住宅項目可行性研究報告

　 總 總

　論

　1 、項目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海 XXXX 房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 90.9 畝。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。

　該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。

　 2 、項目概況 （1）項目名稱：“XXXX” （2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F （3）建設(shè)地點：

�。�4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （5）建設(shè)單位：

�。�6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責任公司 （8）資質(zhì)等級：二級

　 （9）企業(yè)概況：上海 XXXX 房地產(chǎn)有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟管理人員 30 人，注冊資金 2000 萬元，資質(zhì)等級為二級。公司資金技術(shù)實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園18000 平方米舊房改造開發(fā)項目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項目有：南昌市建設(shè)路 284 號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅持科學管理，以“開拓、求實、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務(wù)。

�。�10）工程概況：“XXXX”項目占地 90.9 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920 平方米，多層住宅為 90720平方米，商鋪 5580 平方米；容積率 1.8，綠化率35%，建筑密度 25%。

�。�11）資金來源：本項目建設(shè)資金由上海 XXXX 房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。

　根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為 14.83%，財務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。

　 3 、可行性研究報告編制依據(jù) （1）省計委計投[2004]32 號文《關(guān)于“XXXX”項目建議書的批復(fù)》； （2）上海 XXXX 房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》； （3）南昌市規(guī)劃設(shè)計院《沿江東路沿線控制性詳細規(guī)劃》； （4）上海同濟大學建筑工程學院設(shè)計研究院《“XXXX”項目初步規(guī)

　 劃方案》； （5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料； （6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （7）省審計事務(wù)所驗資證明； （8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明； （9）國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； （10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （12）2004 年五、六月建筑工程經(jīng)濟指標； （13）《民用建筑設(shè)計通則》JGJ37-87 （14）《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ48-88 （15）《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999 （16）《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93 （17）《健康住宅技術(shù)要點》 4 、可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“XXXX”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。

　5 、研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。

　 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風險。

　 6 、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 “XXXX”項目主要設(shè)計指標見表 1、表 2 表 表 1 ：“XXXX ”項目主要規(guī)劃設(shè)計技術(shù) 指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總占地面積 平方米 60600 2 總建筑面積 平方米 109000 3 容積率

　1.8 4 綠化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高層戶型 平方米/戶 平方米/戶 平方米/戶 平方米/戶 A 戶型 85 平方米（兩房）

　B 戶型 125 平方米（三房）

　C 戶型 135 平方米（三房）

　D 戶型 140 平方米（四房）

　7 多層戶型 平方米/戶 平方米/戶 平方米/戶 E 戶型 90 平方米（兩房）

　F 戶型 110 平方米（三房）

　G 戶型 120 平方米（三房）

　8 商鋪面積 平方米 5580 9 總戶數(shù) 戶 944

　 10 車位數(shù)（地上）

　 （地下）

　個 個 200 100 表 表 2 ：居住區(qū)用地平衡控制指標（% ）

　序號 用地構(gòu)成 居住區(qū)（%）

　用地面積（平方米）

　1 民建用地（R01）

　25 15150 2 公建用地（R02）

　30 18180 3 道路用地（R03）

　10 6060 4 公共綠地（R04）

　35 21210 5 居住區(qū)用地（R）

　100 60600 市場調(diào)研分析

　 一、南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析 今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項指標大幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。

�。ㄒ唬�

　2003 年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況

　1 、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2003 年南昌市預(yù)計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的 636 億元，較上年增長 15.1%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成218 億元，較上年增長 55.4%。全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56 億元，較上年增長 60%，占固定資產(chǎn)投資和 GDP 的比重分別為 26%和 9%，較上年分別提高 1 個百分點和 3 個百分點。

　表 表 3 ：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟指標情況表 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）

　 56 同比增長（%）

　60

　 固定資產(chǎn)投資額（億元）

　218 同比增長（%）

　 55.4 GDP（億元）

　638 同比增長（%）

　 15.1 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%）

　26 房地產(chǎn)投資占 GDP 比重（%）

　9

　今年以來，南昌市經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持 50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。

　2 、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2003 年全市市區(qū)核準預(yù)售商品房面積 335 萬平方米，較上年增長 142%，其中商品住宅 250 萬平方米，較上年增長 126%；完成商品房交易面積 245.27 萬平方米，同比增長 83.23%，其中商品住宅交易面積 203.90 萬平方米，同比增長 60.60%。

