試圖用一刀切的“一戶一房”,或者統(tǒng)一的“住宅土地使用權(quán)”去一勞永逸地解決問(wèn)題,這樣一種“一招鮮,吃遍天”的想法,不僅與中國(guó)社會(huì)發(fā)展變化帶來(lái)的實(shí)際需求相距甚遠(yuǎn),而且其副作用遠(yuǎn)大于正面價(jià)值｡
　　
　　李開發(fā)先生新近在《新民周刊》發(fā)表了題為“不掏錢保障居民住房”的文章,他提出國(guó)家應(yīng)該將“宅基地制度”引入城市,結(jié)論是:這樣政府就可以不掏錢保障居民住房｡理由是廣大中國(guó)農(nóng)村,政府沒(méi)有花過(guò)一分錢,幾十年來(lái)卻從未聽說(shuō)農(nóng)民有太大住房問(wèn)題,其原因就在于農(nóng)民在自家的宅基地上建房,花的是建筑物的成本價(jià)｡
　　他認(rèn)為城市居民也應(yīng)該享有農(nóng)村居民同等的權(quán)利,就是有權(quán)購(gòu)買沒(méi)有土地成本的住房一套｡所有以“住宅土地使用權(quán)”為基礎(chǔ)的購(gòu)房只應(yīng)當(dāng)包括拆遷費(fèi)､配套費(fèi)與建筑成本,與農(nóng)民建房的成本價(jià)類似,比商品房少兩大塊,一是土地出讓金,二是暴利｡在北京,三口之家,如果不是位置特別好的地段,在建筑成本通常為1850元左右的前提下,再加上拆遷費(fèi)與配套費(fèi),合計(jì)起來(lái)3000元/平方米可解決問(wèn)題｡一個(gè)人在原住地之外的地方申請(qǐng)住宅土地使用權(quán)住房,就必須放棄原住地的住宅土地使用權(quán)｡
　　我認(rèn)為,李先生的這個(gè)設(shè)想和一戶一房的構(gòu)想同等天真和浪漫｡實(shí)現(xiàn)這個(gè)設(shè)想的前提是有一個(gè)無(wú)所不知無(wú)所不能的無(wú)限政府｡事實(shí)上,這樣的浪漫設(shè)想,通常只會(huì)縱容政府權(quán)力的無(wú)遠(yuǎn)弗屆,往往以浪漫主義始,以極權(quán)專制主義終｡老話說(shuō)“現(xiàn)實(shí)主義在朝,浪漫主義在野”,不是沒(méi)有道理的｡
　　還說(shuō)這住房問(wèn)題｡這里需要說(shuō)明的是,我們所議論的住房問(wèn)題實(shí)際上只是指單純的自住房問(wèn)題,作為投資品的房屋是不包含在這個(gè)住房保障體系之內(nèi)的｡
　　在討論“住宅土地使用權(quán)”的住房保障辦法之前,有一個(gè)最基本的問(wèn)題必須厘清｡這個(gè)問(wèn)題是,為什么住房市場(chǎng)化前老百姓的住房問(wèn)題不突出,住房市場(chǎng)化以后全國(guó)蓋了無(wú)數(shù)新房子,住房問(wèn)題反倒似乎越來(lái)越突出了?
