本年度的房價調控，明顯出現中央雷聲大、地方雨點小的局面，其背后是土地財政作祟。誰肯真正對自己的金庫動刀子呢？這需要一場更深層次的改革。 　　 　　2011年４月17日，“新國十條”的房地產調控新政將滿周年。截至3月31日，全國657個城市中，已有608個城市陸續(xù)公布年度房價調控目標，從去年延續(xù)至今的房地產調控“似乎”進入到一個關鍵時期。但放眼望去，各地此次出臺的房價調控目標一片看漲，只有北京一枝獨秀地提出“新建普通住房價格‘穩(wěn)中有降’”。
　　為此，住建部下發(fā)通知，要求各地聽取社會的意見，使確定的年度新建住房價格控制目標取得社會的認同和支持，已經公布的城市也要據此酌情調控已發(fā)布的調控目標。
　　眾多分析認為，各地普遍“看漲”的調控目標與中央要求并不一致。民意更是直接發(fā)出“失望”的聲音。那么此次地方房價調控目標為何如此不“給力”？
　　
　　房價漲幅與GDP掛鉤不合理
　　
　　3月下旬，各地房價調控目標密集出臺， 多數地方政府步調一致地將調控目標與GDP、人均可支配收入漲幅作為參照。一時間政府調控的“限漲”變成了“調漲”，各地房價預計今年漲幅普遍在10％－15%。
　　3月29日，上海市政府公布了房價控制目標：“2011年度全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高�！�
　　此前，上海市市長韓正在作政府工作報告時提及，2011年上海經濟社會發(fā)展的主要預期目標是GDP增長8%左右。以此為據，可推算出上海的房價調控目標為新建住房漲幅低于8%。
　　30日晚，城市大多“默契地”跟隨上海發(fā)布了“控速不降價”的政策，如廣州、深圳。這些城市與上海相比有著嚴重的趨同性，都將房價漲幅目標與兩大參照指標掛鉤。
　　今年1月26日，溫家寶總理在主持召開國務院常務會議時提出的“新國八條”中第一條正是如此要求，“地方政府應根據當地經濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布�！�
　　但當各地方政府落實在紙面上時，似乎只重視GDP和人均可支配收入這兩項指標，同時卻集體“漠視”了最后一個指標，也是更為重要的“居民的購房支付能力”。中國房地產學會副會長陳國強認為，因為“居民的購房支付能力”沒有現成的可參照數據，這使得地方政府避重就輕，有意忽略了這一指標。
　　調控房價漲幅參照GDP和人均可支配收入是否科學？學術界多持反對意見。學者馬光遠認為，這樣的掛鉤很荒唐。以上海為例，根據2010年統(tǒng)計數據，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3.2萬元左右，增長10%只增長了3200元；而上海2010年平均每套房價格為260萬元，增長10%意味著增加26萬元，這26萬元相當于一個上海居民八年不吃不喝的收入。由此可見，居民收入增長10%與房價增長10%完全是兩個概念。
　　北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同認為，房價漲幅與GDP掛鉤已不適合現有的情況。在2004年后，一二線城市房價大幅上揚，如廣州漲幅已超過2倍，北京上�？赡芙咏�三倍，這時房價已經在畸高的位置上，在與GDP的正常增長掛鉤，顯然是不合理之選。“地方GDP、居民人均可支配收入與房價之間并不具備必然的邏輯上的數理關系”，所以提出這個調控的要求就缺乏可操作性。
　　韓世同說，目前，一二線城市房價已經漲到極限了，如今的調控目標“預測”出房價仍將上漲，反而容易導致消費者盲目入市。
　　
　　新建住房是一個大概念
　　
　　3月29日，北京跳出眾多的城市，成為調控中“首個吃螃蟹的人”，首提“降”字。北京公布其調控目標為：加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降。
　　在北京公布調控目標的次日， SOHO中國董事長潘石屹說，北京的住房租金回報率已降至2%左右，到了不能再低的地步，“北京住房價格該回歸正常水平了。 ”以北京當前的市場狀況看，“降價”似乎是市場行為的走勢，北京的調控目標不過是順勢而為。
　　記者注意到，與上海、廣州和深圳等一線城市的調控目標中提及“新建住房”不同，北京將房價控制目標的對象設定為“新建普通住房”。
　　那么，“新建普通住房”是何物呢？3月30日，中原地產在當天的分析報告也提出了同樣的疑問：“普通住房”究竟界定在什么范圍；新建的相對高端的住宅是否也在價格控調控范圍，在公文中沒有指出，有待明確。
　　韓世同說，北京的調控目標更像是一場文字游戲，因為“新建住房”本身是一個大概念，它包含保障房和新建商品住房，而“新建普通住房”更是將高檔住宅公寓等刨除。2011年北京市保障房建設目標是新開工建設、收購保障性住房20萬套，加上2010年已開工的22.5萬套，今年預計竣工達到10萬套。若北京政府確實如此界定“新建普通房屋”，當這些竣工保障房陸續(xù)上市后，自然容易拉低整體的均價。
　　在北京統(tǒng)計局最新公布的1月-2月北京市房地產市場運行情況中，并沒有“新建普通住房”這一房價指標的對應數據，甚至沒有新建商品房的價格指數。對此，北京統(tǒng)計局宣傳中心工作人員向媒體解釋，以后房價數據由國家統(tǒng)計局審核，統(tǒng)一發(fā)；北京統(tǒng)計局不發(fā)了。
　　但在國家統(tǒng)計局自今年元旦起執(zhí)行的房價統(tǒng)計《新方案》中，沒有按普通住宅、別墅公寓、其他住宅等進行細分，而是按照面積分類統(tǒng)計。這意味著，北京的“新建普通住房”，并不在統(tǒng)計范圍內，在未來也沒有相應的數據來進行體現。
　　
　　地方調控“誠意不足”
　　
　　市場分析人士說，這次房價調控目標誠意不足，并未改變消費者對市場的觀望態(tài)度，而地方政府依賴“土地財政”，財政收入來源于土地出讓金等收益，成為這場調控“走秀”的根本原因。
　　2010年全國土地出讓金收入2.7萬億元，占全國財政收入30%以上。同期，全國商品房銷售額為5.25萬億元。全國土地出讓金收入與同期商品房銷售額之比，超過50%。
　　陳國強認為，在房價調控目標上，地方政府多是有所保留，因為他們要顧慮到樓市的低迷會傷及當地的收益，影響當地的經濟表現，“或者說他們是用一種應付和敷衍的姿態(tài)來面對處理這個問題。”
　　3月初， 國家住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥透露，今年內地保障房工程將興建1000萬套保障房，斥資約1.3萬億元，以保證中低收入家庭“居有其所”，其中政府承擔5000億元將由政府承擔。這使得在政府不光需要制定調控方針的同時，需要“身體力行”地投真金白銀到保障房的建設中。
　　可是，保障房的建設將打擊房地產商的積極性，土地出讓金減少，地方財政壓力進一步加大等一系列的塔米諾骨牌效應。地方政府財稅制度似乎到了不得不改革的情況，地方調控目標“誠意不足”。
　　3月29日，住建部下發(fā)通知，要求各地聽取社會的意見，使確定的年度新建住房價格控制目標取得社會的認同和支持，已經公布的城市也要據此酌情調控已發(fā)布的調控目標。 陳國強說，住建部提出這個要求，是表明他們對全國絕大多數城市公布了這個房價調控的目標后應該是不滿意的，“最終，執(zhí)行調控還是要看地方政府的動作，而地方政府的動作又取決于中央的決心�！�

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