2005年3月16日，中國央行在其官方網(wǎng)站商發(fā)布公告，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率，并提高個人住房貸款最低首付款比例，由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行的通告雖然基本上都是技術(shù)性語言，但開宗明義的第一句話卻是“為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定……”。這讓早已經(jīng)草木皆兵的中國房地產(chǎn)業(yè)覺察到了某種不祥之兆。人們意識到，中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的憂慮已經(jīng)升級，后面可能還會有一系列更加強(qiáng)硬的調(diào)控措施出臺。第二天，滬、深股市的房地產(chǎn)指數(shù)全面暴跌。

　　果不其然，18天之后的4月3日，官方新華社發(fā)表題為《加強(qiáng)宏觀調(diào)控 穩(wěn)定住房價格》的評論員文章。這篇評論員文章中最引人注目的一段話是：“為強(qiáng)化地方各級人民政府的責(zé)任，對住房價格上漲過快、控制措施不力、造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任�！庇腥丝甲C，這是建國以來新華社首次針對個別行業(yè)發(fā)表評論員文章。這可能有夸張之嫌。但無論如何，在我們的記憶中，這篇文章口吻之嚴(yán)厲，大概只有1996年12月16日《人民日報》那篇“正確認(rèn)識當(dāng)前股票市場”的評論員文章可以相比。其中威懾意味已經(jīng)相當(dāng)濃厚。

　　事實(shí)上，新華社評論員的文章不過是對即將到來的暴風(fēng)天氣的一次公開暗示。在背后，一場蓄勢已久，不得不發(fā)的政治行動已經(jīng)開場。這就是當(dāng)時已經(jīng)廣泛流傳但卻始終未見官方媒體正式披露的所謂“國八條”。這份名為《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》，從供給到需求提出了種種抑制房地產(chǎn)價格的措施，而其最重要的著力點(diǎn)卻依然是：地方政府必須對此負(fù)責(zé)。

　　至此，在暗中已經(jīng)角力多時的博弈主角正式浮出水面。

　　一、房地產(chǎn)政治

　　1，如履薄冰的贏家

　　地方政府是這個游戲中的凈收益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。而與此同時，它的成本卻仍然是零。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地產(chǎn)狂潮的第一大引擎。

　　與公眾普遍的印象不同，在中國房地產(chǎn)復(fù)雜的博弈格局中，真正的主角既不是那些被媒體置于舞臺中央的地產(chǎn)商，也不是那些吵吵嚷嚷的消費(fèi)者，更不是諸如“溫州炒房團(tuán)”之類的投機(jī)逐利者，而是中央政府和地方政府。

　　準(zhǔn)確地說，中國今日以漫畫形式呈現(xiàn)在人們面前的房地產(chǎn)狂熱的最早源頭，可以追溯到上個世紀(jì)的1998年。在那一年，受困于亞洲金融危機(jī)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長的急劇失速，中央政府出臺了一系列的拉動內(nèi)需的政策。作為一個重要的配套政策，中國人民銀行在當(dāng)年四月頒布了《中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)和消費(fèi)的通知》；
次年二月，中國人民銀行又接著發(fā)布了《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，并明確指出，推動個人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的意義在于“促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、推動生產(chǎn)”。此時，中央政府將房地產(chǎn)作為拉動內(nèi)需、重啟經(jīng)濟(jì)增長一個重要手段的政策意圖已經(jīng)相當(dāng)明顯。格外具有戲劇性的是，房地產(chǎn)作為上一輪經(jīng)濟(jì)過熱的罪魁禍?zhǔn)�，曾�?jīng)是朱鎔基內(nèi)閣的心腹大患，并成為上一次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)打擊對象。相信，所有經(jīng)歷過那一次地產(chǎn)崩潰的人，都會對朱鎔基當(dāng)時的霹靂手段記憶猶新。然而，僅僅事隔5年之后，房地產(chǎn)竟然變成了政府冀望甚深的一劑重振經(jīng)濟(jì)的藥方，不免讓人陡生今夕何夕之慨。

　　在1998年，中央政府將房地產(chǎn)作為提振經(jīng)濟(jì)的手段，可能是看中了房地產(chǎn)業(yè)出色的產(chǎn)業(yè)拉動能力。雖然上一輪房地產(chǎn)熱舊痛未消，但左支右絀之際，也是沒有辦法的無奈之舉。后來的事實(shí)證明，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的能力果真相當(dāng)了得。不幸的是，房地產(chǎn)誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱，制造麻煩的能力也同樣出色。

　　1998年的冬天，一位在南方地產(chǎn)崩潰之后被迫北上的朋友，憑著他對政策一貫敏感的嗅覺告訴我，房地產(chǎn)可能要轉(zhuǎn)勢了。隨后，他毅然重新南下，開始了一次極其成功的地產(chǎn)生涯�，F(xiàn)在看來，這不僅是我這位朋友一次重要的人生轉(zhuǎn)折，也是中國最近一次房地產(chǎn)狂飚的一個標(biāo)志性的起點(diǎn)。

　　特別值得注意的是，1999年3月央行出臺《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》與中國股市的“5·19”行情在時間上相當(dāng)吻合。這足以見得，本輪地產(chǎn)牛市與“5·19”人造牛市一樣，是某種政治和政策的產(chǎn)物。最起碼，它們有著同樣的政治和政策背景。然而，無論就時間之長、涉及資金之巨，能量之恢弘，短命的“5·19”都不能與這一輪地產(chǎn)牛市同日而語。個中秘密在于：他們有完全不同的“莊家”。如果說，中國股市中的“坐莊”者僅僅是那些游走體制邊緣的冒險家以及體制內(nèi)的權(quán)力販賣者的話，那么，房地產(chǎn)中的坐莊者則是散布在全國各地，大大小的地方政府。

　　1990年代中期之后，朱鎔基鋼鐵般的宏觀調(diào)控如愿以償。作為此次宏觀調(diào)控的一個重要后果，地方政府手中的金融權(quán)力被幾乎悉數(shù)上收。地方政府對銀行的支配權(quán)，在1990年代初期的經(jīng)濟(jì)過熱中，險些釀成了一場致命的金融危機(jī)。如此，地方政府賴以主動推動經(jīng)濟(jì)增長并能夠獨(dú)立支配的要素資源就只剩下土地一項(xiàng)。這是思維縝密的朱鎔基留下的一個重要的漏洞。正是這個漏洞，為這一次的經(jīng)濟(jì)過熱埋下了關(guān)鍵的伏筆。在本輪房地產(chǎn)熱的起步階段，地方政府似乎并沒有意識到土地要素的神奇之處，這一是因?yàn)殂y行尚未從上一次的壞帳打擊中恢復(fù)元?dú)�，另外一個原因則是，地方官員對中央政府的鐵腕及其對房地產(chǎn)的真正意圖仍然心有余悸。所以，當(dāng)時地方政府的注意力仍然集中在引進(jìn)外資，鼓勵地方企業(yè)在股市融資圈錢等邊緣性的金融手段上，以期維護(hù)本地的經(jīng)濟(jì)增長速度。然而，隨著時間的推移，不僅中央政府的意圖越來越明確，房地產(chǎn)本身也逐漸顯示出其無與倫比的優(yōu)越性。于是，各地方政府開始陸續(xù)出臺種種刺激房地產(chǎn)交易甚至鼓勵炒作的政策，頗有要將房地產(chǎn)熱進(jìn)到底的架勢。到這個時候，一場難以控制的房地產(chǎn)牛市實(shí)際上已經(jīng)無法避免。

　　在中國房地產(chǎn)的這個令人眼熱心跳的巨大游戲中，地方政府無疑是頭號受益者。這首先表現(xiàn)在土地收入中。根據(jù)中國人大副委員長盛華仁提供的數(shù)據(jù)，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億。由此可見土地出讓之熱。可供比較的是，在實(shí)施積極財政政策的1998－2003年5年間，全國發(fā)行國債也不過9300億元。這足以說明，土地，已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財政。事實(shí)上，在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方財政收入的一半。地方政府在土地上的財政收益不僅表現(xiàn)在巨大的土地收益上，也同樣表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價格的將近30～40％左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20～40％的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的50～80％。在歐美國家，地價、稅費(fèi)相加大約只占到住房價格的20％左右。而這些滾滾而來的財富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產(chǎn)業(yè)趨之若騖。

　　房地產(chǎn)看上去似乎是一個非常具有民營經(jīng)濟(jì)色彩的行業(yè)，但實(shí)際上，在許多大城市中，隸屬于市、區(qū)政府的房地產(chǎn)公司占有相當(dāng)份額。據(jù)《財經(jīng)》雜志調(diào)查，在上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，有超過一半是隸屬于市、區(qū)兩級政府的的政府企業(yè)。這些房地產(chǎn)公司在囤積土地、房地產(chǎn)開發(fā)中所獲得暴利也可以被計算為地方政府的隱性財政收入。

　　不過，對于地方政府來說，土地不僅是財政權(quán)力，而且也是貨幣權(quán)力。由于批出的土地幾乎立即就可以用作從銀行抵押貸款，所以，土地權(quán)力實(shí)際上就演變成了地方政府的某種貨幣發(fā)行權(quán)力。土地由財政而貨幣，實(shí)際上標(biāo)志著地方政府從中央政府手上重新奪回了兩項(xiàng)最主要的權(quán)力，因而也重新取得了推動地方經(jīng)濟(jì)增長的主動權(quán)。至此，朱鎔基在1990年代中期以個人政治威信為賭注所取得的所謂宏觀調(diào)控成果流失大半。

