「摘要」近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)稅收增幅較低，從博弈論角度分析，由于征納雙方存在信息不對(duì)稱現(xiàn)象及現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策激勵(lì)相容約束機(jī)制的缺失，致使房地產(chǎn)偷逃稅嚴(yán)重，且商品房?jī)r(jià)格居高不下。本文認(rèn)為，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，關(guān)鍵是如何解決在遵循效率、公平和財(cái)政原則前提下，消除房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱的問題。

　　「關(guān)鍵詞」房地產(chǎn)稅制/博弈激勵(lì)/相容約束/偷逃稅

　　一、我國房地產(chǎn)稅收問題的提出

　　自國家實(shí)行土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相比，我國房地產(chǎn)稅收收入的增長(zhǎng)卻十分有限。1998～2003年，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入和財(cái)政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，（注：數(shù)據(jù)根據(jù)以下書籍整理而得：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》1998～2004年，中國統(tǒng)計(jì)出版社相關(guān)年份出版；
《中國財(cái)政年鑒（2003）》，中國財(cái)政雜志社出版社2003年版；
《中國稅務(wù)年鑒》1998～2003年，中國稅務(wù)出版社相關(guān)年份出版。）而與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對(duì)量增長(zhǎng)也較快，但稅收額占整個(gè)財(cái)政收入的比重始終維持在4.4%左右，增長(zhǎng)非常有限，這與近年來整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起壯大不協(xié)調(diào)。有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前我國偷逃稅收最嚴(yán)重的行業(yè)之一，這雖與稅務(wù)部門征管工作不無關(guān)系，但從根本上卻暴露出我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的諸多不合理之處，本文試用博弈論的方法分析我國房地產(chǎn)稅收政策設(shè)計(jì)中存在的問題。

　　二、對(duì)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析

　　博弈論基本假定人是有理性的。所謂理性的人是指博弈參與人清楚地了解自己的目標(biāo)和利益所在，并始終從自身利益最大化的角度來做出選擇。博弈論研究理性的人之間是如何進(jìn)行策略選擇的。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，房屋自建成之日起，從開發(fā)、流通到保有經(jīng)營(yíng)等各個(gè)階段，始終存在房地產(chǎn)稅收征收的問題，因此房地產(chǎn)稅收博弈參與人既包括稅務(wù)機(jī)關(guān)和房產(chǎn)開發(fā)商，也包括房產(chǎn)購買者，有時(shí)還要考慮中央和地方各級(jí)稅務(wù)部門間的行為反應(yīng)和選擇。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在稅種結(jié)構(gòu)、稅率設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、土地出讓制度和稅收成本等方面都存在著不利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的問題，使得房地產(chǎn)稅制應(yīng)有的效率原則沒有很好地發(fā)揮出來。從博弈論角度看，產(chǎn)生這些問題的關(guān)鍵是信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在及現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的激勵(lì)相容約束效應(yīng)的缺失，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題嚴(yán)重和房地產(chǎn)交易價(jià)格的居高不下。

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本的混亂，加重了房地產(chǎn)稅收征納雙方的信息不對(duì)稱狀況

　　與我國房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的成本包括租、稅、費(fèi)三部分，理論上租、稅、費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇區(qū)別明顯，互不重復(fù)。但在實(shí)踐中，由于存在部門利益分割，每個(gè)部門從自身利益出發(fā)，都對(duì)土地和房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)行管制并收取相應(yīng)的租、稅、費(fèi)，由此以稅代租、以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象非常普遍。如據(jù)典型調(diào)查，目前各城市在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)項(xiàng)目有60～180多項(xiàng)，其中稅僅有12種左右。上海市有關(guān)部門的詳細(xì)調(diào)查表明，在涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從前期籌備、動(dòng)遷、建設(shè)到驗(yàn)收的整個(gè)環(huán)節(jié)，共有182個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，經(jīng)核查有83個(gè)屬于不合理、不合法的項(xiàng)目。（注：安體富、王海勇《重構(gòu)我國的房地產(chǎn)稅制：理論分析與政策探討》，《公共經(jīng)濟(jì)評(píng)論》2004年第6期。）由于租、稅、費(fèi)體系混亂，稅務(wù)部門和其他諸如計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門信息傳遞機(jī)制尚未建立，很難掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本信息和其收入情況幾乎處于監(jiān)管之外，相應(yīng)增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)稅收的征收成本。而納稅人對(duì)房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)制度的掌握往往較全面，對(duì)在各種情況下政府的行為選擇較為清楚，理性的納稅人會(huì)充分利用各種手段使自己的“稅收損失”盡可能地小，即納稅人具有偷逃稅收的動(dòng)機(jī)和預(yù)期收益。

