政府可能考慮推動設(shè)立工業(yè)房地產(chǎn)基金

　除了本地工業(yè)管理公司騰飛（Ascendas）研究設(shè)立房地產(chǎn)基金以外，明年市面上可能還會出現(xiàn)另一個相信由政府推動的工業(yè)房地產(chǎn)基金。

　隨著越來越多跨國公司選擇不自己買地建廠，改而向工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主租用工業(yè)廠房，政府據(jù)悉明年或考慮促成一個工業(yè)房地產(chǎn)信托的設(shè)立，把跨國公司原在本地擁有的廠房設(shè)施資產(chǎn)集于同個基金內(nèi)。

　消息人士對本報說，這個由經(jīng)發(fā)局提出的獻議，目前處于非常初步的探索階段，如果真的可行，最快相信也要等到明年中才能落實。

　由于涉及的資產(chǎn)主要是工業(yè)房地產(chǎn) 和工業(yè)地，所以我國最大的工業(yè)地“地主”裕廊集團及它的子公司騰飛料將受邀參與。

　經(jīng)發(fā)局的消息來源透露，當局不會是設(shè)立工業(yè)房地產(chǎn)基金的機構(gòu)，但或從旁協(xié)助，“我們嘗試鼓勵其他融資選擇”。他以時機尚未成熟為由，拒絕提供進一步詳情。

　在引介外資方面，經(jīng)發(fā)局扮演舉足輕重的角色。然而，我國雖有良好的基礎(chǔ)建設(shè)、穩(wěn)定的政經(jīng)環(huán)境等優(yōu)勢，但資源有限、運作成本高是不爭的事實，加上中國近期的崛起，經(jīng)濟局勢迅變，更令跨國企業(yè)舉棋不定，要求較短線的投資。

　跨國公司向政府相關(guān)當局或私人投資者租用廠地，可減少持守該資產(chǎn)的風(fēng)險，并有隨時進出我國市場的靈活性。畢竟，在工業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，工業(yè)建筑成本一般上比地皮來得昂貴。以樟宜商業(yè)園為例，一些跨國公司就不興建自己的廠房，而只是要有關(guān)的地皮，于是便找他人發(fā)展廠房，再向?qū)Ψ阶庥谩?/p>

　因此，據(jù)本報了解，經(jīng)發(fā)局將起催化作用，協(xié)助伙伴機構(gòu)如騰飛、裕廊集團等研究適當?shù)恼�策，為工業(yè)市場的興建與出租領(lǐng)域注入更多的活力。

　市場人士受訪時說，若我國推出工業(yè)房地產(chǎn)信托，好處將包括：一、允許公司把它們的房地產(chǎn)資產(chǎn)從資產(chǎn)負債表中除去，提高其經(jīng)濟增值（ EVA）。這已逐漸形成一種趨勢；二、該基金的回報率應(yīng)該會相當高，尤其是那些有限期地契的房地產(chǎn)；三、如果租用者為跨國大企業(yè)，租金回報率預(yù)計頗具保障。

　不過，針對該信托的可行性，據(jù)悉還有一些課題值得商榷，如土地的地契、法定性及裕廊集團地段的所有權(quán)等。此外，當局有必要先設(shè)定準則，確保有關(guān)的房地產(chǎn)達到擔保、租期、租金等各方面的條件需求，才可列入信托中。

　消息人士說，工業(yè)房地產(chǎn)信托可以是以政府為后盾的，同時不排除掛牌上市的可能。如果有這么一天，它應(yīng)該會受到投資機構(gòu)和公眾的歡迎。

　他認為，最近的新茂商產(chǎn)信托（Singmall Property Trust）之所以胎死腹中，不是因為該信托的結(jié)構(gòu)有問題，而或許是行銷或宣傳活動不理想。

　一名市場觀察家說，這樣的工業(yè)房地產(chǎn)信托概念，看來必須由政府提出，因為只有政府或政府相關(guān)機構(gòu)才有能力買回工業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)，個人投資者能做的是有限的。

　工業(yè)地產(chǎn)錢途無限

　海外資本將傾注工業(yè)地產(chǎn)

　 戴德梁行助理董事工業(yè)部主管鵬煦透露，戴德梁行正在給美國普洛斯公司、新加坡豐樹基金和另外兩家歐美公司進行工業(yè)地產(chǎn)項目的咨詢。其中新加坡豐樹基金合作正在談判，而普洛斯公司在上海一直有項目運作，在深圳剛剛購買了一處 600 畝的工業(yè)用地。

　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民介紹，仲量聯(lián)行正在給 7 家海外投資機構(gòu)做中國的工業(yè)地產(chǎn)項目咨詢。這些合作的海外投資機構(gòu)委托仲量聯(lián)行代理，項目談判簽署后雙方分紅，并且仲量聯(lián)行參與建造廠房項目的管理。