　　必須承認(rèn),在住房市場(chǎng)化改革之初,絕大多數(shù)城鄉(xiāng)居民是有自住房的,不論是農(nóng)村自建房､城市自有房還是城鄉(xiāng)租用房(當(dāng)然,一些城市居民以及農(nóng)民的住房條件實(shí)際上非常差,最新的一個(gè)例子是:一場(chǎng)臺(tái)風(fēng)“圣帕”8月在我國(guó)東南沿海登陸,就造成福建､浙江兩地農(nóng)房損壞,直接損失4585.2萬(wàn)元)｡實(shí)現(xiàn)住房改革以后,住房反而是越來(lái)越緊張了!為什么會(huì)這樣?不先把這個(gè)基礎(chǔ)問(wèn)題搞清楚,談住房保障問(wèn)題可能會(huì)藥不對(duì)癥｡
　　除了住房資本化以后帶來(lái)的投資效應(yīng),我認(rèn)為導(dǎo)致住房市場(chǎng)化改革后房子越蓋越多供需矛盾卻越來(lái)越緊張的局面,原因有三:
　　其一,空前的城市化和人口流動(dòng)潮帶來(lái)了巨大的住房需求,據(jù)統(tǒng)計(jì),常年居住在城市的流動(dòng)人口已達(dá)1.5億人以上｡原住地和就業(yè)地發(fā)生了分離,原住地的房子就空置,甚至一些農(nóng)村的房子長(zhǎng)年空置,而在就業(yè)地,他們卻需要尋找另外的住房｡其二,住房市場(chǎng)化以后,中國(guó)城鄉(xiāng)居民被計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代壓抑了幾十年的住房夢(mèng),一夜之間被開發(fā)商的廣告和產(chǎn)品的不斷更新?lián)Q代所激活,從而萌發(fā)了改善住房的巨大渴望｡其三,諸多地方政府的大拆大建,使很多原本有房的城市居民變成了無(wú)房戶｡某年曾有建設(shè)部的官員說(shuō),差不多近半的住房需求是被拆遷人為制造出來(lái)的｡
　　也就是說(shuō),今日住房需求刨除投資部分,其實(shí)是三個(gè)原因產(chǎn)生的:一是人口流動(dòng),二是住房自主升級(jí),三是被動(dòng)拆遷｡每一種情況都不一樣,試圖用一刀切的“一戶一房”,或者統(tǒng)一的“住宅土地使用權(quán)”去一勞永逸地解決問(wèn)題,這樣一種“一招鮮,吃遍天”的想法,不僅與中國(guó)社會(huì)發(fā)展變化帶來(lái)的實(shí)際需求相距甚遠(yuǎn),而且其副作用遠(yuǎn)大于正面價(jià)值｡
　　對(duì)于拆遷戶,人家原來(lái)有房住的,哪怕是陋室,哪怕是危房,畢竟還是個(gè)溫暖的家,你現(xiàn)在把人家的房子拆了,就不僅僅是按成本價(jià)讓其享受“住宅土地使用權(quán)”問(wèn)題｡最上乘的做法是保證原住民在原地免費(fèi)獲得同等面積住宅的問(wèn)題,超出面積部分,由于屬“強(qiáng)制消費(fèi)”,也應(yīng)當(dāng)以成本價(jià)賣給原住民,這樣就引導(dǎo)或者說(shuō)“逼迫”開發(fā)商去開發(fā)出一些原住民有能力回購(gòu)的房子,而不是一味唯利是圖,競(jìng)相開發(fā)豪宅什么的｡
　　對(duì)于流入的人口和房屋自主升級(jí)的,他們可能原來(lái)就享受過(guò)了“住宅土地使用權(quán)”,應(yīng)該由市場(chǎng)解決問(wèn)題｡但別說(shuō)是市場(chǎng)價(jià),就是按“住宅土地使用權(quán)”制度的成本價(jià),不要說(shuō)3000元每平方米,就是1000多元每平方米,其中相當(dāng)多人特別是進(jìn)城農(nóng)民都未必買得起｡對(duì)于另一部分按成本價(jià)買得起房的人來(lái)說(shuō),按照該制度,意味著他們必須放棄原有住房,如何放棄?由原地方政府回購(gòu),還是怎樣?如果是回購(gòu),將因此斬?cái)喑青l(xiāng)之間的血脈和文化聯(lián)系｡這樣的后果,其實(shí)相當(dāng)嚴(yán)重｡但對(duì)于大量的農(nóng)村住房,我估計(jì)沒(méi)有多少地方政府愿意回購(gòu)｡由此導(dǎo)致更有可能的結(jié)果是:人口流出地政府和流出人員聯(lián)合欺騙人口流入地政府,結(jié)果導(dǎo)致一些人重復(fù)享受“住宅土地使用權(quán)”｡
　　除此之外還有一個(gè)問(wèn)題,就是按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)公民個(gè)人的“住宅土地使用權(quán)”?按行政級(jí)別,還是按人均面積?按人均面積的話,是按現(xiàn)有人均的實(shí)際居住面積(最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),至2006年底為人均近27平方米),還是建設(shè)部定的城鎮(zhèn)居民人均35平方米的全面小康住房標(biāo)準(zhǔn),抑或是歐美國(guó)家的人均五六十平方米標(biāo)準(zhǔn)?隨著時(shí)代的發(fā)展,人均住房水平越來(lái)越高,不斷的變動(dòng),需要耗費(fèi)多少管理成本來(lái)進(jìn)行調(diào)整?
