今天的中國，幾乎人人在議論而又誰也說不清楚的莫過于房地產(chǎn)業(yè)。在這場爭論中，人們看到了這樣一些主角:金融系統(tǒng)、建設(shè)部、國土資源部、政府綜合部門（發(fā)改委、統(tǒng)計局等）、地方政府、房地產(chǎn)商、海外投行、學者以及老百姓。而爭論的話題集中在兩個方向上：其一，形勢如何；其二，誰之過。
　　
　　泡沫？挾持？
　　
　　
　　雖然對房地產(chǎn)業(yè)的議論幾乎一直不斷，但這場將幾乎所有人卷入其中的爭論似乎是中國社科院金融研究所易憲容引爆的。
　　2004年，學界評估本輪宏觀調(diào)控的效果，人們認為已初見成效，甚至有人主張國內(nèi)的宏觀調(diào)控該結(jié)束了。7月，易憲容發(fā)文稱：房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟過熱的動力源。銀行的信貸消費、地方短期內(nèi)業(yè)績、過熱的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材，成為瓶頸的能源、電力、運輸、水無不與房地產(chǎn)有關(guān)。而房地產(chǎn)在這次宏觀調(diào)控中所受的影響則微乎其微。
　　由此，易憲容對房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢作出了嚴峻的判斷：房地產(chǎn)業(yè)把整個風險都歸結(jié)在國內(nèi)銀行體系上，如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是國內(nèi)各銀行。如果國內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個國家經(jīng)濟就可能發(fā)生危機，如20世紀90年代的日本。因此：“國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國大陸經(jīng)濟、挾持著各地方經(jīng)濟�！薄叭绻�這些房地產(chǎn)問題處理不好，可能成為今后整個中國大陸社會政治動蕩的根源”。
　　此論一出，各方嘩然，反應(yīng)各異。
　　
　　金融管理當局：
　　
　　事實上，金融界早就對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢忐忑不安。本輪房地產(chǎn)浪潮本來就是銀行推動的。從1997年到2002年，個人住房貸款余額年均增長113%。然而，到2003年，央行覺得態(tài)勢不妙，6月貨幣政策司出臺了著名的“121號文件”，要求房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金不得低于項目總投資的30%，同時還收緊了對建筑施工企業(yè)、消費者的信貸。但兩個月之后，央行又發(fā)布了“18號文”，表示“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目也要繼續(xù)加大支持力度”，首鼠兩端的心態(tài)暴露無遺。
　　從2004年到2005年,金融管理當局通過《貨幣政策執(zhí)行報告》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、《我國近期房地產(chǎn)貸款風險分析報告》等文件措辭嚴厲地警告房地產(chǎn)過熱的風險。并通過加息、控制借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入之比、公布房貸失信者“黑名單”、嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)商資信條件、控制授信比例、上調(diào)商業(yè)銀行對個人住房貸款的優(yōu)惠利率和個人房貸首付款比例等措施,試圖控制房地產(chǎn)泡沫風險。
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)：
　　
　　我國房地產(chǎn)業(yè)的歸口管理部門是建設(shè)部。2004年10月18日，《中國經(jīng)營報》發(fā)表了建設(shè)部政策研究中心的報告《泡沫之說不成立，中國房地產(chǎn)金融危機尚無跡象》。
　　報告根據(jù)20%的城鎮(zhèn)家庭每戶增加20平方米的住房，和因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求，判定超過6億平方米的住宅需求“是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起或者在住房信貸的幫助下買得起的”（新增5.4億平方米、拆遷1.4億平方米）。至于空置面積，“2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化”，同時，“一定規(guī)模的空置對正常的房地產(chǎn)市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種‘庫存’，從而發(fā)揮平抑房價的作用”。據(jù)此，否認了“泡沫說”。