　工業(yè)廠房如此受到青睞的主要原因是由于供求關(guān)系的影響。鵬煦分析，對工業(yè)地產(chǎn)來說，中國的工業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)成本、人力資源、勞動力相對有競爭力。隨著國際經(jīng)濟復(fù)蘇，如現(xiàn)在國際電信業(yè)飛速發(fā)展，給制造業(yè)帶來了很大的商機，外國把亞太總部移到中國，國際企業(yè)的進入使中國產(chǎn)能大量提高。工業(yè)地產(chǎn)目前市場上的實際需要很大，可以說是供不應(yīng)求，特別是關(guān)內(nèi)，很多工業(yè)用地已經(jīng)不批廠房了。此外，也有一些有實力的商家買下廠房作為投資，這也使供求關(guān)系持續(xù)上升。目前中國工業(yè)地產(chǎn)在市場上，只要有合適的廠房，無論價格高低都一定租得出去。

　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民認為，海外投資機構(gòu)除了考慮地理因素，他們更多的是考慮政策因素，考慮什么時間有回報。

　以往中國鼓勵工業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)價值沒有得到體現(xiàn)，2004 年國家使用宏觀調(diào)控手段，調(diào)控土地使用，8000 個項目遭到調(diào)查。2003 全國有 3763 個工

　業(yè)園區(qū)被減掉，而 2004 年就有 4813 個項目被減掉。土地供應(yīng)突然減少，每平方米土地值錢了，無論是賣或租，租金價格都提高了，形成了市場價，這時，工業(yè)地產(chǎn)有了投資價值。在這種情況下，工業(yè)發(fā)展成熟的城市如上海、蘇州、北京、天津等成了工業(yè)投資大有可為之地。

　此外，投資廠房回報率極高也是一個重要原因。目前投資廠房的年回報率已經(jīng)高達 12%至 15%，一般七八年之內(nèi)就能收回成本，這相對于目前一般房地產(chǎn)投資的 5%至 10%的回報率來說，收益就顯得十分誘人。

　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民說，對海外投資機構(gòu)來說，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場方興未艾，從 2002 年—2004 年，地產(chǎn)工業(yè)中外商投資了 50%，去年達 60 億美金，上海就達到 6.5 億美金，60%—70%投資在實業(yè)方面。

　 無限“錢”景

　上海在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面在全國領(lǐng)先，最引人注目的是上海建國中路的 “8號橋”。8 號橋是在原上海汽車制動器廠 1.5 萬平方米舊工業(yè)廠房的基礎(chǔ)上建立起來的“時尚創(chuàng)作中心”。改造時完全保留了舊廠房的結(jié)構(gòu)，但又融入了全新的建筑文化理念。據(jù)介紹，上海市中心城區(qū)還留有不少五六十年代的工業(yè)建筑，如莫干山路就有不少舊廠房。有關(guān)人士指出，在城市改造中保留部分舊廠房進行創(chuàng)意改造，可以形成城市的“盆地”，并營造獨特的城市景觀，發(fā)展邊緣產(chǎn)業(yè)。

　對于涉足中國工業(yè)地產(chǎn)的海外投資機構(gòu)來說，最成功的是新加坡投資的蘇州工業(yè)園區(qū)。

　蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府的重要合作項目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟技術(shù)互利合作的新形式。中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司是園區(qū)的開發(fā)主體，由中新雙方財團組成：中方財團由中糧、中遠、中化、華能等 14 家國

　內(nèi)大型企業(yè)集團出資組建；新方財團由新加坡政府控股公司、有實力的私人公司和一些著名跨國公司聯(lián)合組成。

　蘇州工業(yè)園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積 288 平方公里，下轄四個鎮(zhèn)，戶籍人口 25 萬，其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)完成后，這幾年的經(jīng)濟效益十分可觀。就拿 2004 年來說，全區(qū)共實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 503 億元，完成地方一般預(yù)算收入 29 億元，增長42%；進出口總額達 281 億美元，其中出口 119 億美元，分別增長 96%和 99%；固定資產(chǎn)投資 282 億元，增長 39%，成為了國內(nèi)開發(fā)速度較快、協(xié)調(diào)發(fā)展較好、競爭力較強的開發(fā)區(qū)之一。

