與20年前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的北京亞運(yùn)村不同,這次的廣州亞運(yùn)城,從一開(kāi)始就選擇了市場(chǎng)化的運(yùn)作,這也意味著開(kāi)發(fā)商在分享城市發(fā)展的巨大利好的同時(shí),也要分擔(dān)市場(chǎng)化運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn),比如樓市調(diào)控。
　　
　　天河體育中心,這個(gè)20年前為六運(yùn)會(huì)興建的標(biāo)志性建筑,如今已成為廣州城的一個(gè)中心圖騰,20年前它的周邊還是一片莊稼地,20年后它的周邊環(huán)繞著聞名全國(guó)的天河城商圈。
　　離天河體育中心不到3千米的珠江新城,這片CBD區(qū)域是廣州更新的城市中心。這一次,亞運(yùn)的開(kāi)幕式就將在珠江新城的水岸海心沙上演。從此處乘坐地鐵35分鐘后到達(dá)番禺海傍站,這里有個(gè)龐大的項(xiàng)目,亞運(yùn)城,就是俗稱的亞運(yùn)村。按照廣州的城市總體規(guī)劃,以亞運(yùn)城為中心的廣州新城未來(lái)將是廣州另一個(gè)城市中心,與現(xiàn)在的天河珠江新城組成廣州的“雙核”。
　　最近這兩年,真正意義上可供開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)運(yùn)作的新區(qū)域已經(jīng)不多,亞運(yùn)城卻是一個(gè)最為名副其實(shí)者。“城市運(yùn)營(yíng)商”,在這個(gè)開(kāi)發(fā)商如虎的年代,這是他們更為喜歡的名銜。
　　令開(kāi)發(fā)商瘋狂的是,一向小心謹(jǐn)慎的廣州市政府“聊發(fā)少年狂”,為了本屆亞運(yùn),將面積相當(dāng)于深圳蛇口的“未來(lái)城市中心”整體打包出讓。一位參與拍賣的開(kāi)發(fā)商曾表示,“這是國(guó)內(nèi)一線城市未來(lái)五到十年內(nèi)僅有的大項(xiàng)目”,成為城市中心的“地主”對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,意味著金燦燦的未來(lái)。
　　與20年前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的北京亞運(yùn)村不同,這次的廣州亞運(yùn)城,從一開(kāi)始就選擇了市場(chǎng)化的運(yùn)作,這不僅意味著開(kāi)發(fā)商可以分享城市發(fā)展的巨大利好,同時(shí)也要分擔(dān)城市運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是在中央一波又一波的房地產(chǎn)調(diào)控背景下,“這不僅是一個(gè)政治任務(wù),還是一個(gè)戴著鐐銬的政治任務(wù)”,這個(gè)鐐銬就是市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。
　　投資的亞運(yùn)城
　　廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)公司總經(jīng)理趙卓文眼中的亞運(yùn)城,有些夜色中的新上海的味道�！吧钜�10:30,夜色深沉,廣州沒(méi)錢的人們?cè)缫研��?有錢人卻還在徹夜排隊(duì)。背景音樂(lè)中,鄧麗君的《夜來(lái)香》把人唱得昏昏欲睡,但欲買亞運(yùn)城的投資客卻熱情高漲。”
　　9月26日,新浪樂(lè)居把一條短信發(fā)到了眾多用戶手機(jī)上:廣州亞運(yùn)城開(kāi)始銷售,直播開(kāi)始。