　　除了上述兩項(xiàng)妙用之外，房地產(chǎn)給地方政府帶來的另外一個收益就是，它顯著地帶動了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長。有人測算，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)拉動系數(shù)甚至達(dá)到1：2.86。在房地產(chǎn)最為熾熱的上海，2004年房地產(chǎn)直接拉動的GDP約為17％，間接影響建筑材料、家電等行業(yè)所帶動的GDP約為3％到7％，合計共約20％。這使得房地產(chǎn)在上海支柱產(chǎn)業(yè)中的位置急劇上升。上海經(jīng)濟(jì)正在演變?yōu)榈氐氐赖赖姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。這個判斷，對中國其他大中城市幾乎一體適用。1990年代中期之后，GDP增速作為一種潛在但非常流行的政治激勵機(jī)制，深刻地影響著地方政府官員行為。房地產(chǎn)既然可以像魔術(shù)一樣變出GDP來，那么，房地產(chǎn)就不再僅僅是房地產(chǎn)，而是繁榮，是政績，甚至是政治�；蛟S是參透了房地產(chǎn)的這種奇稟異賦，各地方政府紛紛將房地產(chǎn)作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的萬能鑰匙。

　　海南省省長衛(wèi)留成剛剛從中央企業(yè)轉(zhuǎn)任地方官員不久，就將眼光瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)。他毫不掩飾地誘惑和鼓勵投資者：“５年后海南房價有望翻番”。這種鼓勵立即就起到了作用。不久之后，包括長江實(shí)業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團(tuán)董事總經(jīng)理霍震霆、中信泰富董事局主席榮智健在內(nèi)的一批商業(yè)巨頭紛紛飛越瓊州海峽，齊聚海南。作為見證上一次地產(chǎn)崩潰的標(biāo)志性地點(diǎn)，海南將起而未起的房地產(chǎn)熱讓人油然生出一絲不安的聯(lián)想。有趣的是，在起始于1990年代末期的這一輪持續(xù)多年的房地產(chǎn)熱潮中，海南已經(jīng)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面。顯然，這一次的海南不過是一個后來者和模仿者。在此之前，在欣欣向榮房地產(chǎn)中已經(jīng)大發(fā)利市的上海市對投資者做過更加明確的鼓勵。在2003年9月的《福布斯》論壇上，上海市長韓正信心滿滿地說“我在這里可以提個建議，如果你們在上海沒有房產(chǎn)，可以聽我一句勸告，投資房地產(chǎn)絕對是高回報的�！痹诘胤秸�府官員這些顯然有些超越分際的言論中，我們可以品味出地方政府對房地產(chǎn)的寄望之殷和倚重之深。

　　頗為奇特的是，地方政府盡管是房地產(chǎn)游戲中當(dāng)仁不讓的最大受益者，但卻沒有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無關(guān)，都不是由地方政府來承擔(dān)最終責(zé)任。這就是說，地方政府是這個游戲中的凈收益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。而與此同時，它的成本卻仍然是零。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地產(chǎn)狂潮的第一大引擎。這種奇特的成本收益格局隱蔽在中國現(xiàn)行的政府體制安排之中。在這種體制之中，地方政府稍不留神，就立即會變成一頭血脈噴張的GDP動物。在這個意義上，地方政府對房地產(chǎn)的熱衷不僅是非常符合“經(jīng)濟(jì)理性”的，也是難以遏制的。這也是為什么地方政府一直以曖昧態(tài)度應(yīng)對央行警告的原因之所在。

　　“財政聯(lián)邦制”，這個受到錢穎一等海外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家廣泛推崇的制度創(chuàng)新，曾經(jīng)一手締造了1990年代中國經(jīng)濟(jì)增長奇跡，也是中國這一次史無前例的“房地產(chǎn)運(yùn)動”的主要動力。在這種制度安排中，地方政府的權(quán)力和責(zé)任之間的嚴(yán)重扭曲和失衡，導(dǎo)致地方政府在追求經(jīng)濟(jì)利益的時候不僅有強(qiáng)烈的動機(jī)而且有現(xiàn)成的手段將成本外部化（這其中有部分原因是由于中國金融體系的特殊性所引起的）。地方政府在追求經(jīng)濟(jì)利益的時候存在收益與成本的嚴(yán)重不對稱結(jié)構(gòu)，是中國房地產(chǎn)問題在制度上的癥結(jié)所在。在現(xiàn)有制度框架中，要想避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，中央政府要么以行政干預(yù)的方式進(jìn)一步擰緊貨幣和土地控制，從而導(dǎo)致要素配置的進(jìn)一步向中央集中，要么在維持現(xiàn)有控制尺度的情況下，以政治任免的壓力為手段，將地方政府的行為約束在可以接受的范圍內(nèi)。前者是向計劃經(jīng)濟(jì)復(fù)歸，此路不通；
后者則等同于一種無法預(yù)測的藝術(shù)，完全仰賴政治領(lǐng)導(dǎo)人駕馭復(fù)雜局勢的能力甚至運(yùn)氣，因而也是一種無法穩(wěn)定預(yù)期的非制度狀態(tài)。中央政府目前對房地產(chǎn)的態(tài)度非常接近后面這種狀況。在這種情況下，地方官員實(shí)際上也處于一種進(jìn)退失據(jù)、難以拿捏的矛盾狀態(tài)。一位大城市的地方首長在接受境外媒體采訪時曾經(jīng)袒露這種戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的心態(tài)：“對此（當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)）我們是以如履薄冰的心態(tài)，確保安全�！�

　　2，悠然自得的地產(chǎn)商

　　提要：當(dāng)然，中國房地產(chǎn)商人們?nèi)狈ψ晕壹s束的短視和狂熱，是有深刻的制度和經(jīng)濟(jì)原因的。其中最為重要的一條就是，他們中的絕大多數(shù)都不是在玩自己的錢。

　　在中國的房地產(chǎn)游戲中，如果說地方政府是無本萬利者，那么房地產(chǎn)商則是一本萬利者，是僅次于地方政府的第二號受益者。對此，中國的地產(chǎn)界聞人潘石屹坦承：過去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢。雖然房地產(chǎn)商的利潤在整個房地產(chǎn)價格中只占到并不起眼的15％到30％，但由于普遍使用極高的財務(wù)杠桿，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　房地產(chǎn)商的利潤經(jīng)�？梢赃_(dá)到驚人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地?fù)u身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，這樣解釋了他的職業(yè)轉(zhuǎn)換：“建筑的利潤在15%左右，房地產(chǎn)對于我來說，利潤在100-200%�！辈贿^，按照一位投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家的估計，房地產(chǎn)商的自有資本回報率可以達(dá)到500％。如此暴利，任何冷靜的商人恐怕都難以自持。毫無疑問，飛蛾撲火般涌進(jìn)市場的商人們，是中國房地產(chǎn)又一架開足馬力的發(fā)動機(jī)。

　　在中國房地產(chǎn)的長期牛市中，地產(chǎn)商與地方政府一直坐在同一條船上，形成了一種“一榮俱榮，一損俱損”的伙伴關(guān)系。對這一點(diǎn)，地產(chǎn)商及地方政府同樣清楚。然而，隨著中央政府逐漸增加的政治壓力，這種持續(xù)了多年的蜜月正在開始出現(xiàn)裂縫。在評論最近上海出臺的一系列政策可能引發(fā)的事態(tài)時，潘石屹描繪了一種可怖的前景：“那將是97年的香港，這對整個經(jīng)濟(jì)的傷害是非常大的，這是誰都不愿意看到的�？墒浅雠_的這一系列政策會把上海的房地產(chǎn)推到一個崩潰的邊緣�！迸松踔烈月杽拥目谖钦劦搅俗顦O端的可能，那就是“把所有的房地產(chǎn)商關(guān)起來”。聰明的潘石屹顯然知道這種情況是不可能發(fā)生的，因?yàn)樗�心里非常清楚，政府與地產(chǎn)商的合作基礎(chǔ)仍然是存在的。這個基礎(chǔ)就是房地產(chǎn)商對當(dāng)?shù)囟愂占癎DP的貢獻(xiàn)。事實(shí)上，這一直就是房地產(chǎn)商與政府博弈時的一張強(qiáng)有力的底牌，也一直就是房地產(chǎn)商人們樂觀得接近瘋狂的真實(shí)理由。以至于“國八條”出臺之后，有地產(chǎn)商底氣十足的做出了另外一種解釋：大跌同樣要追究責(zé)任。這顯示，地產(chǎn)商雖然有所忌憚，但心里還是相當(dāng)樂觀的。

　　地產(chǎn)商對“國八條”這樣的樂觀的解釋不但有上述邏輯上的支持，也有經(jīng)驗(yàn)上的依據(jù)。這個經(jīng)驗(yàn)依據(jù)就是2003年6月央行“121”號文件出臺后中國房地產(chǎn)的歷史。這個當(dāng)時被地產(chǎn)商人形容為刀刀致命的“10年來最嚴(yán)厲的措施”不僅絲毫沒有撼動房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，反而催生了中國房地產(chǎn)最為強(qiáng)勁的牛市。潘石屹所說“過去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢”中的“過去兩年”其實(shí)就是指“121”號文件出臺后的兩年。在央行“121號”文件頒布后的第一時間中，中國地產(chǎn)界的教父級人物任志強(qiáng)，曾經(jīng)悲憤而又語氣肯定的預(yù)測到：房地產(chǎn)的冬天來了！任志強(qiáng)顯然是犯了一個不斷被人重復(fù)著的愚蠢的預(yù)測錯誤，但可以肯定，沒有什么錯誤比這個錯誤更讓任先生感到快樂了。房地產(chǎn)沒有進(jìn)入冬天，而是進(jìn)入了一個火星四濺的酷暑。那個看上去殺氣十足的“121”號文件，不過是一場茶杯里的風(fēng)暴。“121”號文件挺過來了，難道“國八條”就挺不過去嗎？中國的地產(chǎn)商的確有理由這樣樂觀的自忖。