　東莞市莞太路和生文具批發(fā)專業(yè)市場，曾經(jīng)是一個經(jīng)營了近三十年的電子公司的廠房，占地 2 萬 7 千多平方米，但已經(jīng)空置了差不多一年。不過由于地段比較優(yōu)越，吸引了不少商家與莞城區(qū)政府接觸，最后都由于業(yè)態(tài)不適合沒有最終達成意向。一家公司 2003 年 5 月開始進行項目的整改，總體改造資金超過 1500 萬元。主要是重建了外立面，對內(nèi)部 60x20 米的廠房進行了合理隔斷，重新裝修，同時整改了內(nèi)部交通、出入口、停車場，并在商業(yè)氛圍的營造上下了大力氣。從 2003 年 11 月開業(yè)至今，達到了收支平衡。據(jù)記者了解，這塊近 3 萬平方米的地，原來做廠房每平方米的租價不過 7 元左右，開發(fā)公司地產(chǎn)協(xié)議的租價是每平方米 10 元左右，而目前 C 館上面的寫字樓租價已經(jīng)達到了每平方米 18 元。當然商鋪的價值還會更高�？梢哉f，這是廠房轉(zhuǎn)型一個成功的實例。

　據(jù)悉，北京順義區(qū)的仁和鎮(zhèn)、李遂鎮(zhèn)、楊鎮(zhèn)、木林鎮(zhèn)也在進行工業(yè)開發(fā)。投資商進行工業(yè)標準廠房的開發(fā)建設(shè)及出租經(jīng)營，4 個產(chǎn)業(yè)園區(qū)將建設(shè) 15萬平方米工業(yè)廠房，每個園區(qū)建設(shè)約 3 萬平方米。據(jù)專家分析，如對此處投資，預(yù)計投資回收期為 5-6 年，年投資利潤率達 18-20%。

　未知之數(shù)

　投資中國工業(yè)地產(chǎn)，不是哪個機構(gòu)都可進入的，外資機構(gòu)進入中國不但需有適應(yīng)期，更需要有幾十個億的資金量。“海外投資機構(gòu)的資金來源一般是國外的基金或海外集資。”仲量聯(lián)行的陳立民說。

　陳立民強調(diào)，“因為投資物流設(shè)施需要承擔很大的空置率風(fēng)險。在國外，一個物流設(shè)施必須在 5%的空置率下才能保持 10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就全被淹沒掉了。而 15%的空置率只相當于一年中有兩個月沒有找到客戶而已。所以，在這個行業(yè)里必須擁有強大的客戶資源才能保持贏利。而客戶群則是根據(jù)客戶需求、研發(fā)機構(gòu)和物業(yè)要求來定位的。” 海外投資機構(gòu)的運營模式有兩種，一是對值開發(fā)，根據(jù)客戶需求制造廠房標準，反租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。

　國內(nèi)目前大部分倉庫都是建于七八十年代，設(shè)施狀況與國際標準存在很大的差距，陳立民說：“現(xiàn)在國內(nèi)符合國際標準的倉庫只占 2%。”目前國內(nèi)倉庫的平均利用率只有 60%-70%，而國外一般能達到 90%。

　“工業(yè)地產(chǎn)資金投入大，投資回報周期長。海外投資機構(gòu)投資工業(yè)地產(chǎn)追求的是保值，收租時間 5 年、10 年、15 年不等。工業(yè)投資以長期租賃為主，國內(nèi) 5—10 年，國外為 10—15 年。他們的投資回報周期在 8—10 年。”陳立民說。

　戴德梁行的鵬煦認為，海外投資機構(gòu)涉足內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn)，目前還面臨著許多瓶頸。“各大工業(yè)區(qū)批租土地，有很多限制，比較歡迎制造業(yè)，但對于地價、投資密度、稅收要求，海外投資機構(gòu)不一定會滿足。就拿普洛斯與當?shù)亻_發(fā)區(qū)合作來說，在上海領(lǐng)港合作，在天津與泰達合作。他們更看重的是普洛斯客戶網(wǎng)絡(luò)與管理。”

　目前很多的工業(yè)園區(qū)并不具備園區(qū)的基本要求和特征，有的僅僅圈起一片地、修了幾條路、搬進了幾家企業(yè)，就打起了工業(yè)園區(qū)的招牌。工業(yè)園區(qū)的基本要求是達到“七通一平”，可實際上那些所謂的園區(qū)能達到“三通一平”就很不錯了。“我們希望政府能夠制定一個工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標準，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻，來防止園區(qū)建設(shè)的過多過濫。”一位業(yè)內(nèi)人士提出這樣的呼吁。

　對海外投資機構(gòu)涉足工業(yè)地產(chǎn)如何控制風(fēng)險，陳立民認為，在涉足具體的項目時，要做前期的調(diào)研，項目操作中執(zhí)行內(nèi)審機構(gòu)，進行內(nèi)部評估。通過有效的內(nèi)部評估和外部調(diào)研減少風(fēng)險。

　 資訊：

　工業(yè)地產(chǎn)

　工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物用途有較大的范圍。這樣的范圍通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。工業(yè)房地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動帶動的產(chǎn)業(yè)，具有專業(yè)性強、投資回報穩(wěn)定的特點。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為 50 年