　　戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰的開(kāi)發(fā)商迎來(lái)了一場(chǎng)驚喜。從一開(kāi)始購(gòu)房者擠爆銷售大廳,到最后選房時(shí)間延長(zhǎng)到深夜3點(diǎn),以至于銷售代理不得不貼出“今天房源已銷售完畢,搖到號(hào)的客戶明天請(qǐng)?jiān)纭钡母媸�。根�?jù)開(kāi)發(fā)商的統(tǒng)計(jì),亞運(yùn)城銷售前兩天就賣出了2300套房子。如果這個(gè)數(shù)據(jù)沒(méi)水分,這是有史以來(lái)廣州開(kāi)盤前兩天銷售最多的單個(gè)項(xiàng)目。
　　“錯(cuò)過(guò)了體育中心,就別再錯(cuò)過(guò)亞運(yùn)城�！眮�(lái)自深圳的投資客陳健斌這樣解釋著自己的購(gòu)房動(dòng)機(jī)。9月30日這天,他一口氣簽下了20套房子,僅定金就付了50萬(wàn)�！盁o(wú)論有多少非市場(chǎng)因素,有一點(diǎn)是完全可以肯定的,那就是亞運(yùn)城將是廣州規(guī)劃得最好的生活社區(qū)�！标惤”笊踔琳J(rèn)為,作為未來(lái)一個(gè)廣州中心城的亞運(yùn)城,未來(lái)20年廣州都很難有如此素質(zhì)的社區(qū)。
　　23年前的1987年11月,六運(yùn)會(huì)在周邊都是荒郊菜地的天河體育中心舉辦。如今,以其為中心的體育中心商圈已成為頗具國(guó)際水平的現(xiàn)代化城市中心區(qū),當(dāng)時(shí)的運(yùn)動(dòng)員村六運(yùn)小區(qū),23年后的今天仍是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的稀缺品。天河體育中心也同其身后的中信廣場(chǎng)一樣,成為廣州近20年來(lái)的圖騰,在廣州新地標(biāo)廣州塔的投入使用前,其在廣州人心中地位一直都是牢不可撼。
　　在這些購(gòu)房者的眼里,廣州體育中心商圈的今天,就是亞運(yùn)城的明天。
　　“亞運(yùn)城最大的特色是town而非village�！眮嗊\(yùn)城的設(shè)計(jì)師李鵬指著模型告訴記者,之所以稱之為“城”,首先是因?yàn)槠湟?guī)模,占地2.73平方公里,相當(dāng)于4個(gè)北京奧運(yùn)村。建成后的亞運(yùn)城將可以容納100萬(wàn)人口�！斑\(yùn)動(dòng)員村、媒體村和技術(shù)官員村的所有戶型都是按照居民需求建造,面積在70平方米至180平方米之間,稍加調(diào)整就可以成為居民生活區(qū)�！�
　　與當(dāng)初體育中心商圈崛起模式相比,亞運(yùn)城走的是配套先行路線。當(dāng)中的一些賽時(shí)配套設(shè)施也將在賽后轉(zhuǎn)變功能繼續(xù)使用,比如主媒體中心,賽后將會(huì)改建成一個(gè)大型的購(gòu)物中心,賽時(shí)作為志愿者居住宿舍和運(yùn)動(dòng)員體能恢復(fù)訓(xùn)練中心使用的亞運(yùn)城中學(xué),賽后成為亞運(yùn)城的配套中學(xué),將建示范性高中和標(biāo)準(zhǔn)化初中各一所;包括沙灘排球場(chǎng)在內(nèi)的亞運(yùn)公園將予以保留,為社區(qū)提供室外活動(dòng)空間;賽時(shí)物流中心將改建為擁有500個(gè)床位的三甲醫(yī)院;亞運(yùn)安保碼頭賽后將改建為游艇碼頭……
　　因?yàn)槭侨�市�?chǎng)化運(yùn)作,這些賽時(shí)用作場(chǎng)館、宿舍的設(shè)施,幾乎不用多大改動(dòng),賽后都可以立即轉(zhuǎn)為民用。太陽(yáng)能、水源熱泵、分質(zhì)供水、雨水綜合利用、真空垃圾收集、綜合管溝……這些時(shí)下最熱門的節(jié)能環(huán)保概念和新技術(shù),也都運(yùn)用在亞運(yùn)城中。
　　“其他新城區(qū)最大的問(wèn)題就是配套不足,但這在亞運(yùn)城是不存在的,因?yàn)楝F(xiàn)在所有配套都已經(jīng)建好了�！钡谝惶烊�亞運(yùn)城踩盤,陳健斌就下了埋單的決心。在他眼里,這是一單穩(wěn)賺不賠的生意。
　　很多事情,都絕沒(méi)有想的這么簡(jiǎn)單。
　　
　　調(diào)控的亞運(yùn)城
