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證券市場(chǎng)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的分析

發(fā)布時(shí)間:2019-08-21 來源: 美文摘抄 點(diǎn)擊:


  摘要:本文先是對(duì)全國(guó)平均住房銷售價(jià)格(以下簡(jiǎn)稱房?jī)r(jià))與房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資總額做格蘭杰因果檢驗(yàn),得出房地產(chǎn)開發(fā)投資總額是引起房?jī)r(jià)變化的格蘭杰原因,隨后選定家庭人均年收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、年底總?cè)丝跀?shù)、建筑材料價(jià)格指數(shù)、新增家庭數(shù)、住宅房屋竣工面積和人均GDP指數(shù)等為自變量對(duì)房?jī)r(jià)做嶺回歸,再次得出房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著性的影響。再對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資總額與其他行業(yè)的投資總額做關(guān)聯(lián)度分析,得出房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)投資總額具有最大的關(guān)聯(lián)度。最后在假定房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)同時(shí)為無(wú)套利市場(chǎng)的條件下,分析得出證券市場(chǎng)中證券的當(dāng)期價(jià)格、持有期內(nèi)的年平均收益率和年平均紅利與房?jī)r(jià)依次存在正向、負(fù)向、負(fù)向的相關(guān)關(guān)系。
  關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià);開發(fā)投資總額;關(guān)聯(lián)度;嶺回歸
  1 建模的原理介紹
  1.1格蘭杰因果檢驗(yàn)的原理
  1969年,格蘭杰從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度提出了一種因果關(guān)系的定義:設(shè)有兩個(gè)時(shí)間序列{xt}和{yt},如果xt的變化引起yt的變化,則xt的變化應(yīng)當(dāng)發(fā)生在yt的變化之前。具體操作中,一般是對(duì)以下兩個(gè)方程分別進(jìn)行無(wú)約束和有約束估計(jì):
 。1)
 。2)
  如果在(1)中部分αi顯著不為零,則稱xt格蘭杰引起yt類似的,如果(2)式中部分αi顯著不為零,則稱yt格蘭杰引起xt,如果兩者都存在,則稱xt與yt互為格蘭杰因果關(guān)系。
  1.2嶺回歸原理
  多元回歸模型的矩陣表達(dá)式為:Xβ=Y,利用OLS求得: ,
  當(dāng)自變量存在多重共線性時(shí),導(dǎo)致 ,從而使得回歸系數(shù)不穩(wěn)定,出現(xiàn)沒有實(shí)際意義的估計(jì)值。解決的辦法是在X′X的主對(duì)角線元素上加一個(gè)非負(fù)常數(shù)k,即得:
  ,其中E是單位矩陣,使得 的概率比大大降低,最后用來進(jìn)行估計(jì),結(jié)果會(huì)使的估計(jì)變得穩(wěn)定得多。因此,嶺回歸估計(jì)的準(zhǔn)確程度取決于k值的選取,確定k值的方法一般是通過嶺跡圖或方差膨脹因子來選取。其確定方法是選擇一個(gè)盡可能小的k值,在這個(gè)k值上,嶺跡圖中回歸系數(shù)已變得較為穩(wěn)定,并且方差膨脹因子業(yè)變得足夠小。
  回歸估計(jì)系數(shù) 是k的非線性函數(shù);k值的加入使得
  成為回歸系數(shù)的有偏估計(jì),但是比β估計(jì)更穩(wěn)定; 隨k的變化軌跡圖稱為嶺跡圖。
  1.3灰色關(guān)聯(lián)度分析原理
  選取參考數(shù)列
  其中k表示時(shí)刻。假設(shè)有m個(gè)比較數(shù)列
  
