前期物業(yè)客服述職報告 前期物業(yè)客服述職報告 前期物業(yè)管理工作計劃 物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面，在實際操作中，我們將根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

　一、早期介入的具體工作計劃：

　1、檢查配套設施是否完善，如保潔用服務間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)等服務設施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設施； 2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據(jù) xxxx 的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。

　3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設備的布局是否合理實用，是否留有死角。

　4、檢查機電設備的配臵是否合理。

　5、收集整理合同文件和技術檔案資料。

　6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署； 7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報市房地局核準備案； 8、制定物業(yè)管理的崗位設臵和人員編制，列出人員到位時間表； 9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設備及用品、工程工具及材

　料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）

　10、根據(jù)正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開辦費預算報開發(fā)商審批執(zhí)行； 11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務需求預測編制物業(yè)管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據(jù)設備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務項目及各類收費標準； 12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責任的交接）；交接內(nèi)容要有以下幾點：

　●產(chǎn)權產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編 ●圖紙資料及設備使用操作手冊 ●供貨商/承建商的培訓 ●政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照 ●鑰匙 ●專用工具和備品備件 ●遺留問題的確認和解決時限 ●保修安排（電話聯(lián)絡單）

　●電、水、氣表的抄讀確認 ●資產(chǎn)/材料/工具 ●問題 ●問題的原因

　●已造成或將造成的后果 ●解決方案建議（時間、費用和相關影響；徹底解決、改善、 管理措施彌補）

　●時間限制要求 13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程序等； 14、相應文件及表格的設計、印刷和使用； 15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。

　二、前期主要服務質(zhì)量標準 （一）、基本要求 1、前期服務與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務合同，明確雙方的權利和義務關系。

　2、承接項目時，對公用部位，公用設施進行認真查檢，驗收手續(xù)齊全。

　3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

　4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等健全制度。

　5、管理服務人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

　6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

　7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金。

�。ǘ�）、房屋管理 1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

　2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設方的決定，組織維修。

　3、每周巡查 1 次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。

　4、按照裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每 2 日巡查一次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告有關主管部門。

　5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關主管部門。

�。ㄈ�）、共用設施設備維修養(yǎng)護 1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。

　2、公示 24 小時服務電話。急修 30 分鐘內(nèi)，到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。

　3、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修

　等記錄齊全。

　4、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維修人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

　5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設方的決定，組織維修或者更新改造。

　6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，設備房保持整潔。

　7、樓道燈完好率不低于 85%，發(fā)現(xiàn)燈壞及時維修。

　8、將公共設施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。

　9、對配電柜、空調(diào)待各類設備做好運行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢查。

　10、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水。

�。ㄋ模�、公共秩序維護 1、小區(qū)北出入口實行 7：00---19：00 門衛(wèi)值班；高層出入口及南出入口實行保安 24 小時值班。

　2、對重點區(qū)域、重點部位每 3 小時至少巡查 1 次。

　3、車輛停放有序。小區(qū)進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理第二篇、前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容

　前期物業(yè)客服述職報告 前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容 一、準備設備器材和辦公用品，配備結構工程師、設備工程師和技術全面的技術人員，以及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理專家； 二、上崗人員培訓計劃的制定和實施； 三、同裝修施工單位簽定裝修施工管理規(guī)定，消防安全責任書； 四、同售樓公司買受人同時簽訂《前期物業(yè)管理合同》《業(yè)主臨時公約》 五、設計管理模式；高端一對一保姆式服務標準。

　六、制定物業(yè)管理方案和管理制度； 七、測算和制定物業(yè)管理服務費用及收支計劃，并控制預算； 八、建立物業(yè)管理擋案； 九、物業(yè)的接管－－－驗收－－－接待業(yè)主入�。� 十、與業(yè)主和使用人建立聯(lián)絡關系，制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務；制定一對一服務項目內(nèi)容。

　十一、向業(yè)主和使用人說明（業(yè)主手冊）

　十二、策劃并開展綜合經(jīng)營服務，制定物業(yè)再開發(fā)利用方案； 十三、自行提供或選聘專業(yè)機構提供房屋及其附屬設備、設施的養(yǎng)護維修服務；十四、安全管理服務和環(huán)境保結及綠化美化服務；前期物業(yè)客服述職報告 十五、協(xié)助業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，與街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等行政主管部門

　進行聯(lián)絡、溝通與協(xié)調(diào)等；第三篇、物業(yè)管理前期介入工作計劃 前期物業(yè)客服述職報告 根據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：一>;介入期 根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。

　1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：

　（1）根據(jù)集團公司相關銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛； （2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議； （3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議； （4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調(diào)試；

�。�5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理； （6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內(nèi)容、契約的互動溝通； （7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告； （8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應； （9）與集團公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決； （10）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作； （11）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施； （12）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

�。�13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

　2、開展業(yè)主服務需求調(diào)查 積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管

　理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。

　3、按規(guī)范實施接管驗收 充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接 管驗收。

　4、介入期管理工作計劃表 二>;入住期 1、高效便利辦好入住 入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：

　（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應收的有關費用，以便業(yè)主事前做好準備； （2）銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務； （3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務； （4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業(yè)機構，同步辦公，方便業(yè)主入伙； 2、提供入住期的便民服務措施

　（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等； （2）通過公開招投標方式引入 4～5 家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收； （3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

　3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議 4、裝修管理 （1）裝修宣傳培訓。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設部第 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓。

�。�2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

�。�3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。

�。�4）制定違章裝修處理流程。

�。�5）依據(jù)裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

　5、治安管理 （1）建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。

�。�2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）

�。�3）實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動； （4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

　6、入住期管理工作計劃表 三>;常規(guī)期管理 1、培訓工作 通過培訓， 提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務技能和管理服務水平，為大儒世家物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

