“我們這些老人，雖有兒女，但都不在身邊，有的在國外，有的忙于上班。而在試住期間，我們就是一個大的集體�！�79歲的金阿姨是恭和苑北京雙井老年健康生活中心體驗館的“試住員”，在她看來，這里能讓老人們實現(xiàn)情感交流。恭和苑項目由樂成老年事業(yè)投資有限公司（下稱“樂成養(yǎng)老”）投資建設(shè)，今年5月以來，已有45位老人進(jìn)行了試住體驗。
　　在國內(nèi)，養(yǎng)老社區(qū)尚是個新興產(chǎn)業(yè)。“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展，驅(qū)動力來自于人口老齡化的趨勢。中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所在發(fā)布的《中國財政政策報告2010-2011》中披露，2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，到2030年，中國65歲及以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家，到2050年，60歲及以上老人占比將超過30%，中國社會將進(jìn)入深度老齡化階段。
　　一方面，中國的人口老齡化加速發(fā)展，但另一方面，國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和服務(wù)卻嚴(yán)重滯后，無法與之相匹配。
　　養(yǎng)老社區(qū)的商業(yè)模式，美國早有成例在前。美世中國區(qū)養(yǎng)老、風(fēng)險與金融咨詢總監(jiān)馮元石在美國工作了10年，據(jù)他介紹，在美國，老年人群的護(hù)理業(yè)務(wù)具有多種層級，除了類似樂成養(yǎng)老的模式外，還有的僅提供最基礎(chǔ)的家庭護(hù)理，老人生活在自己家，護(hù)理人員上門服務(wù)，按次數(shù)收費；更進(jìn)一步是“adult day care”，類似老年人“托兒所”的概念，白天時間統(tǒng)一護(hù)理老人生活，晚上老人們還是回家休息。
　　不過，老人家的養(yǎng)老錢并不好賺。以美國最大的老年社區(qū)業(yè)主以及運營商Brookdale Senior Living為例，自2005年登陸紐交所以來，營業(yè)收入從2005年的7.9億美元增長到了22.13億美元，但一直沒有實現(xiàn)盈利。
　　而在2008年已在上海推出養(yǎng)老社區(qū)項目的親和源股份有限公司（下稱“親和源”），其董事長奚志勇則表示，養(yǎng)老地產(chǎn)項目要盈利，關(guān)鍵還是要看品牌和規(guī)模效應(yīng)。但是規(guī)模效應(yīng)上來后，管理難度也隨之增加。
　　
　　養(yǎng)老警報
　　
　　一系列關(guān)于中國人口老齡化的宏觀數(shù)據(jù)以及微觀層面上自身與親友家庭所面臨的養(yǎng)老困難，讓地產(chǎn)商們看到了方向。
　　據(jù)新生代市場監(jiān)測機構(gòu)副總經(jīng)理、資深消費者行為學(xué)與營銷專家肖明超透露，截至2009年底，全國各類老年福利機構(gòu)包括社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等有38060家，床位266.2萬張，從國際經(jīng)驗來看，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)每千人擁有的床位數(shù)在50張～70張。而在中國，65歲及以上的老人每千人擁有的床位數(shù)不過23.5張。保守估計，養(yǎng)老機構(gòu)的床位缺口數(shù)量在300萬以上。
　　“我去過政府辦的養(yǎng)老院登記。北京第一福利院、第五福利院，我都去那看過，參觀過。但是住不進(jìn)去，我登記好幾年也住不進(jìn)去。”金阿姨嘆息。
　　肖明超表示，“中國第一代獨生子女的家長已步入晚年，中國正全面迎來‘421家庭’時代，即一對年輕的夫婦需供養(yǎng)4位老人，撫養(yǎng)一個孩子。家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化讓年輕一代的負(fù)擔(dān)異常沉重。中國社會未富先老，發(fā)達(dá)國家大多在人均GDP達(dá)5000至1萬美元時進(jìn)入老齡化社會，而2009年中國人均GDP為3678美元；大量中國勞動人口并未進(jìn)入公共養(yǎng)老金系統(tǒng)，僅有一小部分人積累足夠的金融資產(chǎn)以支撐他們的退休生活”，此外，“進(jìn)入老齡化社會的同時，‘空巢’家庭比例也快速增長。據(jù)全國第五次人口普查結(jié)果，早在2000年，全國在65歲及以上老齡人的家庭戶中，‘空巢’家庭戶約占22.83%，而此比例仍在不斷增長”。
　　
　　銀發(fā)商機
　　
　　以上的種種問題顯示出中國養(yǎng)老形勢的嚴(yán)峻，而樂成養(yǎng)老等公司卻從中看到了“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的巨大商機。
　　2007年，有專業(yè)的調(diào)查公司對北京、上海、杭州和�？�4個比較發(fā)達(dá)的城市，針對老年人的服務(wù)需求、生活習(xí)慣、地區(qū)消費能力進(jìn)行細(xì)致的調(diào)研，然而得出的結(jié)果卻不是那么樂觀。調(diào)研結(jié)果顯示，受調(diào)人群主要關(guān)注的是價格，他們當(dāng)時能接受的價格是3000多元每月，另外，大概有90%的老人還是喜歡在家里養(yǎng)老。