　表 表 4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 價格 （元/平方米）

　供應(yīng)量 （萬平方米）

　所占比例 （%）

　單套面積 （平方米）

　供應(yīng)量 （萬平方米）

　所占比例 （%）

　2000 以下 31.22 12.49 95 以下 50.5 20.2 2000~2500 42.68 17.07 95~120 38.75 15.5 2500~3000 72.26 28.9 120~150 75.75 30.3 3000 以上 103.84 41.54 150 以上 85 34

　表 表 5 ：商品住宅銷售情況表

　 價格 （元/平方米）

　銷售量 （萬平方米）

　所占比例 （%）

　單套面積 （平方米）

　銷售量 （萬平方米）

　所占比例 （%）

　2000 以下 49.71 24.38 95 以下 36.02 17.67 2000~2500 55.64 27.29 95~120 35.30 17.31 2500~3000 55.71 27.32 120~150 69.34 34.01 3000 以上 42.84 21.01 150 以上 63.24 31.02

　圖 圖 1 、價格供求情況

　 單位：萬平方米

　圖 圖 2 、單套面積供求情況

　 單位：萬平方米

　31.2242.6872.26103.8449.7155.64 55.7142.840204060801001202000以下 2000～2500 2500～3000 3000以上供應(yīng)量 銷售量50.538.7575.758536.02 35.369.3463.24010203040506070809095以下 95～120 120～150 150以上供應(yīng)量 銷售量

　表 表 4 、表 5 、圖 1 、圖 2 顯示南昌市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價在每平方米 2500 元以上的供應(yīng)量占總量的 70.44%，單套面積在 120 平方米以上的總量是 64.3%；從銷售情況看，單價在每平方米 2500 元以上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面積在 95~150 平方米的占總銷售量是 51.31%。

　3 、商品房價格走勢 2003 年南昌市市區(qū)商品房的均價為 2722 元/平方米，較上年增長 20.89%，其中商品住宅的均價為 2438 元/平方米，較上年增長18.18%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度 2519 元/平方米，第二季度 2394 元/平方米，第三季度 2327 元/平方米，第四季度 2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。

　圖 圖 3

　 表 表 6 ：商品房價格與同期居民可支配收入情況表 商品房均價（元/平方米）

　 2722 增幅（%）

　20.89 商品住宅均價（元/平方米）

　 2438 增幅（%）

　18.18 居民人均可支配收入（元）

　7650 增幅（%）

　 9.0 25192394232725102000210022002300240025002600第一季度 第二季度 第三季度 第四季度商品住宅均價

　 居民消費價格指數(shù)

　 100.6 增幅（%）

　 0.6 2003 年，南昌市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進了房價的上升。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高 9 個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。

　4 、新建商品住宅購買對象情況 2003 年全市交易量的 203.90 萬平方米商品住宅中，本市居民的為 154.71 萬平方米，比重達 76%；外地居民購買的為 49.19 萬平方米，比重為 24%。

　表 表 7 ：購買對象構(gòu)成情況表 商品住宅交易量 （萬平方米）

　按銷售對象劃分 按購房目的分類 203.90 本地居民 154.71 所占比例

　76 自住

　173.32 所占比例 85 外地居民

　49.19 所占比例

　24 置業(yè)投資 30.58 所占比例 15

　近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來南昌市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由 2002 年的 5%上升到 2003 年的 24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2000年的 2%上漲到 2003 年的 15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對南昌市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因為南昌市的房地產(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機或炒作，使

　 市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價格虛高。

　5 、商品房空置情況 2003 年全市預(yù)計商品房空置面積 20 萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置 16 萬平方米，較上年下降 11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。從時間看來看，南昌市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過 80%，從空置原因分析，主要是。

　交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計落后、戶型偏大等。

　表 表 8 ：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表 按區(qū)域劃分 老城區(qū) 6.4 萬平方米 所占比例（%）

　40 新城區(qū) 9.6 萬平方米 所占比例（%）

　60 按單套建筑面積劃分 90 平方米以下 所占比例（%）

　10 95 平方米~150 平方米 所占比例（%）

　20 150 平方米以上 所占比例（%）

　70 按單價劃分 2000 元以下 所占比例（%）

　8 2000~3000 元 所占比例（%）

　32 3000 元以上 所占比例（%）

　60

　6 、存量房交易情況 2003 年全市共完成存量房交易 13335 件（套），面積 128.24 萬平方米，較上年分別增長 53.65%，其中存量住宅 12736 套，面積99.81 萬平方米，分別較上年增長 53.84%和 56.44%，房改房上市交易 5700 套，面積 39.32 萬平方米，較上年分別增長 45.3%和 49.91%。