　　但房地產(chǎn)商人們必須謹(jǐn)記的是，雖然同樣是暴利，但政府是沒有成本的，而地產(chǎn)商卻是有成本的，這就是官與商的區(qū)別。房地產(chǎn)商的承受力顯然要比政府脆弱得多。當(dāng)然，如果真像房地產(chǎn)商們言之鑿鑿的那樣，房地產(chǎn)的繁榮是有真實(shí)需求為支持的，那么，他們就不應(yīng)該擔(dān)心政府的干預(yù)。因?yàn)榧幢阈枨蠖唐诒粔褐葡氯�，長期只會以更猛烈的形式爆發(fā)出來。只不過對這一點(diǎn)，房地產(chǎn)商自己恐怕都心里打鼓。過了這個村就不再有下個店，泡沫帶來的暴富機(jī)會從來如此。大概就是意識到了這一點(diǎn)，房地產(chǎn)商人們現(xiàn)在的策略就是，繼續(xù)鼓勵、慫恿政府將泡沫吹大，直至將最后也是最豐厚的那一段利潤拿走。

　　很多年以來，由于共同利益的扭結(jié)，房地產(chǎn)商形成了一個相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)的利益集團(tuán)。他們頻頻在媒體上曝光以引導(dǎo)公眾預(yù)期，頻頻拋出萬言書之類的政策建議以影響政府決策�？梢杂^察到的一個例證是，2003年央行“121”號文件出臺之后，房地產(chǎn)集團(tuán)的游說，對政府的后續(xù)決策起到了相當(dāng)重要的影響�！袄�益集團(tuán)”作為現(xiàn)代社會的常態(tài)，絕非像一般理解的那樣充滿邪惡意味。相反，在相當(dāng)程度上，它的出現(xiàn)是中國社會進(jìn)步的體現(xiàn)。但由于專業(yè)的傲慢以及利益的遮蔽，中國房地產(chǎn)利益集團(tuán)的確表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)拿つ�、偏�?zhí)和短視。這一點(diǎn)，無論是在對中國整體形勢還是對房地產(chǎn)行業(yè)本身形勢的判斷上，都表現(xiàn)得十分明顯。他們動輒以“胡扯”來回?fù)羧藗儗Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的悲觀預(yù)測。更有甚者，他們將這些言論歸咎為人們對房地產(chǎn)商的“眼紅”或者社會的“仇富”心態(tài)。這種表現(xiàn)讓人們想起中國證券市場5年前的類似情形。在中國，短期利益的最大化很可能意味著整個行業(yè)長期蕭條，甚至迅速地死掉。這種教訓(xùn)，今天的中國證券市場的凄慘現(xiàn)狀已經(jīng)做出了最黑暗的見證。

　　當(dāng)然，中國房地產(chǎn)商人們?nèi)狈ψ晕壹s束的短視和狂熱，是有深刻的制度和經(jīng)濟(jì)原因的。其中最為重要的一條就是，他們中的絕大多數(shù)都不是在玩自己的錢。這就如同一道凱恩斯似的符咒：在長期中我們都將死去。所以只有今天才像黃金般值得珍惜。但無論如何，中國的房地產(chǎn)都已經(jīng)接近了相當(dāng)危險的邊緣。火中取栗固然可能，但一敗涂地的風(fēng)險卻要高得多。這不惟是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的本身可能牛氣已盡，更是因?yàn)檩敿覀冮_始說話了。

　　3，誰是買單者？

　　提要：中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所帶來的顯在的金融風(fēng)險、國土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財富分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。

　　對于地方政府和房地產(chǎn)商人來說，房地產(chǎn)就像天上突然掉下來的餡餅一樣，帶來了巨大的財富。但常識告訴我們，天上不會掉下餡餅。任何財富都一定有它的出處。它不是來自別人，就是借自未來。換言之，它一定會有一個或者多個埋單者。荒謬的是，在中國的房地產(chǎn)游戲中，最大的買單者竟然是這一輪房地產(chǎn)熱的始作俑者中央政府。這可能也是中央政府對地方政府提出潛在政績要求所必然要付出的代價。

　　與地方政府相比，中央政府的處境可謂相當(dāng)尷尬。一方面，它希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動作用，維持一個政治上可以忍受的經(jīng)濟(jì)增長速度。這是中央政府唯一的收益，也是中央政府與地方政府的利益交集。而在另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所帶來的顯在的金融風(fēng)險、國土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財富分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。而地方政府、房地產(chǎn)商對此卻可以不聞不問，高高掛起。這種利益分殊，決定了中央政府對房地產(chǎn)會有不同的利益權(quán)衡。利益決定態(tài)度，這就是中央政府與地方政府對房地產(chǎn)態(tài)度日漸分道揚(yáng)鑣的關(guān)鍵原因。

　　中央政府對房地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變可以以2003年6月央行出臺的“121”號文件為界。在此之前，中央政府對房地產(chǎn)一直采取了鼓勵的態(tài)度�？梢宰C明這種“鼓勵”態(tài)度的一個證據(jù)是，就在2002年10月，人民銀行的一位官員還在一次會議上透露了央行在居民住房消費(fèi)信貸方面的各種“助推”舉措，并稱要“敦促各商業(yè)銀行在居民住房消費(fèi)信貸方面進(jìn)一步創(chuàng)新品種”。但到了2003年6月，情況丕變。央行對房地產(chǎn)的態(tài)度由公開的鼓勵急轉(zhuǎn)為公開的警惕。我們無法猜測這種變化的具體導(dǎo)火索，但央行在2002年年底完成的一項(xiàng)調(diào)查肯定起到了作用。這項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款中的違規(guī)金額比例高達(dá)24.9％。其實(shí)，有人比央行更早意識到了房地產(chǎn)的危險。在2002年國慶秘密走訪深圳其間，對“泡沫”一貫嗅覺靈敏的朱鎔基總理就已經(jīng)對房地產(chǎn)提出了嚴(yán)厲的警告，他以簡捷的語言告誡：“深圳的明天就是香港的今天”。但無論在意志上還是在時間上，即將卸任的朱鎔基都已經(jīng)無法再完成一次可能在政治上引發(fā)巨大爭議的宏觀調(diào)控了。于是，他將這個難題留給了后來者。如果朱鎔基的威懾力都不足以彈壓房地產(chǎn)的躁動，房地產(chǎn)牛市中最為壯觀的“拉升”階段肯定就已經(jīng)迫在眉睫。事實(shí)上，正是從這個時候起，中國房地產(chǎn)開始了進(jìn)入最為銷魂的時期。漲了還能再漲，瘋了還能再瘋，沒有任何東西可以阻擋房地產(chǎn)的牛市步伐。

　　對房地產(chǎn)的樂觀，由于中央政府某種投鼠忌器的遲疑而變得更加泛濫。雖然央行的技術(shù)官僚們憑借職業(yè)敏感對房地產(chǎn)發(fā)出了最早的預(yù)警，但中央政府內(nèi)部顯然存在不同看法。其中最明顯的例證是，就在有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論最為熾烈的2004年10月，國家建設(shè)部還發(fā)表了一份報告駁斥“泡沫論”。這份報告得出的結(jié)論傾向非常明確：中國房地產(chǎn)泡沫說根本不成立，金融風(fēng)險也在控制范圍之內(nèi)。而這份報告的起草者之一更是直言不諱地解釋了這份報告的動機(jī)。他對記者說，“我們的確是針對‘地產(chǎn)泡沫論’者才出臺這份報告的�！敝鞴懿块T以一種先入為主的傾向去起草一份報告雖然動機(jī)可議，但也真切反映了中央政府不同部門之間的利益和意見的拔河。這種角力在社會上也同樣激烈。在最近的兩年中，有關(guān)房地產(chǎn)的爭論甚至比房地產(chǎn)本身還要熱。其最終結(jié)果就是，中央政府政策在房地產(chǎn)政策上的猶疑和反復(fù)。但就在中央政府一陣猶疑反復(fù)之間，中國的房地產(chǎn)市場早已是烈日炎炎，熱火朝天。猶疑、反復(fù)顯露于外，內(nèi)里則是治理上的困境。檢視中央政府治理房地產(chǎn)的手段，我們就會發(fā)現(xiàn)，除了行政甚至政治上的手段之外，中央政府的武器庫中已然空空如也。道德勸誡、利率調(diào)整、稅收變動、土地供給都已經(jīng)無法抑制中國房地產(chǎn)的一路狂奔。到這個時候，最后的政治手段已經(jīng)呼之欲出。這不啻于表明，中國歷經(jīng)26年的市場改革可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位。

　　在一聲緊似一聲的宏觀調(diào)控聲中，中國房地產(chǎn)一路狂奔的姿態(tài)，不僅構(gòu)成了對宏觀調(diào)控的一種公然嘲笑，也急劇提升了中國金融系統(tǒng)的整體風(fēng)險。而后者則是中央政府念茲在茲的最大隱憂。