　　對高漲的房價，報告認為：“房價中長期趨勢總是看漲”，并將其歸因為：地價上漲、高檔商品房供應(yīng)增加和住房需求旺盛。并進一步認為：“房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系�！薄吧鐣�經(jīng)濟預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多�！�
　　至于金融風險，報告認為“房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風險必然存在”。但這“并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)‘挾持’國家金融和經(jīng)濟”，因為“房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”，相反，1997年亞洲金融風暴的經(jīng)驗表明，不是房地產(chǎn)泡沫導致金融風暴，而是金融風暴導致房地產(chǎn)“泡沫”破滅。
　　至于房地產(chǎn)商，被戲稱為“房地產(chǎn)總理”的任志強直截了當?shù)胤Q“房地產(chǎn)泡沫說”為“胡說八道”。（2004年10月20日《北京晨報》）
　　這里我們看到金融管理部門與房地產(chǎn)業(yè)的兩個基本對立觀點：
　　其一，房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫和值得警惕風險？
　　其二，風險在哪里，誰是多米諾骨牌的第一塊？
　　
　　外國投資銀行：
　　
　　摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家謝國忠主要是從經(jīng)濟全球化、金融全球化等角度來看問題。在他看來，美元弱勢引起的熱錢涌入，使中國融資成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本比正常的要低2～3個百分點。正是海外來的熱錢促成了投機，“從某種意義上說，在上海房地產(chǎn)市場上，本地人已經(jīng)被迅速地邊緣化了。上海的房地產(chǎn)市場是一個外部人的游戲”。而一旦國際金融環(huán)境變化，熱錢流出，后果不堪設(shè)想。他發(fā)出了刺耳的預(yù)言：房地產(chǎn)泡沫破滅的時間僅僅是幾個月，而不是一年。
　　外國投資銀行成為中國房地產(chǎn)業(yè)辯論的主角之一,這本身就有點滑稽,評估他們的觀點與動機,更令人感到五味雜陳。
　　
　　發(fā)改委：
　　
　　作為國務(wù)院綜合部門的發(fā)改委，顯得出言謹慎，他們首先關(guān)心的是“產(chǎn)能過�！薄Ｔ趪�家發(fā)改委主任馬凱點名的11個產(chǎn)能過剩行業(yè)中，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、水泥、電力，都以房地產(chǎn)業(yè)為重要用戶，如果壓縮房地產(chǎn)業(yè)，這些部門的產(chǎn)能過剩將雪上加霜。
　　于是國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長劉福垣表示，中國整個房地產(chǎn)熱是一種虛熱，實際上房地產(chǎn)業(yè)還冷得很，那些熱得冒氣的地方是豪宅，從轉(zhuǎn)移農(nóng)民工進城、從長遠的城鎮(zhèn)化角度來看，空間還很大。對此潘石屹回答：“作為房地產(chǎn)發(fā)展商，我們只建設(shè)市場上能夠賣出去的房子。”言下之意，農(nóng)民工哪有買房的有效需求？
　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院陳洪波于2006年4月中旬發(fā)布研究報告稱：我國的房地產(chǎn)金融風險并不高，但社會上卻對此有著較大的誤解，而這種誤解也影響著房地產(chǎn)金融政策。
　　媒體在報道此事時，指出“房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)許多人都知道，陳洪波就是房地產(chǎn)REICO報告的編寫成員。早在去年11月發(fā)布的2005年REICO報告就稱房地產(chǎn)信貸風險小。因為該報告受房地產(chǎn)商資助，其獨立性受到了媒體的質(zhì)疑”。
　　當國務(wù)院綜合部門的觀點的現(xiàn)實性、客觀性都受到質(zhì)疑時，社會公眾又如何獲得獨立、客觀的判斷？
　　
　　變臉：
　　
　　在上海市有關(guān)部門的委托下，上海市社科院房地產(chǎn)研究中心和上海財經(jīng)大學對房市進行聯(lián)合調(diào)查后，得出結(jié)論：房地產(chǎn)銷售金額的下降，導致房地產(chǎn)業(yè)增加值減少30億元左右；并導致2005年財政收入的下降額，相當于2004年地方財政收入的6.5%以上。而且，綜合房地產(chǎn)的波及效應(yīng)，2005年房地產(chǎn)市場下滑使上海經(jīng)濟總量大約減少65個億，影響GDP增幅減少1個百分點左右。這里尚沒包括土地出讓金的損失。
　　這難免讓人聯(lián)想起易憲容的“挾持”論。
　　事實上，進入2006年以來，金融管理當局對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了微妙的變化，央行上海分行的報告沒有再提房地產(chǎn)信貸風險，而是對房地產(chǎn)交易量保持低水平運行的情況進行預(yù)警。北京金融運行報告則表示，“作為北京市經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降幅度過大，值得關(guān)注”。