　2003 年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達 9%左右。

　 7 、房屋租賃市場情況 2003 年全市房屋租賃面積 380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。

　房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金 60 元/平方米，較上年上漲 20%，寫字樓租金平均 40 元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價）9 元/平方米，較上年上漲 10%。

　 8 、房屋拆遷及舊城改造情況 2003 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 110.05 萬平方米，較上年減少 34%，涉及被拆遷戶 5366 戶。

　2000 年以來，南昌市實行了實物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003 年達到 70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有 50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。

�。ǘ�）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題

　1 、土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善 2001 年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護開發(fā)商和消費者利益，南昌市加大了宏觀調(diào)控的力度，對年度土地出讓指標予以總量控制，2003 年的開發(fā)總量計劃控制在 350 萬平方米以內(nèi)，今年 6 月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了 100 萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。

　但是，從 2003 年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應(yīng)土地為 30 宗，全年土地總成交量為 1660 畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土

　 地供應(yīng) 3 宗，總面積 817.73 畝，占總成交面積的 42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達 27 宗，總成交面積 842 畝，占總成交面積的58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。

　2 、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理 目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計，今年 1~12 月份，全市市區(qū)批準預(yù)售的商品住宅為 250 萬平方米，均價在 3000 元/平方米以上的高價商品住房為103.84 萬平方米，占總量的 41.54%；均價在 2000 元/平方米以下的為 31.22 萬平方米，僅占總量的 12.49%。

　3 、商務(wù)樓盤增長過快 今年 1~12 月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達50.38 萬平方米，占總量的 20%，較上年同期增長 3.26 倍。商鋪、寫字樓的快速增長對促進南昌市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。

　4 、交易稅費仍顯偏高 南昌市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為 4%，減半征收的標準為 2%，與其他兄弟城市相比，標準仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標準為 1.5%（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的 4%

　 調(diào)至 3%，對普通住宅減半征收標準由 2%調(diào)到 1.5%）。成都實行對購房款補貼 0.5~1%的政策。沈陽對個人購買普通住房實行發(fā)放補助資金的政策。長沙市對購買二手房契稅按 1%計征，對購買 1000 平方米以上的商品房契稅減免 50%。對購買空置商品住宅契稅暫時免征。較高是稅費標準在一定程度上影響了南昌市房屋的上市交易。

　5 、房貸政策壓力初顯 中國人民銀行 121 號文件出臺后，由于南昌市超前出臺了激活市場的政策和應(yīng)對措施，南昌市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標出現(xiàn)增幅回落的趨勢。這些情況表明南昌市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。

�。ㄈ�）擬定采取的政策措施

　為了促進南昌市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18 號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)�，進一步加強宏觀調(diào)控，完善南昌市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系，南昌市政府于近日出臺了《關(guān)于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補充意見》（以下簡稱《補充意見》）。

　《補充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能等方面制定了詳細的實施方

　 法。主要內(nèi)容有：

　1 、根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展 每年用于中、低價位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。對單套見面控制在 120 平方米以內(nèi)，銷售均價低于 2000 元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)項目實行建設(shè)規(guī)費減半征收。

　2 、進一步完善土地供應(yīng)機制，加快推行“熟地”出讓制度 在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對其進行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進行結(jié)算。之后由市國土部門以招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。

　3 、積極引導(dǎo)住房消費，鼓勵消費者個人購房 從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進行貼息的辦法鼓勵個人購房。

　4 、完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租

　 住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場租金標準向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。

　 （四）

　2004 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

　1 、南昌市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件 （1）、全市經(jīng)濟持續(xù)高速增長態(tài)勢。2003 年南昌市 GDP 增長15.1%，創(chuàng)下歷史新高，2004 年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進，南昌市整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。

　（2）、城市化進程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到 2010 年，南昌城市實際居住人口將由現(xiàn)在的180 萬增加到 300 萬人，城市用地范圍由 165 平方公里增加到 300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴大，必將加大住宅的需求量。