　　的確，中國房地產(chǎn)所引發(fā)的金融風(fēng)險已經(jīng)相當(dāng)之高。根據(jù)央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告，中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6％急劇提升到2003年的21％。前央行金融穩(wěn)定局局長謝平就曾經(jīng)公開對這個數(shù)據(jù)表示了極大的困惑和擔(dān)憂。在2004年，這個比例有進(jìn)一步上升的趨勢。在中國上海，2004年全部新增貸款中，有將近80％投入了房地產(chǎn)。如此高的貸款集中度，一旦行業(yè)趨勢逆轉(zhuǎn)，必然會給中國脆弱的金融系統(tǒng)帶來災(zāi)難性的沖擊。有人以房地產(chǎn)信貸短期的良好表現(xiàn)為依據(jù)駁斥房地產(chǎn)的金融風(fēng)險論，商業(yè)銀行也以此為理由大貸濫貸。但實(shí)際上，房地產(chǎn)貸款中中長期貸款比例相當(dāng)之高。而這些貸款的風(fēng)險絕非短期可以看出。國外關(guān)于個人住房貸款的經(jīng)驗(yàn)也表明了這一點(diǎn)。

　　然而，客觀的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不如事實(shí)那樣讓人膽戰(zhàn)心驚。在房地產(chǎn)界，搞假按揭，造假合同，早已經(jīng)是公開的秘密。河南鄭州房管局一位負(fù)責(zé)人曾經(jīng)非常坦率的承認(rèn)，在2002年上半年的所有按揭貸款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取銀行貸款。這證明，中國房地產(chǎn)貸款中的確存在相當(dāng)系統(tǒng)性的欺詐。這一點(diǎn)，中國銀行北京分行的“森豪公寓騙貸案”表現(xiàn)得尤其充分。在這個在2004年4月披露的詐騙案件中，森豪公寓開發(fā)商利用員工名義虛構(gòu)買賣合同，提供虛假收入證明，套取銀行貸款6.4億元。但所有這一切，沒有中國國有商業(yè)銀行的體制性的“愚蠢”以及有意的合謀，是根本不可能發(fā)生的。在中國商業(yè)銀行一窩蜂紛紛將房地產(chǎn)貸款作為“優(yōu)質(zhì)貸款”的傾銷式競爭中，金融紀(jì)律松弛的現(xiàn)象比比皆是。筆者一位在南京某商業(yè)銀行供職的朋友，從2004年開始從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)。幾乎只用了四個月，他就神速地完成了全年的放款任務(wù)。他當(dāng)時對此的感慨是，“生意真是太好了。”而到了2005年，他沮喪地告訴我，“騙子實(shí)在是太多了�！笨粗�他前后不到一年但卻判若兩人的神態(tài)，實(shí)在讓人忍俊不禁。而這也表明，中國金融業(yè)在經(jīng)歷了1990年代初期創(chuàng)深痛巨的教訓(xùn)以及長時間調(diào)養(yǎng)、輸血之后，整體素質(zhì)依然讓人難以安枕。

　　中國房地產(chǎn)貸款中種種滑稽而又令人觸目驚心的事例，其實(shí)是在暗示，中國房地產(chǎn)貸款中所潛伏著的金融風(fēng)險可能要比數(shù)據(jù)顯示以及人們所想象的大得多。以中國地產(chǎn)商對貸款的依賴程度之高，購房者按揭首付比例之低，中國房地產(chǎn)看上去更像是一個在信貸支持基礎(chǔ)上建立起來的行業(yè)，或者我們索性說，它就是一個赤裸裸的金融行業(yè)。當(dāng)然，它是一個比金融業(yè)更缺乏監(jiān)管和規(guī)制的金融行業(yè)。在這個行業(yè)中，所謂“房地產(chǎn)”正在逐漸變成一場金錢游戲中的一個符號、一種籌碼。這實(shí)際上是中國房地產(chǎn)能夠在短期內(nèi)急劇膨脹的基礎(chǔ)。

　　由于中國金融體系的嚴(yán)重缺陷，中國的金融風(fēng)險高度匯聚于中央銀行和中央政府。為了挽救羸弱不堪的中國金融系統(tǒng)，從1998年開始到現(xiàn)在，中央政府已經(jīng)向金融體系挹注了數(shù)萬億之巨的財富。教訓(xùn)可謂刻骨銘心。如果中國房地產(chǎn)果真像人們所說的那樣泡沫巨大以至最終崩潰，那么不僅中央政府以前的努力會付之東流，中國危如累卵的金融體系也將雪上加霜。這種前景如果不幸成為現(xiàn)實(shí)，對中國經(jīng)濟(jì)將是毀滅性的。作為金融危機(jī)的終極責(zé)任人（當(dāng)然,最終的承擔(dān)者實(shí)際上是納稅人和全體國民），中央政府顯然要比旁人更多一份警覺。(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　否則，他們就可能成為房地產(chǎn)盛宴中最大的輸家。正是出于這樣一種深重的憂患，中央政府才一再升高房地產(chǎn)的預(yù)警分貝，并在“國八條”中將房地產(chǎn)帶來的“金融風(fēng)險”放在第一醒目的位置。房地產(chǎn)雖然在拉動中國經(jīng)濟(jì)增長中居功厥偉，為中央政府帶來了某種政治上和經(jīng)濟(jì)上的收益，但當(dāng)它潛在成本開始超出甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個收益的時候，房地產(chǎn)就可能變?yōu)橐粍╋孁c止渴的毒藥。在這方面，曾經(jīng)制造過巨大財富幻覺的中國證券市場就是現(xiàn)成的例子。而在今天，中央政府正在被這個市場折磨得精疲力竭。一種普遍的書生之見認(rèn)為，政府不應(yīng)該以行政的手段強(qiáng)行干預(yù)房地產(chǎn)市場，而應(yīng)該讓市場自我完善。但他們不知道的是，在中國，政府對市場是負(fù)有某種隱含性的擔(dān)保責(zé)任的。證券市場如此，房地產(chǎn)市場亦復(fù)如此。一旦市場自我完善的代價過于高昂，并在政治上變得不能接受，政治的邏輯就會毫不猶豫的出場取代市場本身的邏輯。

　　種種跡象表明，房地產(chǎn)的成本和收益的倒掛正在迅速地越出中央政府忍受的極限。所以，在所有的經(jīng)濟(jì)手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段來約束房地產(chǎn)的瘋狂。這意味著，只要房地產(chǎn)進(jìn)一步大幅波動，政治攤牌的局面隨時可能出現(xiàn)。從目前中央政府的目標(biāo)來看，是希望維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)，既不要大起，也不要大落。這當(dāng)然是一個美妙的設(shè)想，也是中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商都能夠接受的博弈均衡點(diǎn)。不過，這種“平穩(wěn)”可能僅僅是設(shè)想。資產(chǎn)市場的歷史經(jīng)驗(yàn)也一再表明，泡沫一旦被吹起，它將按照自我加強(qiáng)的邏輯持續(xù)膨脹，直至本身無法支持而破裂。到這個時候，政府可以作為的余地已經(jīng)非常狹窄。

　　4，隱蔽的輸家

　　提要：在這一輪房地產(chǎn)熱中，可能還有更加隱蔽，規(guī)模更加龐大的輸家。房地產(chǎn)不僅早就是，而且一直就是政治化的。

　　2005年4月披露的一份由上海團(tuán)市委編寫的《上海青年調(diào)查報告》顯示：住房問題已經(jīng)上升為上海青年心目中最為關(guān)心的問題。而其他諸如就業(yè)，社會治安等歷年排名靠前的問題都退居其后。的確，對于那些尚未購房的人來說，飛漲的房價已經(jīng)構(gòu)成了一次災(zāi)難性的通貨膨脹，使他們的實(shí)際購買力嚴(yán)重貶值。當(dāng)那些擁有住房的人在為自己不斷升值的財富而快慰的時候，另外一部分人的住房之夢卻在變得越來越遙不可及。上面那分報告中上海青年對住房所表現(xiàn)出來的關(guān)注，表達(dá)的實(shí)際上就是這樣一種無奈、焦灼甚至絕望。對于一個對住房有著特殊情結(jié)的民族而言，住房上的差距可能是貧富差距的最好隱喻。無疑，在房地產(chǎn)的熱鬧之中，潛藏著一幅社會財富急劇再分配的真實(shí)圖景。房地產(chǎn)本身并不能制造貧富懸殊，但它可能卻是某種既有的分配結(jié)構(gòu)最終實(shí)現(xiàn)貧富懸殊的一條最佳途徑，而且，它也是最能夠以漫畫形式彰顯這種差距的方式�！皣�八條”將房地產(chǎn)所可能引發(fā)的“社會穩(wěn)定”隱患與金融風(fēng)險并列，看來絕非無的放矢。多少有些讓人狐疑的是，對居民生活質(zhì)量有如此重要影響的房地產(chǎn)價格竟然被以專業(yè)的理由拒斥于CPI（居民消費(fèi)價格指數(shù)）的統(tǒng)計之外�！熬诱哂衅湮荨彪m然可能只是一種供人膜拜的理想，但它畢竟是一個合符正義的理想。作為對社會民意富有終極責(zé)任的中央政府，房地產(chǎn)價格飛漲在部分社會成員中間所激起的怨恨和不滿，是它急需征服的又一個敵人。

