在世界許多國家，股市的泡沫都被房地產泡沫所取代。有經濟學家預言，遲早一天，世界房地產市場的泡沫會破裂。房地產泡沫的破滅將對經濟帶來怎樣的影響？ 　　 　　房地產業(yè)的快速發(fā)展避免不了“泡沫”
　　
　　一般認為，現(xiàn)代經濟意義上的房地產泡沫的出現(xiàn)及其后危機可從美國經濟發(fā)展史上找到源頭。２０世紀２０年代中葉美國經濟繁榮年間，最為顯著的一個特征便是房屋建筑異�；钴S，這是美國歷史上房屋建筑極為興盛的一個時期。
　　美國著名經濟史學家�？思{在著名的《美國經濟史》書中深刻地指出：“當優(yōu)良的公共土地能夠獲得的時候，土地投機就成為每一次繁榮的特點�！睂嶋H上，在這些土地被占有之后，接下來便出現(xiàn)了對城市房地產和房屋建筑的驚人投機。最后的結果是以１９２９年～１９３３年大危機強制性解決，房價重新回到合理價位。
　　世界經濟發(fā)展史表明，某一產業(yè)的快速發(fā)展避免不了“泡沫”，避免不了要經過一個由“亂”到“治”的過程，像房地產這樣的行業(yè)更是無出其外。現(xiàn)在全球許多國家房地產投資的增長速度已經超過了經濟增長率的幾倍，人們非常擔心，一旦房地產泡沫破滅將會對經濟的發(fā)展帶來破壞作用。
　　
　　房地產業(yè)集中的資產超過股票
　　
　　耶魯大學的羅伯特?希勒教授２０００年初以所著《非理性繁榮》警示當時美股所深陷的“泡沫危機”，時隔不久的當年三月，美股連續(xù)四個年頭的振蕩由此開始，希勒由此贏得“泡沫”學者的美譽。這位“泡沫”專家對房地產市場同樣有著獨到的見解。希勒指出了一個全球都很普遍的現(xiàn)象，那就是凡是有魅力的城市，無論從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼，房地產市場的泡沫是必然的。
　　實際上，房地產被稱作是世界上最大的買賣。根據(jù)一項估計，房地產的建設、買賣和租賃以及對自有住房者所帶來的估算收益占了富裕國家國內生產總值的１５％左右。房地產還占大多數(shù)經濟體中有形資本總額的２／３左右。個人財富絕大部分集中在股票與房地產領域。
　　最重要的是，房地產屬于最大的資產類別，遠遠超過其他類別。擁有住房的人數(shù)大大超過擁有股票的人數(shù)。除了德國以外，在所有大的發(fā)達經濟體中，所有居民戶當中擁有住房的遠遠超過一半。在大多數(shù)歐洲國家和澳大利亞，住房占了居民戶全部財富的４０％到６０％，而在美國則占３０％左右。在美國，按照平均收入計算，典型居民戶所擁有的居住用房地產方面的財富也是其股票方面財富的六倍。也正因如此，投資者們套在房地產中的資金大大超過套在股票或者債券之中的數(shù)額。
　　房地產業(yè)的興盛對各國經濟發(fā)展功不可沒。日本經濟就是隨著房地產泡沫的推動走向了快速的繁榮。
　　同樣，美國的房地產業(yè)在當前美國經濟衰退期間一枝獨秀，一直保持高速增長，除了硅谷等少數(shù)地區(qū)房價出現(xiàn)較大幅度下跌外，全美多數(shù)地區(qū)的房價都是以兩位數(shù)的比例上升。目前，美國年平均房價上升９％，創(chuàng)下了實際房價增長的歷史最高紀錄。
　　
　　世界房地產熱能撐多久
　　
　　目前，世界經濟正處于緩慢復蘇和調整階段，但新的不確定因素也在同時增加，房地產業(yè)就是其中的最后一個堡壘。不斷上漲的房價也正編織著一串尚未完結的“泡沫”。
　　這在美國首先受到懷疑。統(tǒng)計顯示，迄今年６月底，６８．３％美國家庭有“自置物業(yè)”，其總市值達１４．１萬億美元，比持有的股票價值多了近三倍。因此，房地產價格變化對消費的影響遠大于股票價格的影響。簡而言之，假如美國一般民眾的住房只要升值１～２萬美元，哪怕股指跌一半，對于消費者總體而言也沒有損失，此即美聯(lián)儲主席格林斯潘近期“股市虧了房市補”之語的含義。美國的房地產熱潮迄今為止已經持續(xù)了１１年，超過正常繁榮周期一倍多。在美國，從１９９９年以來，像紐約、華盛頓和舊金山等城市，房地產價格大約暴漲了５０％。市場已發(fā)出警告，在科技股泡沫破裂之后，美國房地產市場可能正在形成泡沫，這股熱潮恐持續(xù)不長。如果美國經濟此次復蘇力度減弱，就極有可能導致房地產泡沫破裂，那意味著美國還得過一段“苦日子”。為了消除各種不利的推測，２００２年７月間，格老稱美國沒有房地產泡沫。這是他第一次使用“房地產泡沫”這個字眼，市場解讀這個問題在他心中已占有一定的分量。