�。�3）南昌市居民住房消費潛力巨大。南昌市 2003 年底，人均住房建筑面積約 23 平方米，按照南昌市提出的到 2010 年人均住房建筑面積達到 30 平方米的目標還有很大差距，按測算，南昌市每年需新建住宅約 250 萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，南昌市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為 70%，購買的戶均面積為95 平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約 60 萬平方米。

�。�4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。為促進房地產(chǎn)流通，近年來南昌市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主

　 要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于 2004 年進一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進一步放大。

　2 、2004 年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件 （1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴峻考驗。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對南昌市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。

　（2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

�。�3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從 2001 年至今，鋼材價格從2400 元/噸上升到 3400 元/噸，混凝土則上漲了 50 元至 80 元/方，僅此兩項，房屋開發(fā)成本就增加 100 多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。

　3 、2004 年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測 根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，南昌市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最佳發(fā)展期。2004 年，南昌市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。

�。�1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好

　 刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加 50%以上。

�。�2）、住房消費需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿�省性、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。2004 年預(yù)計全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，較上年增長 20%以上，存量房交易預(yù)計160 萬平方米，較上年增長 30%。

�。�3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。2000 年起，南昌市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價位商品房的供應(yīng)量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。

　（4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質(zhì)、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。

　 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析 （一）基本概況

　本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價值基礎(chǔ)。

　洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。

　（二）交通網(wǎng)絡(luò)

　9、20、25、207 （三）金融銀行

　工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化

　工業(yè)技術(shù)學校、南浦小學 （五 ）休閑購物

　建材市場、洪城大市場 （六）醫(yī)療保健

　市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況

　 三、本項目地塊優(yōu)劣分析（SWOT ）

　1 、優(yōu)勢（S ）

�、�、地處老城區(qū)； ②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③、市政配套齊全； ④、毗鄰火車站、長途汽車站； ⑤、兩公里范圍常住人口 40 萬，人氣旺； ⑥、社區(qū)內(nèi)部有學校；

　2 、劣勢（W ）

�、佟⒌貎r偏高、有一定的市場風險； ②、周邊環(huán)境需要一定的整治改造；

　3 、機會（O ）

　①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請知名物業(yè)管理公司； ⑤、周邊有一些房改房，存在一部分改善生活條件的客戶群

　 體；

　4 、威脅（T ）

�、�、銀行信貸體系嚴格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤不斷上市；

　5 、對策 ①、樓盤自身素質(zhì)要提高，在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計充分體現(xiàn)人性化； ②、在廣告宣傳上突出樓盤幾大賣點。例如：社區(qū)內(nèi)部有學校、市政設(shè)施配套齊全； ③、與政府或稅務(wù)部門協(xié)商減免相應(yīng)的稅費。例如：教育費附加。

�、�、與知名物業(yè)管理公司合作； ⑤、與知名家裝公司、搬家公司、家政公司合作，做好配套服務(wù)，提升“易居會卡”的含金量； ⑥、對于資金壓力，可以與信托投資公司或其他開發(fā)投資公司以合作的方式解決；

　 項目綜合定位 一、

　項目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格；人車分流，動靜結(jié)合。

　在建筑設(shè)計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。

　在價格定位上，以中高檔住宅為基準，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。

　在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。

　二、項目設(shè)計規(guī)劃定位 （一 ）、片區(qū)規(guī)劃

　南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。

�。ǘ�）、小區(qū)整體規(guī)劃原則

　1 、高綠化低密度； 2 、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；

　 3 、戶型設(shè)計適合“升級換代”居住要求； 4 、體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格

　 （三）、總平面布局

　“XXXX”總平面圖略呈長方形布局，以風葉玫瑰為依據(jù)，4 棟高層建筑和 12 棟多層建筑以合理的分布，高層日照保證間距在 0.8H之上，多層日照保證間距在 1.1H 以上，而且不小于 24 米，采光通風順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)東西兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。

�。ㄋ模�、交通組織

　小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)西面主出入口，緊接西面 20 米寬的沿江路。

　（五）、規(guī)劃指標

　根據(jù)“XXXX”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標見表 9 表 表 9 ：“XXXX ”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 指標 備注 1 總用地面積 60600 平方米

　2 總建筑面積 109000 平方米

　 多層住宅 高層住宅 商鋪 90720 平方米 12700 平方米 5580 平方米

　 3 建筑層數(shù)