　　像教育、醫(yī)療等必需品一樣，房地產(chǎn)作為一種缺乏價格彈性的商品，早在計劃經(jīng)濟(jì)時代就表現(xiàn)出它特殊的政治屬性。在那個時代，住房問題不僅是單位領(lǐng)導(dǎo)們最痛苦的工作之一，也是社會分配不公最顯著的象征之一。詭譎的是，在我們剛剛宣布中國住房制度改革取得了巨大成功之后，房地產(chǎn)的政治屬性就又以一種新的市場形式被凸現(xiàn)出來。

　　如果說房地產(chǎn)價格飛漲在無房者與有房者之間引發(fā)的財富再分配博弈，還是隱性的話，那么它在城市拆遷問題上引發(fā)的對抗則早已經(jīng)是火藥味十足。在這方面，南京鄧府巷的翁彪可能是最為知名的，但卻決不是最讓人絕望的。在翁彪事件過去僅僅一年多之后的2005年1月9日，上海麥其里拆遷區(qū)所發(fā)生的事情則將公眾情緒拉到了頂點(diǎn)。在麥其里 位于上海徐匯區(qū)的一個寸土寸金之地，上海城開(集團(tuán))有限公司的下屬拆遷公司上海城開住宅安置有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顚O勤，職工王長坤、陸培德竟然一把火燒死了兩位不愿意搬遷的老人。同樣是一把火，“麥其里之火”顯然更讓人感到驚怵與恐懼。按照市場的邏輯，城市拆遷本來是開發(fā)商與拆遷戶之間的談判和交易問題，但地方政府的利益以及陳舊的法規(guī)橫亙其間，使這個過程變得相當(dāng)荒謬。翁彪之后，中央、地方兩級政府的強(qiáng)力約束，多少平息了拆遷對抗的激烈性，拆遷變得越來越難。但如此一來，城市土地供應(yīng)量的減少，則刺激了房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步上漲。中央政府在房地產(chǎn)問題上顯然已經(jīng)陷入了某種動輒得咎的艱難處境。

　　不過，無房戶的抱怨和拆遷戶的憤怒還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是中央政府的全部憂慮。因?yàn)檫@一輪房地產(chǎn)熱中，可能還有更加隱蔽，規(guī)模更加龐大的輸家。

　　與1990年代初期的那一輪僅止于炒地的房地產(chǎn)瘋狂相比，1990年代末期的這一輪地產(chǎn)熱的最大不同之處就在于：大量的終端消費(fèi)者已經(jīng)加入其中。終端需求的加入，既是地產(chǎn)商據(jù)以樂觀的理由之一，也是中央政府始終難以判斷房地產(chǎn)是否真正過熱的原因之一。

　　從目前情況看，似乎所有的購房者都由于房地產(chǎn)價格的暴漲而成了贏家。但眾所周知的是，中國今天的購房者幾乎全部都是以銀行按揭的方式付款的。這意味著，如果長期利率上升或房地產(chǎn)價格暴跌，甚或這兩種壞情況同時出現(xiàn)，這些購房者就馬上可能淪為“負(fù)資產(chǎn)”一族，虛擬的贏家頃刻之間就變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的輸家。資產(chǎn)市場的本性就是大起大落，所以，“負(fù)資產(chǎn)”一族出現(xiàn)的概率一點(diǎn)都不比那些自我安慰者想象的低。贏家和輸家的轉(zhuǎn)換經(jīng)常只在一夕之間。1997年香港地產(chǎn)泡沫崩潰之后，香港出現(xiàn)了人數(shù)極為壯觀的負(fù)資產(chǎn)一族，以至于有評論家嘲諷：馬克思發(fā)明了無產(chǎn)階級，香港卻發(fā)明了“負(fù)資產(chǎn)階級”。所謂階級，當(dāng)然是形容其人數(shù)之眾。以中國城市的購房者之多，一旦房地產(chǎn)市場趨勢逆轉(zhuǎn)，中國城市中的“負(fù)資產(chǎn)階級”隊(duì)伍恐怕要比香港嚇人得多。尤其值得注意的是，香港的屢次民意測驗(yàn)表明，負(fù)資產(chǎn)問題在香港城市中產(chǎn)階級中所引發(fā)的強(qiáng)烈不滿，始終是董建華先生民望低迷的重要原因。負(fù)資產(chǎn)雖然對大陸人是一個陌生的話題，但事實(shí)上它離大陸人并不遙遠(yuǎn)。2003年5月《香港明報》引述上海統(tǒng)計局公布的一項(xiàng)調(diào)查說，“今年上半年，已有三分之一的上海人資不抵債，淪為“負(fù)翁。”上海市統(tǒng)計局所說的“負(fù)翁”當(dāng)然不是指由于房地產(chǎn)價格暴跌所引發(fā)的那種“負(fù)資產(chǎn)”，而是指家庭人均支出與人均可支配收入的倒掛。但無論如何它在提醒我們，災(zāi)難并不會因?yàn)槟悴恢�道而不會到來。真�?shí)的情況可能恰恰相反。

　　中國房地產(chǎn)市場中潛在的“負(fù)資產(chǎn)階級”是否會成為真正的“負(fù)資產(chǎn)階級”，取決于中國房地產(chǎn)的泡沫程度以及整個經(jīng)濟(jì)形勢的走向，這就是說，它還僅僅是一種可能（雖然可能性不小）。然而，在人們視野所不能及之處，一個確定無疑而且人口規(guī)模遠(yuǎn)為宏大的輸家一直沉默著，那就是中國的農(nóng)民。

　　在中國大城市房地產(chǎn)喧囂火熱的場景中，中國農(nóng)民的身影僅僅只是在被人雇傭徹夜排隊(duì)領(lǐng)號的時候才出現(xiàn)過，他們似乎只是一個局外人。但就是這個局外人，可能正是房地產(chǎn)中最隱蔽和最大的輸家。由于中國現(xiàn)行的土地法律，中國農(nóng)民在城市化過程中所喪失的土地利益相當(dāng)巨大。地方政府以低廉的價格從農(nóng)民手中征用土地，然后以幾倍甚至十?dāng)?shù)倍的價格轉(zhuǎn)手，而這些利益大多被注入了中國農(nóng)民無權(quán)享用的城市基礎(chǔ)建設(shè)中，或者被腐敗官員中飽私囊。統(tǒng)計表明，1980年代之后，農(nóng)民承包地被征用總數(shù)達(dá)到9800萬畝。保守的計算，如果每畝地農(nóng)民喪失財富5萬元，那么農(nóng)民這20多年在土地上喪失的利益就達(dá)到5萬億之巨。與這個數(shù)字相比，1949－1978三十年間農(nóng)民由于價格“剪刀差”所失去的7800億元，就真是小巫見大巫了。農(nóng)民，無疑是中國房地產(chǎn)博弈中一個被遺忘的失敗者。這種劇烈的對比足以說明要素市場較之商品市場在財富分配上完全不可同日而語的顯著功能，房地產(chǎn)的妙用的由此可見一斑。考慮到中國農(nóng)民的人口規(guī)模，我們幾乎馬上可以接近這樣一個判斷：中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，將極大影響中國未來的財富分配，因而也在相當(dāng)程度上決定著中國的未來走向。必須牢記的是，與地方的城市政府不同，中央政府不僅要對城市居民的民意負(fù)責(zé)，還必須對那些已經(jīng)從城市媒體上消失的農(nóng)民的民意負(fù)責(zé)。事實(shí)是，近年來由于土地問題導(dǎo)致的農(nóng)民群體性事件，要比翁彪事件、麥其里事件更刺激人們的神經(jīng)。站在這個角度，中央政府對中國房地產(chǎn)的考量與抉擇，可能就會更加艱難。

　　在“國八條”曝光之后，有媒體驚呼，房地產(chǎn)已經(jīng)政治化了。但實(shí)際上，房地產(chǎn)不僅早就是，而且一直就是政治化的。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

　　1，泡沫究竟有多大？

　　提要：無論在需求還是供給方面，我們都很難為中國房地產(chǎn)價格如此暴漲找到堅實(shí)的理由。

　　關(guān)于泡沫，有一種有趣的說法是：在泡沫沒有破裂時，你是無法證明泡沫的。這是在說，測定泡沫其實(shí)是一件異常困難的事情。雖然如此，還是有一些方法可以讓我們可以大致窺視到房地產(chǎn)價格偏離正常狀態(tài)的程度。

