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淺論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫

發(fā)布時(shí)間:2019-08-22 來源: 歷史回眸 點(diǎn)擊:


  摘 要:經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可出現(xiàn)低谷期與繁榮期,但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱時(shí)就會產(chǎn)生泡沫,經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)的一個(gè)分支,其發(fā)展規(guī)律也會照此發(fā)展下去。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一定程度的泡沫,可以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,但是如果任由泡沫嚴(yán)重發(fā)展,就會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害,甚至?xí)<暗絿窠?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
  關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)業(yè);經(jīng)濟(jì)泡沫;危害分析;預(yù)防措施
  最近兩年來,房地產(chǎn)市場異常火爆,樓盤剛開盤就被搶購一空,土地拍賣價(jià)格一路攀升,各地地王頻頻出現(xiàn),房地產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁。特別是在全國的一線和二線城市,商品房的銷售持續(xù)火熱,銷售價(jià)格節(jié)節(jié)攀升,風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在不知不覺中迅速地積累起來,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫已經(jīng)變得越來越大,即將破裂的跡象非常明顯。
  一、目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否存在泡沫
  通常情況下,判斷我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否存在泡沫,是否是在健康地發(fā)展中,通過以下幾個(gè)方面就可以分析與判斷出來。
 。ㄒ唬┩顿Y規(guī)模是否過大
  這個(gè)方面是分析和判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否存在泡沫的基本指標(biāo)。從房地產(chǎn)市場的供給方面來看,在過去的5年內(nèi),城鎮(zhèn)住宅年均竣工面積是改革開發(fā)以來,年均住宅竣工面積的2倍多;每年城鎮(zhèn)住宅的投資規(guī);旧险嫉轿覈(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資的50%,大概占我國國民生產(chǎn)總值的17%,比世界平均水平高一倍以上。這個(gè)規(guī)模相對于我國的經(jīng)濟(jì)總量實(shí)在是太大了。
  (二)是否有穩(wěn)健的資金支撐
  眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金,是資金密集型產(chǎn)業(yè),離開了大量資金的支撐,那是寸步難行。如果房企在發(fā)展中資金供應(yīng)不上,就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂,從而產(chǎn)生一系列的不良反應(yīng),會導(dǎo)致工期的延誤,甚至?xí)霈F(xiàn)爛尾樓,給社會代來很大的不安定因素。目前來看投入到房地產(chǎn)業(yè)中的資金主要有:開發(fā)商自籌資金、銀行貸款、施工企業(yè)墊資、個(gè)人資金、社會游資等類型。這五個(gè)資金類型中銀行貸款與社會游資存在很大的不確定性,特別是銀行利率的變動(dòng)對房地產(chǎn)業(yè)的利潤有著很大的影響,一旦這兩類資金出現(xiàn)了問題,緊靠開發(fā)商自籌資金、施工企業(yè)墊資、個(gè)人資金是很難支撐起房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的。
  綜上可知,我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象,泡沫的產(chǎn)生已經(jīng)存在其中。另外,從目前的住宅銷售價(jià)格來看,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了其本身具有的價(jià)值,價(jià)格高于價(jià)值,其價(jià)格會逐漸降低。全國價(jià)格來看,商品房價(jià)格普遍高于價(jià)值的20%以上,但是具體到部分的一線和二線城市,則商品房的銷售價(jià)格高估的程度更嚴(yán)重,特別是北京、上海、深圳等地。因此,我們可以說我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在著明顯的泡沫現(xiàn)象。
  二、產(chǎn)生泡沫的主要原因分析
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  我國的土地使用面積是有限的,城市中心的土地面積更是有限,使用完了就沒有再開發(fā)的空間了。特別是隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,越來越多的人進(jìn)入到城市,人口的無限增加與土地供應(yīng)的有限性之間的矛盾,使得土地的稀缺性日趨明顯。這就使土地的價(jià)格越來越高,從而脫離了土地的使用價(jià)值而產(chǎn)生了泡沫。
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  房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房具有一定的周期性,容易造成一定時(shí)期內(nèi)商品房的供求關(guān)系失衡;另外,合同期攤銷交易成本低,這是泡沫載體產(chǎn)生的重要條件。因此,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中容易產(chǎn)生泡沫。