　多層住宅 7 層

　 高層住宅 商鋪 10 層、11 層 1 層 地上第一層做架空層 4 建筑層高

　多層住宅 高層住宅 商鋪 2.9 米 2.5 米、2.9 米 4.8 米 住宅標準層高 2.9 米 架空層 2.5 米

　三、項目建筑設(shè)計定位 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。

�。ㄒ唬�、建筑方案總體構(gòu)思

　建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

　同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21 世紀新的居住理念。

　 （二）、平面設(shè)計

　1 、住宅。

　根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費者需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。

　 建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標準如下：

　1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間； 2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地； 3、房間采光充足，通風良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標準基礎(chǔ)上提高 1~2 個等級； 4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風效果，冰箱入廚； 5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機專用線路； 7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計過度空間，既保護了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面積； 8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位； 9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備配套； 10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達到 0.8 ㎡~1.0 ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標準見表 10 住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表 11。

　 表 表 10 ：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標準

　一 二 三 四 套型面積系列標準（平方米）

　使用面積 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面積 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空間 使用 面積 標準 （平方米）

　起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥6 餐廳 ≥8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當增加）

　門廳 2~3 儲藏 2~4（吊柜不計入）

　工作室 6~8 設(shè) 施 配 套 標 準 廚 房 Ⅰ型 灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長≥2700mm）

�、蛐� 灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長≥2700mm）

　衛(wèi) 生 間 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風道）

�、蛐� 浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（1~2 個）、洗衣機位、機械換氣（風道）

　設(shè) 備 標 準 電器設(shè)備 用電量 80~120

　KWH/月 負荷 1560~4000W（大套可增至 6000W）

　電表 5（20）A~10（40）A 電源插座 小居室 2~3 組 小居室 2 組 廚房 3 組 衛(wèi)生間 3 組 電視插口 起居、主臥個一個 電話 1~2 臺 空調(diào)線 設(shè)專用線 寬帶接口 每個臥室一個 給水設(shè)備 用水量 200~300 升/人·日

　熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）

　 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標 準 光環(huán)境 采光 ≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1 米天然照度比）

　照明 起居廳及一般活動

　30~70LX 臥室、書寫閱讀

　150~300 LX 床頭閱讀

　75~150 LX 管廳、廚房

　50~100 LX 衛(wèi)生間

　20~50 LX 樓梯間

　15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板≥40~50dB

　 樓板≤75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）

　冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別）

　大寒日 2 小時~冬至日 1 小時

　表 表 11 ：“XXXX ”項目住宅經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 1 套內(nèi)使用面積

　 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 68 100 108 112 76.5 93.5 102 2 住宅標準層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標準層總建筑面積 平方米 103420（首層架空 1220 平方米）

　4 住宅標準層使用系數(shù)

　 高層

　 多層

　% %

　80 85 5 套內(nèi)建筑面積

　 5.1 5.2 5.3 A 戶型 B 戶型 C 戶型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 85（20 套）

　125（44 套）

　135（20 套）

　 5.4 5.5 5.6 5.7 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 140（20 套）

　90（168 套）

　110（504 套）

　120（168 套）

　6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 4.5 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 4248

　2 、公用建筑 中心花園廣場地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。

　 （三）、立面設(shè)計

　 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。

　（四）、設(shè)施標準

　住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標準》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。

　1 、住宅裝修及設(shè)施標準：

　住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。

　 （1）、外墻：高級外墻涂料； （2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉； （3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉； （4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； （5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門； （6）、廚房設(shè)施：洗滌盆； （7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器； （8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺； （9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；

　2 、小區(qū)配套設(shè)施：

　小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

　四、價格定位 （一）、住宅部分

　1 、市場比較法定價過程 表 表 12 ：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計表 序號 項目名稱 建筑規(guī)模 建筑面積 （平方米）

　平均價格 （元/平方米）

　銷售率 （%）

　開盤 日期 A 龍澤園 6-7F 28529 2600 100 03/01/28 B 萊茵半島花園 6+1F 12F 250000 多層：2900 高層：3300 ---------- 未開盤 內(nèi)部認購 C 新田綠洲 9-6F、4-12F 1-18F 67872 多層：2880 高層：3500 80 03/06/15

　 D 船山廣場 1-19F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 2-14F、2-18F 47460 3000 90 03/05/08 替 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A ：龍澤園、B ：萊茵半島花園、C ：新田綠洲、D ：船山廣場、E ：水印都市。