　　業(yè)界將其視為房地產(chǎn)信貸要放松的信號。有媒體稱,農(nóng)行從去年底就啟動房地產(chǎn)信貸的擴展步伐。2006年4月中旬,《21世紀經(jīng)濟報道》以《銀行變臉巨資輸血地產(chǎn)溫州炒房團重返上海灘》為標題,告訴人們:截至2005年底,上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1400.18億元,比年初增加387.58億元,同比多增85.09億元,余額同比增長38.04%。中資金融機構(gòu),一季度有86%的增量貸款投向了基本建設(shè)和建筑業(yè),同比上升54.5個百分點。
　　此時上海房價顯出回調(diào)見底的跡象,而北京房價并未下降。
　　正當業(yè)界打算舒一口氣之時，中國人民銀行決定，從2006年4月28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率。國家發(fā)改委、財政部、建設(shè)部、中國人民銀行和銀監(jiān)會五部委聯(lián)合發(fā)文，緊急規(guī)范各類“打捆貸款”，信貸閘門再次收緊。
　　打捆貸款是指以國有獨資或控股的城市建設(shè)投資公司為承貸主體，以財政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目組合起來作為一個整體項目向銀行貸款的一種融資方式。
　　打捆貸款是這些年流行的銀政合作方式，這份文件規(guī)定，2005年1月26日以后的政府擔保將不再有效，并且嚴禁地方政府再提供任何形式的擔�；蛘呤亲兿鄵�保。這一下子就卡住了由地方政府啟動的主要資金閥門�；�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目受阻，房地產(chǎn)業(yè)必受牽連。
　　這里，我們看到的已經(jīng)不是爭論，而是左右為難的選擇和激烈的博弈。
　　
　　誰之過
　　這邊廂“泡沫”與否面紅耳赤，那邊廂責任歸屬劍拔弩張，政府與地產(chǎn)商各執(zhí)一詞。
　　
　　“招拍掛”制度
　　
　　任志強將房價暴漲的因由直歸土地“招拍掛”制度。他引證國土資源部的數(shù)據(jù):“非招拍掛方式出讓的土地為每萬公頃149.53億元,而用招拍掛方式供給的土地為每萬公頃685.3億元,僅靠供給方式的變化二者相差了4.58倍。其中與城市居民居住相關(guān)的住宅建設(shè)用地大約全部是用招拍掛方式獲得的�！�
　　他還引證了兩個“天價”地塊：
　　“盈科以5.1億元中標的工體機電院用地，讓未開工的樓面價高達1.25萬元/平方米，如果銷售價在2萬元/平方米，土地成本還占到了銷售價格的62.5%。”
　　“4月18日拍賣的溫泉用地，首先政府為推高地價故意將本來可以連在一片統(tǒng)一規(guī)劃的用地分期分批切開招標，結(jié)果第一塊土地北辰中標價就比起拍價6.8億元高出了4億多元，每平方米的樓面價升到了5000元�！�
　　任志強質(zhì)問：“當土地招拍掛樓面價已高達1.25萬元/平方米時，還談什么建普通商品房呢？政府實際是在支持與滿足這種特殊的消費�！�
　　國土資源部則在《2005年中國國土資源公報》中稱:2005年全國主要城市地價的平均水平約為每平方米1230元，與上年同期相比，城市綜合地價增長了4.44%。近期國內(nèi)個別大城市商品房價格的上漲幅度已經(jīng)接近20%，而住宅地價增長僅為5.67%。據(jù)此，土地利用司資產(chǎn)處處長岳曉武表示：“‘招拍掛’是充分體現(xiàn)市場競爭的制度，制度本身不會人為地抬高地價、房價，只是為公平競爭提供平臺�！�
　　北京市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長張維稱： “從國土資源部去年對全國32個城市地價的調(diào)查中可以看出，本市土地價格在商品房成本中占22.98%，低于全國平均的26%�！�
　　“上海房價遠高于北京，但上海土地價格在房價中所占比例只有16.15%;而在廣州,地價在房價中所占比例僅為11.4%。而且，從全國平均地價走勢看，地價穩(wěn)中有升，但地價上漲幅度明顯小于房價上漲幅度�！�
　　同是北京，任志強告訴我們：“土地成本還占到了銷售價格的62.5%。”張維卻說：“本市土地價格在商品房成本中占22.98%�！惫�眾該信誰的？
　　平心而論，土地作為公共資源，通過“招拍掛”獲得高收益于社會有利，只要這收益用于解決社會公眾最急迫的問題。正如任志強本人指出的：
　　“如果政府是將提高土地成本而獲取的收益，返還給城市提供公共產(chǎn)品，并用于建立中低收入家庭住房的保障制度，那么就等于讓中高收入家庭多承擔住房成本而向中低收入家庭轉(zhuǎn)移二次分配。那么就將有利于調(diào)節(jié)公平與保證社會和諧。”
　　那土地收益到底哪兒去了?任志強告訴我們:“一般情況下,城市的土地出讓金是不受人大和財政預(yù)算控制的資金。”2005年全國財政收入為31627.98億元,任志強告訴我們,當年土地出讓價款為5505.15億元。這相當于財政收入的17.4%，如此巨大的資金不受人大和財政預(yù)算控制,其中貓膩誰能說清?