 。ㄈ┑貎r(jià)具有虛構(gòu)性
  土地資源價(jià)格和土地的資產(chǎn)性價(jià)格在土地供不應(yīng)求時(shí),會出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象,高出的部分就是土地的虛構(gòu)價(jià)格。在土地的成交價(jià)格中,脫離實(shí)際價(jià)值而高出的虛構(gòu)部分越高,說明泡沫越大,反之泡沫越小。
 。ㄋ模┓慨a(chǎn)交易市場不是充分市場
  房地產(chǎn)市場中的買方對商品房的信息知之甚少,對商品房的建筑成本不了解,那么相對于賣方來說信息出現(xiàn)嚴(yán)重的不對等,再加上一些房地產(chǎn)交易和定價(jià)是在幕后進(jìn)行的,這就造成了商品房的成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際的價(jià)值。
 。ㄎ澹┿y行放貸具有傾向性
  從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況來看,房價(jià)一直在上漲,商品房的保值和增值特性,使得各個(gè)銀行都愿意把錢貸給購買商品房的人,這就使大量貸款進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)。銀行信貸無計(jì)劃的盲目擴(kuò)張,給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生埋下了巨大隱患。
  三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的危害性
  (一)導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡
  房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,資金獲利的本質(zhì)屬性,導(dǎo)致大量的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè),促使房地產(chǎn)價(jià)格大幅飆升,從而使投資房地產(chǎn)的人獲得了比其他行業(yè)高幾十倍的投資回報(bào),這就會使投資人誤認(rèn)為,投資房地產(chǎn)比投資其他行業(yè)能更快地賺錢,從而促使投資人把錢從其他行業(yè)抽出,而投入到房地產(chǎn)中,這就會造成其他行業(yè)的投資嚴(yán)重不足,從而缺乏長期發(fā)展的資金投入,最終造成房地產(chǎn)業(yè)一家獨(dú)大,導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。
 。ǘ⿲(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生
  房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí),投機(jī)活動(dòng)猖獗,房地產(chǎn)市場的投資預(yù)期回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的預(yù)期回報(bào),就會造成銀行把巨額貸款投入到房地產(chǎn)市場中。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅時(shí),房價(jià)會大幅度下跌,下跌后的房屋總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于貸款的數(shù)量,這就會使投資人放棄還貸款,那么貸款的流失就給銀行帶來了大量的壞賬和呆賬,銀行就會倒閉,銀行系統(tǒng)的運(yùn)行就會失靈,最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)。
 。ㄈ┮l(fā)政治和社會危機(jī)
  房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅,使的少部分的投資人的財(cái)富集中起來,但是大部分人的財(cái)務(wù)迅速縮水,甚至可能傾家蕩產(chǎn),社會財(cái)富的分配不均,收入差距的迅速擴(kuò)大,會導(dǎo)致窮人和富人的嚴(yán)重兩級分化。特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫嚴(yán)重時(shí),會導(dǎo)致工廠大量倒閉,工人失業(yè),犯罪率上升,社會動(dòng)蕩,社會維穩(wěn)的成本大增,政治危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、社會危機(jī)隨時(shí)會發(fā)生。
  四、預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的措施
 。ㄒ唬┘訌(qiáng)宏觀調(diào)控和政策監(jiān)控
  要想預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生,就必須從源頭上根除其產(chǎn)生泡沫的土壤。治標(biāo)更要治本,必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控,從政策上加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的監(jiān)控,從而保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展。在加強(qiáng)政策監(jiān)控的過程中,一定要了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況,更加市場的發(fā)展情況,制定出科學(xué)合理的政策,建立完備的市場機(jī)制,能根據(jù)市場的適時(shí)變化,對政策進(jìn)行改進(jìn),以適應(yīng)市場的發(fā)展,從而防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

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