　　一個被廣泛使用的指標(biāo)是所謂房價收入比。即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例。如果一套房子的價格為50萬元，家庭收入為5萬元，那么房價收入比就是10：1。那么，什么樣的房價收入比才算是合理的呢？世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5：1，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3：1。而在經(jīng)驗(yàn)世界中，美國的這個比例是3：1；
日本是4：1。而在中國，這個比例是大約在10～15：1(需要指出的是，由于中國人有大量不透明的收入以及數(shù)據(jù)本身的真實(shí)性問題，已經(jīng)有很多人對房價收入比這個指標(biāo)在中國的解釋能力提出了疑問)。這就是說，如果不吃不喝，一個中國普通中國城市家庭購買一套房子大約需要10～15年。當(dāng)然人是不可能不吃不喝的，去掉這些必須開支的其他費(fèi)用，中國家庭購買一套房子的時間就可能翻倍。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，中國的房價顯然偏高，出現(xiàn)了所謂的泡沫。值得一提的是，香港房地產(chǎn)在1997年崩潰前，房價收入比大約是14：1。但房子的消費(fèi)究竟可以占到家庭消費(fèi)的多少比例，完全取決于房子在人們心目中的地位。據(jù)說，中國人特別偏愛房子，而且我也相信，中國“狡猾”的開發(fā)商們已經(jīng)成功地為房子貼上了某種身份的標(biāo)簽因而具有特殊的階層劃分意義，可以讓住房消費(fèi)擠占其他消費(fèi)。事實(shí)上，就經(jīng)驗(yàn)而言，大量的購房者家庭的確出現(xiàn)了住房消費(fèi)對其他消費(fèi)的嚴(yán)重擠出現(xiàn)象。生活因購房而苦不堪言，質(zhì)量大打折扣。但無論如何擠占，人們對房子的消費(fèi)不能脫離人們實(shí)際的收入水平。何況在中國，不斷飆升的教育、醫(yī)療費(fèi)用也在同時擠出其他的消費(fèi)，跟住房消費(fèi)搶位置。這說明住房消費(fèi)的擠占能力實(shí)際上是有限的�？偟脕砜�，房價收入比是一個硬約束，任何奇特的民族特性都無法逾越。

　　當(dāng)然，在房價不變的情況下，還有一個辦法降低房價收入比，那就是迅速提高人們的收入水平。但非常不幸的是，近年來的統(tǒng)計顯示，大學(xué)畢業(yè)生的工資水平不僅沒有上升，反而出現(xiàn)下降。而這些人正是最重要的潛在購房者。在潛在購房者的收入水平無法在短期內(nèi)戲劇性提升的情況下，那么降低房價收入比就只有一途：降低房價。

　　房價收入比是衡量收入水平對房價的實(shí)際支付能力的一個指標(biāo)，它很難清晰地透視人們對住房的潛在需求，也就是究竟還有多少人需要買房子。在這方面，另外一些數(shù)據(jù)可以給我們一些幫助。中國房地產(chǎn)協(xié)會的一位負(fù)責(zé)人估計，到2002年，中國有15％的人擁有兩套住房。南京的一項(xiàng)調(diào)查顯示，這個數(shù)據(jù)大致達(dá)到20％。這固然昭顯了中國住房問題上存在的嚴(yán)重不公正，但更顯示，房地產(chǎn)的需求可能遠(yuǎn)不如地產(chǎn)商所估計的那么樂觀。2002年，中國最容易刺激公眾情緒的經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧先生提出了語驚四座的“兩套住宅論”。以上面那個數(shù)據(jù)衡量，厲先生的預(yù)測顯然有些落伍了。中國早就有一部分人率先實(shí)現(xiàn)了這個夢想。厲先生的話雖然可以鼓舞士氣，但更值得地產(chǎn)商們警惕。

　　同樣值得地產(chǎn)商們警惕的一個數(shù)據(jù)是，中國城鎮(zhèn)居民的自有住房率已經(jīng)達(dá)到了82％。而這個數(shù)據(jù)在美國是65.6％，英國是69％、法國55％、荷蘭是52％，日本是60％，德國更低，只有40.5％。只經(jīng)過了六七年的牛市，中國的自有住房率就大大超過了大部分發(fā)達(dá)國家?guī)资�年累積起來的水平。這當(dāng)然證明了中國房地產(chǎn)的巨大成就，但也同時證明了中國城市住房的市場容量可能已經(jīng)非常局促。中國井噴式的住房消費(fèi)，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　令人想起其他消費(fèi)領(lǐng)域的同樣情形。一陣趕時髦式的集中消費(fèi)之后，接踵而至的往往是整個行業(yè)的長期低迷及行業(yè)利潤的急劇攤薄。家電消費(fèi)如此，手機(jī)消費(fèi)如此，近年來與房子并列為兩大支柱的汽車消費(fèi)也已先行顯示出了同樣的趨勢，難道房地產(chǎn)就真的能夠一枝獨(dú)秀嗎？

　　與以前的集中消費(fèi)不同，汽車尤其是房地產(chǎn)的集中消費(fèi)完全是靠信貸支持起來的。完全可以說，沒有信貸支持，就沒有今天的房地產(chǎn)。這樣，住房的集中消費(fèi)也就同時意味著集中負(fù)債。在集中負(fù)債的勇氣上，中國人的表現(xiàn)令人刮目相看。儼然表現(xiàn)出一種全新的民族特性。中國社科院劉建昌博士提供的數(shù)據(jù)表明，中國許多大城市的居民家庭債務(wù)比率已經(jīng)接近或者超過100％，在2003年，上海的家庭負(fù)債比例達(dá)到155%，北京為122%，已經(jīng)迅速超越美國同期115%的水平。如果這份數(shù)據(jù)沒有太大水分的話，那么最“敢于提前消費(fèi)”，最“敢于花未來錢”的美國人就要將這個世界之“最”的名頭讓給中國人了。不過，中國在獲得這個名聲的時候，的確也非常嚴(yán)重地透支了未來的消費(fèi)能力，將信貸消費(fèi)的擴(kuò)張空間壓縮到了一個極其狹小的地步�！笆袌鲂枨蟆币恢笔欠康禺a(chǎn)商、政府官員等房地產(chǎn)樂觀論者一個堅實(shí)的推理基礎(chǔ)，中國城市家庭迅猛膨脹的負(fù)債率，有助于我們認(rèn)識這個需求的真實(shí)面目。市場經(jīng)常是會制造假象的。

　　從需求的角度，顯然無法解釋中國房地產(chǎn)價格飛漲的現(xiàn)象。于是有人開始從供給方面提供證據(jù)。一個極為流行的解釋是，中國人多地少的資源約束，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的長期上漲趨勢。在這方面，在中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家中一貫以“語不驚人誓不休”的王建的觀點(diǎn)，最具有代表性。2004年末，王建在南京大膽放言：“保守地說，今后10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍；
大膽地說，10年房價要漲5倍以上�！�…房價不僅要漲還要猛漲！”王建雖然為自己經(jīng)濟(jì)學(xué)家的名聲預(yù)留了止損空間（3倍），但他還是忍不住自己的豪放，對中國房地產(chǎn)做出了迄今為止最為樂觀也最為具體的預(yù)測。王建的預(yù)測不僅讓地產(chǎn)商們熱血沸騰，也引來了大量的跟風(fēng)學(xué)舌者。那么，王建樂觀得讓人“只恨自己少買了幾套房子”的依據(jù)究竟是什么呢？原來，王建的依據(jù)就是人們經(jīng)常說的中國人多地少的矛盾。但問題是，人多地少并不是中國一家，印度人多地少，印度尼西亞也人多地少，是不是他們的房價也必然要在未來十年之內(nèi)至少漲3倍，稍不注意還會漲5倍呢？王建舉出同樣人多地少的日本為例，認(rèn)為中國的土地必然昂貴。但王建可能忘記了，日本是發(fā)達(dá)國家，中國不過是發(fā)展中國家，發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家的最大區(qū)別就在于人均收入的差別。人均收入在很大程度上決定了土地能夠產(chǎn)生的收益，而土地在一定時期內(nèi)所能產(chǎn)生的收益才是決定土地價格的最重要的因素。任何地方的地價都不能長期脫離當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�平。如果按照這個相對標(biāo)準(zhǔn)，“上海的房地產(chǎn)價格比倫敦和紐約中任何一個的房地產(chǎn)價格都貴了3倍（謝國忠語）�！边@的確是一個相當(dāng)脆弱的氣泡。

　　在王建的預(yù)測中實(shí)際上隱含了一個看不見的假設(shè)，那就是中國在未來必然會走出日本一樣的發(fā)展道路，日本的昨天就是中國的今天。但中國一定會走出日本一樣的道路嗎？這顯然是一個高難度的問題，但就是這樣一個高難度問題卻被王建輕而易舉地假設(shè)掉了。事實(shí)是，中國的發(fā)展與日本的發(fā)展不僅可能不同，而且可能大大的不同。一個直接例證是，日本的平均工資到1980年就已經(jīng)與美國持平。從1950年到1980年，日本追上美國用了30年。而從1978年到2004年，中國經(jīng)濟(jì)也高速增長了將近30年，工資卻只有日本的5％左右。以這樣的速度追趕日本，中國可能還要花費(fèi)好幾個十年甚至更多。日本在高速發(fā)展時期的基尼系數(shù)長期保持在低水平，而中國三十年的高速發(fā)展基尼系數(shù)卻迅速達(dá)到了世界最高水平之列�？梢�，中國和日本的發(fā)展道路實(shí)際上可能隱含了巨大的差異。中國的未來絕非可以用日本的過去來簡單比擬，其中存在相當(dāng)多的不確定性。王建的預(yù)測雖然大膽而又讓人振奮，但顯然缺乏了邏輯上的小心求證，不能太當(dāng)真。經(jīng)濟(jì)預(yù)測行業(yè)是制造笑話最多的行業(yè)，更何況王建這個極不嚴(yán)謹(jǐn)、而且跨越十年期限的長期預(yù)測呢？