　（1）安管培訓計劃 （2）綠化培訓計劃第四篇、物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容 前期物業(yè)客服述職報告 物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容 1.方案設計階段的前期介入工作：

　2.設備房設計：

　3.中控室 4.中控室和消防控制室合二為一。

　5.具備自然采光和通風。

　6.位置宜設置在小區(qū)相對居中位置。

　7.大型社區(qū)中控室數(shù)量宜設為一個，如必須設為多個時，應設置一個總中控室，其他中控 室信號聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。

　8.地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于 2.6 米結構頂）小區(qū)出入口數(shù)量，配套設 施（如會所、幼兒園、泳池等）建造標準，豐要景觀設施（如水體）大小，小區(qū)安防設施及標準等。

　9.配電室、發(fā)電機室、大型空調(diào)機房 1.配電室、發(fā)電機房宜居中設置，控制其數(shù)量，但應考慮噪音、電磁、排煙對住戶的影響。

　2.不應設置在建筑的最底層，必須設置時其房間地面應高出房外300mm 以上，或采用更安全的 防洪防水措施。

　3.其他設備房根據(jù)設計，有噪音和震動影響居民的設備房，應遠離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。

　4.商業(yè)配電室，冷凍站設置獨市值班室。

　5.通風窗設防鼠網(wǎng)，電梯機房通風窗外設雨棚。

　6.配電房、水泵房、中控室進出通道裝設防鼠板。

　7.強、弱電水井采用通開鑰匙。

　8.除設計消防通風系統(tǒng)外，設備房應設置排風扇。

　9.底樓和正負零以下強、弱電間的進出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應用無機堵泥，對

　所有縫隙再次密實性封堵，防止因室內(nèi)外溫差形成的結露現(xiàn)象，對設備設施帶來的損壞。

　10.設備房墻地面 1.地下室設備房墻面 1.2 米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩子、防潮涂料。

　2.設備房地面均采用普通防滑地磚。

　3.有水設備房間設置排水溝及鑄鐵箅子。

　4.出入口數(shù)量確定 1.出入口在滿足規(guī)劃的同時，數(shù)量宜偏少。

　2.根據(jù)小區(qū)周邊公交港、商業(yè)等考慮人行出入口位置，同時方便業(yè)主出行及消費，帶動商業(yè)經(jīng)營。

　3.車庫出入口宜直通市政道路，相對集中的別墅區(qū)宜與洋房、高層分開；如設置為多個年庫宜采 用通道相連，盡可能減少小區(qū)內(nèi)設置車庫出入口，有條件的按特級車庫標準。

　4.商業(yè)、soho 樓人、車出入口應分開設置，車行出入口同時宜設置在大堂相鄰處，避免不好找出 入口而導致車不入庫。

　5.形成收水口的組團大門等應設置截水溝。

　6.生活、建筑垃圾收集點確定 1.與住宅間距合適，應考慮風向因素，一般間距住宅 20-30 米五右為宜。

　2.臭氣排放不影響住宅和商業(yè)。

　3.露天設置時景觀作美化處理、同時考慮除渣車的回車場地和高度。

　4.根據(jù)地域不同特點設置于地下室的，要考慮排風、除渣車的通行。

　5.設置照明、清潔水、排水溝，動力電源根據(jù)垃圾箱形式需要而定。

　6.一般一個項目設置一個垃圾站，有條件宜居中，距項目最遠點不宜超過 1.5KM，建筑垃圾點一 般與生活垃圾站集中設置。

　7.圍墻方式的確定 1.圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數(shù)量。

　2.高度不低于 2.2 米，縱向 1.5 米范圍內(nèi)無攀爬支撐點。

　3.鐵藝闈端欄桿中空管型材料壁厚不低于 3mm，頂部有矛尖。

　4.實體闈端面層不使用淺色材料。

　5.不采用強度較低的圍網(wǎng)、柵欄等。

　6.人車交通流線的確定 1.宜采用人車分流。

　2.車行宜直接進入車庫。

　3.樓棟與車庫設置相連通道。

　4.配套設施的確定，學校、幼兒園、會所、泳池等 1.項目相對集中位置。

　2.獨立管理，出入口單獨向小區(qū)外。

　3.面向小區(qū)外、水電氣單獨計量。

　4.會所宜辦理獨立產(chǎn)權，商業(yè)性質(zhì)。

　5.物業(yè)用房（包括：臨時、過渡、永久及售場用房）的確定 1.管理處、客戶中心一般合并設置在小區(qū)相對集中位置，客戶中心設在平街層，面向小區(qū)外，有 停車條件，客戶中心與管理處辦公主要房間有自然采光條件；配置專用的裝修接待室。

　2.工程、綠化、保潔用房考慮服務半徑，宜設置在小區(qū)相對集中位置，可設置在地下或架空層， 根據(jù)業(yè)態(tài)設值班點及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠。

