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李煒光:土地增值稅“清算”了誰(shuí)?

發(fā)布時(shí)間:2020-06-04 來(lái)源: 歷史回眸 點(diǎn)擊:

  

  1月16日,《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)),一經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布,立即觸動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng),滬深股市漲勢(shì)強(qiáng)勁的房地產(chǎn)股票行情聞聲下跌,單日跌幅均超過(guò)9%。1月17日,甚至出現(xiàn)了大面積跌停的罕有現(xiàn)象,近30只房地產(chǎn)股票以跌停板報(bào)收。

  1月18日,國(guó)家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站發(fā)布了標(biāo)題為《土地增值稅并非新開(kāi)征的稅種》的文章,稱:土地增值稅1994年就已開(kāi)征,土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知并不是土地增值稅新的政策規(guī)定。由于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅,而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的,因此,通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。土地增值稅是國(guó)家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控而出臺(tái)的稅種,主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤(rùn)。做好土地增值稅的清算工作,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到積極的作用。顯然,國(guó)稅總局出面“釋疑”的原因,是由于股市出現(xiàn)下跌、輿論與潛在購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)嫁成本的擔(dān)心的雙重壓力才有此需要的。

  這就帶來(lái)了兩個(gè)很有意思的問(wèn)題,一是會(huì)不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),二是會(huì)不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。國(guó)家稅務(wù)總局的說(shuō)法是不會(huì),但現(xiàn)在人們?cè)缫褜W(xué)會(huì)不再輕易相信有關(guān)部門的“說(shuō)法”,而是寧愿根據(jù)市場(chǎng)的真實(shí)情況作出自己的分析判斷。這是好事,說(shuō)明人們的獨(dú)立思考的意識(shí)和能力在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中越來(lái)越強(qiáng)了。

  土地增值稅是以累進(jìn)稅形式強(qiáng)行均衡奢侈性房地產(chǎn)消費(fèi)和房地產(chǎn)暴利,但多年來(lái),這個(gè)稅與二手房轉(zhuǎn)讓所得稅一樣,一直實(shí)行預(yù)提制,而開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)多此一舉將其計(jì)入成本。以2000年時(shí)開(kāi)發(fā)商拿到一塊成本5000萬(wàn)元的地塊為例,如果項(xiàng)目建成后其他費(fèi)用為1億元,項(xiàng)目銷售總收入2億元,減去成本后的余額(即項(xiàng)目增值部分)為5000萬(wàn)元。按照四級(jí)累進(jìn)稅率,余額(5000萬(wàn)元)占成本(1.5億元)的比例為33%,在50%以下,稅率為30%。由此可得出,開(kāi)發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬(wàn)×30%=1500萬(wàn)元,而此前的預(yù)征(以上海為例)是2億元×1%=200萬(wàn)元。這種情況下實(shí)行土地增值稅的“清算”,怎能不構(gòu)成對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者成本的雙重影響?

  1月19日,上海浦東新區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》透露:“上海一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商密謀集體‘上書(shū)’反對(duì)土地增值稅”,認(rèn)為土地增值稅是在革開(kāi)發(fā)商的命,請(qǐng)求給開(kāi)發(fā)商喘息之機(jī)。這說(shuō)明,土地增值稅最終是不是“額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)”,還是開(kāi)發(fā)商自己心里最清楚——它已經(jīng)造成了比較嚴(yán)重的成本壓力。