　　美國物業(yè)價格升勢會不會逆轉，人們的看法不盡相同。樂觀派認為，美國銀行現(xiàn)在利率很低且房地產需求殷切，并未到下跌的時候。其主要證據(jù)是：今年上半年已經落成的待售物業(yè)成交量５８５萬個單位，比去年同期的５６０萬個單位還多。新樓的存量只能供應３．５個月的需求，比一年前的４．２個月少。一句話，美國房地產市場在相當程度上而言還存在短缺現(xiàn)象，因此美國房地產的價格在一段時間里不會下跌。目前，關于美國有無房地產泡沫還在爭論之中。
　　在英國，按照英國最大的抵押貸款銀行哈利法克斯銀行的估算，英國房地產價格在一年之內上漲了約２３％，而１０年來商用和住宅用房地產兩方面的總報酬率一直遠遠高于１０％，超過了股票或者金邊證券的報酬率。近三年來，英國的房價上漲了５５％，而股票價格則下跌了４０％。西班牙等歐洲一些國家房地產業(yè)的情況與英國的相差無幾。那么，世界房地產熱潮到底還能持續(xù)多久呢？
　　在中國，國家發(fā)展與改革委員會旗下研究所的一份最新報告警告，中國的房地產泡沫正面臨破滅。該報告說，現(xiàn)在全國房地產投資３０％的增長速度已經超過了國內生產總值增長速度的幾倍，與中國整體經濟發(fā)展根本不相適應。統(tǒng)計顯示，到２００２年，全國商品房空置面積達１億多平方米，其中空置一年以上的達５０％，占壓資金２５００多億元，居所有行業(yè)不良資產之首。十分明顯，如果房地產泡沫爆破了，銀行就將陷入金融危機。
　　在香港，房地產一直是經濟的重要支柱。在港英政府高地價高樓價的政策下，樓價只升不跌，香港房地產業(yè)成為一個全世界罕見的暴利行業(yè)。在這種畸形經濟下，造就了一群牟取暴利的“炒樓族”，一直炒到了失去理智的程度。香港藝人章小蕙、鐘鎮(zhèn)濤就因炒樓虧損２．５億，個案的背后反映的正是房地產泡沫下的悲劇。目前，香港房地產價格已從１９９７年的頂峰下挫了６０％，但下跌趨勢似乎還未到頭。
　　
　　房價暴跌的危害猛于股價
　　
　　可以斷定，房價暴跌比股價暴跌對宏觀經濟穩(wěn)定的影響更為嚴重。通過比較二戰(zhàn)后各國房價暴跌的個案表明，各國房價暴跌幾乎都是同時發(fā)生的。在上世紀８０年代初和９０年代初經濟衰退時期，各國同時出現(xiàn)的房價下跌的情況較之于股價同時下跌的情況更多。此外，如果從產出增長開始下落至其反彈為標準計算，房價暴跌之后的經濟減速期是股價暴跌之后的兩倍。
　　相關的實證研究表明，房價暴跌更有可能隨著房價高漲之后到來，此即意味著房價過高必然會面臨更大的經濟、金融風險。具體講，房價暴跌具有五方面的嚴重危害：
　　其一，房價暴跌較之于股價暴跌會產生更大的負財富效應。房價暴跌時，私人消費將迅速且劇烈回落，但在股價暴跌時只是較為輕微和漸進式下落。
　　其二，房價暴跌對銀行系統(tǒng)有迅速且極強的沖擊力。房價暴跌對銀行貸款的能力和意愿都有較大的負面影響，進而造成私人投資減少。首先，銀行在房價暴跌后面臨著準備金成本迅速升高，實際上反映出不良貸款急劇增加。其次，銀行資本對資產的擔保率大幅、快速降低，這意味著銀行貸款能力受到更多限制。第三，房價暴跌之后，銀行的稅前利潤降低，顯示其貸款意愿下降。在許多房地產泡沫破裂的案例中，銀行都受到償債問題的影響。事實上，據(jù)國外學者研究，在二戰(zhàn)后工業(yè)化國家中，幾乎每次較大的銀行危機都是與房地產泡沫破裂同期發(fā)生的。
　　其三，房價暴漲與暴跌之間聯(lián)系緊密，暴漲之后暴跌的可能性較之于股價表現(xiàn)強烈。據(jù)國際貨幣基金組織實證研究表明，房價暴漲之后暴跌隨之而來的概率高達４０％。
