中國樓市何時(shí)回暖?
發(fā)布時(shí)間:2020-04-11 來源: 感悟愛情 點(diǎn)擊:
要是房價(jià)依然在高位運(yùn)行,樓市回暖依然可望不可及。價(jià)低量升,對(duì)房企對(duì)購房者和中國經(jīng)濟(jì),都是最佳的一個(gè)結(jié)局。 2007年底,房地產(chǎn)行業(yè)迎來有史以來力度最大的宏觀調(diào)控措施,樓市迅速進(jìn)入冰凍時(shí)期。轉(zhuǎn)眼間,一年過去,刺激樓市回暖的宏觀調(diào)控措施頻繁出臺(tái),力度一點(diǎn)不亞于2007年的調(diào)控,區(qū)別只在于2007年是為了抑制樓市泡沫而2008年則變成促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。在中央政府4萬億刺激經(jīng)濟(jì)回暖的措施出臺(tái)后,央行做出十年來最大幅度降息的決定,然后是第一套住宅首付降低為兩成并可享受七折優(yōu)惠利率,接著二手房交易營業(yè)稅大幅減免,中央政府提出銀行可以適度放松對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。
在2007年,中國房價(jià)的漲幅達(dá)到了歷史頂點(diǎn),全國大部分城市房價(jià)暴漲,部分城市房價(jià)一年之內(nèi)房價(jià)翻番,炒房現(xiàn)象遍布幾乎所有內(nèi)陸城市,開發(fā)商瘋狂囤地之后開始捂盤惜售,房地產(chǎn)泡沫迅速蔓延,金融風(fēng)險(xiǎn)無限擴(kuò)大。正是在這種背景下,中央政府采取了一系列措施抑制樓市泡沫,提高首付、清查囤地、緊縮銀根……房地產(chǎn)這匹脫韁的野馬,終于在嚴(yán)厲的調(diào)控措施中低下了頭,大部分城市房價(jià)開始回落。中央政府的調(diào)控目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)。
然而,伴隨著美國金融危機(jī)的擴(kuò)大,嚴(yán)重依賴出口的中國制造業(yè)陷入整體低迷,大量進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)和加工企業(yè)倒閉;而房地產(chǎn)降溫帶來的另外一個(gè)后果是大量開發(fā)商迫于資金壓力和市場(chǎng)壓力不得不縮減開竣工規(guī)模,房地產(chǎn)的迅速降溫,同時(shí)也造成鋼鐵建材家具家電等數(shù)十個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)集體低迷。
號(hào)稱中國經(jīng)濟(jì)三架馬車的“出口、投資、消費(fèi)”,出口受到金融危機(jī)的影響大幅下滑已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn),2009年形勢(shì)極其嚴(yán)峻;投資受到樓市低迷的影響已經(jīng)大規(guī)模減少;而唯一剩下能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi),成為了拯救中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。
正是因?yàn)檫@種特殊的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了重大的變化。
11月底,中國人民銀行宣布降息,力度之大歷年罕見。而第一套住宅首付將為兩成并可以享受七折利率的政策,大幅降低了普通購房者的購房成本;相比之下,1個(gè)點(diǎn)的契稅減免幾乎沒有任何意義。交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅的大幅減免,對(duì)樓市也起到了巨大的推動(dòng)作用。
不斷出臺(tái)的利好,讓樓市需求有所回暖,而開發(fā)商的信心,也同樣得到巨大的鼓勵(lì)。但如果房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)為形勢(shì)就將一片大好,那還為時(shí)太早。
中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì),在本次金融風(fēng)暴中已經(jīng)遭受重大的打擊,實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響是深遠(yuǎn)的,這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的結(jié)局,是中產(chǎn)階層的大規(guī)模破產(chǎn)。股市的暴跌,有數(shù)據(jù)說平均一個(gè)股民虧30萬,數(shù)以千萬計(jì)的股民,成為此前一輪經(jīng)濟(jì)過熱的犧牲品。
隨著首付、稅收和利率的大幅下降,購房者的負(fù)擔(dān)將大幅減少,樓市需求將很快得以釋放。但與此同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張情況并沒有得到改善,考慮到筆者此前分析的消費(fèi)者實(shí)際購買力損傷,加上未來保障性住宅大量入市,房企度過難關(guān)的最佳手段依然是讓價(jià)格理性回歸。這,也是中央政府公開呼吁開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整價(jià)格以適應(yīng)市場(chǎng)的最關(guān)鍵問題。
伴隨著銀根放松和利率稅收下降,樓市需求將逐步釋放,但要樓市真正回暖,還需要房價(jià)的理性回歸。如果房企能夠順應(yīng)時(shí)勢(shì)調(diào)整價(jià)格,讓房價(jià)與釋放的需求對(duì)接,2009年下半年,樓市將有望回暖。要是房價(jià)依然在高位運(yùn)行,樓市回暖依然可望不可及。價(jià)低量升,對(duì)房企對(duì)購房者和中國經(jīng)濟(jì),都是最佳的一個(gè)結(jié)局。(作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理)
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