　　“拿了十幾張身份證,一次性付了十套房子的所有款項(xiàng)�！眮嗊\(yùn)城開(kāi)盤當(dāng)天的銷售代理向記者描繪其親歷的“傳說(shuō)”。記者從銷控表上的總價(jià)統(tǒng)計(jì)得知,亞運(yùn)城折后的銷售單價(jià)在11000元-15000元/平方米之間,雖然無(wú)法與市中心動(dòng)輒兩三萬(wàn)的價(jià)格相比,但考慮其地理位置和正處調(diào)控嚴(yán)苛期,這個(gè)售價(jià)并不便宜。要知道,曾幾何時(shí),開(kāi)發(fā)商一度打算把開(kāi)盤單價(jià)定在8000元-9000元/平方米左右。
　　今年4月第一次樓市調(diào)控就曾讓亞運(yùn)城的銷售代理苦悶良久。按照此前開(kāi)發(fā)商與亞組委簽訂的協(xié)議,開(kāi)發(fā)商必須在11月12日亞運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前完成首批8000套現(xiàn)樓的銷售。這是一個(gè)極難完成的任務(wù),房管局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2010年上半年,亞運(yùn)城所在的番禺區(qū)上半年成交僅3132套。換言之,亞運(yùn)城的開(kāi)發(fā)商必須在1個(gè)多月內(nèi),要完成全區(qū)今年上半年2倍多的銷量。
　　今年年初,廣州的樓市上漲勢(shì)頭迅猛,亞運(yùn)城周邊的項(xiàng)目更是齊刷刷地往上漲。去年年底,均價(jià)還是7800元/平方米的亞運(yùn)城項(xiàng)目附近的“保利公館2010”洋房,到了今年3月,價(jià)格就過(guò)了萬(wàn)元大關(guān)。當(dāng)月亞運(yùn)城板塊區(qū)域新建商品住宅的均價(jià)達(dá)1.29萬(wàn)元/平方米,創(chuàng)下歷史新高。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)就傳出,開(kāi)發(fā)商將亞運(yùn)城定價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。
　　然而,4月一場(chǎng)前所未見(jiàn)的調(diào)控不期而至,屬于市郊的亞運(yùn)城板塊驟然急凍。由于區(qū)域配套沒(méi)有完全建立,附近樓盤一直依靠投資者支撐,所受沖擊更為明顯。保利公館2010對(duì)外宣布起價(jià)降為8500元/平方米,但實(shí)際上5月賣出的23套房子,均價(jià)只在8000元/平方米。
　　當(dāng)時(shí),銷售代理為亞運(yùn)城制定的銷售策略是以時(shí)間換價(jià)格空間:一方面早就具備銷售資格的亞運(yùn)城遲遲不申請(qǐng)預(yù)售;另一方面,銷售代理在全國(guó)范圍內(nèi)四處造勢(shì)。
　　彼時(shí),亞運(yùn)城開(kāi)發(fā)商的壓力不可謂不大,亞運(yùn)召開(kāi)在即,亞運(yùn)城是個(gè)不能有半點(diǎn)瑕疵的任務(wù)。亞運(yùn)城的土地出讓合同中有著非常嚴(yán)格的要求,受讓人單方解除或提前終止履行本合同的,受讓人應(yīng)向出讓人支付出讓價(jià)款總額20%的違約金。簡(jiǎn)言之,如果三家開(kāi)發(fā)商中的哪一家出現(xiàn)資金問(wèn)題,要退出亞運(yùn)城開(kāi)發(fā),必須向廣州市政府支付高達(dá)51億元的罰款,違約成本很高。為了解決這些難題,原本拍地時(shí)的三大開(kāi)發(fā)商變成了五大開(kāi)發(fā)商,廣州市政府也為亞運(yùn)城大開(kāi)綠燈。
　　熬過(guò)5、6月的觀望期,市場(chǎng)上7、8月的喜悅還未過(guò)去,9月26日亞運(yùn)城項(xiàng)目開(kāi)盤三天后,卻迎來(lái)了更嚴(yán)厲的一輪地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴。對(duì)于以投資客為主的亞運(yùn)城項(xiàng)目而言,此輪調(diào)控要點(diǎn)可謂切中要害:暫停發(fā)放第三套房貸、房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市限制家庭購(gòu)房套數(shù),非本地居民購(gòu)房受限制。
