房地產(chǎn)企業(yè)融資管理與創(chuàng)新研究
發(fā)布時(shí)間:2019-08-23 來源: 感悟愛情 點(diǎn)擊:
摘要:改革開放以來我國的房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般迅速崛起,我國經(jīng)濟(jì)三十年來快速的發(fā)展和城鎮(zhèn)化速度的加快為房地產(chǎn)行業(yè)提供了極大的發(fā)展空間,與此同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也變得更加激烈,如何讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的行業(yè)競爭中取得更快更好的發(fā)展無疑成為了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)十分關(guān)心和重視的問題,而資金不足是降低企業(yè)競爭力,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的關(guān)鍵因素之一,所以就房地產(chǎn)企業(yè)的投融資問題進(jìn)行分析和研究顯得尤為重要和迫切,所以本文擬從提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力出發(fā),研究了房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)及融資管理現(xiàn)狀,探究了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資管理中存在的問題和不足,進(jìn)一步提出了切實(shí)可行的創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的建議。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 融資管理 特點(diǎn) 現(xiàn)狀 問題 創(chuàng)新
一、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)及融資管理現(xiàn)狀
相比其他行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)有其自身的特點(diǎn),主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一,房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),所以資金需求量比較大,任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)涉及到上億或者幾十億的投資;第二,從房地產(chǎn)企業(yè)拿地、報(bào)批、開工建設(shè)、竣工到銷售使用需要較長的周期,供應(yīng)鏈比較長;第三,由于房地產(chǎn)企業(yè)的周期比較長,所以在經(jīng)營的過程中會(huì)由于政策的變化、市場供求關(guān)系的辯護(hù)以及原材料價(jià)格的變動(dòng)等因素給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的風(fēng)險(xiǎn),所以相比其他行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)比較大;第四,房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性,即房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)建筑業(yè)、建材、冶金、機(jī)械等70多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
由上述對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)的分析可知,房地產(chǎn)在經(jīng)營過程中必然會(huì)涉及到融資環(huán)節(jié),而且融資結(jié)果的好壞不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)本身,而且還會(huì)影響到其他行業(yè)的發(fā)展及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而就目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀來看,一直面臨著融資困難,融資成本高的局面,總體來看,當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)還不夠合理,對(duì)銀行貸款的依賴性比較高,融資方式比較單一,但就就近年來的發(fā)展情況來看,更多的房地產(chǎn)商選擇了境內(nèi)融資,據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2016年1月1日-18日,包括華夏幸;鶚I(yè)、萬達(dá)、保利、富力、龍湖、世茂等在內(nèi),已公布境內(nèi)發(fā)債定增募資的房企已多達(dá)20家,其中多家企業(yè)都獲得了3%左右的票面利率,累計(jì)金額達(dá)到920億元人民幣。事實(shí)上,這一現(xiàn)象2015年就開始顯現(xiàn)。公開數(shù)據(jù)顯示,全國108家典型房企2015年的融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣,為2014年的兩倍。值得一提的是,不僅額度明顯增加,資金利率也持續(xù)走低。其中,保利地產(chǎn)發(fā)行的公司債票面利率最低,為2.95%。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資管理中存在的問題和不足
。ㄒ唬┤谫Y形勢(shì)比較單一
就目前情況來看,房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式一般都是上市融資或者金融機(jī)構(gòu)貸款,而對(duì)于銀行的依賴性比較高,一般情況下,項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)有60%的資金來自于銀行貸款,而銀行為了有效的規(guī)避自身的風(fēng)險(xiǎn),往往會(huì)出臺(tái)新政策來保護(hù)自身的安全而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了融資難的風(fēng)險(xiǎn),容易造成銀行資金鏈的斷裂;此外,國家為保護(hù)銀行的資金安全,避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn),往往也會(huì)出臺(tái)一些政策來抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資,這無疑再次加大了房地產(chǎn)融資的壓力。
。ǘ┵Y金鏈管理中存在問題
資金鏈管理中存在問題是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的又一比較普遍的問題,現(xiàn)階段,大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營模式上一般都包括置地、構(gòu)建和銷售等環(huán)節(jié),所以在工程結(jié)算的過程中存在很大的不確定性,這樣一來,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)就不能充分的考慮到企業(yè)自身的經(jīng)營能力,也不能很好的預(yù)測自己未來的收入,所以很容易出現(xiàn)融資過多,不能及時(shí)還款的現(xiàn)象,不僅增加了自身的經(jīng)濟(jì)壓力,而且影響了自身的信用等級(jí),進(jìn)而影響了企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目的融資活動(dòng)的順利開展。