　　樂成養(yǎng)老營銷總經(jīng)理高峰認(rèn)為，居家養(yǎng)老一直會是社會的主流，但機構(gòu)養(yǎng)老必然會是一種有效的補充形式。專業(yè)機構(gòu)養(yǎng)老的出現(xiàn)與發(fā)展將會帶動居家養(yǎng)老水平的提升：“如果養(yǎng)老不成為一個專門的行業(yè)，你會發(fā)現(xiàn)你家里面將沒有專業(yè)的產(chǎn)品，也沒有系統(tǒng)，更沒有專業(yè)的人員。當(dāng)整個供應(yīng)鏈體系、價值鏈體系都不存在的時候，居家養(yǎng)老就會停滯不前。作為一個探索者，我們應(yīng)該做出一個產(chǎn)品模式來引導(dǎo)消費者�！�
　　結(jié)合調(diào)研結(jié)果，從長遠(yuǎn)來看，樂成養(yǎng)老規(guī)劃建立三級城市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施體系：第一級為社區(qū)日間照料中心，以服務(wù)半自理老人為主，提供上門日間照料；第二級為城區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，即恭和苑業(yè)態(tài)，平均每項目有300張左右的護(hù)養(yǎng)床位。項目坐落在城市核心地段而非郊區(qū)，主要是出于三方面的考慮：其一，從老年心理出發(fā)，老人越上年紀(jì)就越喜歡熱鬧，在郊區(qū)會加重老人的社會隔離感；其二，我國優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源通常都分布在城市中心的大醫(yī)院里；最后也是最重要的，核心市區(qū)交通環(huán)境較好，子女親朋探視就更加方便；第三級則是城郊綜合型養(yǎng)老社區(qū)，這種業(yè)態(tài)則既包括護(hù)養(yǎng)床位租賃也包括老年住宅售賣，社區(qū)內(nèi)建有醫(yī)院、商業(yè)、休閑中心、公共交通等配套設(shè)施。
　　
　　盈利之困
　　
　　雖然養(yǎng)老前景可觀，但回報的周期讓不少公司卻步。例如美國最大的老年社區(qū)業(yè)主以及運營商Brookdale Senior Living，2010財年的營業(yè)收入已達(dá)到22.13億美元，但一直沒有實現(xiàn)盈利，雖然2010年入住率高達(dá)87.1%，當(dāng)年仍虧損4890.1萬美元。
　　對樂成養(yǎng)老來說，審慎的態(tài)度也是顯而易見。其試住模式其實從2009年就開始啟動，但到如今這個項目還沒有正式開盤。
　　而親和源在上海的項目則從2005年開始籌劃，至今也沒實現(xiàn)盈利，“只能說是現(xiàn)金流為正”。就目前來看，“這7年時間大約收回總投資的一半。一般說來，會員卡的銷售收入可收回房屋的建設(shè)成本，會員每年所交的服務(wù)費才是主要利潤來源。目前，親和源賣出560張卡左右，入住率達(dá)60%�！鞭芍居氯缡潜硎�。
　　對于如何實現(xiàn)盈利，奚志勇認(rèn)為規(guī)模效應(yīng)非常重要，“試想一下，500個客人，你配備的服務(wù)員如果是300人，那么當(dāng)會員上升至1000人，你可能只需配備400個服務(wù)人員就夠了，這就是規(guī)模效應(yīng)帶來的成本遞減�！�
　　就收費模式而言，國內(nèi)的這兩家公司也在做不同的探索。例如恭和苑初步的收費模式采取按房間收費的模式，以普通一居室為例，一位老人或夫妻入住的費用將在每月1萬元左右，然后根據(jù)入住前對每位老人身體健康狀況的評估，恭和苑將為他們提供相應(yīng)等級的護(hù)理服務(wù)，并收取相應(yīng)的費用。
　　而親和源采用的則是會員卡的銷售模式，例如有一次性支付89萬元，也有按年費――每年約3萬～7萬元不等。根據(jù)會員費的高低，親和源提供面積從58平方米至108平方米的大中小三種戶型。
　　對此，“試住員”金阿姨的體會是：“我的退休金也就是3000元左右，離休的老同志可能是5000元左右。就我們目前中國的國情來講，對于絕大多數(shù)老年人，還是很難承受的�！�
　　從國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司的經(jīng)驗來看，市場培育需要相當(dāng)?shù)臅r間，而在此期間，養(yǎng)老機構(gòu)要解決投資之困。一方面，需要盡可能提高入住率，其實老年社區(qū)的生意有點類似酒店業(yè)，可變成本較低，同時，建立老年社區(qū)往往需要持有一定量物業(yè)資產(chǎn)，為部分資產(chǎn)找到穩(wěn)定和低廉的融資渠道，才能保持持續(xù)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。因此，像樂成養(yǎng)老等公司也在尋求多元化融資渠道，比如房地產(chǎn)信托基金等。
　　而對于中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前存在的風(fēng)險，奚志勇認(rèn)為是政策和政治風(fēng)險。“目前國內(nèi)民營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒有明確的法律法規(guī)，現(xiàn)有的法規(guī)都是針對國有非盈利性的養(yǎng)老院。因此這方面不確定性因素比較大。親和源的創(chuàng)新也是處于不成熟的環(huán)境中�！�
　　此外，隨著這些公司規(guī)模的發(fā)展，管理上的難度也將會顯現(xiàn)。奚志勇說：“我今年要求在會員的發(fā)展上放慢速度，保持會員群體的質(zhì)量，此外，現(xiàn)在專業(yè)的護(hù)工非常難招，由于護(hù)工行業(yè)整體素質(zhì)不高，要找到有專業(yè)知識又有文化素養(yǎng)的護(hù)工，相當(dāng)困難�！�
　　這些問題，都制約著“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的快速發(fā)展。
　�。ㄕ�編自《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》。）

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