從2010開始，一個(gè)接一個(gè)的限購令如冰雹般砸向房地產(chǎn)市場，效果是明顯的，連地產(chǎn)大鱷“任大炮”都在自己的微博里大喊：“任何政府干預(yù)市場都是不道德的！”一副困獸猶斗的樣子。于是，市場變得撲朔迷離，一邊是房價(jià)下跌，一邊是房租飆升，手里有房的北京人開始坐不住了�？墒蔷W(wǎng)上的房評(píng)五花八門，使人越看越糊涂，明年的房價(jià)到底是漲是跌，這個(gè)預(yù)測，其難度不亞于“哥德巴赫猜想”。
　　
　　地產(chǎn)黃金10年，造就無數(shù)“房民”
　　將所有的資金全部投入到房市，即便貸款也要買房，以至于擁有多套住房，繼“股民”之后，又出現(xiàn)了“房民”。據(jù)網(wǎng)上介紹，音樂學(xué)院的一位老師居然擁有100套住房！當(dāng)然，這只是個(gè)極端的個(gè)例。但是，在咱京城里，擁有3套以上住房的家庭，那可遍地皆是。
　　黃如水，就是“房民”中的一人。黃如水屬于50后，曾經(jīng)做過法語導(dǎo)游。老黃告訴我說，導(dǎo)游是自由職業(yè)者吃青春飯的，年過40以后，他就倍感危機(jī)，生怕社里不再用他，一度陷入迷茫。這時(shí)候，朋友介紹的一部書，讓他的眼前一亮。這部書的名字叫《富爸爸?窮爸爸》，是最早由境外傳人中國的有關(guān)投資理財(cái)?shù)膱D書。當(dāng)時(shí)，在攤上賣得非常火爆。一時(shí)間，“讓金錢為你工作”、“爭取財(cái)務(wù)自由”、“致富需要集中力量”等觀念，宛如“圣語”，說得老黃心花怒放。
　　正巧，這時(shí)候，趕上老黃家搬遷，一夜之間，50多萬人民幣從天而降。再加上他當(dāng)導(dǎo)游掙到的錢，合起來足有100多萬，擱十幾年前，可是一筆大錢啊。有了這筆啟動(dòng)資金，老黃決定把它全部投在房市上，用它去追求自己“爭取財(cái)務(wù)自由”的夢想。
　　實(shí)際上，做“房民”并不容易，“花錢”同樣是學(xué)問。老黃告訴我說，初入房市的時(shí)候，宛如踏著石頭子過河，沒少摔跟頭。十幾年前，北京的房價(jià)便宜，20幾萬就能買到很好的房子了。
　　老黃開著摩托車，滿四城尋摸房子。剛開始，見一處愛一處，只要售樓小姐一忽悠，他就掏錢交訂金。老黃說，他曾經(jīng)在昌平買過一個(gè)叫“鹿鳴山莊”的房子，小區(qū)建在山坡上，風(fēng)水絕佳。為了謹(jǐn)慎起見，他特意拉上搞房地產(chǎn)的朋友一起去看房。這位朋友看過房子的沙盤后說：“買吧，光這沙盤就值幾十萬呢�！庇信笥寻殃P(guān)，還怕什么，二話沒說，老黃掏錢就買。1年以后，問題出現(xiàn)了。
　　這家開發(fā)商由于“鹿鳴山莊”的房子賣得不錯(cuò)，又在別處買了一座山蓋起別墅。可是，那個(gè)項(xiàng)目的銷售很糟糕，一下子資金鏈斷了，造成“鹿鳴山莊”的停工，而且，紙里包不住火，這家開發(fā)商壓根兒就五證不全。于是，退房潮驟起，老黃義無反顧地加入到維權(quán)中去。
　　那日子，“難友”三天兩頭地開會(huì)，他們甚至把售樓處圍起來，喊的罵的哭的鬧的，什么招兒都使了，可是，人家開發(fā)商就是不退錢。沒轍，老黃只好搬出了老母。黃母80來歲，是位離休老干部�！板X，是我母親出的，我媽有心臟病，一著急就犯病，你們看著辦吧！”客戶經(jīng)理拿起黃母的離休證看個(gè)沒完，原來，人家是在計(jì)算歲數(shù)呢。別說，這招真靈，沒過兩天，錢居然就退回來了。
　　老黃說，開發(fā)商不怕年輕人鬧，他們害怕老年人，您就是法院再有關(guān)系，若真死了人，人命關(guān)天，法院也扛不起。這就是當(dāng)“房民”比當(dāng)“股民”好的地方。當(dāng)“房民”，您折騰能把錢從開發(fā)商的手里要回來，當(dāng)“股民”虧了本，您就是老紅軍也沒戲，領(lǐng)導(dǎo)橫不能批條子讓股市給您退錢吧。
　　經(jīng)過幾年的磨練，老黃算是造就了一對兒火眼金睛。什么樣的房有投資價(jià)值，人家一看便知。非但如此，還有了自己的一套生意經(jīng)：買房買一樓，帶花園的好出手；地鐵未通買樓花兒，地鐵一通準(zhǔn)掙錢；小戶型好出租，沒有商圈兒也吹燈；投資買房看政策，研究政治方制勝�，F(xiàn)如今，老黃算是實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由，雖然不工作了，可人家每年從房市就能獲得不菲的收入。地產(chǎn)黃金10年，造就了無數(shù)像老黃這樣的“房民”。
　　
　　三十六計(jì)，走為上計(jì)
　　老黃告訴我說，限購令剛出臺(tái)的時(shí)候，他并沒有在意，總認(rèn)為京城的房價(jià)落不下去。您想，如今，什么都漲價(jià)，難道唯獨(dú)房子降價(jià)嗎？可是，不久以后，政府又出臺(tái)了限制購車令，就是說不允許你外地人再買車了，北京人買車也得搖號(hào)。與此同時(shí)，網(wǎng)上出現(xiàn)了一篇文章叫“北京不再歡迎外地人”。這下，老黃可真就慌了神兒。