　3.保安用房需有采光條件，根據(jù)小區(qū)面積，可集中或分開設置，數(shù)量以 1-2 個點為宜，對業(yè)主影 響小，宜設置獨立向外的出入通道。

　4.過渡性物業(yè)用房位置根據(jù)實際考慮，但需考慮永久性用房建成之前的管理使用需要。

　5.預留自然通風良好，且不影園區(qū)觀感的庫房被服晾曬空間。

　6.保潔間、公共衛(wèi)牛間、確定 1)公用衛(wèi)生間：

　1.高層公寓樓在-層設置。

　2.每組團設置。

　3.社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務半徑考慮。

　4.商業(yè)每層設置一組（考慮服務半徑，以 120 米為宜，平街層不設置）

　5.出入口門崗附近無公用衛(wèi)生間的應在門崗設置衛(wèi)生間。

　6.集中商業(yè)除首層外的其他樓層設置衛(wèi)生間。

　7.保潔間：

　1.高層公寓樓每棟大堂或架空層設置。

　2.花園洋房每個組團設置。

　3.別墅每組團設置。

　4.商業(yè)每層設置（考慮服務半徑，以 120 米為宜）。

　5.社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務半徑考慮。

　6.面積 4 平米，設拖布池，5 孔插座，照明。

　7.施工圖設計階段：

　(一)土建部分（只針對清水房）：

　1)車庫圖紙設計部分建議 1.出入口車道 a)長于 10 米坡道，設置 3 道截水溝（入口與環(huán)境交界處、中部滴水檐處、底部與車庫地坪交 界處），雨量較大的地區(qū)做適當增加。

　b)木坡度≥8%的車道，宜考慮減震、防滑措施；宜采用雙組分改性樹脂剛玉混合防滑減震材 料。

　2.車庫排水溝 c)排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水箅子。

　3.管溝防返水 d)與設備房相連的管溝應采用防滲水和返水措施。

　4.車庫雨污井、提排

　e)車采用防臭井蓋；提排設置超高水位報警信號到中控室（提排不能設置在業(yè)主產(chǎn)權范圍內(nèi)）f)提排泵坑蓋采用輕質(zhì)材料；必須采用水泥蓋的提排井蓋應利于方便開啟，重量不得超過 50kg，且應設置提升著力掛件（或孔）。

　g)深度大于 1.2 米的必須設計爬梯。

　5.進出車庫擋墻上的管線孔或套管應有效封堵。

　6.出入口均應設置帶色環(huán)的限高桿并配置限高標示；各防火分區(qū)卷簾門應設置限高標示（雙行道 在卷簾門兩邊均應設置）。

　7.關注柱網(wǎng)間車位布置的合理性；（凈間距一般在 8 米左右為宜）。

　8.車庫排風井宜在公共景觀、樓棟山墻，并弱化處理，避免對住戶影響。

　9.設備房平而布置 1.方便維修及日常保養(yǎng)。

　2.配電房位置不影響住宅。

　3.重要設備房，如配電室、發(fā)電機房、集中空調(diào)機房等不宜設置在最底層，必須設置在最底層時， 設備房地面應高出房間外 300mm--500mm 左右。

　4.管井及樓層設備間 1.管井及設備間的檢修通道應設在公共區(qū)域。

　2.管井設置排水及防水（樓層內(nèi)設置保沽取水點的管井墻地面均應作滿防水，規(guī)避結露現(xiàn)象造成

　的墻面返潮至戶內(nèi)）。

　3.建筑強電部分：

　1)光源選擇及控制回路：

　1.光源選擇及控制見附件。

　2.樓道燈具安裝距地面應低于 3 米； 3.公共區(qū)域照明燈具，高度宜低于 4 米，利于維修； 4.紅外感應開關（延時時間 60～180s 可調(diào)，感應距離>;3 米，感應角度 115 度）

　5.發(fā)電機電源供電范圍：

　1.發(fā)電機：

　h)保障性負荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳 池照明、物管辦公室照明、門崗照明、車管系統(tǒng)、保安系統(tǒng)電源、電話機房照明、幼兒園、影院、環(huán)境照明容量的 50%、部分大型商鋪的備用用電，負荷計算時考慮需用 系數(shù)和同時系數(shù)。

　i)主力店：主力店應單獨設置發(fā)電機，供電范圍為主力店消防負荷和保障性負荷，發(fā) 電機容量選擇時按最大可能消防負荷和保障負荷的較大值選取。

　2.UPS 電源：中控室及安防系統(tǒng)滿足 24 小時使用。

　3.應急燈盒：設備房設應急燈。

　4.發(fā)電機與市電的聯(lián)動：市電停電發(fā)電機自動啟動、自動投入，市電

　來后發(fā)電機延時 3 分鐘停止。

　5.集中商業(yè)商鋪應急照明電源與備用電源分開設置，雙電源轉換設置在商鋪內(nèi)。

　6.建筑弱電部分：

　7.戶內(nèi)對講門機：

　1.主干線 IP 到單元／單元進戶為總線。

　2.信息發(fā)布功能。

　3.各門崗門機和管理機可以同時呼叫不同單元總線住戶。

　4.對講話機斷線、短路＼斷電及數(shù)據(jù)線路不通時可以在線檢測、自診自檢功能。

　5.蓄電池滿足戶內(nèi)對講及報警停電后繼續(xù)使用 24 小時。

　6.信號分支器具有隔離保護功能。

　7.對講分機、信號分支器一個項目預留 5 套備品備件以滿足維修替代使用。

　8.系統(tǒng)具備屏蔽住戶分機，呼叫管理中心功能。

　9.戶內(nèi)報警：

　1.軟件即時（延時≤2S）顯示戶內(nèi)報警信息（如房號、報警類型）并聲音提示。

　2.報警時彈出戶內(nèi)相關信息。

　3.戶內(nèi)報警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。

　4.軟件支持報警控制器在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。

　5.軟件數(shù)據(jù)自動備份／恢復、報警記錄自動覆蓋。

　6.監(jiān)控設備：

　1.攝像機實時監(jiān)視（1、4、9、16 分割顯示），2CIF 格式畫質(zhì)錄像存儲30 天。

　2.能自動或手動切換，在畫面上應有攝像機的編號、地址和時間顯示。

　3.報警發(fā)生時相關監(jiān)視視頻閃爍提示并同時彈出全屏顯示。

　4.主機支持視頻移動偵測、攝像機畫面丟失報警。

　5.軟件支持按時間、通道查詢錄像信息。

　6.硬盤錄像機宜支持全 Dl 錄像格式。

　7.支持不少于 50 臺的以太網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，支持雙碼流網(wǎng)傳。