　　一戶一房的制度設(shè)想和“住宅土地使用權(quán)”的制度構(gòu)想之所以說(shuō)過(guò)于理想化,在于它不是用動(dòng)態(tài)的､發(fā)展的眼光來(lái)看問(wèn)題,同時(shí)過(guò)高地估計(jì)了政府的廉潔和其他各方面的能力,過(guò)低地估計(jì)了信息不對(duì)稱可能給“理想設(shè)計(jì)”帶來(lái)的致命傷害｡同時(shí),它把所有的人都假設(shè)成為買得起成本價(jià)甚至略高于成本價(jià)房的人｡這樣的“誤會(huì)”勢(shì)必使其在現(xiàn)實(shí)中處處碰壁｡
　　人類千百年來(lái)在住房問(wèn)題上的智慧我想不會(huì)比今天的中國(guó)人差,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),其實(shí)最實(shí)際有效的辦法無(wú)非是堅(jiān)持這樣的一個(gè)原則:政府的還給政府,市場(chǎng)的還給市場(chǎng)｡任何政府都不要想做包攬一切的救世主,但卻要把自己的底線責(zé)任擔(dān)當(dāng)起來(lái)｡這里的底線責(zé)任,就是為中低收入人群提供廉租房,為通過(guò)市場(chǎng)自行解決住房問(wèn)題的人提供自住房方面的稅費(fèi)減免､信貸優(yōu)惠等等｡在具體做法上,各地都可以因地制宜采取不同的辦法｡比如重慶市大量興建“陽(yáng)光公寓”供農(nóng)民工居住,人均居住面積8平方米,住宿費(fèi)加水電氣費(fèi)用,一個(gè)月只需46元｡而當(dāng)?shù)刈∫环N石棉瓦房,每月還要100余元房租｡廣東省中山市小欖鎮(zhèn)政府日前則出臺(tái)了《關(guān)于幫助困難家庭改善住房的實(shí)施辦法》,由鎮(zhèn)政府､社區(qū)共同幫助居民以宅地置換商品房或貸款建房的形式擁有自用住房,幫助困難家庭逐步改善居住環(huán)境｡《辦法》規(guī)定,只要是小欖鎮(zhèn)戶籍的居民家庭,符合以下4個(gè)條件,都可用自己的宅地置換商品房,或者在原宅地上貸款改建或重建住房｡這4個(gè)條件是:家庭人均月收入低于1000元;自有住房屬于危房､漏水房或低矮磚瓦平房且產(chǎn)權(quán)清晰,或者無(wú)自有住房但擁有住宅地;申請(qǐng)置換､改建或重建的房屋,用于本戶人家居住,且改建的房屋符合城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃(規(guī)劃控制線范圍以外的);擬建的房屋必須是兩層或以上混凝土結(jié)構(gòu)｡申請(qǐng)人自有資金不足的,都可以申請(qǐng)改善住房貸款,最高限額均為6萬(wàn)元｡貸款利息按月利率3‰計(jì)算,約為目前銀行貸款利息的一半左右,期限一般為5年｡由社區(qū)股份公司或小欖鎮(zhèn)擔(dān)保公司負(fù)擔(dān)擔(dān)保事宜｡凡以宅地置換商品房的,申請(qǐng)條件還可以適當(dāng)放寬｡
　　住房是公民的基本權(quán)利和政府的基本義務(wù),各地可以采取各種各樣的辦法嘗試,但必須堅(jiān)持兩個(gè)原則:一是政府不要試圖大包大攬;二是政府的義務(wù)不等于政府壟斷市場(chǎng),公民除了有權(quán)享受住房福利,其在市場(chǎng)上自由選擇的權(quán)利必須得到充分實(shí)現(xiàn)和保障｡
　　(作者系北京資深評(píng)論員,雜文家)

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