　　這里我們用一個(gè)稅收征管博弈模型解釋。假定納稅人對(duì)是否納稅猶豫不決，納稅人有兩種選擇：納稅或不納稅，而同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)不依法納稅也有兩種選擇：處罰或不處罰。假設(shè)納稅人應(yīng)繳稅款為T ，因偷稅補(bǔ)罰款的金額為F ，稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查成本忽略不計(jì)。由于T 、F 值未知，稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人的博弈均衡取決于政府對(duì)不納稅行為給予處罰的嚴(yán)厲程度以及稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人進(jìn)行檢查的概率。稅務(wù)機(jī)關(guān)選擇由不檢查到檢查時(shí)，納稅人將獲得由T 到-F的收益，所述情況由上圖表示：圖中斜線與橫坐標(biāo)軸的交點(diǎn)0=P*為邊際概率，即當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)以小于0=P*的概率進(jìn)行檢查時(shí)，納稅人的收益大于0，那么他的最優(yōu)選擇是偷稅；
當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)以大于0=P*的概率進(jìn)行檢查時(shí)，納稅人的收益小于0，此時(shí)他的最優(yōu)選擇是不偷稅。

　　在檢查概率一定的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人偷稅處罰越重，納稅人偷稅的動(dòng)機(jī)越弱；
若處罰程度一定，較高的檢查概率有助于降低納稅人偷稅的期望收益。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，目前由于房地產(chǎn)納稅人擁有更多的有關(guān)政府各部門情況的私人信息，許多房地產(chǎn)納稅人還可以利用自身掌握的信息優(yōu)勢(shì)進(jìn)行更多的偷逃稅尋租活動(dòng)，相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)成為偷逃稅重災(zāi)區(qū)就有了合理的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋。

　　從房地產(chǎn)納稅人與消費(fèi)者的關(guān)系來看，兩者同樣存在信息不對(duì)稱的問題，房地產(chǎn)商擁有過多的成本信息，可以將房產(chǎn)開發(fā)、建筑、銷售等各環(huán)節(jié)的成本連同尋租成本合并計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格中。房地產(chǎn)商還可能利用自身的信息優(yōu)勢(shì)構(gòu)成利益集團(tuán)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行串謀，共同操縱、炒作價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升。此種情況下消費(fèi)者的談判能力大為削弱，過高的房地產(chǎn)價(jià)格超出了普通居民的消費(fèi)能力和預(yù)期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)易于產(chǎn)生難以估量的房地產(chǎn)泡沫問題。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)每年增幅平均在30%以上，住房消費(fèi)增幅達(dá)20%以上，但商品房空置率每年也增長(zhǎng)10%以上。2003年商品房空置達(dá)1.2億平方米，積壓信貸資金約2500億元，其中空置1年以上的超過50%，（注：劉維新《開征物業(yè)稅提出的背景及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)的影響》，《中國房地產(chǎn)金融》2004年第5期。）這說明房地產(chǎn)開發(fā)潛存著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。過高的房?jī)r(jià)超過一定程度還會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者逆向選擇的問題。最近北京市出現(xiàn)了個(gè)人集資買地合作建房的事件，該事件暴露出房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺陷，從深層次分析是供求雙方利益博弈的結(jié)果和反映，這其中現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度起到了推波助瀾的作用。

　�。ǘ�）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的激勵(lì)相容約束機(jī)制不完善，致使出現(xiàn)“稅收悖論”等問題

　　1.對(duì)“稅收悖論”的解釋。激勵(lì)相容約束機(jī)制指的是制度設(shè)計(jì)要使代理人真實(shí)地公布自己的私人信息，保證代理人在說實(shí)話時(shí)的收益不小于說假話時(shí)的收益，從而達(dá)到設(shè)計(jì)者所期望的目標(biāo)，避免出現(xiàn)不希望出現(xiàn)的結(jié)果。這里的稅收悖論是指因未預(yù)料到的因素而產(chǎn)生的有稅收不上來的現(xiàn)象。房地產(chǎn)稅收悖論主要表現(xiàn)在土地增值稅政策設(shè)計(jì)方面。

　　土地增值稅理論上是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)炒賣活動(dòng)而開征的稅種，但在實(shí)際執(zhí)行中該稅存在計(jì)算復(fù)雜、征收數(shù)額低、征收和繳納成本都很高的弊端。

