摘要：激烈的市場競爭讓企業(yè)學(xué)會(huì)在夾縫中求生存，不斷提升管理水平，拓寬思路提高企業(yè)各方面能力，其中融資能力的高低決定了企業(yè)競爭力的高低。文章從房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)、主要的融資方式、房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀等角度簡單闡述了目前房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的情況，針對目前存在的問題提出幾點(diǎn)解決思路，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在提高融資能力的同時(shí)加快自身造血速度，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)性發(fā)展。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；解決對策
　　房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，為國家創(chuàng)造了可觀的稅收收入，并帶動(dòng)了周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，極大程度上解決了人們就業(yè)難的問題。但近幾年來，受房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的誘惑，許多企業(yè)主紛紛轉(zhuǎn)型進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，對利潤的過度關(guān)注導(dǎo)致許多擾亂市場秩序的行為時(shí)有發(fā)生，房屋價(jià)格連年攀升，給人民帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房價(jià)作為民生最為關(guān)注的問題近年來也受到了國家的高度關(guān)注，從財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)、稅務(wù)總局相繼出臺大量宏觀調(diào)控政策抑制房價(jià)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間被大量壓縮，從一定程度上實(shí)現(xiàn)了房價(jià)的理性回歸。由于房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響很大，許多房企出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況，許多企業(yè)就將繼續(xù)發(fā)展的希望全部寄托在融資上，但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中仍存在許多困境。
　　一、房地產(chǎn)業(yè)融資概述
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)業(yè)融資概念及特點(diǎn)
　　房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，因項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、銷售、管理等經(jīng)營活動(dòng)的需要所進(jìn)行的資金籌集活動(dòng)。
　　與其他行業(yè)相比房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大，開發(fā)時(shí)間長等特點(diǎn)，也決定了其對資金的需求量大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高。如何保障企業(yè)的健康發(fā)展，融資能力無疑成為了企業(yè)最有利的武器，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資的特殊性并非所有的融資都對企業(yè)發(fā)展有利。相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資著許多獨(dú)特的地方。
　　1. 資金需求量大。房地產(chǎn)開發(fā)從取得土地、房屋建設(shè)及相關(guān)配套設(shè)施完成需要投入大量資金，雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力無疑增加了企業(yè)的競爭籌碼，因此一般的融資規(guī)模無法達(dá)到企業(yè)預(yù)期，對企業(yè)發(fā)展無法提供幫助，其他企業(yè)一般采取遍地開花的融資政策對房地產(chǎn)企業(yè)就不一定適用。
　　2. 貸款資金受政策影響大。房地產(chǎn)企業(yè)較其他行業(yè)的不同點(diǎn)之一就是受政策影響較大，其中貸款政策的影響力更為明顯，對部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的中小型房企政策甚至成為了決定其生死存亡的重要因素，市場競爭的殘酷，政策的多變讓我國中小型房企大量被吞并或直接倒閉退市。