　　中國房地產(chǎn)的樂觀論者雖然動不動就將“人多地少”的日本拿出來舉例，但實(shí)際上，日本在房地產(chǎn)方面提供的負(fù)面教訓(xùn)倒是更加讓人印象深刻。像日本的股市一樣，日本的地價從1990年代初期泡沫經(jīng)濟(jì)正式崩潰以來，經(jīng)歷了長期下跌過程。從1991年的最高峰計算，日本的地價直線跌落了80％。這將日本經(jīng)濟(jì)拖入了幾乎看不到希望的長期停滯階段。日本的泡沫歷史印證了資產(chǎn)市場一句古老的格言：漲了還能再漲，但跌了也還能再跌。在更加“人多地少”的香港，土地資源的極其有限性及港府對土地供應(yīng)的控制，讓香港人養(yǎng)成了一種根深蒂固的土地崇拜�？梢杂∽C這種崇拜的一個事實(shí)是，不僅地產(chǎn)股票市值占有香港股市10％以上的絕對份額，地產(chǎn)公司也一直被視為最為穩(wěn)定的籃籌。然而，在1997年香港地產(chǎn)市場崩潰之后，到2002年短短5年之中，房地產(chǎn)價格暴跌了70％。因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)首例SARS而一舉成名的香港淘大花園，1997年的價格是4000港元/平方英尺，而最低的時候只有1400港元/平方英尺。1997年之后香港地產(chǎn)暴跌的歷史第一次也決定性地打穿了香港人“房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會下跌”的土地幻覺。驚人一致的是，在中國目前也有類似的信念開始流行：房地產(chǎn)是永不凋零的事業(yè)，因?yàn)榈仄び肋h(yuǎn)是在減少的。但就在離南京30公里的地方，每畝年租金僅100元的土地仍然大量存在。所以，真實(shí)的情況是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并無稀缺之虞。位于中國人口最為稠密的長江三角洲的南京都如此，說明中國可供城市化的土地資源仍然相當(dāng)寬裕。至少它不像有些渲染得那么緊缺。大量學(xué)者認(rèn)為，中國的城市化趨勢以及城市化的欠帳對房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的拉動作用，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)得以長期興旺的一個堅實(shí)基礎(chǔ)。然而，我們始終無法在房價上漲和城市化之間建立邏輯上的聯(lián)系。而且，其他國家的在城市化過程中的經(jīng)驗(yàn)似乎也并不支持這種結(jié)論。

　　在中國，一種直觀的對比非常深入人心：即使房地產(chǎn)價格下跌，下跌的空間也不大，因?yàn)樯虾５慕^對價格與東京和香港相比還差得很遠(yuǎn)。這種說法顯然不能給我們帶來多少安慰，因?yàn)樯虾＜炔皇窍愀�，更不是東京。原因在于它們有著完全不同的收入水平。雖然有人總是特別樂于把上海當(dāng)作東京及香港一樣的所謂國際大都市。但上海顯然只是中國 一個發(fā)展中國家中的上海，除非它成為中國的一塊飛地。

　　無論在需求還是供給方面，我們都很難為中國房地產(chǎn)價格如此暴漲找到堅實(shí)的理由。唯一的理由可能是，中國的貨幣擴(kuò)張。在2004年6月末，M2/GDP的比例，在中國已經(jīng)達(dá)到200％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他國家。這可能暗示，中國房地產(chǎn)已經(jīng)被當(dāng)作宣泄通貨膨脹的一個渠道。不過，貨幣體系中過剩的流動性，從來就是喜新厭舊的，它們可能迅速從已經(jīng)嚴(yán)重脫離價值的房地產(chǎn)中撤出而找到新的目標(biāo)。如果是那樣，房地產(chǎn)的大起大落就可能更加突然。

　　2，清算的時刻正在臨近

　　提要：投機(jī)市場最瘋狂的心理驅(qū)動機(jī)制已經(jīng)啟動，在這個時候，泡沫已經(jīng)發(fā)出了最致命的誘惑，它會像“牧師勸人搬到天堂”一樣輕易俘虜人們的心智，并吸附著金錢潮水般向它涌去。

　　測定泡沫已屬不易，預(yù)測泡沫破裂的具體時間則更是名聲的一種冒險。因?yàn)轭A(yù)測中國房地產(chǎn)而損害了名聲的名人，前有在2003年6月就預(yù)測“房地產(chǎn)冬天來了”的任志強(qiáng)，最近則有近年來中國內(nèi)地聲名大躁的投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠。

　　2004年10月，謝國忠在“有史以來最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂”的文章中聲稱，上海這個有史以來最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂。他斷言，泡沫破裂的時間“僅僅是幾個月，而不是一年”。然而，大半年過去之后，謝國忠并沒有看到泡沫的破裂，倒是看到了來自同學(xué)的抱怨。去年十月，謝的一位同學(xué)在聽信謝國忠的預(yù)測之后，停止了炒房。但這之后，上海的房子仍然在發(fā)了瘋地上漲，他向謝國忠抱怨道：“因?yàn)槟�，我失去�?0％的收益�！敝x在講述這個故事的時候，悄悄地對自己的預(yù)測做出了修正，并盡量淡化自己可能留下的笑柄。

　　謝國忠是靠預(yù)測吃飯的，名聲比任志強(qiáng)來得更要緊。之所以敢如此鐵口直斷，肯定是發(fā)現(xiàn)了某種強(qiáng)有力的泡沫崩裂的跡象。但謝國忠在做出正確判斷的同時，卻將泡沫的破裂的時間預(yù)測得如此具體，顯然是犯了一個投資預(yù)測的大忌。如果他能夠像王建那樣，一家伙預(yù)測十年，那么謝的名聲就會安全得多。因?yàn)榈侥莻�時候，人們可能早就忘記了這件事情。作為一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家，謝國忠不僅是極其出色的，而且也是相當(dāng)坦率的，但從來就不服從于理性的投資市場，最喜歡作弄的就是優(yōu)秀的智力。

　　但不管泡沫破裂的精確時間如何難以預(yù)知，我們還是可以憑借一些投資市場的經(jīng)驗(yàn)去揣摩我們與最后時刻的接近程度。

　　在中國的許多大城市中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資品和投機(jī)品大概是一個不爭的事實(shí)。既然如此，我們就可以按照投資品的方式去衡量房地產(chǎn)偏離投資價值的大致水平。

　　一個被廣泛使用的衡量房地產(chǎn)投資價值的尺度是所謂的租售比，即房地產(chǎn)售價與房地產(chǎn)月租賃價格之間的比較。這非常像衡量股票投資價值的所謂市盈率指標(biāo)，即衡量多長時間投資可以收回本錢。一般的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，租售比的正常范圍應(yīng)該在100－230之間。以這個標(biāo)準(zhǔn)衡量，中國許多大城市的租售比正在日益偏離投資價值。有調(diào)查顯示，目前北京、上海、杭州等地的租售比分別達(dá)到300，360和470的高危水平。這意味著在這三個城市，投資房地產(chǎn)收回本錢的時間分別需要25年、30年和40年。即便不考慮長期利率風(fēng)險，這個比例也顯然已經(jīng)嚴(yán)重偏離投資價值。

　　中國股市中的高市盈率也曾經(jīng)一度被人借口國情特殊而宣布為合理，但最后還是無奈而又殘酷地走上漫漫的價值回歸之路。中國樓市的奇高的租售比，應(yīng)該會有同樣的命運(yùn)。

　　讓人不解的是，在一些中國城市中，房價與租金不僅沒有追隨房價上升而上漲，而且處于奇怪的反向運(yùn)動中。中國央行副行長吳曉靈就透露，從1998年到2004年，青島房價上漲了50%多，而房租卻離奇地下降了7%。如果我們將青島這樣的城市看作股市中的二、三線股票的話，那么二、三線股票的率先反轉(zhuǎn)，往往意味著像上海、北京這樣的績優(yōu)股票也在醞釀反轉(zhuǎn)趨勢。當(dāng)然，這只是一種形象的比較，而不是一種邏輯上的推論。但關(guān)鍵是，租售比的急劇攀升，會使得人們的行為發(fā)生逆轉(zhuǎn)。人們會更多地選擇租房而不是買房。事實(shí)上，隨著租售比的上升，第一批“聰明人”已經(jīng)開始行動。一位年輕人就在網(wǎng)上宣布，他已經(jīng)在2005年4月將“上海惟一自住的房子賣了”，原因在于，他發(fā)現(xiàn)賣掉現(xiàn)有的房子而轉(zhuǎn)為租房不僅改善了居住條件，而且收益頗豐。當(dāng)像上面這個青年一樣的“聰明”人越來越多的時候，住房的供給就會大量上升。價格下跌的循環(huán)可能就開始了。

　　與股市高度雷同的是，在“第一批聰明人”產(chǎn)生的同時，中國房地產(chǎn)市場中最后一批博傻者也開始出現(xiàn)了。漏夜排隊(duì)領(lǐng)號已是中國房地產(chǎn)市場中屢見不鮮的現(xiàn)象，但帶著帳篷排隊(duì)一個月的購房者恐怕還是第一次見到。這無異于表明，中國房地產(chǎn)市場最瘋狂的博傻者已經(jīng)開始進(jìn)場。第一批“聰明人”的離開和最后一批（往往也是最瘋狂的）博傻者的進(jìn)場，一直是觀測股市的市場氣氛以及趨勢變化的一個重要的經(jīng)驗(yàn)性窗口，這個窗口對房地產(chǎn)市場可能具有同樣的價值。

　　2003年年初時候，上海人一見面就問：“買樓了嗎？”這在當(dāng)時已經(jīng)被列為房地產(chǎn)過熱的警訊，而到了2005年初，一位久居上海的朋友給我打電話的時候，辟頭第一句話就是：“不得了，上海人手上已經(jīng)沒有現(xiàn)金了，全用來炒樓了�！蔽业倪@位朋友置身投資市場15年之久，熟讀過金融史上所有的泡沫經(jīng)典。他是在暗示，上海本地人作為最后的接盤者已經(jīng)開始進(jìn)場。