　　其四，房價上漲時，將導致資產價格產生連鎖提價效應。同理，房價暴跌之后也將導致資產價格全面暴跌。此外，房價不斷上漲也促成了證券市場上的投機行為，例如，房屋可用作貸款擔保，然后再以貸款從事股票投機。
　　其五，房價暴跌與緊縮的貨幣政策密切相關。絕大多數(shù)房價暴跌要么發(fā)生在上世紀７０年代后期、要么是８０年代初期以及８０年代后期。當時，控制通貨膨脹成了發(fā)達國家的重要政策目標，而緊縮政策的實施則增加了實際債務負擔，暴露出與通脹相關的過度投資以及脆弱的金融體系。
　　根據(jù)國際貨幣基金組織報告預測，全球尤其是在美國、澳大利亞、英國、愛爾蘭、荷蘭和西班牙的房地產市場的泡沫，可能會在幾年內紛紛破裂，屆時美國的實際房價將平均下跌１５％～２０％，其他地方的實際房價則平均下跌３０％以上。但這種預測與也存在相當大的爭議。誠如英國《經濟學家》雜志指出：“一個泡沫破滅以前，它永遠也無法得到積極的確認�！睉�當說房地產泡沫是世界經濟諸多不確定因素中較為復雜的一個，盡管難以判斷，但早做預案、適度降溫和有序發(fā)展卻是減少市場震蕩和促使經濟“軟著陸”的不二法門，這點已成為目前各國政府和學界的共識。
　　
　　閱讀背景
　　
　　房地產市場泡沫的幾種主要類型
　　
　　房地產市場的泡沫主要分為地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫。日本的地產泡沫就屬于前一種。土地價格由于稀缺和市場需求無限拉動，加上投機炒作，就會出現(xiàn)泡沫，土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀８０年代的１０年間上漲了５倍，地價市值總額高達４０００萬億日元，相當于美國地價總值的４倍，土地單價為美國的１００倍。１９９１年以后日本地價暴跌，房地產市場崩潰，遺留下來的壞賬至少高達６０００億美元，日本從此陷入通縮深淵。
　　亞洲金融危機中暴露出來的東南亞國家存在的房地產泡沫則屬于后兩種。上世紀９０年代中期，大量外資進入泰國、菲律賓和印尼的房地產市場進行投機性活動，當時不僅沒有引起政府的重視，反而進一步解除了對金融市場的限制，結果是這些國家的商業(yè)銀行大肆向國外借美元，然后借給房地產發(fā)展商。銀行放貸激增最終出了問題，導致房地產市場供給大大超過市場需求，構成泡沫并最終失控，造成還貸困難，連帶引起金融危機。
　　
　　閱讀背景
　　股價暴跌與房價暴跌影響之比較
　　股市暴跌、房價暴跌對以市場為基礎和以銀行為基礎的金融體系的沖擊是不同的。比較而言，以銀行為基礎的金融體系更易受到房價暴跌的影響，而建立在市場基礎之上的金融體系更易受到股價暴跌的影響。股價暴跌之后，受財富效應的影響，消費和投資增長減緩的程度在以市場為基礎的金融體系里更快、更大。相反，房價暴跌后，受銀行與房地產借貸之間特殊關系的影響，對建立在銀行基礎之上的金融體系而言，由此造成的對宏觀經濟發(fā)展的負面影響更加嚴重。由于亞洲國家基本上是以銀行為基礎的金融體系，這就不難理解為何亞洲金融危機對亞洲地區(qū)、特別是東南亞地區(qū)所產生的破壞作用會如此之大。
　　根據(jù)國際貨幣基金組織在今年春季頒布的《全球經濟展望報告》，從１９７０年開始，全球有１４個國家使用房價指數(shù)。判斷房價暴跌的標準是房地產價格下降１４％（股票市場則為３７％）。１４個國家在１９７０年第一季度至２００２年第三季度間房價指數(shù)紀錄表明，共計有２０次房價暴跌，大約是每２０年在一個國家有一次暴跌，其中絕大多數(shù)發(fā)生在１９８０～１９８２年間和１９８９～１９９２年間，不同于股價暴跌基本均勻分布在各個時間段中。大體上，股市暴跌平均１３年一次，持續(xù)兩年半，造成４％ＧＤＰ的損失。房價暴跌平均２０年一次，但持續(xù)時間大約五年，對ＧＤＰ造成的損失也是股價暴跌的兩倍。此外，從下跌幅度與持續(xù)時間看，房價下跌幅度平均為３０％，而股價平均則為４５％。房地產泡沫破裂后，房價波動較之于股價波動稍輕，同時也較股市資金流動慢。

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