　8.支持各類報警、實時及錄像信息上傳。

　9.在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時間。

　10.圍墻應設置攝像輔助照明，光源安裝不能正對攝像機，選用發(fā)散光源。

　11.中控室監(jiān)視器選擇專業(yè)純平監(jiān)視器。

　12.周界報警：

　1.報警時聯(lián)動打開對應圍墻探測燈和彈出對應攝像機畫面。前期物業(yè)客服述職報告 2.圍墻高度不宜低于 2.2 米，技防與物防安裝間隙不大于 0.4 米。

　3.軟件即時（延時≤2S）顯示周界報警信息（報警編號）并聲音提示。

　4.報警時彈出電子地圖信息。

　5.軟件布＼撤防、旁路防區(qū)，軟件并有記錄。

　6.軟件支持報警模塊在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。

　7.軟件數(shù)據(jù)自動備份／恢復、報警記錄自動覆蓋。

　8.給排水部分 1)保潔取水點設置 1.高層住宅首層、頂層及每隔 10 層設置。

　2.SOHO 樓首層、頂層及每隔 3 層設置。

　3.寫字樓每層設置。

　4.花園洋房每單元首層（或負一層）設置。

　5.別墅在環(huán)境中設置（與綠化取水點合用）。

　6.車庫每層設置保潔取水點，且端柱立面應貼 1.2 米×1.2 米的瓷磚（100 米以內(nèi)居中設置，大于 100 米的車庫間距 60～80 米設置，管徑不低于 20；洋房可以與設置在負一層的樓棟保潔取水點合用）。

　7.水泵房、中控室、中央空調(diào)機房、屋面冷卻塔和濕式報警閥間應在房間內(nèi)或附近設置保潔取水 點。

　8.綠化保潔供水路徑、分段、點位布置及安裝方式建議 1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于 DN63;每小環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在 2 萬平米 左右。

　2.給水管分級控制，小環(huán)網(wǎng)之間應連通并設置閥門。

　3.采用成品快速取水閥，快速取水閥前設置球閥；每 50 米靠路邊設置，景觀面積 20 平米以上的 綠地應采用噴灌方式。

　4.景觀部分 1)水體數(shù)量及體量設置 1.水體數(shù)量及體量在不影響景觀設計效果的前提下，宜少不宜多。

　2.水容量大于 25 立方米應采用循環(huán)系統(tǒng)。大于 300M3，設置水泵房、凈化設備；回水管應設閥 門。

　3.大于 200M3 的水體設置加壓設施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。

　4.水體每級及泵坑底部設排水、排水管設閥門、排水管徑考慮排水時間不超過 30 分鐘。

　5.泵坑不設在水體內(nèi)。

　6.采用時鐘控制，未設置泵房的水體應集中控制，控制箱結合照明控制箱設在門崗處。

　7.景觀給水設計 1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于 DN63。

　2.給水管分級控制。

　3.采用成品快速取水點，每 50 米靠路邊設置；高邊坡地帶應采用噴灌方式；北方地區(qū)均采用自動 噴灌。

　4.園區(qū)排水設計 1.單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應有組織排放。

　2.車庫頂板應有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式 排放。

　3.道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。

　4.游泳池及配套用房布置 1.對外有經(jīng)營條件，宜與會所集中設置；周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達的喬灌木植物。

　2.深水區(qū)與淺水區(qū)分開、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。

　3.游泳池設置加壓設施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。

　4.泳池四周設置痰槽。

　5.采用系統(tǒng)吸污。

　6.更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。

　7.工程建設階段：

　(一)土建部分（只針對清水房）：

　1)商業(yè)及住宅煙道 1.豎向煙道不能直角轉彎。

　2.煙道應伸向屋頂高空排放，同時應離住宅距離大于 20 米。

　3.頂端煙帽設置應利于排煙、具備防雨水進入功能。

　4.經(jīng)過住宅臥室、客廳等功能房間時，應具有隔熱、防漏煙功能。

　5.商業(yè)煙道不宜設置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設置坡向截面大的煙 道匯集排放。

　6.洋房、別墅均設置排煙道。

　7.空調(diào)機安裝位置 1.空調(diào)位尺寸滿足該房間面積對應功率的常見空調(diào)室外機尺寸。

　2.裝飾百葉正投影間距宜不低于 lOcm。（采用其他形式百葉要利于室外機散熱排風）

　3.空調(diào)位附近應設置有組織排放冷凝水的排水系統(tǒng)（應能收納冬夏季排放的冷凝水），空調(diào)機位 設置地漏，空調(diào)擱板做防水且泛水高度不低于 lOcm，向地漏找坡。

　4.空調(diào)外機位設置不低于兩面進出風，排風面與機位同寬。

　5.空調(diào)機位設計時應考慮在自有使用權范圍內(nèi)出入安裝。（增加的側回風百葉設置為可開啟的活 動門，方便安裝和維修）

　6.上海地區(qū)靠近公共通道的外機位必須距地 2.2 米設置。

　7.分體式空調(diào)機位的墻面必須采用實心砌體，滿足空調(diào)外機墻面安裝的強度。

　8.連接內(nèi)外機的冷媒管長度控制在 3 米內(nèi)，最大不得超過 4 米；（杭州地區(qū)必須控制在 3 米內(nèi)）

　9.戶式中央空調(diào)：

　a)室外主機宜選擇頂排風式的機型，避免側排風對植物和相鄰住戶的

　影響；結構設計時應設 計好戶內(nèi)外管線安裝通道的預留預埋。

　b)室外機位必須設置排水接口。

　c)預留主機安裝時的運輸通道。

　d)交付標準安裝到位的空調(diào)系統(tǒng)，控制器安裝在室內(nèi)。

　10.建筑強電部分：

　1)維修、社區(qū)活動電源及節(jié)日彩燈電源位置及容量 1.維修電源：商場、住宅公共區(qū)域、環(huán)境按 50 米間距設置 220V16A五孔檢修插座；主出入口、 園區(qū)干道或業(yè)主活動相對集中的廣場等處設置節(jié)日或園區(qū)活動電源，容量大小應根據(jù)位置優(yōu)勢來確定，一般為 380V10~30kw。