　 普洛斯－－“物流地產(chǎn)”啟航中國之旅

　一年前，在業(yè)界有“工業(yè)物流地產(chǎn)老大”之稱的美國普洛斯(Prologis)公司登陸中國，稱計劃今后 5 年在中國物流市場投資 20 億美元。這一舉措引起了人們的關(guān)注——

　 一年前，美國普洛斯公司攜帶著“物流地產(chǎn)”這個新概念登陸中國市場，開始了緊鑼密鼓的布陣。如今進展如何？最近，我們采訪了美國普洛斯第一副總裁中國區(qū)董事總經(jīng)理梅志明和中國市場總監(jiān)盧利民。

　 問：請您向我們的讀者介紹一下普洛斯公司的概況，它在國際同行中的實力和信譽度如何？

　 答：普洛斯是在美國紐約證交所掛牌的上市公司，開發(fā)及管理超過 120 億美元的資產(chǎn)。作為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛斯總出租面積已超過 2300 萬平方米。而與其他房地產(chǎn)投資信托不同的是，普洛斯專注于物流地產(chǎn)的投資業(yè)務(wù)。

　 我們已與 4000 多家企業(yè)建立了良好的合作，其中全球 1000 強企業(yè)中有近一半是我們的客戶，如寶潔、通用汽車、聯(lián)合利華、HP 和全球四大物流公司等。如今，普洛斯為DHL 及其旗下的附屬機構(gòu)服務(wù)，延伸至 3 大洲 15 個市場的 22 個設(shè)施，使 DHL 網(wǎng)絡(luò)覆蓋了全球 220 多個國家和地區(qū)的 12 萬個速遞終端。從全球布局來看，北美、歐洲和亞洲都將是我們的業(yè)務(wù)重點。

　 問：普洛斯公司的到來給中國物流業(yè)引入了一個新概念 —— “ 物流地產(chǎn) ” ，請您給我們講解一下普洛斯 “ 物流地產(chǎn) ” 的投資模式和具體的操作方式？

　 答：普洛斯所謂的“物流地產(chǎn)”，就是由普洛斯先選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。也就是說，普洛斯只是從事地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶或客戶制定的物流公司操作。

　 問：也就是說，普洛斯的本質(zhì)是地產(chǎn)商而非物流商。那么， “ 物流地產(chǎn) ” 模式的價

　值 在于什么呢？

　答：“物流地產(chǎn)”模式的價值就在于更有效地幫助客戶管理運用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競爭力。

　 地產(chǎn)和物流設(shè)施占據(jù)了物流公司的很大一部分固定成本。而我們可以根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建設(shè)、運營與管理專用物流設(shè)施，而且準備采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。為了不斷增加客戶的財務(wù)目標，普洛斯還將采用收購的方式，將客戶目前擁有的物流配送設(shè)施購買回來，將其設(shè)計規(guī)劃后，根據(jù)長期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回轉(zhuǎn)給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代物流設(shè)施。

　 通過普洛斯提供的收購與回租方案，不少物流公司削減了固定資產(chǎn)，將其主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，因此提高了資產(chǎn)回報率，減少了企業(yè)負債率。普洛斯公司最近在北美用 16 億美元完成了一項收購。

　 問：聽說早在 7 1997 年普洛斯就開始對中國市場進行考察。為什么選擇現(xiàn)在進入中國市場？進入中國市場的目的是什么？

　 答：普洛斯一直致力于創(chuàng)建一個全球性的物流配送網(wǎng)絡(luò)。中國市場是世界上潛力最大的區(qū)域市場，隨著普洛斯全球范圍業(yè)務(wù)的不斷拓展，普洛斯正在加速拓展在中國的投資范圍。

　 改革開放 20 多年來，中國的經(jīng)濟取得了長足的發(fā)展，特別是加入世貿(mào)組織后，中國經(jīng)濟已融入全球化進程，物流業(yè)也取得了高速發(fā)展。近年來，我們越來越感覺到物流和供應(yīng)鏈管理在中國已被提到一個很高的高度。很多企業(yè)都在考慮怎么降低成本，怎么提高效率。普洛斯覺得這是進入中國市場的最好時機。

　 問：普洛斯進入中國市場，是否遇到一些障礙？比如會不會由于文化上的差異產(chǎn)生沖突，會不會遇到客戶對一種全新運作模式的抵觸？

　答：這些情況在創(chuàng)業(yè)初期總是難免的。但通過公司全體員工的不懈努力，“物流地產(chǎn)”投資模式還是很快贏得了眾多客戶的信任和認可。普洛斯和中國企業(yè)完全可以通過合作各取所需，共同發(fā)展。因為中國的不少物流企業(yè)在快速發(fā)展中取得了良好的業(yè)績，但是在物流園區(qū)的管理上也存在一些問題，同時有的物流企業(yè)也存在無法適應(yīng)現(xiàn)代物流