　　
　　政府責任與商人“良心”
　　
　　杭州市建委處長陸革稱：國際房地產(chǎn)業(yè)的項目平均利潤率大約是6%至8%，而我國房地產(chǎn)行業(yè)的項目平均利潤率高達30%以上。如果考慮到房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅為項目總投資的20%至30%,其余均為銀行貸款和購房預(yù)付金的因素，其開發(fā)利潤為自有資金的100%以上。暴利是依靠地價的上漲甚至是囤積土地、“圈地”坐等地價升值而來。但地價的升值是政府配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入形成。因此，暴利其實來自于國有土地資產(chǎn)的流失。
　　福州市有關(guān)部門測算了當?shù)?3個樓盤的開發(fā)成本，從每平方米1636元至3094元不等。而銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。開發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。
　　2005年2月中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會一份調(diào)查結(jié)果顯示，我國私營企業(yè)行業(yè)利潤差距大，房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤比處于第2位的電力煤氣業(yè)的利潤高1倍多，比平均水平高5倍。
　　2005年國家稅務(wù)總局在對七省市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在各種涉稅問題中，房地產(chǎn)業(yè)的問題占了90%。這一切讓公眾很難接受任志強的辯解。
　　其實，作為人格化的資本，與房地產(chǎn)商討論“良心”似乎是對牛彈琴。國有土地資產(chǎn)的流失，第一責任人肯定是作為公共事務(wù)委托代理人的各級政府。既然選擇市場經(jīng)濟已經(jīng)超過1/4個世紀，既然有數(shù)百年成熟市場經(jīng)濟的先例，為何政府還搞不清自己與商人在經(jīng)濟體系中的相對位置？為何“親商”、“你發(fā)財，我發(fā)展”成了大多數(shù)各級政府的行為準則？此時此刻，指責商人的“良心”，豈不滑稽？
　　
　　結(jié)構(gòu)：投資與市場
　　對房價高漲的另一個解釋是結(jié)構(gòu)不合理。
　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人鄭京平2006年4月20日表示，我國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理�！�24個大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重還不到50%�！保ā兜谝回斀�(jīng)日報》2006年4月24日）
　　上海已銷售房屋集中在90至100平方米面積段,而香港1995年至1999年新落成私人住宅樓面面積主要分布在70平方米以下:
　　
　　面積(平方米) 比重面積(平方米) 比重
　　少于40 13.90% 100～159.9 5.10%
　　40～69.9 62.40% 大于1601.80%
　　90～99.9 16.80%
　　(數(shù)據(jù)來源：香港特別行政區(qū)差餉物業(yè)估價署)
　　
　　香港政府規(guī)劃署的一項調(diào)查表明：香港居民1999年戶均建筑面積的平均數(shù)是64平方米，認為可接受的建筑面積是71平方米。香港2000年私人住宅擁有者有4/5以上住在70平方米以下�？梢娖骄�增加7平方米住上71平方米的房子是香港人的近期目標。建設(shè)部政策研究中心的報告曾假設(shè)大陸20%的城鎮(zhèn)家庭每戶增加20平方米的住房，不知所據(jù)為何？莫非他假設(shè)大陸居民收入相當于、乃至高于香港？該調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香港居民認為舒適的建筑面積是93平方米，這低于今天大陸新房的平均面積，而我們還處于爭取“全面小康”的階段。
　　現(xiàn)在上海家庭戶均才2.8人,比香港戶均人口要少0.5人，2.8人住90平方米，人均居住面積就是16平方米，超出了香港，而上海2001年的人均GDP只是香港同期的19%。(王利《希望與危機并存的上海房地產(chǎn)業(yè)》)