　2.公區(qū)電纜不能通過業(yè)主私有產(chǎn)權的區(qū)域或商鋪內(nèi)；圍墻照明線纜敷設及轉線井不宜設置在圍墻 外。

　3.公用電纜井不能面向商鋪內(nèi)開門。

　4.計量表的標示：應采用防脫落、防掉色的材料制作。

　5.建筑光彩照明 1.l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對客戶影響的建議 2.2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應安裝在屋面女兒墻上，利于維護。

　3.建筑弱電部分：

　1)安保人員巡更系統(tǒng)安裝：第五篇、物業(yè)前期工作計劃表(共 9 篇) 前期物業(yè)客服述職報告 篇一：物業(yè)服務早期介入工作計劃節(jié)點表 1 物業(yè)服務早期介入工作計劃節(jié)點表 物業(yè)服務早期介入工作計劃節(jié)點表 物業(yè)類型：普通住宅物業(yè)總建筑面積：萬㎡ 其中會所：萬㎡ 預計入伙時間:年月日介入期限：年月—年月日 工作計劃進度 序號工作內(nèi)容計劃開始時間計劃完成時間備注 第一階段物業(yè)服務早期介入(初期) 1 就物業(yè)早期介入服務內(nèi)容、流程及費用向地產(chǎn)公司提交方案 2 與地產(chǎn)就物業(yè)前期介入工作開展簽訂《服務協(xié)議》 3 組織物業(yè)前期介入人員實地考察名流印象. 4 就前期介入所需資料與地產(chǎn)公司相關部門進行協(xié)調(diào),項目施工圖紙\項目相關經(jīng)濟數(shù)據(jù) 5 根據(jù)地產(chǎn)公司所提供的相關資料,組織人員對項目施工進度\設備安裝進行跟進和監(jiān)督. 此項工作物業(yè)公司將做為前期介入服務工作重點,并定期對施工現(xiàn)場所收集和掌握的情況以書面形式向地產(chǎn)進行匯報. 6 就物業(yè)臨時辦公地點與地產(chǎn)公司進行協(xié)調(diào)并確定地點及裝修方案 7完成名流印象投標書的制作并在房管局物業(yè)辦進行備案 8 物業(yè)費收費標準及其他服務費用標準送物價局申報備案 9 就項目開盤的各項

　籌備工作與地產(chǎn)協(xié)商并積極配合 10 針對項目開盤期間顧客所提到的問題，對地產(chǎn)銷售人員進行物業(yè)知識的培訓及交流由物業(yè)公司制定培訓方案,及內(nèi)容. 11 制作銷售前期需對外展示的各種物業(yè)宣傳資料.并交于地產(chǎn)公司審查.(臨時管理規(guī)約\相關協(xié)議與合同) 12 印刷各類物業(yè)資料. 13 配合地產(chǎn)公司做好開盤期間的內(nèi)、外景布置及策劃等工作 14 開盤期間物業(yè)辦公設施設備的購置 15 以上準備工作進行梳理、分析及總結并對遺漏事項進行追補 16 就項目開盤召開員工會議,強調(diào)開盤后的工作開展及要求 17 熱情迎接項目開盤 第二階段物業(yè)服務早期介入(強化期) 18 根據(jù)擬定的物業(yè)早期介入服務方案做好此階段的工作. 19 協(xié)助地產(chǎn)公司做好銷售現(xiàn)場接待與環(huán)境秩序營造.此項工作將持續(xù)進行,(物業(yè)咨詢\看房通道（現(xiàn)場）環(huán)境秩序營造，準客戶開發(fā)和引導) 20 整理施工跟進過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題并遞交地產(chǎn)公司此項工作以項目竣工驗收完成時間為準,未及時整改的工程遺留問題,物業(yè)公司將在物業(yè)接管驗收期間提出,并及時整改. 22 協(xié)助地產(chǎn)公司辦理項目有關公共配套服務事宜,并拜訪相關政府智能部門:相關部門，相互進行溝通：

　當?shù)毓芾碇鞴懿块T、物業(yè)辦； 當?shù)亟值�、居委會的領導；

　當?shù)毓�安機關； 當?shù)毓╇娋郑?當?shù)刈詠硭�公司�?當?shù)孛簹夤��? 當?shù)仉娦挪块T 23 與地產(chǎn)公司就物業(yè)管理用房的確定及裝修方案進行協(xié)商,并在xx.3.1 日前完成物業(yè)管理用房的裝修.由地產(chǎn)對物業(yè)管理用房進行裝修. 24 完成正式接管項目所需的辦公\工程\保潔\秩序等設備的購置.所需設備購置明細由物業(yè)公司向地產(chǎn)公司另行呈報 25 完成正式接管項目的機構設置\人員配置\人員培訓等各項準備工作在 3 月 1 日前完成各類人員的招聘及崗前培訓 第三階段物業(yè)服務早期介入(完成期) 物業(yè)接管驗收(時間暫時為:xx 年月日—xx 年月日) 26 參與地產(chǎn)公司組織的項目竣工驗收,并詳細記錄驗收時所出現(xiàn)的工程遺留問題,為物業(yè)接管驗收做好準備.以地產(chǎn)公司通知時間為準 27 確定接管驗收小組及成員,并將擬定的接管驗收手冊和組織機構人員呈報地產(chǎn)公司.28組織相關人員對樓盤現(xiàn)場勘察,為接管驗收做好準備工作 29 就接管驗收工作的開展及后期物業(yè)管理召開員工大會 30 組織人員對項目設施設備進行物業(yè)接管驗收以地產(chǎn)公司正式函件通知時間為準房屋單元驗收 屋面驗收