　市場配送要求的問題，而單靠自身的經(jīng)驗又無法實現(xiàn)運作模式上的重大突破。所以，我們準備通過與中方合作，將我們成熟的運作模式輸入中國物流市場，從而達到雙方共贏的目標。

　 問：那么，普洛斯在中國的園區(qū)建設(shè)中取得了哪些實質(zhì)性的進展？下一步如何打算？

　答：這兩年，我們準備先在重要戰(zhàn)略地區(qū)搭建物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，比如在上�？拷�海港、空港、陸港和工業(yè)區(qū)的地帶設(shè)置三四個點；然后在長三角、珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈等沿海地帶布置；再從沿海向內(nèi)陸拓展，將隨著我們業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)的延伸推行我們一貫的服務(wù)。

　 普洛斯在上海已合作開發(fā)了上海西北物流園區(qū)。與蘇州物流園區(qū)的合資談判也已順利結(jié)束，我們準備投資近 3 億美元的資金來發(fā)展這個園區(qū)。目前，普洛斯在蘇州興建的物流園憑借其優(yōu)越的位置與交通、高品質(zhì)的規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展支持理念與良好的發(fā)展環(huán)境，已成為成功的物流園區(qū)之一，蘇州工業(yè)園區(qū)建區(qū) 10 年已經(jīng)吸引了 1500 多家外商投資企業(yè)。最后，普洛斯公司及其合作伙伴正與當?shù)卣�府合作，在蘇州物流園內(nèi)進行第二次開發(fā)，根據(jù)不同客戶的需求，為該物流園提供普通倉儲、保稅倉儲與出口監(jiān)管倉儲等。最近，國家海關(guān)總署已批準蘇州物流中心開展 B 型保稅物流中心試點運作。物流中心是封閉的海關(guān)監(jiān)管區(qū)域，與現(xiàn)有的“直通點”連接，具備口岸功能。建立保稅物流中心將對提升蘇州工業(yè)園區(qū)乃至整個長三角地區(qū)的綜合競爭力具有積極意義。可以說，目前普洛斯的業(yè)務(wù)范圍從最初的上海市區(qū)拓展到了整個華東地區(qū)，業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的上升態(tài)勢。我們也已開始在廣州和深圳等地積極的籌備和規(guī)劃。下一步我們將進入北京、天津等環(huán)渤海地區(qū)

　普洛斯的中國路 切入中國工業(yè)地 產(chǎn)市場難得契機

　緊縮銀根和嚴控土地，卻很可能為已在華潛行一年多的普洛斯切入中國工業(yè)地產(chǎn)市場難得的契機

　 盧利民終于決定在蘇州租房了，因為整天來往于上海與蘇州之間確實非常辛苦。

　去年普洛斯(Prologis)進入中國之時，盧利民擔任中國市場總監(jiān)一職，現(xiàn)在他兼任蘇州普洛斯物流園開發(fā)有限公司的總經(jīng)理。這是普洛斯與蘇州物流中心有限公司合資的一家物流設(shè)施開發(fā)公司，在經(jīng)過一年左右的談判協(xié)商后，4 月 28 日雙方正式簽約。合資雙方各持 50％的股份，總投資 3 億美金，公司注冊資本 1 億美金，蘇州物流中心以現(xiàn)有的倉庫和土地形式入股。

　 蘇州物流中心總裁沈臻說：“合資公司在 5 月份正式開始運行。”盧利民說：“我要準備在這打持久戰(zhàn)了，今后 90％的精力都要放在蘇州這邊。”盧利民希望，能在一年多時間里把公司帶上正軌，解決好合資雙方的磨合，并把普洛斯的管理理念帶進來。這也正是蘇州物流中心希望看到的，因為它瞄準的是普洛斯的管理理念及其身后龐大的客戶群。

　 沿海先行

　 普洛斯創(chuàng)立于 1993 年，10 年間，當時 3000 萬美元的啟動資金已經(jīng)膨脹成 130億美元的固定資產(chǎn)，物流配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)遍布北美、歐洲和亞洲的 70 多個市場。目前普洛斯已開發(fā)及管理著超過 110 億美元資產(chǎn)，總出租面積已超過 2100 萬平米。

　 作為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，這家美國公司專注于物流地產(chǎn)租賃服務(wù)。他們以各種方式拿地建成倉庫，然后轉(zhuǎn)租給客戶，之后再派出一個資產(chǎn)管理隊伍提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。普洛斯在投資物流設(shè)施時有三種模式：為客戶定制生產(chǎn)、標準化生產(chǎn)(批量生產(chǎn))、還有收購回租。

