誰也舍不得地產(chǎn)暴利
　　
　　誰說我們不“玩”地產(chǎn)了
　　去年宏觀調(diào)控之初，開發(fā)商“突圍”地產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)的傳言一度甚是熱鬧，大有當(dāng)年華潤華遠(yuǎn)分家，任志強一揮袖子“我不‘玩’了”的架勢。
　　然而一年多過去了，真的有誰不“玩”了嗎？沒有。
　　正如中國國民經(jīng)濟研究所所長樊綱所說，房地產(chǎn)行業(yè)有多重要，對國民經(jīng)濟做的貢獻(xiàn)有多大，都不必爭論了；而開發(fā)商能不能賺錢，這個事實也不用爭論�，F(xiàn)在有人認(rèn)為是房地產(chǎn)冬天了，日子不好過了，但是開發(fā)商還是中國最幸運的商人，其他行業(yè)賺錢更少，“你們前兩年賺的錢還可以讓你們舒服地活下去�！�
　　
　　兩大“玩家”：聯(lián)手“玩轉(zhuǎn)”９月
　　開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)的傳言中，今典集團董事長張寶全可謂是風(fēng)口浪尖兒上的人物，因為他已經(jīng)找到了新的戰(zhàn)場——數(shù)字高清領(lǐng)域，并且“玩”得風(fēng)生水起，一時把ＥＶＤ“玩”成了國家高清標(biāo)準(zhǔn)。
　　然而，就在９月８日，今典集團朝陽北路項目“超級征名”的廣告鋪滿了京城房地產(chǎn)媒體，那個在３年前用“５００萬重獎?wù)髅�”攪動京城樓市的張寶全又回來了�?br>　　對此，張寶全表示，他從來沒有真正離開房地產(chǎn)。
　　張寶全還說：“房地產(chǎn)現(xiàn)在太沉悶了，咱們就是要‘玩’他一把，不熱鬧、不鮮活、不閃耀、不個性張揚的京城樓市，就不像京城樓市�！�
　　與他同樣不滿樓市沉悶氣氛的，還有與他齊名的樓市“玩家”潘石屹。百度上市成功后，潘石屹有感于ＩＴ行業(yè)的氣氛與地產(chǎn)完全不同，說：“都是做‘硅’的生意，高科技和低科技差距這樣大�！�
　　于是潘石屹也開始“忽悠”了，一面咬定：“９月樓市走出觀望！”一面吆喝：“歇了半年了，開發(fā)商該干活了！”潘石屹的建外ＳＯＨＯ七期，９月１０日正式開盤了。
　　據(jù)說曾有人就此在博鰲論壇上提問全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生，是否認(rèn)同潘石屹“９月樓市走出觀望”的觀點。聶梅生回答：“我想關(guān)于目前房地產(chǎn)新政出臺之后，已經(jīng)取得了很好的成果，預(yù)期目的已經(jīng)比較明顯了�！�
　　事實證明，就是９月�。乖拢橙�，建外ＳＯＨＯ七期推出的首座１７號樓開始接受客戶簽約，截至６日，建外ＳＯＨＯ七期接受簽約僅四天時間，便訂出６９套房子，成交金額達(dá)到２．１億元。潘石屹也信心十足地說：“要用建外ＳＯＨＯ的銷售數(shù)字見證樓市走出觀望期。”
　　
　　上市公司：業(yè)績一片大好
　�。冈路荩�各大房地產(chǎn)上市公司紛紛發(fā)布年中業(yè)績報告，大都交上了成績不俗的答卷——
　　８月１日，萬科發(fā)布消息，今年上半年，萬科全國共實現(xiàn)營業(yè)收入４３．３億元，同比增長７５．６％；其中凈利潤７．９５億元，同比增長１５２．６％。
　�。冈拢保等�，金地發(fā)布２００５年中業(yè)績報告：在宏觀調(diào)控的形勢下，公司效益仍保持持續(xù)增長，上半年共實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入１３．４４億元，同比增長５７．０７％；凈利１．３７億元，同比增長１１８．５７％。
　�。冈拢常比眨�富力發(fā)布２００５年中業(yè)績報告：上半年，富力地產(chǎn)實際收入的營業(yè)額為人民幣１９．６８６億元，比去年同期的營業(yè)額９．９９２６億元增長９７％；而上半年的毛利約為６．６８億元，比去年同期約２．２１億元的毛利增長近三倍。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌，在談到房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及前景時，最愛用三句歌詞來概括：一是“千年等一回”，房地產(chǎn)面臨的是千載難逢的良好大勢和發(fā)展機會；二是“讓我歡喜讓我憂”，這是指宏觀調(diào)控的過程；三是“愛你一萬年”，是說中國房地產(chǎn)的前景是非常美好的。
　�。ㄕ�自《北京現(xiàn)代商報》陳志平、楊靜文）