　　現(xiàn)行地方稅收立法權(quán)集中在中央一級(jí)，地方稅務(wù)部門既無權(quán)開、停、減、免地方稅，也不能調(diào)整稅目、稅率。針對(duì)土地增值稅征收中存在的問題，許多省級(jí)地方稅務(wù)部門在自身權(quán)限范圍內(nèi)出臺(tái)了土地增值稅預(yù)征管理辦法，該辦法以較低稅率（約0.5%～3%）對(duì)納稅人按銷售額實(shí)施土地增值稅預(yù)征，預(yù)征規(guī)定納稅人在項(xiàng)目竣工時(shí)可以提出清算要求。名義上該辦法是公平的且符合國家稅法的內(nèi)容要求，但按照稅務(wù)部門的設(shè)計(jì)，地方稅務(wù)征收機(jī)關(guān)就沒指望納稅人來清算此項(xiàng)稅收，一方面由于存在信息不對(duì)稱問題，稅務(wù)部門無法清楚知道納稅人的稅源情況，而計(jì)算的復(fù)雜性無疑將增加稅收征收成本，對(duì)此項(xiàng)稅收進(jìn)行監(jiān)控得不償失，于是稅務(wù)部門在納稅人提出清算要求時(shí)又設(shè)置了許多條件，如需賬目健全、無欠稅記錄，等等，這些條件為土地增值稅的清算設(shè)置了障礙，必將大大提高納稅人清算的難度。這樣地方稅務(wù)部門既能夠降低征收成本又達(dá)到了征稅的目的，同時(shí)還沒有違背相關(guān)稅收法律規(guī)定。另一方面多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)賬目比較混亂，此時(shí)即使土地增值稅預(yù)征額高于其實(shí)際稅負(fù)水平，納稅人也缺乏清算的激勵(lì)，因?yàn)椴扇〈隧?xiàng)行動(dòng)的期望收益不足以抵消其可能受到的處罰，由此納稅人也愿意按照有關(guān)規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。預(yù)征辦法的實(shí)施使土地增值稅成了政策意義和財(cái)政意義都不大的稅種。

　　2.房地產(chǎn)稅制存在“重流通輕保有”的問題。我國現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。在保有階段土地使用稅稅率較低，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值征收，一般情況下房產(chǎn)保有時(shí)間越長(zhǎng)房產(chǎn)原值與房產(chǎn)的現(xiàn)值差距越大。這就決定了保有階段存在著房地產(chǎn)稅源的流失，并影響到稅收征管的力度。而重流通的局面則使得房地產(chǎn)的建設(shè)成本大幅提高，抑制了土地正常的市場(chǎng)交易，助長(zhǎng)了土地的暗箱操作和隱性流動(dòng)，大量與土地有關(guān)的腐敗尋租行為由此滋生，總體上不利于房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

　　現(xiàn)行的土地批租制被認(rèn)為是推動(dòng)房地產(chǎn)成本上升的重要因素。土地批租制根據(jù)土地的不同用途，批租期限從50年到70年不等。一次性收取幾十年的土地出讓金無疑抬高了地價(jià)，建設(shè)單位也會(huì)將其轉(zhuǎn)嫁到商品房?jī)r(jià)格中去。政府通過土地出讓可以得到即期收益，短視的政府為了自身利益最大化，自然顧及不了下屆政府的發(fā)展問題。以“寅吃卯糧”的方式獲取土地財(cái)源，將強(qiáng)化房地產(chǎn)流通階段的成本價(jià)格形成機(jī)制。不改革土地批租的繳費(fèi)方式，房地產(chǎn)價(jià)格失真及濫用土地的現(xiàn)象難以徹底消除。

　　征收房地產(chǎn)稅收的初衷是為了增加國家財(cái)政收入，運(yùn)用稅收杠桿調(diào)節(jié)土地房產(chǎn)資源的合理配置。但是“重流通輕保有”的稅收政策，一方面增加了房地產(chǎn)所有者出讓房產(chǎn)的成本；
另一方面保有成本較低，房地產(chǎn)在存量市場(chǎng)上大量積壓，從而加重了房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸型發(fā)展。房地產(chǎn)稅制的負(fù)效應(yīng)使得房地產(chǎn)稅收收入與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同比例增長(zhǎng)的局面難以實(shí)現(xiàn)。

　　3.房地產(chǎn)稅制有違公平原則的解釋�，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在征收范圍過窄、內(nèi)外稅制及稅收政策不統(tǒng)一、重復(fù)課征等問題，妨礙了稅收的橫向和縱向公平原則。房地產(chǎn)稅制征收范圍過窄主要指房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而鄉(xiāng)村地區(qū)則不征收，形成不同區(qū)域單位個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)中的稅負(fù)不公。內(nèi)外有別的兩套房地產(chǎn)稅制，總體上使得外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)過輕。這一方面加劇了內(nèi)外資企業(yè)間的不平等競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也激勵(lì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)紛紛改制為外資企業(yè)以合理避稅，或假借外資企業(yè)名義偷逃稅款，從而不利于公平稅收負(fù)擔(dān)原則的體現(xiàn)。