　外墻驗收 門廳驗收 樓道驗收 信報箱驗收 地下室驗收 供配電系統(tǒng)驗收 電梯系統(tǒng)驗收 結排水系統(tǒng)驗收 消防系統(tǒng)驗收 弱電系統(tǒng)驗收 監(jiān)控系統(tǒng)驗收 公共照明系統(tǒng)的驗收 綠化工程驗收 景觀驗收 圍墻驗收 道路驗收 溝槽驗收 窨井、檢查井驗收 室外排水系統(tǒng)驗收 停車場地驗收 標志、告示牌驗收 機房鑰匙的移交接管

　項目物業(yè)產(chǎn)權資料、技術資料及客戶資料接管、整理 鑰匙移交接管 設備機房鑰匙的配置項目設施設備接管驗收期間,請地產(chǎn)公司明確對接部門及人員,以及工程遺留問題的流程及處理部門. 正式接管項目(時間暫時為:xx 年月日—xx 年月日) 32 完成項目保潔開荒作業(yè) 33 與地產(chǎn)公司相關部門銜接已售房屋業(yè)主的購房情況資料 34 與地產(chǎn)公司相關部門協(xié)商確定交房流程和計劃向地產(chǎn)公司遞交業(yè)主入伙方案 35 完成業(yè)主手冊編制及印刷按照房屋順序編制業(yè)主入伙所交費用一覽表 36 完成業(yè)主入伙所需文件資料、裝修資料和相關表格制定及印刷 37入伙的資料進行分戶裝放和編號 38 就入伙工作的流程和各部門的銜接工作進行布置和工作安排 39 與相關業(yè)務單位聯(lián)系，及時派駐相關業(yè)務人員進場辦理業(yè)務(電信\裝飾\電力\銀行) 40 入伙流程的模擬程序 41 完成入伙現(xiàn)場人員的設置及環(huán)境布置與地產(chǎn)進行協(xié)商 42 以上準備工作的梳理、分析及總結并對遺漏事項進行追補 43 召開全體員工會議 44 熱情迎接業(yè)主入伙 45 業(yè)主入伙手續(xù)辦理，物業(yè)日常各項服務、管理工作正常開展為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務

　篇二：物業(yè)前期接管工作計劃表 物業(yè)前期接管工作計劃表 一、客服部物業(yè)前期接管工作職責：

　13.完成業(yè)主入住時簽約、資料鑰匙的發(fā)放工作。

　二、各部門共同匯編的文件：

　⑴．《房屋使用、管理、維修公約》 ⑵．《房屋質(zhì)量保證書》前期物業(yè)客服述職報告 ⑶．《房屋使用說明書》 ⑷．《房屋交付（入�。┩ㄖ�》 ⑸．《入伙授權書》 ⑹．《業(yè)主（使用人）服務指南》 ⑺．《裝修管理規(guī)定》 ⑻．《辦理裝修流程說明》 ⑼．《治安、消防協(xié)議書》 ⑽．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》 ⑾．《二次裝修協(xié)議書》 ⑿．《業(yè)主聯(lián)絡資料登記表》 ⒀．《收樓須知》 ⒁．《物業(yè)管理費收費標準》 ⒂．《公約承諾書》 建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、執(zhí)行；

　《公約》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務指南》、《裝修管理規(guī) 三、管業(yè)部前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜 四、與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關事宜，對重要資料進行交接 確定收樓時間 確定物管費的起計日期 前期工程遺留問題的解決 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作：資料 △．產(chǎn)權 項目批準文件 用地批準文件 建筑執(zhí)照 拆遷安置資料 房地產(chǎn)平面圖 面積測繪報告 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權、單元號、建筑面積清單 △．市府驗收合格資料 建設工程竣工驗收證書 市建筑消防驗收合格證 市小區(qū)辦綜合驗收合格證 用電許可證

　供用電協(xié)議書 衛(wèi)星地面接收設施許可證 電視共用天線合格證 電梯使用合格證 △．工程技術資料 技術資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進行質(zhì)量檢驗的依據(jù)。

　地質(zhì)勘察報告 工程合同及開工、竣工報告 工程預決算清單 圖紙會審記錄 工程設計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）

　隱蔽工程驗收簽證 沉降觀察記錄 竣工驗收證明書 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 新材料、構配件的鑒定合格證書 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書 砂漿、混凝土試塊試壓報告 供水、供暖的試壓報告前期物業(yè)客服述職報告 園林綠化的圖紙和清單 設備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單 有關政府部門對分類項目的批文

　有關工程項目的其他重要技術決定和文件 △．須移交物業(yè)公司管理的資料 用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表 機電設備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同 分攤面積、建筑面積的測繪報告 對外委單位進行調(diào)研，簽訂外委合同 調(diào)研保險公司，對物業(yè)投保“財產(chǎn)一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂《保險合同》 調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》第六篇、物業(yè)管理前期工作計劃 前期物業(yè)客服述職報告 物業(yè)管理前期工作計劃 1 注：1、該工作計劃按公司提供年月日為交樓日期進行編制。