　　由此看來，上海房地產(chǎn)買主的主體，絕非本地普通百姓，外地與境外的富人才是這個市場真正的買主。
　　這個狀態(tài)是“投資結(jié)構(gòu)不合理”可以解釋的嗎？作為理性經(jīng)濟人的房地產(chǎn)商，其投資行為肯定準確地跟著有效需求走。房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)與其說表明了投資行為不合理，不如說顯示了社會購買力的客觀分布。
　　從townhouse到別墅,從房地產(chǎn)廣告中的“品牌”、“法國設(shè)計方案”、“地中海風情”……我們不難看出房地產(chǎn)商心目中的買主群體。前些時候，北京市北四環(huán)東段曾出現(xiàn)過兩則巨幅房地產(chǎn)廣告,其一“讓少數(shù)人先闊起來”,其二“資本給我自由”,再確切不過地勾畫出這個群體的特征。事實上這個群體才是房地產(chǎn)的核心買主。
　　于是我們看到，邏輯上只有兩個可能的選擇：
　　其一，承認現(xiàn)存的購買力格局，并為此承擔現(xiàn)實的社會經(jīng)濟后果；
　　其二，改變這種購買力格局，并為此承擔難于預(yù)測的社會經(jīng)濟成本。
　　用行政手段改變房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)肯定是徒勞的，其最大功效止于作秀。
　　
　　沉思
　　“房奴”與“憤青”
　　
　　普通購房者面對“刺破青天鍔未殘”的房價無可奈何，深圳市民鄒濤4月26日發(fā)起了“不買房行動”，截至5月8日，“不買房行動”參與人數(shù)已達16317人，其中深圳地區(qū)為11264人。一個“不買房聯(lián)盟”在網(wǎng)上出現(xiàn)，“不買房行動”通過網(wǎng)絡(luò)迅速蔓延。宣稱“按揭買房成為房奴那是活該”的北京萬通集團董事長馮倫被罵得體無完膚。
　　商人、學者、官員們將網(wǎng)上言者視為“憤青”，認為非理性、不值一顧。
　　然而現(xiàn)實是，大學畢業(yè)生面臨“零工資就業(yè)”�！靶≠Y”們的收入即使高達6000元/月，在如此房價面前，當“房奴”都要掂量有無資格。不要小看這6000元，它已超過2005年北京市單位職工平均工資（2734元/月）的兩倍，絕大多數(shù)受薪人員的收入在此之下。
　　理論家們曾大講“中產(chǎn)階級”，向人們描繪過一個穩(wěn)定的“棗核形結(jié)構(gòu)”。當住房、教育、醫(yī)療使“小資”們離“小私”越來越遠，而漸次淪為“憤青”時，“中產(chǎn)階級”何在？誰又想過其社會后果？
　　其實,有資格參與房地產(chǎn)爭論的人,只是人口中的少數(shù)。即使在北京市,大多數(shù)人的收入肯定少于單位職工平均工資,這樣的收入根本不可能夢想當“房奴”。更不要說那些在建筑工地上蓋房子的農(nóng)民工了。2006年4月25日，《華夏時報》告訴讀者,建筑工地上兩成人吃剩飯生活!而國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長劉福垣卻將房地產(chǎn)業(yè)的市場前景寄托在他們身上!
　　于是我們看到，圍繞房地產(chǎn)的爭論本質(zhì)上是精英集團內(nèi)部的爭論。
　　然而，國人的主體卻在這個集團之外。僅僅20余年，我們就在一個平均主義的社會基礎(chǔ)上，培育出一個高聳入云的財富金字塔結(jié)構(gòu)。于是我們不難理解為何社會有效需求如此不足；為何奢侈品消費增長速度遠高于全球各地；為何人均GDP只及香港19%的上海，新蓋房遠比香港為大。
　　于是我們看到,房地產(chǎn)困境其實是另一個更大困境的組成部分�；仡櫡康禺a(chǎn)在中國的發(fā)育史,有助于我們認清這一困境。
　　今天，當我們擺脫極端平均主義并且相當多的人揣起各種玫瑰色夢想的時候，看到的卻是身份各異、立場相殊、利益對立的各類精英間的博弈，其理智、聰慧、圓融、機巧、執(zhí)著、高效令人嘆為觀止。然而從總體上，我卻無比悲哀，如此的博弈豈不是一種最可怕與最愚蠢的“博傻”――盲人瞎馬合力推動整個系統(tǒng)走向夜半深池。
　　我們必須冷靜！
　　
　�。ㄕ�自5月15日《科學時報》）

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