　 普洛斯在去年正式進入中國時，曾引起業(yè)內(nèi)的一片驚呼。時任寶供物流中國區(qū)市場經(jīng)理的謝家濤說：“普洛斯來了！物流資產(chǎn)外包的理念也在中國登陸。而該公司的進駐有可能打破現(xiàn)有的行業(yè)格局，為中小型的 3PL 企業(yè)注入新的活力。”

　 普洛斯在全球擁有超過 4000 家客戶，其中 460 多家名列世界 1000 強企業(yè)，而其中大部分客戶已經(jīng)在中國開始了他們新的發(fā)展旅程，普洛斯把住了中國市場的進入時機，開始果斷出牌。事實上，普洛斯在中國一年多的潛行，所針對的客戶以及帶來的新鮮活力不僅是 3PL 企業(yè)，還有在中國日漸成熟的制造企業(yè)和競爭日趨激烈的零售企業(yè)。

　 在中國，普洛斯打算前兩年重點發(fā)展沿海地區(qū)，兩年后再進一步向內(nèi)地發(fā)展，目標是在整個中國鋪設(shè)完整的網(wǎng)絡(luò)。梅志明說：“不管客戶到哪里，只要有需求我們就可以提供服務(wù)。”普洛斯與上海西北物流園區(qū)的合作開發(fā)項目已經(jīng)簽下協(xié)議，梅志明

　表示，在廣州、深圳和北京的幾個點，年內(nèi)也都將有定論。

　 投資蘇州物流園區(qū)無疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手筆。這次投資開發(fā)的蘇州物流中心在蘇州工業(yè)園區(qū)的三期規(guī)劃里面，現(xiàn)有面積 0.5 平方公里，合資公司成立后將再增加開發(fā) 1 平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)在經(jīng)過 10 年的長足發(fā)展后，已經(jīng)成為中國國家級開發(fā)區(qū)中發(fā)展最快、投資環(huán)境最好、競爭力最強的開發(fā)區(qū)之一。

　 普洛斯中國區(qū)董事總經(jīng)理梅志明說：“其實蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)物流園不缺資金，也不缺客戶，但之前一直把重點放在發(fā)展工業(yè)上，所以要找專業(yè)的物流設(shè)施開發(fā)商合作。”沈臻在談到雙方的合作時說：“經(jīng)濟全球一體化，跨國公司面臨著如何來中國鋪設(shè)它的網(wǎng)絡(luò)的問題，而對于我們物流中心而言，問題是如何走出去。這正是我們各自企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的矛盾，而這矛盾通過雙方的優(yōu)勢互補可以巧妙的化解掉。”

　 從地理區(qū)位上看，蘇州物流園區(qū)處在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，東面有昆山，西面有蘇州新區(qū)，南面還有吳江，距離上海也只有 80 公里，它剛好處在一個制造業(yè)發(fā)展成熟區(qū)域的中心。滬寧高速公路上的工業(yè)園區(qū)出口到蘇州物流園區(qū)只有 5 公里，而在交通干線方面，除了有東西向的滬寧高速外，還有南北向的蘇杭高速，這對蘇州物流園輻射華東地區(qū)具有很大的優(yōu)勢。

　 而除了考慮地理因素外，普洛斯在中國投資需要重點關(guān)注的是政策因素。蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)帶有中新兩國的合作背景，能夠從政府得到許多支持以保證園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。5 月 16 日，國務(wù)院副總理吳儀在蘇州會見了新加坡副總理李顯龍，這是在蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 10 周年之際中新兩國領(lǐng)導(dǎo)人的一次重要會面。兩位副總理在會面前后，都分別參觀了蘇州物流中心。蘇州物流中心背靠工業(yè)園區(qū)，在軟硬件功能和設(shè)施上往往先人一步。目前，物流園區(qū)內(nèi)新的物流辦公大樓已經(jīng)基本建成，屆時工業(yè)園區(qū)內(nèi)的所有海關(guān)辦事機構(gòu)將全部入駐，其他政府職能部門也將入駐為物流園區(qū)提供一站式服務(wù)。物流園區(qū)可以提供保稅倉庫和出口監(jiān)管倉儲等功能。

　 5 年 20 億美金

　 工業(yè)地產(chǎn)資金投入大，投資回報周期長，梅志明說：“工業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)回報周期一般在 10 年左右。”一季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 9.8％，4 月底以來，中國經(jīng)濟持續(xù)高燒不退迫使中央政府出手降溫以實現(xiàn)軟著陸，加強工業(yè)土地管理和緊縮銀根，就是其中最關(guān)鍵的兩帖藥，也確實引起了投資物流基礎(chǔ)設(shè)施的普遍不適反應(yīng)。

