長遠看來,2007年浮出水面的“小產(chǎn)權(quán)房之爭”,將是土地制度革新的信號｡ 　　 　　土地制度的重要變革,不會是突然發(fā)生的,一般會提前釋放出變革的信號｡至于變革本身,則是諸多亟待解決而無現(xiàn)成出路的難題長期累積的后果｡
　　土地制度中的難題如果從區(qū)域性､個別性的事件,漸漸蔓延,會具有全國范圍內(nèi)的普遍意義,影響到許許多多人的生活;當難題因為與現(xiàn)行制度的矛盾趨于尖銳的時候,變革就不是一種哲學問題,而是迫在眉睫的現(xiàn)實的需要了｡
　　和“小產(chǎn)權(quán)房”有關的產(chǎn)權(quán)糾紛,就是一個區(qū)域性的､個別事件引發(fā)的全國性難題｡它的確已經(jīng)影響到了許多人的生活,而且,其中的矛盾正變得難以調(diào)和｡“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn),似乎意味著現(xiàn)行土地和產(chǎn)權(quán)制度的變革已然緊迫｡長遠看來,2007年浮出水面的“小產(chǎn)權(quán)房之爭”,將是土地制度革新的信號｡
　　
　　“城鄉(xiāng)分治”治出“小產(chǎn)權(quán)”
　　
　　有些人一味斥責“小產(chǎn)權(quán)房”違法的時候,他們很可能不了解中國土地和產(chǎn)權(quán)制度是何等復雜;這種復雜性一部分是歷史上遺留下來的,另一部分則是近年來產(chǎn)生的新問題｡
　　距離以分田到戶為標志的農(nóng)村土地制度改革已經(jīng)30年了,距離中國城市里的房地產(chǎn)市場改革,也有10多年的時間了｡但是中國的土地和產(chǎn)權(quán)制度,仍然是1950年代的底子｡
　　在討論“小產(chǎn)權(quán)房”的未來走勢之前,需要將“小產(chǎn)權(quán)房”與現(xiàn)行制度的矛盾之處做一梳理｡
　　中國對城市土地和農(nóng)村土地實行不同的管理方法,對城市人口和農(nóng)村人口也實行不同的管理辦法｡《中華人民共和國土地法》第八條規(guī)定,“城市市區(qū)的土地屬于國家所有｡農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地､自留山,屬于農(nóng)民集體所有｡”這種城鄉(xiāng)有別的土地制度和戶籍制度的特點,概括言之,可稱作“城鄉(xiāng)分治”｡可以說,“城鄉(xiāng)分治”正是“小產(chǎn)權(quán)房”的病根所在｡
　　《土地法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)定,完整的房地產(chǎn)權(quán)包括房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和房屋之下的國有土地使用權(quán)兩項｡而所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,大多是在城市近郊的農(nóng)村集體所有的土地上進行的房產(chǎn)開發(fā)項目,主要是出售給城市人口｡購房業(yè)主拿到的房產(chǎn)證不是由房地產(chǎn)登記機關頒發(fā)的,而往往是由當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府甚至是村民委員會出具的;業(yè)者們也無法得到土地使用權(quán)證――這就是“小產(chǎn)權(quán)房”中那個附加的“小”字的由來｡
　　用北京大學中國經(jīng)濟研究中心教授周其仁的說法,“小產(chǎn)權(quán)房”的“小”,不是小在“房子”上,而是“小”在“房子”底下的那塊“土地”上｡實際上,除了“小”在土地上,“小產(chǎn)權(quán)房”的“小”,也“小”在購房主體的身份上｡
　　使“小產(chǎn)權(quán)房”的業(yè)主不能獲得完整房地產(chǎn)權(quán)的原因,主要有兩個｡
　　第一,城市人口能否到農(nóng)村購買住房,至今還存在種種爭議｡
　　第二,農(nóng)村集體土地能否進行房地產(chǎn)開發(fā),至今還存在種種爭議｡
　　第一個問題在《物權(quán)法》制定期間就已經(jīng)浮出水面｡《物權(quán)法》草案第四稿曾經(jīng)有過“禁止城市居民在農(nóng)村購置宅基地”的明確規(guī)定,而完全相反的觀點則主張,《物權(quán)法》應該明確讓農(nóng)村宅基地進入市場,實現(xiàn)抵押､買賣和自由流通｡立法者最后選擇了折中態(tài)度,也使得“小產(chǎn)權(quán)房”的解決被推后｡對此,立法者的解釋是,《物權(quán)法》無力突破“城鄉(xiāng)分治”的治理格局｡
　　對城市居民購買農(nóng)村住房過程中出現(xiàn)的司法糾紛,最高法院曾表態(tài)說,不支持城鎮(zhèn)居民的訴訟請求｡最高法院副院長黃松有要求法官根據(jù)國務院頒發(fā)的兩個相關文件判案｡這兩個文件分別是1999年和2004年發(fā)布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《關于深化改革嚴格土地管理的決定》｡其中分別有“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的明確規(guī)定｡