　2、以上各項工作的完成時間需根據(jù)項目實際工程進度適當調(diào)整。

　2 第七篇、物業(yè)經(jīng)理 xx 年終工作總結 前期物業(yè)客服述職報告 物業(yè)管理經(jīng)理 xx 年終工作總結 物業(yè)管理經(jīng)理 xx 年終工作總結 xx 年年底，我司通過公開投標中標 xx 農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡稱 xx 農(nóng)商行)總行綜合大廈物業(yè)管理項目，xx 年 1 月 15 日，我司派經(jīng)理助理 xx 帶 15 名保安員及 2 名電梯駕駛員共 18 人，前期介

　入農(nóng)商行物業(yè)服務，主要為農(nóng)商行大廈施工現(xiàn)場提供安全防范和電梯駕駛等。xx 年 5 月初正式接管 xx 農(nóng)商行綜合大廈物業(yè)管理服務，以xx 為項目經(jīng)理的物業(yè)服務處正式開始運作。一年來，xx 農(nóng)商行物業(yè)服務處在公司領導的關心指導下，在業(yè)主方 xx 農(nóng)商行股份有限公司及分管后勤管理中心(現(xiàn)為行政管理部)的大力支持下，根據(jù)《物業(yè)服務合同》，建立健全服務處各項規(guī)章制度，注重內(nèi)部管理，努力提供良好的物業(yè)服務，各項工作有序推進，物業(yè)服務工作取得穩(wěn)中有進，現(xiàn)將 xx 年工作總結如下：

　一、加強培訓，提高服務意識，統(tǒng)籌安排，積極提高客服質(zhì)量 1、加強客服管理員業(yè)務培訓，做到先培訓，后上崗。公司對前期招聘的 4 名客服管理員統(tǒng)一安排到蘇州總部，進行了 15 日的崗前培訓，使客服管理員初步了解了物業(yè)服務基本知識，樹立了服務意識，學習了一定會務服務、宴會服務技能，具備了初步的業(yè)務基本技能。分配至服務處后，服務處在緊張的前期工作之余，抽出時間對客服管理員進行了現(xiàn)場二級培訓，加強了會務服務、宴會服務等方面針對性培訓。11 月份會所接管后，分批安排金融會所服務人員到 xx 賓館客房部進行實習，提高會所服務人員的服務技能。

　2、針對客服管理員大多未從事過物業(yè)服務的現(xiàn)狀，服務處加強了對客服務意識的培訓引導，通過例會宣導、現(xiàn)場講解、案例解析等形式，使客服管理員提高對物業(yè)服務工作的認識，樹立親切服務、快樂服務意識。

　3、xx 農(nóng)商行物業(yè)客戶服務涉及前臺接待、會務服務、宴會服務、會

　所服務等幾個方面，內(nèi)容較雜，銀行領導要求較高。服務處對客服工作進行了條塊分割，落實到人，同時人員統(tǒng)一配置，統(tǒng)籌安排，提高工作效率。每次客服工作，均安排專人負責。重要的客服工作，則召開專門準備會議，統(tǒng)籌各部門工作，力求做到工程保障有效，活動過程安全，現(xiàn)場服務到位，活動環(huán)境潔凈。

　4、前臺接待方面，要求客服人員在來人來訪接待時必須站立服務、微笑服務，與被訪者核實后，請訪客填寫《會客單》，登記后，方可進入樓層。同時，與保安部配合，加強對來訪人員的甄別、核實，全年多次勸阻推銷人員、衣冠不整人員進入樓層。

　5、會務服務方面，每日對會議室進行巡查，確保設施設備使用正常，發(fā)現(xiàn)工程、衛(wèi)生等方面問題及時通知相關部門解決。會前，根據(jù)業(yè)主方要求，準備好水果、茶水，調(diào)試好音響話筒，將空調(diào)調(diào)至合適的溫度，做好會場準備。重要會議，安排客服人員在樓層客梯口及會議室門口迎接。會中做好茶水添加、換煙灰缸等服務。會后，關閉燈光空調(diào)，收拾會議室，清洗茶杯等，認真做好善后工作。全年共提供會務服務人次。

　6、宴會服務方面，銀行根據(jù)工作需要，經(jīng)常性進行宴請活動，臨近年關，各類宴請更多。服務處根據(jù)業(yè)主要求，針對宴請桌數(shù)、規(guī)格不同，安排相應人員提供服務，做好宴會前準備工作;宴會期間，提供周到的現(xiàn)場服務，并根據(jù)領導偏好，注意了服務的針對性。全年共提供宴請服務人次。

　7、11 月份接管金融會所后，三名會所服務人員進入狀態(tài)較快，根據(jù)

　服務對象不同及業(yè)主方要求，在客服部其他人員的協(xié)助下，積極提供了 ktv、棋牌室、客房等會所服務，得到業(yè)主方及客人好評。全年共提供會所服務人次。

　8、注重客服人員管理。每日對客服管理員儀容儀表、崗位形象、工作完成情況進 行檢查，及時了解客服人員崗位工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)和糾正客服管理員不符合崗位要求的行為。

　9、建立倉庫管理制度，明確專人負責物資申購，加強各類物資入庫、領用管理。厲行節(jié)約，將閑置床架作為貨架使用，部分保潔器材損壞后，修復再用。倉庫類各類物資擺放整齊，入庫、出庫均有記錄。會務物資，保潔耗材、辦公用品、會所物品均專人保管，部分辦公物品、保潔耗材以舊換新，有效控制了物資流失。

　10、明確專人對服務處各類文檔進行收集、分類、存檔。對部門各項質(zhì)量記錄、表格表單進行經(jīng)常性檢查，各項記錄符合公司質(zhì)量記錄管理要求。