　　老黃說，所謂的鋼性需求，實(shí)際上，指的是想在北京扎根的外地人，真正的北京人沒有幾戶是缺房子住的，如果把這批外地人壓制住，房價(jià)可真就要降了。事情的發(fā)展超出老黃的預(yù)料，如今，限購令已經(jīng)逐漸向二三線城市鋪開，而且，市政府表示要將限購令在北京制度化，看來政府打壓房價(jià)不是權(quán)宜之計(jì)了。三十六計(jì)，走為上計(jì)，老黃決定賣掉手中多余的房產(chǎn)，不再猶豫了。
　　剛開始，老黃對他手中的房子還是滿有信心的。100平米的三居室，帶50平米的小院，明廚明衛(wèi)，房子全部朝陽，照內(nèi)行話講是標(biāo)準(zhǔn)的“眼鏡房”。小院兒里還蓋了個(gè)茶室。說句實(shí)話，這樣的房子在回龍觀地區(qū)也不是隨處可見的。老黃說，他曾經(jīng)賣過一樓帶院子的房子，房子還有硬傷，下水道經(jīng)常漏水，即便是那樣的房子，上市不到一個(gè)禮拜，就被一對老夫婦買走了。所以，老黃就有了一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，買房買一樓帶院子的，這樣的房子肯定好出手。
　　沒想到，這一次情況卻截然不同了。剛開始，老黃給自己的房子定位在163萬，信息發(fā)布以后，兩個(gè)月內(nèi)，居然無人問津。老黃馬上找到中介商量對策，中介說價(jià)錢定高了，現(xiàn)在的市場不景氣。
　　經(jīng)過與店長磋商，價(jià)格調(diào)整到155萬，店長說這個(gè)價(jià)位就是目前的成交價(jià)。價(jià)格調(diào)整之后，情況大變，看房子的客戶絡(luò)繹不絕。老黃說，他一天曾經(jīng)接待過四五撥兒前來看房子的人。說來也怪，看房子的人挺多，可很少有人和他談價(jià)錢�！澳愦蛩愣嗌馘X買？”老黃沉不住氣了，終于主動(dòng)發(fā)問。對方的回答讓老黃吃驚，大多數(shù)的購房者都將價(jià)位鎖定在140萬到145萬之間，有的人甚至出價(jià)更低。現(xiàn)如今，回龍觀的經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到一萬七八每平米。老黃手里的三居室可是滿5年的商品房，雖然地方稍偏點(diǎn)兒，這個(gè)價(jià)位老黃是萬難接受的�？稍捰终f回來了，老黃當(dāng)初買這所房子的時(shí)候，每平方米不到三千元，即便現(xiàn)在賣到每米一萬三，老黃掙了多少錢，您能算得出來。
　　
　　智斗“房蟲”
　　時(shí)間久了，老黃慢慢地看出了門道。老黃說，即便市場不景氣，購房者里也有“房蟲”，老黃就遇見過一位。
　　對方聲稱可付全款，并且炫耀自己有6套住房，然后，他就開始拼命地打壓老黃的房價(jià)。對付這樣的購房者，老黃就一句話――“不減價(jià)！”如果你減價(jià)，“房蟲”會(huì)以資金不到位為由，先交點(diǎn)兒首付，拖上個(gè)把月，然后，去找下家，從中賺取差價(jià)�，F(xiàn)在，市場不景氣，房蟲的日子也不好過。過去，一套房他們能賺到幾十萬，現(xiàn)在，賺個(gè)幾萬就很不錯(cuò)了。這也從一個(gè)側(cè)面說明，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房蟲在分享最后的晚餐。
　　隨著城里拆遷戶的減少，再加上限購令，實(shí)際上，客戶中所謂的鋼性需求者并不多。大多數(shù)客戶是改善型的，即賣掉城里的小房子，到郊區(qū)買大房子。當(dāng)然，其中也有少部分是在京工作已滿5年的外地人。所以，老黃就與客戶形成了膠著狀態(tài)。您想，城里的房子就那么好賣嗎？許多客戶并無現(xiàn)金，這是出來隨便看看，即便是真的購房者，他們對價(jià)格也非�？量獭�
　　有一位購房者竟然與老黃玩起了貓捉老鼠的游戲，對方通過多家房產(chǎn)公司摸老黃的底價(jià)。起初，老黃還以為是許多人要買他的房子呢，后來才發(fā)現(xiàn)只是一個(gè)人在那打探他的虛實(shí)呢。可當(dāng)老黃真的把房價(jià)降低下來，對方又產(chǎn)生出觀望情緒，還是猶猶豫豫地不肯簽約。
　　老黃說，二手房之所以穩(wěn)中有降，就是因?yàn)榉孔庠谏�，房主們還挺得住�？墒牵�政府對房租的飆升，不會(huì)無動(dòng)于衷。據(jù)說，上海已出政策限制房租了。如果房租下跌了，二手房的下跌將是災(zāi)難性的。莫斯科的房價(jià)不是已經(jīng)下降60%了嗎？老黃說，他不想再當(dāng)“房民”，更不想去做“股民”，他想去夜校教教法語，任何時(shí)代，還是誠實(shí)勞動(dòng)的人活得心里踏實(shí)。
　　編輯/馮 嵐 icarusfeng@126.com

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