(三)海外融資難度增加
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,低廉的海外融資成本以及完善的評(píng)級(jí)體系一直是房企青睞海外融資的重要原因。在過去的兩年里,萬科、萬達(dá)、恒大等龍頭房企更是拿到遠(yuǎn)低于國內(nèi)融資利率水平的資金,一些房產(chǎn)的海外融資甚至占據(jù)了其總?cè)谫Y的80%,但是2015年下半年,這種局面就發(fā)生了比較大的轉(zhuǎn)變,中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,2015年(截至12月20日),房企海外融資總額為243億美元,比2014年全年的633億暴跌了61.7%,折算成人民幣計(jì)算,房企海外融資驟減2500億。與此同時(shí),我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中存在不規(guī)范、房地產(chǎn)信息不透明、披露力度不強(qiáng)等問題,不僅在一定程度上增加了海外融資的難度,而且容易出現(xiàn)信息失真、虛假賬目等現(xiàn)象,進(jìn)而在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理工作的效率和效果。
三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的建議
。ㄒ唬﹦(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有融資渠道的創(chuàng)新是提高企業(yè)融資管理績效,提高創(chuàng)新能力的關(guān)鍵,所以企業(yè)可以從以下幾方面出發(fā)。第一,進(jìn)行企業(yè)聯(lián)盟,即兩個(gè)或者兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)可以為了共同的利益或預(yù)期的目標(biāo)通過服務(wù)聯(lián)盟,資金聯(lián)盟,項(xiàng)目聯(lián)盟,資源聯(lián)盟等方式進(jìn)行聯(lián)盟,實(shí)現(xiàn)企業(yè)間資源和資金的整合,實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果;第二,選擇夾層融資,主要是指風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式,其特點(diǎn)就是具有較強(qiáng)的靈活性,通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征,可以產(chǎn)生無數(shù)的組合,滿足投資者及借款者的各種需求;第三,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化,即投資者可以通過股票、債券,信托基金、收益憑證等方式進(jìn)行融資,使其能夠獲得一定的投資收益,為房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營提供一定的資金。
。ǘ﹥(yōu)化現(xiàn)有的資金管理模式
優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的資金管理模式,優(yōu)化自身的資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)融資管理能力的提高有著一定的促進(jìn)作用,所以房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面著手,一是優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源配置,制定操作性和實(shí)用性比較高的融資方案;二是針對(duì)不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以及項(xiàng)目執(zhí)行的不同階段選擇不同的融資方式以降低融資的風(fēng)險(xiǎn);三是加大對(duì)員工創(chuàng)新能力的培養(yǎng)力度,可以通過加大信息技術(shù)以及高科技成果的投入力度、摒棄傳統(tǒng)的束縛性比較大的傳統(tǒng)融資管理模式、嚴(yán)格資金管理人員的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和綜合素質(zhì)、堅(jiān)持以人為本、加大培訓(xùn)和考核力度等方式來實(shí)現(xiàn),此外,還要完善配套的獎(jiǎng)懲機(jī)制來提高相關(guān)工作人員的工作熱情和工作積極性,進(jìn)而使得房地產(chǎn)融資管理和創(chuàng)新的能力得到有效的提高。
。ㄈ﹥(yōu)化境內(nèi)融資工作
由上述分析可知,從2015年開始海外融資難度不斷增加,境內(nèi)融資成為了房地產(chǎn)商融資的主要渠道之一,所以就目前情況來看,優(yōu)化境內(nèi)融資工作,加強(qiáng)境內(nèi)融資的力度無疑成為業(yè)界人士重點(diǎn)研究的課題,所以房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面著手來確保境內(nèi)融資工作的高效運(yùn)行,一是要緊跟時(shí)代的潮流,善于解讀當(dāng)今的融資政策,了解最新的融資咨詢;二是要加強(qiáng)學(xué)習(xí)力度,有長遠(yuǎn)的遠(yuǎn)光,即要掌握行業(yè)特點(diǎn)善于推測未來行業(yè)融資的發(fā)展趨勢(shì);三是在融資過程中要謹(jǐn)慎、細(xì)致,預(yù)算工作要結(jié)合自身的經(jīng)營情況、戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展情況,考察好項(xiàng)目的前景,盡量規(guī)避融資和后期經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)束語
綜上所述,據(jù)行業(yè)報(bào)告顯示,2016年境內(nèi)融資將成為融資的主要渠道之一,但是房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中必然需要承擔(dān)一定的融資風(fēng)險(xiǎn),所以及時(shí)的發(fā)現(xiàn)企業(yè)融資管理中存在的問題和不足,結(jié)合自身的經(jīng)營特點(diǎn)、戰(zhàn)略目標(biāo)、實(shí)際經(jīng)營狀況提出切實(shí)可行的創(chuàng)新建議是需要相關(guān)工作人員一直努力的方向,也是值得業(yè)界人士關(guān)心和研究的問題之一,本文愿意拋磚引玉,以期能夠引起更多專業(yè)人士的關(guān)心,進(jìn)而在提高房地產(chǎn)企業(yè)融資管理績效的基礎(chǔ)上促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好更快的發(fā)展和進(jìn)步。
參考文獻(xiàn):
[1]林偉國.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新研究[J].經(jīng)營管理者,2015
[2]吳洪波.房地產(chǎn)融資管理多元化創(chuàng)新研究[J].財(cái)經(jīng)界,2015
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