　　
　　地產(chǎn)稅收黑洞巨大，相當(dāng)于
　　北京兩天出一個億萬富翁
　　
　　 去年，不少地區(qū)的稅務(wù)部門在檢查中都發(fā)現(xiàn)，約有９０％的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。
　　 幾天前，“中國納稅百強排行榜”公布。在此次公布的“２００４年度中國納稅５００強企業(yè)排行榜”中，前３００名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)。不僅如此，上海、廣州等城市地稅部門近日公布的企業(yè)欠稅名單顯示，來自房地產(chǎn)企業(yè)的欠稅占了欠稅總額的八成以上。這與目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率位居國內(nèi)各行業(yè)前茅的地位極不相稱。
　　 不久前，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，引起社會廣泛關(guān)注。經(jīng)測算，該市開發(fā)商的利潤率平均約為５０％，最低的約２０％，最高的超過９０％。
　　 當(dāng)然，在房地產(chǎn)暴利的背后是少數(shù)人的財富快速增長。在２００４年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前２００人中有６４人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前２０名中，有１１位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。有人用簡單算術(shù)，即以幾個主要大城市房地產(chǎn)利潤總額除以全年天數(shù)計算，北京不到兩天就產(chǎn)生一個房地產(chǎn)億萬富翁，廣州約三天產(chǎn)生一個億萬富翁。面對如此暴利，任何冷靜的商人恐怕都難以自持。
　　 對開發(fā)商的房地產(chǎn)稅征收一直以來就存在不少“盲點”。據(jù)上海海德稅務(wù)師事務(wù)所所長陳志榮介紹，房地產(chǎn)企業(yè)的避稅行為多發(fā)生在企業(yè)所得稅和流轉(zhuǎn)稅這兩個環(huán)節(jié)。
　　 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。
　　 對于外資房地產(chǎn)企業(yè)來說，本身就享受著１５％優(yōu)惠稅率，再加上通過“轉(zhuǎn)移定價”的方式避稅，就使得這部分稅源嚴(yán)重流失。
　　據(jù)介紹，外資房企多以國外采購、高進(jìn)低出、兩頭在外的方式來完成“轉(zhuǎn)移定價”，把絕大部分利潤留在國外。這樣就產(chǎn)生了一個極其有趣的現(xiàn)象：一方面，許多房地產(chǎn)外企聲稱公司虧損?穴公司虧損就可理所當(dāng)然地不納稅了?雪；另一方面，又削尖腦袋尋找新的開發(fā)項目。在這種財富效應(yīng)下，就有更多的外企想擠進(jìn)這個“虧損”行業(yè)。
　　 業(yè)界人士分析，不少房地產(chǎn)企業(yè)都是跨時間、跨地域滾動開發(fā)，它們同時開發(fā)幾個項目，這就給房地產(chǎn)稅收檢查帶來困難。因為稅務(wù)局檢查稅收情況時，一般都以年度為單位，但事實上，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后才能進(jìn)行，也就是說，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，而此時，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去。因此，從賬面看來，房地產(chǎn)企業(yè)就是虧本的。
　　 業(yè)界還流傳著這樣一個關(guān)于開發(fā)商避稅的“經(jīng)典”版本：廣州某房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業(yè)務(wù)接待費２０００萬元”。另一個房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設(shè)計工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計費用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤。