　　“如果不是突然而至的第二次調(diào)控……”記者采訪的幾大開(kāi)發(fā)商不約而同地提了這句話。
　　
　　等或退
　　在新近第二輪調(diào)控政策的影響下,廣州樓市成交急劇萎縮。據(jù)房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,10月18日-10月24日,廣州網(wǎng)簽2174套,環(huán)比前一周成交量環(huán)比暴跌71%,均價(jià)已經(jīng)跌破萬(wàn)字頭,約9858元/平方米,環(huán)比下滑13.96%。
　　亞運(yùn)城項(xiàng)目也是急劇降溫,從簽約情況來(lái)看,在調(diào)控前拿到預(yù)售證的新盤去化率都在四五成左右,甚至更高,但在9月末拿到預(yù)售證的新盤則受到一定影響。以9月30日才拿到預(yù)售證的技術(shù)官員村為例,其單價(jià)比媒體村高約三四千元,且戶型面積一般是媒體村的兩倍左右。截至10月25日,660套拿到預(yù)售證的技術(shù)官員村網(wǎng)簽數(shù)為16套。
　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,亞運(yùn)城項(xiàng)目銷售和未銷售住宅套數(shù)共計(jì)8079套;截止9月30日,獲得項(xiàng)目許可證的共計(jì)7557套;截至10月25日,網(wǎng)簽數(shù)僅為3177套。
　　而在這種環(huán)境下,據(jù)知情人士透露,亞運(yùn)前必須賣完8000套房子的協(xié)議也在“商議廢除”中。
　　據(jù)說(shuō),早在“9?29”新政實(shí)施當(dāng)天,廣州國(guó)土部門就已經(jīng)制定了調(diào)控方案實(shí)施細(xì)則,但在上報(bào)市政府后,具體出臺(tái)的日期卻遲遲未定。其間,市場(chǎng)一直傳言有關(guān)部門是在為以外地客為主的亞運(yùn)城爭(zhēng)取更長(zhǎng)的緩沖期。幾經(jīng)周折,廣州的樓市調(diào)控細(xì)則千呼萬(wàn)喚終出臺(tái)。條款細(xì)則可謂嚴(yán)厲,本地居民和外地居民購(gòu)房具有相關(guān)限制。
　　現(xiàn)在的陳健斌已經(jīng)沒(méi)有當(dāng)初一口氣簽下了20套房、付50萬(wàn)定金的豪爽和自信。根據(jù)“9?29”新政的規(guī)定,非本地戶口的購(gòu)房者必須提供1年以上本地納稅證明或社會(huì)保障繳納證明,否則無(wú)法辦理貸款買樓。這意味著陳健斌不得不面臨貸款無(wú)法下發(fā)的尷尬�！耙�我一次性給,那可是超過(guò)2000萬(wàn)的資金�！�
　　而在其后的廣州的調(diào)控細(xì)則中,在備受關(guān)注的“限外令”條款上,規(guī)定戶籍及長(zhǎng)住居民均限制近期只能買一套房子,非長(zhǎng)住居民及18歲以下居民不能購(gòu)買商品房。如果嚴(yán)格執(zhí)行,陳健斌已經(jīng)下了定金的20套房子可能一個(gè)都買不到。
　　現(xiàn)在陳健斌有了退的打算:如果買不下亞運(yùn)城的房子,就提早轉(zhuǎn)讓亞運(yùn)城的購(gòu)買權(quán)�！拔乙呀�(jīng)跟開(kāi)發(fā)商談好了,他們也說(shuō)可以轉(zhuǎn)名�！�
　　其實(shí)像陳健斌一般打算的人還有很多,“本人認(rèn)購(gòu)了10套亞運(yùn)城物業(yè),定金20萬(wàn),現(xiàn)18萬(wàn)轉(zhuǎn)讓”,日前這樣一則轉(zhuǎn)讓信息在廣州一知名地產(chǎn)論壇和數(shù)個(gè)亞運(yùn)城購(gòu)房者群里出現(xiàn)。

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