以住2400萬(wàn)人。其實(shí)這么多房子里有很大一部分是空置的,要通過(guò)空置稅把它們趕到市場(chǎng)上。政府可以貼息,幫助買(mǎi)不起房的市民在市場(chǎng)上租房,而不是造大量的保障房,來(lái)解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。”
　　賈康也認(rèn)為,物業(yè)稅和房產(chǎn)稅討論很久,如果房產(chǎn)稅可以在一線(xiàn)城市先行開(kāi)征的話(huà),空置房會(huì)減少,租房市場(chǎng)也會(huì)有更多的房源,供應(yīng)會(huì)更加合理。
　　
　　房產(chǎn)稅可解決效率和公平
　　美國(guó)得州農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系終身教授田國(guó)強(qiáng)也是房產(chǎn)稅的積極推崇者,他認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“病根”在哪里?并不是房?jī)r(jià)過(guò)高,而是效率和公平。“沒(méi)有房產(chǎn)稅,這么解決房產(chǎn)配置的無(wú)效率?”他表示,上海、北京等大城市的商品住宅空置率都那么高,而收了房產(chǎn)稅,就可以把空著的房子“擠”到市場(chǎng)中來(lái),提高房子的使用效率。此外,有房沒(méi)房產(chǎn)生了巨大的貧富差距,房?jī)r(jià)的上漲,很大程度上是政府在建公共配套設(shè)施,不斷改善居住環(huán)境,帶來(lái)了房子的增值,所以當(dāng)然要征稅,這也是在體現(xiàn)公平。
　　作為在美國(guó)工作生活了三十多年的經(jīng)濟(jì)學(xué)家,王訶認(rèn)為,美國(guó)已開(kāi)征的房產(chǎn)稅,也應(yīng)該在中國(guó)推廣,“買(mǎi)了彩電搬回家以后,看節(jié)目還是要另外收費(fèi);買(mǎi)房子,物業(yè)公司幫你管理小區(qū),也要交物業(yè)費(fèi);那么,政府幫你改善了交通,建起了學(xué)校,增加了配套,不也就像看電視買(mǎi)節(jié)目一樣,交稅不也是順理成章的事情?”同時(shí)消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)也要考慮到未來(lái)每年可能要交多少稅,來(lái)決定是否值得投資,買(mǎi)房的需求也會(huì)得到一個(gè)調(diào)控。
　　
　　房產(chǎn)稅開(kāi)征時(shí)機(jī)不成熟
　　南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波則認(rèn)為,如果北京、上海要征房產(chǎn)稅,市場(chǎng)至少調(diào)整三年,因?yàn)闆](méi)房的不敢在房?jī)r(jià)下跌時(shí)買(mǎi)房。“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是人之常情。對(duì)于沒(méi)有住房的中低收入家庭而言,房?jī)r(jià)上漲時(shí),它們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)或居住成本將變大,導(dǎo)致消費(fèi)減少。但如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌,他們的信心受到的打擊更大,更不敢入市購(gòu)房。”
　　他認(rèn)為,房產(chǎn)稅開(kāi)征目前還不成熟�！敖ㄗh20年不收,20年以后再收。”為何征稅時(shí)機(jī)不成熟,高波進(jìn)一步分析了三大理由,首先,消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)支付了30%-50%的土地款給政府,除了土地出讓金之外,還有各種規(guī)費(fèi)、稅收。政府在房地產(chǎn)中已經(jīng)獲得了大量的收入,不需要再通過(guò)房產(chǎn)稅獲得更多的收益。其次,征稅的成本太高,契稅在辦證時(shí)可以當(dāng)場(chǎng)收,計(jì)算方式也很簡(jiǎn)單,征收成本很低,但房產(chǎn)稅就不一樣了,兩套看起來(lái)差不多的房子,稅收可能差很多,操作起來(lái)也比較難。第三是政府征房產(chǎn)稅的目的是平抑房?jī)r(jià),而實(shí)際上,房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)并無(wú)太多關(guān)系,從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,美國(guó)、英國(guó)、日本等國(guó)家都征了房產(chǎn)稅,但房?jī)r(jià)仍然是該漲時(shí)漲,該跌時(shí)跌。
　　為何20年之后可以開(kāi)征房產(chǎn)稅,高波指出,目前中國(guó)城市化水平在46.6%,到70%還有大約20年的發(fā)展時(shí)間,有大量的農(nóng)村人口將要進(jìn)城,這意味著中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有15-20年的好時(shí)光,政府依然可以通過(guò)土地出讓獲得收益,沒(méi)有必要征房產(chǎn)稅。而大規(guī)模開(kāi)發(fā)結(jié)束后,土地市場(chǎng)成熟了,房屋產(chǎn)權(quán)明確了,此時(shí)征房產(chǎn)稅的理由就很充分了。
　　
　　征了房產(chǎn)稅,其他稅種應(yīng)合并
　　支持房產(chǎn)稅的專(zhuān)家也表示,房產(chǎn)稅征收是好事,但這筆錢(qián)怎么管要嚴(yán)格約束,王訶建議,房產(chǎn)稅要專(zhuān)款專(zhuān)用,用于社區(qū)的環(huán)境改善。同時(shí)交了房產(chǎn)稅,土地出讓金就不要收那么高了。王洪衛(wèi)也認(rèn)為,房地產(chǎn)稅收是一個(gè)系統(tǒng)工程,房產(chǎn)稅開(kāi)征后,一些其他稅種就應(yīng)消化或減少,而不是增加消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。同時(shí)也要有一個(gè)監(jiān)督系統(tǒng)。
　　而至于現(xiàn)在大家討論比較多的征稅的可行性,從一套房還是二套房起征,會(huì)不會(huì)工作量太大?田國(guó)強(qiáng)指出,“美國(guó)每個(gè)城市都在收房產(chǎn)稅,而且也就幾個(gè)人在做,都沒(méi)有問(wèn)題,全部是電腦化操作�！彼麖�(qiáng)調(diào),“做不做是原則問(wèn)題,怎么做是技術(shù)問(wèn)題,1%的稅率嫌多了,可以先從0.5%收起來(lái),把制度建起來(lái),這是最重要的。”同時(shí)他不贊成按套數(shù)征收,而是應(yīng)按面積、價(jià)格等,如果首套房1000平方米,也可以享受免征或優(yōu)惠,這并不公平。
　　來(lái)自美國(guó)的Edelstein認(rèn)為,如果引入房產(chǎn)稅,不要設(shè)置太多的細(xì)節(jié)。比如對(duì)二套房、三套房設(shè)置不同的稅率,可能會(huì)讓操作更加復(fù)雜。同時(shí),征收房產(chǎn)稅,也要考慮開(kāi)發(fā)商的利益,進(jìn)行稅種的合理設(shè)置。
　　(7月6日《揚(yáng)子晚報(bào)》,作者為該報(bào)記者)

相關(guān)熱詞搜索：中美 十大 經(jīng)濟(jì)學(xué)家 中美十大經(jīng)濟(jì)學(xué)家破解樓市5問(wèn) 十大經(jīng)濟(jì)學(xué)家破解樓市七問(wèn) 中美十大學(xué)者破解樓市3問(wèn)