　　 據(jù)一位曾在廣東某大型房地產(chǎn)公司工作的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有３個，號稱多元化經(jīng)營，實則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤轉(zhuǎn)移。其下屬公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達(dá)上億元，然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤轉(zhuǎn)移。因為這些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。
　　 去年，不少地區(qū)的稅務(wù)部門在檢查中都發(fā)現(xiàn)，大量房地產(chǎn)企業(yè)存在不同程度的偷漏稅行為，約有９０％的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。杭州市審計部門發(fā)現(xiàn)，列入審計范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅達(dá)７０００萬元；南京市地稅部門對全市１０家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行的稅務(wù)檢查結(jié)果顯示，被查的１０家開發(fā)商竟然均存在著偷漏稅款行為；山東近日在一次專項稅收檢查中發(fā)現(xiàn)，被查房地產(chǎn)企業(yè)逾八成存在偷逃稅行為……
　　房地產(chǎn)企業(yè)費用構(gòu)成不規(guī)范、夸大成本、票據(jù)缺乏真實性、公司資產(chǎn)不合理攤銷……種種現(xiàn)象都可使開發(fā)商得以避稅。這里面既有開發(fā)商的原因，也有稅務(wù)部門稽查不到位和稅法中存在一些“盲點”的原因。如除了專項稅務(wù)檢查外，一般稅務(wù)部門只根據(jù)開發(fā)商的財務(wù)報表來確定納稅額，這就有可能使一些不良開發(fā)商有機可乘。
　　 客觀地說，在房地產(chǎn)開發(fā)中，稅費的確占據(jù)開發(fā)成本的不小比例。北京一位知名開發(fā)商在陽光衛(wèi)視的一次人物訪談中說，目前房地產(chǎn)的開發(fā)成本中稅費約占６５％，建安成本?穴房屋的建造成本?雪為３５％。
　　 北京一位開發(fā)商告訴記者，實際上稅在開發(fā)成本中沒有多少，主要是費，你不交費，項目就根本進(jìn)行不下去。
　　 從廣義上講，無論我們對行政事業(yè)收費作何解釋，但對于購房人來說，已含在房價中的稅費都是一種負(fù)擔(dān)。說穿了，費與稅的不同僅在于各自立法級別的高低不同。由于“費”關(guān)乎政府各相關(guān)部門的切身利益，因而開發(fā)商要想逃“費”會有一定難度。
　　 按照有關(guān)部門設(shè)計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。（摘自《每日經(jīng)濟新聞》）
　　
　�。荡蟮禺a(chǎn)巨頭登上
　　福布斯２００５年全球富豪榜
　　
　　福布斯公布的２００５年全球富豪榜中，上榜的中國前１０位富豪：
　　李嘉誠　香港　凈資產(chǎn)（億美元）：１３０
　　財產(chǎn)來源：多種經(jīng)營
　　郭炳湘　香港　凈資產(chǎn)（億美元）：１０９
　　財產(chǎn)來源：房地產(chǎn)
　　李兆基　香港　凈資產(chǎn)（億美元）：９３
　　財產(chǎn)來源：房地產(chǎn)
　　米高嘉道理及家族　香港　凈資產(chǎn)（億美元）：４７
　　財產(chǎn)來源：多種經(jīng)營
　　鄭裕彤　香港　凈資產(chǎn)（億美元）：４２
　　財產(chǎn)來源：房地產(chǎn)和石油
　　何鴻　香港　凈資產(chǎn)（億美元）：３６
　　財產(chǎn)來源：賭博業(yè)
　　郭臺銘　　臺灣凈資產(chǎn)（億美元）：３２
　　財產(chǎn)來源：鴻海精密集團
　　龔如心　香港　凈資產(chǎn)（億美元）：３１
　　財產(chǎn)來源：房地產(chǎn)
　　王永慶　臺灣　凈資產(chǎn)（億美元）：３１
　　財產(chǎn)來源：臺塑集團
　　霍英東　香港　凈資產(chǎn)（億美元）：３０
　　財產(chǎn)來源：賭博業(yè)（摘自《南方日報》）

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