　交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù) 100，以本項目的預(yù)售期為終點，2003 年南昌市商品住宅均價增長 18.18%，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+1.5%，其他條件見表 11 和表 14。

　表 表 13 ：本項目住宅價 格市場比較法系數(shù)修正表

　 單位：元/ 平方米 序號 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準價格 交通 配套 環(huán)境 小計 交房 標準 社區(qū) 規(guī)劃 小計 A 2600 109/100 +3 +1 0 100/104 0 +1 100/101 100/100 2698 B 2900 3300 109/100 +2 0 +3 100/105 0 +2 100/102 100/100 2951 3359 C 2880 3100 109/100 +3 +1 +2 100/106 0 +2 100/102 100/100 2903 3528 D 3000 109/100 +3 +2 0 100/105 0 +1 100/101 100/100 3186 E 2750 109/100 +2 +2 +1 100/105 0 +1 100/101 100/100 2826

　表 表 14 ：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項目 名稱 比準價格 （元/平方米）

　銷售狀況權(quán)重 （銷售率）

　加權(quán)的相對價格 （元/平方米）

　本項目住宅銷售價格 （元/平方米）

　A 2698 100% 2698

　B 2951 3359 0% ---------------- ----------------

　C 2903 3528 80% 2322 2822

　 D 3186 80% 2549

　E 2826 90% 2543

　合計

　多層：180% 多層：5020 多層：2789

　高層：250% 高層：7914 高層：3166 多層住宅銷售價格=5020 元/平方米÷180%=2789 元/平方米 高層住宅銷售價格=7914 元/平方米÷250%=3166 元/平方米

　2 、加權(quán)平均法定價過程

　表 表 15 ：本項目住宅價格加權(quán)平均價 項目 名稱 比準價格 （元/平方米）

　建筑面積 （平方米）

　共計 （萬元）

　A 2698 28529 7697 B 多層：2850 高層：3359 250000 71250 83975 C 多層：2903 高層：3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多層住宅銷售價格=98650 萬元÷320701 平方米×10000 元/萬元 =3076 元/平方米 高層住宅銷售價格=130469 萬元÷394011 平方米×10000 元/萬元 =3311 元/平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為：2933 元/ 平方米 高層住宅單價為：3238 元/ 平方米

�。ǘ�）、商鋪部分

　1 、市場比較法定價過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是

　 以 2003 年 6 月 31 日為基準，其價格變動情況同住宅相同。

　表 表 16 ：本 項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表

　單位：元/ 平方米 項目名稱 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準 價格 交通 繁華程度 小計 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦和嘉園 8000 117/100 -2 -2 100/96 100/95 100/100 9561 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：9969 元/ 平方米

　2 、收益還 原法定價過程 目前南昌市同類地段的市場租金在 50 元/月/㎡~70 元/月/㎡左右，本項目地段目前的租金情況在 70 元/月/㎡左右，在兩年的開發(fā)時間后，預(yù)計租金能達到 80 元/月/㎡估算商鋪的售價。

　PS=12NRS……………………………①（總價等于 N 年的收益）

　RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）

　由①、②可推出 N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）

　注：P 為商鋪價格；S 為商鋪面積；N 為收益年限(按 50 年計算)；R 為市場租金；λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。

　PS=12RS[1－(1＋K) -N ]/K P=12R[1－(1＋K) -50 ]/K=12×70[1－(1＋6.76%) -50 ]÷6.76% =13661 元/平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：11815 元/ 平方米

　 （三）、車位銷售價格的確定

　根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為 10 萬元/個~15 萬元/個。

　 （四）、建議銷售價格

　綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：

　多層住宅：2950 元/ 平方米 高層住宅：3250 元/ 平方米 商鋪：12000 元/ 平方米 車位：

�。�15 萬元/個 個

　四、戶型設(shè)計定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型：

　高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（20 套）； 高層住宅四種戶型共計 104 套。

　多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（168 套）

　多層住宅 F 戶型三房二廳：每戶建筑面積 110 平方米（504 套）

　多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（168 套）

　多層住宅三種戶型共計 840 套。

　以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。

　項目投資估算 一、項目實施進度安排 本項目計劃在兩年（24 個月）左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：