　　第二個問題在《土地法》中有標準答案｡《土地法》第43條規(guī)定,村民集體所有的土地只有在“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”､“村民建設住宅”和“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)”三種情況下,才能轉(zhuǎn)作建設用地｡第63條進一步規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓､轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”｡
　　眼下遍布全國各地的“小產(chǎn)權(quán)房”,萬變不離其宗,都屬于非農(nóng)業(yè)用途的建筑用地;它們本身許多是違法或者違規(guī)操作的產(chǎn)物,從理論上來說,更加不能被出售給本集體之外的城市居民｡
　　從這個角度而言,“小產(chǎn)權(quán)房”的業(yè)主們手上的這一紙“小小”的房產(chǎn)證,實在是太“小”了｡小到不能保障他們一生中最至關重要的利益｡
　　
　　從三級跳到撐竿跳
　　
　　
　　“小產(chǎn)權(quán)房”不再僅是一個法律難題｡包括建設部､國土資源部等部門已經(jīng)表態(tài)反對“小產(chǎn)權(quán)房”,專營“大產(chǎn)權(quán)房”的地產(chǎn)商人如任志強有“買小產(chǎn)權(quán)房就是偷東西”的妙論,而濟南市政府則真刀真槍地炸掉了數(shù)棟聳立在大明湖畔的在建“小產(chǎn)權(quán)房”……從長遠看,“小產(chǎn)權(quán)房”正動搖著現(xiàn)行土地和產(chǎn)權(quán)制度的根基,而眼下,它首先打亂了房地產(chǎn)業(yè)的利益分配格局｡
　　盡管至今仍恪守“城鄉(xiāng)分治”的準則,中國的城市卻一直在擴張｡在有“小產(chǎn)權(quán)房”之前,城市擴張的路徑是唯一的:政府征用農(nóng)村土地,將集體所有的土地變成國家所有,再以劃撥或者出讓的形式交付商業(yè)機構(gòu),進行開發(fā)｡由于只有政府能完成“集體土地-國有土地-商業(yè)用地”的三級跳,它順理成章地壟斷了城市建設用地的供應;這一壟斷權(quán)力已經(jīng)成了地方政府――尤其是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的地方政府――收入的主要來源｡
　　土地壟斷供應的惡果是造成了房產(chǎn)與土地的交替漲價｡抬高地價的手段是控制供應;而開發(fā)商為了消化土地成本,勢必要抬高房價｡這是造成2003年以來中國大中城市房價一路飆升的最主要的原因｡
　　“小產(chǎn)權(quán)房”提供了一條不同的城市擴張路徑,集體土地不經(jīng)地方政府過手,直接變成了商業(yè)用地｡
　　這種路徑不再是三級跳,而是撐竿跳｡因為撇開了政府環(huán)節(jié)實現(xiàn)了城市擴張,因此也打破了“高地價-高房價”的利益分配格局,這驚人的一跳才受到了相關利益方的嚴厲警告和抵制｡
　　這驚人的一跳,與其說首先涉及法律問題,不如說首先涉及利益分配的問題｡實際上,正是因為大多數(shù)人無力購置“大產(chǎn)權(quán)房”,法律地位模糊的“小產(chǎn)權(quán)房”才成為業(yè)主們不得已的選擇｡當媒體的關注將“小產(chǎn)權(quán)房”推到風口浪尖上時,業(yè)主們的表現(xiàn)毫無其他利益相關者那樣強勢｡實際上,首先從“小產(chǎn)權(quán)房”中獲利的是為“小產(chǎn)權(quán)房”頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證明的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,是開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的村委會和開發(fā)商,而在解決方案出臺之前,成千上萬的業(yè)主只有暗自擔驚受怕的份｡但任志強并沒有非議他的同行,獨獨為“小產(chǎn)權(quán)房”的業(yè)主“偷”他的錢包而不平｡這個樂于邏輯推演的地產(chǎn)商很少從人性的角度看問題,也很少關注小產(chǎn)權(quán)房的制度根源｡他熱心于維持現(xiàn)實的格局｡而打破格局的那些基層村支書們,正笑瞇瞇地以業(yè)主們?yōu)榛I碼,等待著有朝一日“既成事實”能夠得到承認｡
　　不能說這些村支書們不了解中國政治的邏輯｡正如30年前的土地制度改革是由一些土生土長的農(nóng)民率先創(chuàng)造的那樣,頭腦精明的村支書們今天的“撐竿跳”,也極有可能成為引爆中國土地制度革新的一根引信｡
　　現(xiàn)實的邏輯正如那些村支書們期待的那樣,在數(shù)量龐大的“小產(chǎn)權(quán)房”既成事實的前提下,所有的難題都明確擺在了眼前｡
　　承認這一事實,將“小產(chǎn)權(quán)房”合法化,中國城市化的路徑將產(chǎn)生重大變化｡由此會引發(fā)土地制度的多米諾骨牌效應,進而,“城鄉(xiāng)分治”的格局也必然產(chǎn)生變化｡
　　不承認這一事實?或者是拖而不決?又或者,通過沒有時間表的試點,將“小產(chǎn)權(quán)房”制造的突破,一點點吸收､消化和抵消掉?而每一種選擇,都很艱難｡

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