  則稱
  
  為比較數(shù)列xi對(duì)參考數(shù)列x0在k時(shí)刻的關(guān)聯(lián)系數(shù),其中ρ∈[0,1]為分辨系數(shù)。稱 和 分別為兩級(jí)最小及兩級(jí)最大極差。
  一般來講,分辨系數(shù)ρ越大,分辨率越高;ρ越小,分辨率越低。上式中的關(guān)聯(lián)系數(shù)是描述比較數(shù)列與參數(shù)數(shù)列在某時(shí)刻關(guān)聯(lián)程度的一種指標(biāo),由于各個(gè)時(shí)刻都有一個(gè)關(guān)聯(lián)數(shù),因此信息顯得過于分散,不便比較,為此我們給出ri=■■ξi(k)為數(shù)列xi對(duì)參考數(shù)列x0的關(guān)聯(lián)度。若關(guān)聯(lián)度ri最大,說明xi(k)與最優(yōu)指標(biāo)x0(k)最接近,即第i個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象優(yōu)于其他被評(píng)價(jià)對(duì)象,據(jù)此可以排出各被評(píng)價(jià)對(duì)象的優(yōu)劣次序?梢钥闯,關(guān)聯(lián)度是把各個(gè)時(shí)刻的關(guān)聯(lián)系數(shù)集中為一個(gè)平均值,亦即把過于分散的信息集中處理。利用關(guān)聯(lián)度這個(gè)概念,可以對(duì)各種問題進(jìn)行因數(shù)分析。
  2 模型的分析
  2.1 房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)投資總額格蘭杰因果檢驗(yàn)
  依據(jù)格蘭杰因果檢驗(yàn)原理,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和房?jī)r(jià)利用Eviews軟件分析得到下表:(假設(shè)置信度α=0.05)
  從上表可以看出,房?jī)r(jià)不是引起房地產(chǎn)開發(fā)投資總額變化的格蘭杰原因,而房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資總額的變化卻是引起房?jī)r(jià)變化的格蘭杰原因。房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額的增加,一方面增加對(duì)商品房的投機(jī)性需求,進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推波助瀾的作用;另一方面,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增加,使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加的火爆,會(huì)給開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的原料如建材、水泥及地皮價(jià)格起到刺激和促進(jìn)作用,這些原材料價(jià)格的上漲勢(shì)必都附加于房屋的銷售價(jià)格中,勢(shì)必造成房?jī)r(jià)的上升。
  2.2 房?jī)r(jià)的嶺回歸模型
  房?jī)r(jià)模型的構(gòu)建有助于我們總結(jié)規(guī)律,科學(xué)界定影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素,從而指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和調(diào)控行為。本文初步選取的影響房?jī)r(jià)的因素有家庭人均年收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、年底總?cè)丝跀?shù)、建筑材料價(jià)格指數(shù)、新增家庭數(shù)、住宅房屋竣工面積和人均GDP指數(shù)(依次用F1~F7表示),我們利用嶺回歸模型分析影響房?jī)r(jià)的主要因素。
  對(duì)文中給定的7個(gè)影響指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)性分析,分析得到如下相關(guān)系數(shù)矩陣
  由相關(guān)系數(shù)矩陣可知,各因素之間的相關(guān)系數(shù)較大,影響因素之間兩兩相關(guān)。因此,采用傳統(tǒng)的最小二乘回歸存在較嚴(yán)重的多重共線性。
  鑒于此,建立如下嶺回歸模型:
  利用Matlab軟件編程求得房?jī)r(jià)與選取指標(biāo)的嶺跡圖。
  由嶺跡圖可以看出,在0.3之后,7條嶺跡都開始變得平穩(wěn)。所以,將3代入做嶺回歸,得到如下模型:
  通過嶺回歸得到的模型,可以看出:房?jī)r(jià)對(duì)人均GDP指數(shù)的敏感度為220.51,說明人均GDP指數(shù)每變動(dòng)1單位,住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)220.51單位;家庭人均年收入變動(dòng)1單位,住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)135.21單位;房地產(chǎn)開發(fā)投資總額變動(dòng)1單位,住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)196.02單位;年底總?cè)丝跀?shù)變動(dòng)1單位,住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)133.78單位;建筑材料價(jià)格指數(shù)變動(dòng)1單位,住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)6.54單位;新增家庭數(shù)變動(dòng)1單位,住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)132.1單位;住宅房屋竣工面積變動(dòng)1單位,住房銷售房?jī)r(jià)變動(dòng)138.05單位。
  所以,通過上面的分析,房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資總額對(duì)房?jī)r(jià)具有很大的影響作用。因此,分析房地產(chǎn)行業(yè)投資總額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的投資總額的關(guān)聯(lián)度,可以得到與房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的關(guān)聯(lián)度最大的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè),進(jìn)而分析該行業(yè)影響因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

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