　　3. 地域差距明顯。其他企業(yè)融資由于需求量不多且國家管控力度較小在地域上的差異不明顯，但房地產(chǎn)行業(yè)融資銀行為了規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，在貸款資金投放的選擇上持謹(jǐn)慎態(tài)度，在部分經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的二、三線城市都采取銀根緊縮的信貸政策，大量資金都向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市或有實(shí)力房企傾斜，導(dǎo)致一些中小型房企無法獲得貸款支持，房屋開發(fā)工作舉步維艱。
　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要性
　　縱觀當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)風(fēng)起云涌，科學(xué)技術(shù)日新月異，信息技術(shù)高速發(fā)展，全球融合越來越明顯。為了能夠適應(yīng)環(huán)境的改變，在激烈地市場競爭中立于不敗之地，充足的資金起到了決定性作用，而對于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)如何保障資金鏈的不斷裂顯得尤為重要，融資工作成敗就關(guān)乎著企業(yè)的興衰，究其重要性主要有以下幾點(diǎn)。
　　1. 為企業(yè)對外投資提供保障。房產(chǎn)一經(jīng)售出后續(xù)很難再形成大量的資金流入，而作為房地產(chǎn)企業(yè)如果不大量的開辟新的項(xiàng)目，對外進(jìn)行投資則無法保障企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)及發(fā)展，例如國內(nèi)一些大型房企，萬科、碧桂園都不僅局限于已有項(xiàng)目的開發(fā)，而是著眼于國內(nèi)、甚至國外房地產(chǎn)市場的開辟，進(jìn)一步提高市場占有率，而想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)對外擴(kuò)張的戰(zhàn)略目標(biāo)，就必須進(jìn)一步提升企業(yè)融資能力，發(fā)揮融資的資金保障功能。
　　2. 為提高企業(yè)品牌效應(yīng)提供資金支持。伴隨著競爭的日趨激烈，常規(guī)的開發(fā)理念已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者對房屋的要求，為了提高房屋品質(zhì)，提高企業(yè)品牌效應(yīng)及品牌溢價(jià)能力，房地產(chǎn)企業(yè)可謂“八仙過海，各顯神通”。有的房企依靠搶占優(yōu)越的地理位置占得先機(jī)，有的房企依靠過硬的房屋質(zhì)量、居住環(huán)境獲得了一批忠實(shí)的市場客戶，創(chuàng)造了很高的企業(yè)商譽(yù)，以碧桂園在昆明北市區(qū)的項(xiàng)目為例，為了營造優(yōu)美的居住環(huán)境，集客戶的居住、休閑、運(yùn)動(dòng)等功能于一身，在小區(qū)內(nèi)部修造了人工湖并圍繞人工湖修建人工跑道，所有房子都圍繞著湖面建造，大大提升了房屋的品質(zhì)，贏得了市場上一大批忠實(shí)粉絲的青睞。還有的房企則以低價(jià)格、高贈(zèng)送作為亮點(diǎn)吸引消費(fèi)者的眼球。例如：藍(lán)光地產(chǎn)，為了進(jìn)一步擴(kuò)寬昆明市場，在戶型設(shè)計(jì)上可謂下足了功夫，充分利用空間，在保障居住的前提下大大增加了贈(zèng)送面積，使客戶真正獲得實(shí)惠。為了搶占市場份額，各家房地產(chǎn)企業(yè)可謂百花齊放，但無論采用哪種方式，強(qiáng)大的資金支持而融資工作就顯得至關(guān)重要。
　　二、房地產(chǎn)業(yè)主要融資方式
　　房地產(chǎn)開發(fā)從開發(fā)性質(zhì)劃分大體可分為一級開發(fā)，二級開發(fā)。從取得土地到最終建造完成需要經(jīng)過漫長的過程，而對于融資也有著很強(qiáng)的依賴性。為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快城市開發(fā)的步伐，國家針對房地產(chǎn)開發(fā)不同時(shí)期推出了多種融資方式，主要有以下5種。
　　（一）土地一級開發(fā)貸款
　　伴隨著城中村改造的高速發(fā)展，為了保障被拆遷戶賠付款的按時(shí)到位，回遷房的順利交付，銀行針對一級開發(fā)企業(yè)提供一級開發(fā)貸款用于拆遷款、征地款的支付。
　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款
　　此類貸款主要針對二級市場進(jìn)行發(fā)放。在房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后，為了創(chuàng)造出更為舒適的居住環(huán)境，迎合不同客戶對房屋的需求，在激烈地市場競爭中占得先機(jī)，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升房屋品質(zhì)，在質(zhì)量、設(shè)計(jì)上改良的同時(shí)，還不忘配套環(huán)境的提升，因此雄厚的資金支持顯得尤為重要。針對這類需求各家銀行提供以土地作為抵押的貸款用于房屋建造。
　�。ㄈ�）房地產(chǎn)信托
　　這類融資方式是近幾年來興起的新型融資方式，是伴隨著銀行貸款政策的收緊應(yīng)運(yùn)而生，相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢，也成為了當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)最佳的融資方式之一。

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