　外高橋保稅物流園區(qū)享有政策上的獨特優(yōu)勢，所以上海外高橋物流中心有限公司在做倉儲設(shè)施開發(fā)時，根本就不用擔心會沒有客戶租用，一期 4 萬平米的倉庫很多企業(yè)排著長隊準備入駐。二期開發(fā)也已經(jīng)準備動工，但據(jù)公司職員透露，二期設(shè)施打算以出售為主，因為倉儲設(shè)施的投入太大，公司希望加快資金回籠。帶有政府背景的開發(fā)公司尚且有資金上的憂慮，更何況是一般的中小企業(yè)呢。

　 而普洛斯這個洋和尚卻似乎能抗過敏。梅志明說：“銀根緊縮對于普洛斯來說是一件好事，因為這可以避免市場上一些對工業(yè)地產(chǎn)的短期炒作行為。”在歐洲，5 年內(nèi)普洛斯投資了 50 億美金，在日本，每年 0.7 億美金，3 年共投資 2 億美金。而在中國，土地價格比較便宜，所以普洛斯把在中國能在 5 年內(nèi)投資 20 億美金看作是一個很大的目標。而這些資金從哪里來？

　 普洛斯有三個主要資金來源。普洛斯是一家上市公司，可以在資本市場上進行融資，也可以通過銀行貸款，普洛斯作為一家信托公司還擁有 80 億美金的管理基金。在中國前兩年的 2 億美金投入將由母公司提供，通過這 2 億美金可以再向銀行貸款 2億，之后會用受托的管理基金追加投資。普洛斯希望能在 5 年內(nèi)能投入 20 億美金，但能不能實現(xiàn)這個目標，“還要看中國整個市場有沒有那么多的需求和機會”。

　 國內(nèi)很多企業(yè)利用物流概念圈地，導(dǎo)致國家最近不斷出臺加強土地管理的政策。梅志明引述他在鄭州的經(jīng)歷稱，當?shù)匾晃还賳T帶領(lǐng)商家參觀規(guī)劃中的 10 平方公里物流園，指著其中一片土地，說廣東有家企業(yè)在那里要了 2000 畝地，準備開發(fā)成一個物流園，而事實上這家企業(yè)本身不是物流企業(yè)。梅志明表示，像普洛斯這樣大規(guī)模的專業(yè)開發(fā)公司，一般在短期內(nèi)一次性最多也就只能開發(fā) 300－400 畝地。他說：“土地審批嚴格，在短期內(nèi)對我們拿地是有一些麻煩，但從長遠看我們也希望土地管得越嚴越好。”

　 機會也不是沒有，比如類似蘇州的合作項目，因為他們是不缺土地的。

　 命脈：客戶資源

　 梅志明更大的底氣，來自普洛斯的客戶群，全球四大物流公司租用普洛斯的物流設(shè)施總面積超過了 150 萬平米。

　 他一再強調(diào)：“工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)、住宅地產(chǎn)不一樣，這里沒有暴利。”因為投資物流設(shè)施需要承擔很大的空置率風(fēng)險。在國外，一個物流設(shè)施必須在 5％的空置率下才能保持 10％的回報，如果空置率達到 15%，利潤就全被淹沒掉了。而 15％的空置

　率只相當于一年中有兩個月沒有找到客戶而已。所以，在這個行業(yè)里必須擁有強大的客戶資源才能保持贏利。

　 目前國內(nèi)倉庫的平均利用率只有 60％－70％，而國外一般能達到 90％。國內(nèi)目前大部分倉庫都是建于七八十年代，設(shè)施狀況與國際標準存在很大的差距，梅志明說：“現(xiàn)在國內(nèi)符合國際標準的倉庫只占 2％。”

　 他把這看作是普洛斯在中國絕好的機會。在國外，各行業(yè)分工都非常清晰，往往都會把資金投在自己的核心業(yè)務(wù)上。第三方物流公司的核心業(yè)務(wù)是物流，在鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)、升級軟件系統(tǒng)和維護品牌等方面都需要大量的資金投入，不會過多投資于倉庫等基礎(chǔ)設(shè)施。如果物流設(shè)施的資金投入太大，就會影響其發(fā)展速度。這個規(guī)律在中國不應(yīng)該有例外。

　 他提醒企業(yè)必須好好算一筆帳。第三方物流公司在某個地方設(shè)點，因為它的客戶在那里。如果選擇自建倉庫，那會有兩種情況發(fā)生，一是過一段時間后發(fā)現(xiàn)倉庫不夠大需要擴增；另一種情況是一兩年后客戶改變了，那倉庫的空置率就會很高。這兩種情況對于第三方物流公司都是相當不利的。