　　4.地方稅務(wù)部門在博弈中的作用分析。根據(jù)博弈論原理，在一個(gè)由中央政府、地方政府和納稅人三人零和博弈中，任何兩個(gè)參與人都可以聯(lián)合起來對(duì)付第三人，由此獲利。在過去和當(dāng)前的稅收實(shí)踐中已出現(xiàn)地方政府與納稅人聯(lián)盟以取得更多利益的現(xiàn)象。房地產(chǎn)稅收多屬于地方稅源，其與地方政府的利益相關(guān)性較強(qiáng)，在稅制設(shè)計(jì)中理應(yīng)賦予地方稅務(wù)機(jī)關(guān)一定的立法權(quán)和激勵(lì)機(jī)制，以利于地方組織財(cái)政收入職能的發(fā)揮。房地產(chǎn)稅收具有稅基不易流動(dòng)，收入穩(wěn)定可靠，不易發(fā)生周期性波動(dòng)，以及征管復(fù)雜等特點(diǎn)，西方發(fā)達(dá)國家出于征管便利和提高地方公共產(chǎn)品和服務(wù)供給效率的考慮，一般都將房地產(chǎn)稅作為地方稅收的主體稅種，如美國的房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的50%～80%.

　　然而，與我國房地產(chǎn)有關(guān)的許多稅種不支持地方政府財(cái)政收入原則的實(shí)現(xiàn)，如房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值而非以房產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；
土地增值稅計(jì)征繁瑣卻收入極低；
土地使用稅稅率很低，等等。這就決定了房地產(chǎn)稅收在組織財(cái)政收入上的后勁乏力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1998～2002年，我國直接針對(duì)房地產(chǎn)征收的稅收收入只有2300多億元，5年間房地產(chǎn)稅占我國地方財(cái)政收入的比重，最低為6.41%，最高不過7.94%，平均7%多一點(diǎn)，（注：數(shù)據(jù)根據(jù)以下書籍整理而得：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2003）》，中國統(tǒng)計(jì)出版社2003年版；
《中國財(cái)政年鑒（2003）》，中國財(cái)政雜志社出版社2003年版；
《中國稅務(wù)年鑒》2001～2003年，中國稅務(wù)出版社相關(guān)年份出版。）這一比值大大低于美國等發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)稅收目前還難以成為我國地方政府的主體稅種。從激勵(lì)相容角度來看，房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)有利于培植房地產(chǎn)稅源，促進(jìn)其在地方財(cái)政收入中作為主體稅種作用的發(fā)揮和鞏固，這樣才能實(shí)現(xiàn)中央、地方、納稅人三方博弈的最大化收益。

　　三、結(jié)論

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，房地產(chǎn)稅收存在多重環(huán)節(jié)的信息不對(duì)稱問題，致使房地產(chǎn)行業(yè)的稅收懲罰成為不可置信威脅，稅收違法的收益遠(yuǎn)高于其依法納稅的收益，且房產(chǎn)價(jià)格居高不下。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，我國的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件發(fā)生了很大變化，然而現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制未能形成一種有效激勵(lì)機(jī)制，稅收政策不符合納什均衡選擇。本文認(rèn)為，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的關(guān)鍵是在遵循效率、公平和財(cái)政原則前提下，從根本上消除房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱的問題。要從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)著手，結(jié)合土地流轉(zhuǎn)制度改革及房產(chǎn)保有階段的稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少房地產(chǎn)行業(yè)的私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度，只有如此，價(jià)格機(jī)制才能理順，房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良性循環(huán)及消費(fèi)者對(duì)商品房正常的消費(fèi)預(yù)期也才能實(shí)現(xiàn)。改革的方向是建立科學(xué)的物業(yè)稅收體系，在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，按照簡(jiǎn)化稅制，擴(kuò)大稅基，降低稅率的總體思路，改革房地產(chǎn)過于混亂的租、稅、費(fèi)體系，取消土地增值稅，簡(jiǎn)化歸并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅等稅種，完善契稅和印花稅，開征遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅等，致力于建立一個(gè)稅負(fù)合理、結(jié)構(gòu)科學(xué)、征管便利、收入穩(wěn)定、調(diào)控有效的物業(yè)稅體系。

　　作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院研究生院；
山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院

　　「參考資料」

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　　來源：http://www.cel.cn/show.asp?c_id=309&c_upid=107&c_grade=4&a_id=8269

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