　　在上海人傾城而出開始集體炒樓的時候，農(nóng)民工據(jù)說也找到了更為輕松的職業(yè)，他們替炒家排隊(duì)，一夜的收入可以達(dá)到100～200元不等，這比他們在工地上頂著烈日所掙的錢要多得多。這些都是在任何一個投機(jī)泡沫崩裂前經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象。

　　2003年初期的統(tǒng)計表明，中國有超過300家公司沾手地產(chǎn)，占當(dāng)時上市公司的25％以上。海爾開始搞房地產(chǎn)了，TCL開始搞房地產(chǎn)了，就連聯(lián)想這樣的房地產(chǎn)外行也開始進(jìn)入了。這被人們稱之為房地產(chǎn)中的“三外”現(xiàn)象，即“外行搞房地產(chǎn)、外來人搞房地產(chǎn)、外來資金搞房地產(chǎn)”。這與1999年之后，中國全民炒股，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　大量上市公司涉足股市的情景何其相似乃爾。我的一位熟人，在2003年的時候還汲汲營營于一家裝修公司，2004年再見面的時候卻在一夜之間變成了房地產(chǎn)大亨。而我的一位朋友的朋友，兩三年之前還在蘇南某市的一個單位上班，轉(zhuǎn)眼之間就在蘇州的房地產(chǎn)中積累了幾千萬身家。中國仿佛又重新回到了一個“輕松賺錢”的時代。在我們身邊，突然間流傳起那么多的暴富故事，已經(jīng)不是第一次了。1990年年代初期南方地產(chǎn)熱的時候是一次，中國股市1999年牛市的時候又是一次，而每一次之后，由于最高峰介入而導(dǎo)致的破產(chǎn)故事總是同樣的多。當(dāng)然，國有銀行找不到債主而疲于奔命的情形更是俯拾皆是。

　　從1999年正式啟動算起，中國的房地產(chǎn)牛市已經(jīng)延續(xù)了6年。其間，房地產(chǎn)市場炒作過各種概念，從“拉動內(nèi)需論”到“消費(fèi)升級論”，再到“城市化論”，這幾乎與中國證券市場中的“為國企解困論”到“資產(chǎn)重組論”，再到“價值發(fā)現(xiàn)論”的概念炒作歷史完全同構(gòu)。這可能不僅僅是一種巧合。而所有中國證券市場的投資者都知道，概念窮盡之后將會出現(xiàn)什么。另外一個值得提及的巧合是，日本地產(chǎn)泡沫從1985年開始到1991年達(dá)到頂峰，大約也持續(xù)了六年。在中國房地產(chǎn)持續(xù)六年的牛市中，上海的房價已經(jīng)漲了將近3倍。無論是時間的長度，還是房價的升幅都已經(jīng)足以構(gòu)成一場完美的崩潰。

　　由于中央政府的預(yù)警，2004年初開始，中國房地產(chǎn)熱的標(biāo)志性城市上海的樓價曾經(jīng)出現(xiàn)一個短暫的徘徊，但到了秋天之后，房地產(chǎn)開始“井噴”式的上漲，有報道稱，個別樓盤甚至出現(xiàn)三個月漲6000元的情形。這種走勢與1996年12月到1997年5月中國證券市場的走好有一比。這可能預(yù)示，投機(jī)市場最瘋狂的心理驅(qū)動機(jī)制已經(jīng)啟動，在這個時候，泡沫已經(jīng)發(fā)出了最致命的誘惑，它會像“牧師勸人搬到天堂”一樣輕易俘虜人們的心智，并吸附著金錢潮水般向它涌去�？磥�，中國房地產(chǎn)市場最壯觀，最令人嘆為觀止的時候正在到來，然而，這可能也是多頭最壯烈的時候。

　　測定房地產(chǎn)溫度的方法多種多樣，有些憑理論，有些憑經(jīng)驗(yàn)，有些用這種方法，有些用那種方法，但沒有任何一種具有令人信服的解釋力，也沒有任何一種沒有遭到過中國房地產(chǎn)牛市經(jīng)歷的嘲笑。我們沒有謝國忠那樣的理性自負(fù)，敢于將時間預(yù)測得如此精確，不過，當(dāng)所有的理論指標(biāo)，所有的經(jīng)驗(yàn)判斷都開始趨向負(fù)面的時候，我們就可以說：中國房地產(chǎn)最后清算的時間已經(jīng)快步向我們走來。

　　附1：

　　中國房地產(chǎn)語錄

　　吳曉靈：我們調(diào)控房地產(chǎn)，是想讓這個行業(yè)活得長一些。

　　厲以寧：中國房地產(chǎn)市場整體上處在正常發(fā)展之中，國外經(jīng)濟(jì)學(xué)家宣揚(yáng)中國房地產(chǎn)價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。不僅是陰謀，厲老還要將其提升為巨大的陰謀。

　　王建：保守地說，今后10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍；
大膽地說，10年房價要漲5倍以上。

　　陳淮：中國地產(chǎn)泡沫論并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機(jī)在可控范圍內(nèi)。

　　任志強(qiáng)：“泡沫說”純粹胡說八道，國內(nèi)外對空置率的統(tǒng)計口徑不同，不能簡單對比。

　　史蒂芬·羅奇：泡沫的產(chǎn)生，使中國房地產(chǎn)市場到了看似接近爆炸的邊緣。

　　謝國忠：上海這個有史以來最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂……這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離“最后算賬”的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。

　　易憲容：房地產(chǎn)業(yè)正挾持著整個中國經(jīng)濟(jì)。如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。

　　潘石屹：那將是97年的香港，這對整個經(jīng)濟(jì)的傷害是非常大的，這是誰都不愿意看到的。可是出臺的這一系列政策會把上海的房地產(chǎn)推到一個崩潰的邊緣。

　　孫宏斌：學(xué)者基本上是胡扯！有的說中國的房地產(chǎn)會有泡沫會破裂，理由是中國加息了，美國加息了，油價漲了，海嘯了，匯率要變了，但是這些只會影響資金供應(yīng)量的一點(diǎn)兒，他根本不知道需求是怎么回事兒……房價還有上漲的空間。

　　衛(wèi)留成：處置積壓房地產(chǎn)給海南帶來了房價升溫、房產(chǎn)升值新機(jī)遇，５年后海南房價有望翻番。

　　韓正：我在這里可以提個建議，如果你們在上海沒有房產(chǎn)，可以聽我一句勸告，投資房地產(chǎn)絕對是高回報的。

　　附2：

　　中國房地產(chǎn)大事記

　　（1）1992年鄧小平先生“南巡”之后，全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向�？�、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。一時間，�？凇⒈焙�、惠州等城市的房地產(chǎn)價格扶搖直上，而內(nèi)地省份如四川、湖南等地則資金奇缺。這是中國改革開放之后有紀(jì)錄的第一次房地產(chǎn)熱。這一次房地產(chǎn)熱在導(dǎo)致了1993年6月一次極其猛烈的宏觀調(diào)控之后，迅速煙消云散。至今，北海、�？诘鹊氐臓�尾建筑還在見證著10多年前的那一場災(zāi)難。

　　（2）1998年4月，中國人民銀行頒布《中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》。明確指出要提高對住房信貸重要性的認(rèn)識、加大住房信貸投入、擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)范圍、大力促進(jìn)住房消費(fèi)、積極支持普通住房建設(shè)等多項(xiàng)措施，以擴(kuò)大內(nèi)需，將住房建設(shè)培育成國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這是1990年代初期南方房地產(chǎn)崩潰之后，中央政府態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始支持房地產(chǎn)發(fā)展的第一個明確信號。

　　（3）1999年2月中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》。提出“積極開展個人消費(fèi)信貸，對促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，推動生產(chǎn)，支持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意義�！贝朔菸募�發(fā)布后，中國新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動。

　　（4）2003年4月1日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文)�！锻ㄖ�》規(guī)定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個人住房貸款首付款比例，并按央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定�！�

　　此份文件是中國新一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取的抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。

　�。�5）2004年3月，繼2003年7月國務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后，國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合下發(fā)“71號文”，飭令各地須在當(dāng)年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備。是為“831大限”。此舉是中央政府從土地供給上一直房地產(chǎn)過熱的又一舉措。

　�。�6）2004年10月，建設(shè)部政策研究中心課題組發(fā)布了一份全面否定國內(nèi)“地產(chǎn)泡沫說”的專題報告。報告對目前中國房地產(chǎn)市場所做的分析和判斷，得出的結(jié)論是：“泡沫之說并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機(jī)尚無跡象”。此份文件將各部門對房地產(chǎn)問題的分歧公開化。

　�。�7）2005年3月16日中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；
對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。

　　（8）2005年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》。該份文件強(qiáng)調(diào)：“住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行”，并要求各地方政府高度重視房地產(chǎn)價格，明確提出“控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任�！边@個通知被人們稱為“國八條”

　　（9）2005年4月3日新華社發(fā)表題為“加強(qiáng)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價格”的評論員文章，呼應(yīng)“國八條”，并公開闡述中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的最新看法。

　　資料來源：本刊編輯部根據(jù)公開資料編輯、整理。

　　附3：略

　　來源：《個人理財》雜志

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