　 然而中國企業(yè)很多還受傳統(tǒng)思想的制約，以末致財以本守之，非要掙個家大業(yè)大，什么都是自己的。梅志明說：“很多人在計算自建和租用哪個更合算時，只考慮自建一個平方成本再加利息，與一個平方的租金相比較，當然是自建更便宜。但是企業(yè)在自建倉庫時往往要考慮到自身兩三年后的發(fā)展，所以在自建倉庫時就會留足發(fā)展空間，因為沒有人愿意看到今年建成的倉庫明年就不夠用。”

　普洛斯公司投資 3 3 億美元建濱海新區(qū)物流配送中心

　以市委常委皮黔生為團長的天津市代表團連日來在美國進行穿梭式招商活動，取得了可喜的成果。5 月 3 日，代表團與美國普洛斯公司簽署了投資 3 億美元

　建設(shè)濱海新區(qū)物流配送中心的合作項目。

　 普洛斯公司是世界最大的從事物流倉儲設(shè)施的開發(fā)商和服務(wù)商。根據(jù)協(xié)議，該公司將在三年內(nèi)投資 3 億美元在濱海新區(qū)開發(fā)國際水準的物流和工業(yè)基地，一方面為新區(qū)現(xiàn)有的制造業(yè)客戶和物流企業(yè)提供物流配送的服務(wù)，另一方面，普洛斯還將憑借其強大的客戶網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢為天津引進更多的國際知名企業(yè)。

　連日來，天津市代表團在美國境內(nèi)進行了高效率的招商活動。在紐約參加了世界醫(yī)藥博覽會，與 200 多名業(yè)界人士進行了座談；在波士頓與美國東部生物企業(yè)及研發(fā)機構(gòu)總裁進行了卓有成效的圓桌會議；在洛杉磯與美國環(huán)太平洋企業(yè)商會、美中工商協(xié)會進行了廣泛的聯(lián)系，大力宣傳了濱海新區(qū)的投資環(huán)境，洽談了一批合作項目。

　 美國物流巨頭普洛斯打造中國沿海倉儲網(wǎng)絡(luò)

　 導(dǎo)讀-- 物流地產(chǎn)巨頭美國普洛斯計劃在未來 5-7 年內(nèi)，投資 20 億美元在中國打造沿海倉儲網(wǎng)絡(luò)。

　一向在中國潛行的物流地產(chǎn)巨頭美國普洛斯突然發(fā)力。

　 普洛斯副總裁沈晉初昨日表示，普洛斯計劃在未來 5-7 年內(nèi)，投資 20 億美元在中國打造沿海倉儲網(wǎng)絡(luò)。

　“我們非�？春弥袊�物流市場的前景”，沈晉初表示：“我們將會加大投資，中國是普洛斯在美國本土以外最大的投資地。”

　 在昨天舉行的普洛斯西北物流園區(qū)開工典禮上，沈晉初表示，普洛斯打造中國的物流倉儲網(wǎng)絡(luò)，正在沿海地區(qū)布點，一般在一線城市布 2 個點，上�？紤]建設(shè) 5 個物流倉儲園區(qū)。

　 據(jù)了解，截至 2004 年底，普洛斯在上海、廣州和蘇州共投資了約 1.7 億美元，倉儲建成面積達 40 萬平方米。

　 工業(yè)地產(chǎn)是一個利潤率比較低的行業(yè)，沈晉初表示，對于物流地產(chǎn)來說，只有不斷布點，形成一定規(guī)模的倉儲網(wǎng)絡(luò)后，才能維持一個比較穩(wěn)定的收益率。

　 作為全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商和服務(wù)商，普洛斯在北美、亞洲、歐洲等 70 個市場上擁有并管理著 1，972 處物流倉儲設(shè)施，共計 2700 萬平方米。

　 普洛斯客戶總監(jiān)楊松介紹說，在廣州和深圳還有項目正在談判。

　 目前，普洛斯在華東和華南地區(qū)均建立了物流園區(qū)，沿海戰(zhàn)略的下一步目標是渤海灣經(jīng)濟圈。從今年開始，普洛斯將在京津地區(qū)實施大規(guī)模的投資計劃。

　 共同推進物流發(fā)展聯(lián)席會議辦公室主任劉鍇指出，目前中國物流倉儲設(shè)施是過剩的，關(guān)鍵在于服務(wù)的質(zhì)量和技術(shù)水平與國際上相比差距太大，目前普洛斯大規(guī)模地投資物流倉儲設(shè)施，必然使得競爭更為激烈。

　 自物流業(yè)開放以來，國際上的許多物流企業(yè)紛紛進入中國，這對提高中國物流業(yè)的整體水平是有好處的。

　 據(jù)中國物資儲運總公司和中國物資儲運協(xié)會聯(lián)合進行的一項調(diào)查顯示，2004 年，中國儲運業(yè)總收入增長 20%，高于 GDP 增長速度 10.5 個百分點，預(yù)計今年中國倉儲業(yè)仍將繼續(xù)保持一個較高的發(fā)展水平。

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