  現(xiàn)在幾乎人人都知道,購(gòu)房款中的大部分實(shí)際上是被政府拿走了。溫州市合作建房在全國(guó)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng),建成后的房子僅僅比商品房便宜1000來(lái)元,這應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商最真實(shí)的利潤(rùn)核算。也就是說(shuō),政府本來(lái)已經(jīng)通過(guò)土地拍賣、征收各項(xiàng)稅費(fèi)牟得了暴利,如今還要繼續(xù)加稅,它的后果幾乎必然是房?jī)r(jià)維持在高水平上而沒(méi)有可能被“調(diào)控”下來(lái)。如果我們總是把調(diào)控的重心放在對(duì)開(kāi)發(fā)商的“擠壓”是上,放在政府繼續(xù)牟取更多的暴利的基礎(chǔ)上,這樣的“調(diào)控”就永遠(yuǎn)難以收到實(shí)效,也就不必奇怪,為什么中央政府的調(diào)控措施屢屢出臺(tái),而收效甚微,并由此損害了政府的信譽(yù),被譏為“空調(diào)”。開(kāi)發(fā)商是不可能主動(dòng)承擔(dān)因稅費(fèi)征收而帶來(lái)的高漲成本的,必然而且只能把它轉(zhuǎn)嫁出去。因?yàn)樵诙愘M(fèi)提高之時(shí),就算開(kāi)發(fā)商愿意承擔(dān),他們也承擔(dān)不起,除了轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,他們沒(méi)有其他選擇。而且不論政策如何規(guī)定,稅賦實(shí)際上是由買賣雙方共同向政府支付的。這樣一來(lái),在民眾的眼里,政府是在與開(kāi)發(fā)商一起,聯(lián)手盤(pán)剝他們錢財(cái)?shù),至少我和我周圍的所有?gòu)房的朋友們,是普遍這樣認(rèn)為的。長(zhǎng)此以往,政府的聲譽(yù)、信譽(yù)和威望都將或已經(jīng)受到了非常嚴(yán)重的影響。我們的政府有關(guān)部門,為什么對(duì)此視而不見(jiàn),在出臺(tái)新政策或戴著老政策面孔的新政策時(shí)為什么不選擇一些更為高明的做法?

  近年來(lái),各地政府加緊“經(jīng)營(yíng)城市”,主要目標(biāo)就是以越來(lái)越高的價(jià)格賣出土地,如此經(jīng)營(yíng)的后果是耕地越來(lái)越少,而各大銀行則成為中國(guó)房市的最大的房東。房地產(chǎn)大熱,自然具有拉動(dòng)GDP的效應(yīng),這也是各級(jí)政府熱衷于參與房地產(chǎn)“炒作”,但這種繁榮是以金融危險(xiǎn)劇增為前提的,而中央政府出于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的考慮在實(shí)施調(diào)控時(shí)也難免投鼠忌器,怕房?jī)r(jià)下跌傷害銀行,這樣的調(diào)控其效果自然更是大打折扣。

  中國(guó)社會(huì)公眾的承受能力幾乎是無(wú)法預(yù)期的,因?yàn)樽》渴亲罨镜纳畋匦杵,遮風(fēng)避雨、結(jié)婚生子、給子孫后代創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)較好的生活環(huán)境等等所有的美好愿望都要依靠住房來(lái)實(shí)現(xiàn)。為了一套房子,人們可以竭盡幾代人的積蓄,可以大幅度降低眼下的生活標(biāo)準(zhǔn),可以讓房子成為生活中的絕對(duì)主角,一輩子“房奴”,這些情況,官員們?cè)谟?jì)算公眾的“承受能力”的時(shí)候真的非常嚴(yán)肅地考慮過(guò)嗎?如果真的考慮過(guò),如果我們的調(diào)控的基點(diǎn)是從維護(hù)人民群眾利益和向社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的角度出發(fā)的,就不會(huì)出現(xiàn)以下的情況:

  一個(gè)月以前,中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心聯(lián)合新浪網(wǎng)新聞中心、北京益派市場(chǎng)咨詢有限公司ePanel在線調(diào)查平臺(tái),對(duì)2582名公眾進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),受訪者普遍認(rèn)為,地方政府缺乏調(diào)控的積極性(67.5%)、開(kāi)發(fā)商過(guò)于暴利(60.7%)、國(guó)家宏觀調(diào)控政策效果不明顯(40.3%)這三方面因素,應(yīng)該對(duì)目前房?jī)r(jià)過(guò)高的局面負(fù)主要責(zé)任。與兩年前相比,公眾對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的原因的判斷已經(jīng)發(fā)生了不小的變化。2005年5月,中國(guó)青年報(bào)社調(diào)中心對(duì)北京、上海、深圳、沈陽(yáng)4個(gè)城市500名居民進(jìn)行的電話隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn),受訪者認(rèn)為造成房?jī)r(jià)高的3個(gè)最主要因素是:投資房市者的炒作(51.6%)、開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)過(guò)高(44.7%)、城市人口的過(guò)快增長(zhǎng)(38.9%)比較前后兩次調(diào)查結(jié)果不難發(fā)現(xiàn),公眾注意力的焦點(diǎn)已悄然轉(zhuǎn)移。除了開(kāi)發(fā)商的因素之外,多數(shù)公眾更傾向于把目前房?jī)r(jià)過(guò)高的原因歸結(jié)于政府調(diào)控不力——其中,地方政府尤其應(yīng)該承擔(dān)主要責(zé)任。增加稅費(fèi),成了過(guò)去一年中政府調(diào)控房市行為的代名詞,每次增加稅費(fèi)征收,政府總是保證說(shuō)不會(huì)增加公眾負(fù)擔(dān),但結(jié)果如何呢,哪一次增加稅費(fèi)不直接體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中?為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)就不能受市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)節(jié)、而總是逆市場(chǎng)規(guī)律而行呢?看來(lái)政府不能不從自身尋找原因了。

  顯然,事實(shí)是,社會(huì)公眾對(duì)政府提供住房福利和抑制高房?jī)r(jià)兩個(gè)方面都對(duì)政府的工作都不滿意,政府解決自己的社會(huì)職能問(wèn)題的也就應(yīng)該從這個(gè)角度出發(fā),真正承擔(dān)起自己的社會(huì)責(zé)任來(lái)。毫無(wú)疑問(wèn),政府調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多銷售住房,因?yàn)檫@就意味著多解決社會(huì)公眾的住房問(wèn)題,也就增加了社會(huì)福利,從而有利于社會(huì)的穩(wěn)定,但同時(shí)也應(yīng)注意維持房地產(chǎn)商適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)所得。如果企業(yè)無(wú)法獲得一定數(shù)量的利潤(rùn),也就失去了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的積極性,房地產(chǎn)市場(chǎng)也就無(wú)從穩(wěn)定,最終還是難以滿足公眾的住房需求。解決這個(gè)問(wèn)題,一是要對(duì)投資性購(gòu)房和炒作購(gòu)房進(jìn)行征稅,以抑制高房?jī)r(jià)的社會(huì)需求;
二是要幫助產(chǎn)生潛在降價(jià)購(gòu)房者的數(shù)量,讓房地產(chǎn)商認(rèn)識(shí)到降價(jià)后的利潤(rùn)將更多的是從低價(jià)格商品房的銷售中獲得,而且這部分利潤(rùn)將達(dá)到或超過(guò)僅銷售高價(jià)格商品房所獲得利潤(rùn),這就需要對(duì)低收入群體在購(gòu)買適合自己條件的住房時(shí)可以獲得住房補(bǔ)貼或貼息、降息,如此,購(gòu)買高價(jià)格住房的人就會(huì)有所減少,而購(gòu)買低價(jià)格住房的人數(shù)就會(huì)有所增加。

  當(dāng)然,本次以土地增值稅“清算”為主要內(nèi)容的宏觀調(diào)控亦有其積極的作用。正如國(guó)家稅務(wù)總局在《土地增值稅并非新開(kāi)征的稅種》一文中特別指出:“建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額(包括20%加計(jì)扣除部分)20%的,免征土地增值稅!边@就是說(shuō),如果土地增值稅是對(duì)所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)征,由于稅收的傳導(dǎo)作用,房?jī)r(jià)暴漲就是難以避免的,并由購(gòu)房者承擔(dān)。然而現(xiàn)在并不完全是這樣,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),豈不成了利好的消息?但現(xiàn)在的問(wèn)題是,那些一直以來(lái)致力于為普通民眾開(kāi)發(fā)住宅、著力于“低利潤(rùn)普通住宅項(xiàng)目”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),那些一直以來(lái)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》,對(duì)土地增值稅全額做了預(yù)提,并且沒(méi)有挪作他用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),也不會(huì)造成什么嚴(yán)重的沖擊。而對(duì)于那些狂賭地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲,并且不嚴(yán)格執(zhí)行稅務(wù)、會(huì)計(jì)制度,不注意現(xiàn)金流安全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),則不論其規(guī)模大小、上市與否,土地增值稅的清算都將給其帶來(lái)不小的麻煩。