　2004 年 6 月：

　2004 年 6 月 25 日~7 月 25 日：

　2004 年 8 月~ 9 月：

　2004 年 10 月：

　2004 年 10 月~ 11 月：

　2004 年 12 月：

　2005 年 1 月：

　2005 年 3 月：

　 2005 年 7 月：

　2005 年 10 月：

　2005 年 10 月~2005 年 12 月：

　2005 年 11 月~2006 年 2 月：

　2005 年 12 月：

　2006 年 1 月~3 月：

　2006 年 3 月~5 月：

　2006 年 3 月~6 月：

　2006 年 6 月：

　2006 年 6 月~9 月：

　2006 年 7 月~9 月：

　2006 年 10 月~2007 年 1 月：

　 2006 年 8 月~2007 年 5 月：

　2007 年 3 月~6 月：

　2006 年 6 月：

　項目建議書批復(fù)。

　編制可行性研究報告并批復(fù)。

　建筑方案設(shè)計。

　綜合管網(wǎng)設(shè)計。

　施工圖紙設(shè)計。

　報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

　工程開工，多層 1#~4#樓先施工。

　完成投資額 25%，開始預(yù)售多層 1#~4#樓。

　多層 5#~8#樓開始施工。

　高層 4#樓開始施工。

　多層 1#~4#樓主體工程完工。

　高層 1#~3#樓開始施工。

　1#~4#樓設(shè)備安裝。

　1#~4#樓室內(nèi)外裝修。

　 多層 5#~8#樓主體工程完工。

　多層 5#~8#樓設(shè)備安裝。

　多層 1#~4#樓竣工驗收。

　多層 5#~8#樓室內(nèi)外裝修。

　高層 4#主體完工。

　高層 4#設(shè)備安裝。

　高層 4#室內(nèi)外裝修。

　多層 5#~8#樓竣工驗收。

　高層 1#~3#設(shè)備安裝。

　高層 1#~3#室內(nèi)外裝修。

　高層 4#樓竣工驗收。

　公共設(shè)施配套工程。

　高層 1#~3#樓竣工驗收。

　正式全部入住。

　工程施工進度詳見附表 12。

　二、本項目物業(yè)銷售租賃價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 12000 元；地下車位每個 15 萬元，即 7500 元/平方米；

　 三、銷售進度及付款回收計劃 本項目計劃在 2 年半（30 個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 17。

　表 表 17 ：本項目銷售計劃表（% ）

　 項目 合計 2004 2005 2006 2007 2008 2009 多層住宅 100

　60% 30% 10%

　 高層住宅 100

　30% 60% 10%

　 商業(yè) 100

　 80% 20%

　 停車位 100

　 60% 40%

　 由于銀行按揭的時限，所以 2005 年和 2006 年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007 年銷售的房款收入，當年全部回收。

　地下 100 個車位用于出售，車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%；地上 200 個車位用于出

　 租，出租期從 2007 年開始，出租率分別為 2007 年 80%，2008年 90%，2009 年至以后都為 100%，租金價格每月 100 元/個，因考慮有使用率的問題，按 10 個月計算，即每年租金收入 1000元/個。

　按國民經(jīng)濟指標評價系統(tǒng)指導(dǎo)規(guī)則，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租型物業(yè)的經(jīng)濟評價年限從出租期起一般為 5 年。

　回款進度詳見表 18。

　表 表 18 ：回款金額估算表

　單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）

　銷售 期間 項目 2005 2006 2007 2008 面積 銷售收入 面積 銷售收入

　面積 銷售收入 面積 銷售收入 銷 售 計 劃 合計 58242 17295 38672 15822 12086 6633

　 多層 高層 商業(yè) 車位 54432 3810

　 16057 1238

　 27216 7620 2616 3600 8029 2477 2616 2700 9072 1270 1744 1800 2676 413 1744 1800

　百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 收 款 計 劃 2 0 0 5 多層 高層 商業(yè) 車位 90% 90%

　 14451 1114

　 10% 10%

　 1606 124

　 2 0 0 6 多層 高層 商業(yè) 車位

　 90% 90% 90% 50% 7226 2229 2354 1350 10% 10% 10% 50% 803 248 262 1350

　 2 0 0 7 多層 高層 商業(yè) 車位

　 100% 100% 100% 50% 2676 413 1744 900

　50%

　900

　 小計

　15565

　14889

　8396

　900 注：車位面積未計算在內(nèi)。

　四、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 19 。

　表 表 19 ：稅...

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