　二、打牢基礎，全面管理，加強培訓監(jiān)督，認真做好安全防范工作。

　1、建立健全部門各項規(guī)章制度。根據(jù)公司《保安工作手冊》及相關文件的要求，編制了服務處《保安員統(tǒng)一規(guī)范》及保安各崗位責職，各崗位作業(yè)規(guī)程，《安全操作管理規(guī)定》等相關規(guī)章制度，并在工作中對保安員進行了培訓，要求保安員遵照執(zhí)行。

　2、注重了保安骨干隊伍建設。在工作上支持幫助保安班長，在業(yè)務上培訓指導保安班長，及時為保安班長申請參加班長轉正考試，提高

　班長收入，穩(wěn)定保安骨干隊伍。全年多次組織保安班長業(yè)務培訓，提高班長帶班管理能力。日常工作上，對保安班長進行工作監(jiān)督、檢查，要求班長帶領全班嚴格落實每日工作，對個別工作疏漏的保安班長進行批評處理，對工作能力一般，模范帶頭作用較差的保安班長進行調(diào)整。

　3、每日對保安員在崗工作狀況進行檢查。服務處、部門、班組三級檢查，保安班長檢查情況通過《查崗記錄》及《保安儀容儀表檢查表》進行記錄，多次糾正崗位形象不規(guī)范，未能切實履行崗位職責現(xiàn)象。對保安員違紀違規(guī)行為進行批評教育，違反公司《考核管理規(guī)定》的行為進行扣分處理。

　4、規(guī)范保安每日流程，對保安員交接班、接崗情況匯報、崗位換崗、交接班、巡視打點、更換電梯地毯、升降旗幟等日常工作編制好工作流程，進行監(jiān)督檢查，做好日常性、基礎性工作，規(guī)范內(nèi)部管理秩序。

　5、制訂部門月度培訓計劃，加強對保安員的業(yè)務能力培訓，每月月末，做好下月保安培訓計劃，加強了保安隊列、體能、消防理論與實操、物業(yè)管理基礎知識，服務意識、法律法規(guī)、突發(fā)事件處理預案等方面的培訓教育。開展業(yè)務考核多次，了解了培訓效果，改進了培訓方式，通過定期集中講授、實操，崗位指導，班前(后)會等形式，強化保安應知應會能力培訓。通過書面考試、口頭詢問、實操檢查等形式對培訓效果進行確認。

　6、加強了車輛管理，在編制外圍崗位作業(yè)規(guī)程時，注重細化了車輛檢查方面內(nèi)容。在對大廈汽車車庫、自行車車庫及外圍車場車輛管理

　上，采取了指引停放、車輛檢查和及時記錄、貼單(《車輛違例停放通知單》、《非機動車未鎖提示》、《異常車況通知單》)提示等方式，每日對于大廈范圍內(nèi)的車輛進行管理，發(fā)現(xiàn)車況異常及時與車主聯(lián)系處理。注重了車輛檢查的時效性，及時發(fā)現(xiàn)立即處理，避免出現(xiàn)車主離開后，發(fā)現(xiàn)問題再去尋找車主的尷尬。

　7、做好物業(yè)設施的監(jiān)管，每日對大廈進行巡檢，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)設施損壞的情況并形成書面報告交服務處工程部或銀行物業(yè)管理分管部門處理。對于損壞大廈設施設備的及時發(fā)現(xiàn)和處理，11 月份兩次發(fā)現(xiàn)銀行員工車輛撞壞地庫出口南側石材，按照相關預案妥善處理。同時，加強了保安員愛護公物方面的教育引導，對個別不愛護公物的保安員進行批評教育。

　8、注重了安全防范設備設施完好情況的檢查，及時發(fā)現(xiàn)處理設備異常情況。針對前期施工遺留問題，如帶云臺的攝像頭不能自如調(diào)整角度，樓層消防設備未與監(jiān)控消防聯(lián)動裝置連接、電梯內(nèi)未安裝第三方通話系統(tǒng)等問題，形成書面工作聯(lián)系單報銀行方分 管物業(yè)工作部門處理，有些問題得到整改;保安部負責人每班次對監(jiān)控室設施設備進行檢查，發(fā)現(xiàn)監(jiān)控不能正常錄像、消防聯(lián)動柜誤報等異常及時處理。盡量做到人防和技防有效結合。

　9、加強了保安遵紀守法方面的教育宣導，針對保安人員來源于各省，經(jīng)歷復雜、文化偏低、思想道德素質(zhì)不一等現(xiàn)狀，加強了相關法律法規(guī)和公司規(guī)章制度的培訓，主要培訓內(nèi)容為《中華人民共和國治安管理處罰法》、《中華人民共和國道路交通安全條例》、《公安部關于保安

　工作的禁令》等，同時培訓了《保安考核管理規(guī)定》及服務處《保安員統(tǒng)一規(guī)范》、《員工守則》等。加強夜班勞動紀律的監(jiān)督，全年夜間查崗每月不少于 4 次，發(fā)現(xiàn)個別隊員精神不振的情況，當場糾正。

　10、加強保安員思想政治教育，講明在公司具有良好發(fā)展空間，要求保安員認真工作，積極學習，全面提高自身素質(zhì)。保安員做好本職工作同時，積極為銀行、為客戶做好人好事。全年拾獲 xx 農(nóng)商行發(fā)行的垂虹卡多張，并通過農(nóng)商行銀行卡卡部交還失主。加強了宿舍管理，制訂了《宿舍管理規(guī)定》，每月對舍員打掃衛(wèi)生進行排班，并進行檢查。為隊員創(chuàng)造了良好的休息環(huán)境。

　11、根據(jù)質(zhì)量管理要求，對保安班長、監(jiān)控崗及外圍崗位進行了質(zhì)量記錄填寫的培訓，規(guī)范保安質(zhì)量記錄的填寫。注重了部門...

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