  問(wèn)題在于,這個(gè)政策有明顯的漏洞。土地增值稅的增收方法為,利潤(rùn)與稅率遞增式征收,稅率在在30%—60%之間。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與開(kāi)發(fā)成本之比越高(也就是投入產(chǎn)出比越高),利潤(rùn)被征收的土地稅比例就越高,投入產(chǎn)出比達(dá)到200%以上,開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)將有60%被增收為土地稅。當(dāng)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在30%時(shí)交的土地稅為12%—21%。此增收方法對(duì)控制房地產(chǎn)商追求高價(jià)最大利潤(rùn)化商品房有一定的效果,但缺乏政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性思維,仍然理解為政府是在往自己腰包里撈錢。如果政府此政策真是為緩解房地產(chǎn)上漲的壓力,就應(yīng)該給與開(kāi)發(fā)商低利潤(rùn)銷售更大的優(yōu)惠,在房地產(chǎn)利潤(rùn)在某個(gè)數(shù)值點(diǎn)以下免征土地增值稅,利潤(rùn)超這個(gè)點(diǎn)以后開(kāi)始征收土地增值稅,利潤(rùn)越高者依比例征收的越重。如此,稅收才具有了調(diào)控杠桿的意義。須知,單純的征稅,從來(lái)不可能做到壓低商品的價(jià)格。

  從根本上說(shuō),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺少一個(gè)內(nèi)在穩(wěn)定器,所以總是需要外部的力量調(diào)控來(lái)調(diào)控去,這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以避免利益沖突和矛盾的焦點(diǎn)之所在,如樊綱先生所說(shuō),這個(gè)穩(wěn)定器就是房產(chǎn)稅或者是物業(yè)稅。政府需要對(duì)房產(chǎn)按固定比例征稅,稅額要隨著房?jī)r(jià)的提高而提高。我國(guó)80%的勞動(dòng)者屬于低收入者,將來(lái)會(huì)有更多的低收入者,而低收入者的住房不能全推給政府。在每個(gè)人的需求當(dāng)中,在市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)當(dāng)中通過(guò)價(jià)格變化、稅收杠桿能夠自我調(diào)節(jié),相對(duì)均衡。首先,由于房產(chǎn)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅,它有利于緩解社會(huì)收入的不平等。第二,這種稅收是穩(wěn)定的稅源,只要有房子就有稅。第三,可以減少其他的稅收,減少生產(chǎn)者的稅負(fù)。第四,可以使政府的稅源更依賴于把現(xiàn)在的城市搞好、保持好,而不是更多地依賴賣地來(lái)獲取財(cái)政收入。樊綱先生沒(méi)有提到更為關(guān)鍵的一點(diǎn),即政府不能視普通住房為漁利工具,應(yīng)參考現(xiàn)實(shí)國(guó)情確定普通居住標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的居民自住用房,特別是多層住房,政府應(yīng)免費(fèi)提供土地,并盡可能做到零稅費(fèi),包括將試點(diǎn)的物業(yè)稅。對(duì)于超標(biāo)準(zhǔn)豪宅,除按市價(jià)公開(kāi)拍賣土地外,相關(guān)稅費(fèi)也要盡可能減輕,只要購(gòu)買者收入來(lái)源合法,特定人群的奢侈對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需有好處。無(wú)論購(gòu)買普通住房還是豪宅,都應(yīng)享受退返個(gè)人收入所得稅的優(yōu)待。

  我們希望,這樣的一個(gè)“內(nèi)在穩(wěn)定器”能夠在我國(guó)盡快建立起來(lái),而不是像現(xiàn)在這樣,沒(méi)完沒(méi)了地進(jìn)行效果不佳的“宏觀調(diào)控”。

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