摘要：隨著當(dāng)今世界經(jīng)濟發(fā)展增速減緩與國內(nèi)土地、稅收等調(diào)控政策不斷加大的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的激烈競爭態(tài)勢。如何提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，打造品牌優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為重要。本文基于目前房地產(chǎn)開發(fā)與管理所面臨的時代背景，對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出相關(guān)應(yīng)對措施。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)管理；對策
　　前言
　　隨著我國經(jīng)濟建設(shè)水平不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來了高速發(fā)展時期，但也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須加強開發(fā)過程中的有效管理，提升市場競爭力，為企業(yè)的全面發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
　　1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理所面臨的時代背景
　　從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的外部環(huán)境來看，自從國際金融危機爆發(fā)之后，以美國為代表的發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟低迷，其經(jīng)濟總量在全球的排位以及對全球經(jīng)濟的影響力正在下降，使全球經(jīng)濟力量對比發(fā)生一系列的變化。目前，世界經(jīng)濟仍處在調(diào)整期，需求增長乏力等問題難以根本改觀，面對債務(wù)壓力，很多發(fā)達(dá)國家都無法擺脫經(jīng)濟增長乏力的困境，危機的影響呈現(xiàn)長期化趨勢。
　　一直以來，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其能否穩(wěn)定快速發(fā)展直接影響著我國整個宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢。從目前國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展來看，國內(nèi)經(jīng)濟增長也面臨下行壓力：一是外需萎縮，歐債危機導(dǎo)致全球經(jīng)濟增長速度明顯變得緩慢；二是自從2009年開始，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施不斷升級，國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，國家基于房價上漲過快、市場需求偏大，供求矛盾突出、部分地區(qū)房地產(chǎn)增長偏快、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等原因，下發(fā)了一系列的調(diào)控政策：國家在稅收方面，提出對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；隨著國家房地產(chǎn)政策不斷落實，帶來房地產(chǎn)投資的下降，與房地產(chǎn)相關(guān)的消費等受到影響，地方財力下降，投資配套能力大幅度下降。因此在這樣的經(jīng)濟大背景下，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來發(fā)展特別是中小型企業(yè)，面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)，因此要客觀分析形勢，提高管理水平增強抗風(fēng)險能力，全面提高經(jīng)營管理水平。
　　2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理現(xiàn)狀分析
　　2.1經(jīng)營理念理念是一個企業(yè)的宗旨和靈魂，也是企業(yè)賴以生存的動力，它表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)獨特的價值觀，與開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、廣告、企業(yè)與消費者的關(guān)系密切相關(guān)，代表著一個企業(yè)的基本形象。由于對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)理念是企業(yè)最高決策的依據(jù)，樹立正確經(jīng)營理念，對房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。因此，落后的經(jīng)營理念是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念存在以下滯后的方面：
　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)缺乏市場觀念，在決策過程中不顧市場的具體情況以及消費者的具體消費水平，一味跟風(fēng)、炒作概念，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)思路沒有經(jīng)過嚴(yán)格的推敲和思考，幾乎就是單純地營造居住空間，根本談不上考慮業(yè)主的需求，雖然建設(shè)過程中品質(zhì)、質(zhì)量方面沒有問題，但仍得不到市場及消費者的肯定。原因就是企業(yè)沒有真正的給自己一個良好定位，不能根據(jù)市場需求進(jìn)行生產(chǎn)運作，這可以說是開發(fā)理念完全缺失。
　　其次，有的企業(yè)開發(fā)理念不正確，片面地追求容積率，從而造成小區(qū)建筑密度高、綠化環(huán)境少等，從本質(zhì)上說，這種開發(fā)理念更多體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為自己的利益著想，與實際建設(shè)大多不符，消費者基本上是被動的接受。但隨著市場消費心理的成熟及消費者維權(quán)意識的增強，那些依靠概念炒作的開發(fā)企業(yè)是打動不了消費者的，只有真抓實干，從消費者的利益出發(fā)，為消費者打造全新的居家生活，才能贏得消費者的青睞。
　　2.2風(fēng)險防范意識缺乏，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項目周期長以及政策性和地域性較強的特點，房地產(chǎn)開發(fā)存在較多的風(fēng)險，且在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中貫穿始終，包括經(jīng)濟風(fēng)險、商業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險等，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能自如的應(yīng)對各種風(fēng)險，當(dāng)風(fēng)險來臨時，不能將風(fēng)險造成的損失降至最低，將會嚴(yán)重威脅著企業(yè)的生存與發(fā)展。
　　2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身建設(shè)方面也存在許多問題，如銷售過程中不重視銷售人員隊伍的素質(zhì)建設(shè)，讓消費者不能享受到良好的銷售服務(wù)，從而降低了企業(yè)在消費者及市場中的形象和地位，失去了消費者的青睞與肯定。
　　2.4在管理手段方面也比較落后，沒有有效建設(shè)實現(xiàn)信息化管理，從而在管理工作中市場因為信息傳遞的滯后而導(dǎo)致管理方案失敗、管理方向錯誤等嚴(yán)重問題，從而極大的制約了企業(yè)管理工作水平全面提升。
　　3加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營管理措施
　　3.1加強市場調(diào)查與定位
　　正是由于沒有很好的進(jìn)行市場定位，許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中一直未能取得更大的成績。做好市場定位，一定要深入分析企業(yè)所處環(huán)境以及所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展條件，并依據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展條件來為企業(yè)進(jìn)行良好定位，要確定企業(yè)當(dāng)前應(yīng)該建設(shè)哪種類型的房地產(chǎn)項目，當(dāng)?shù)氐南�費者實際需要的商品是哪種類型，然后從企業(yè)自身條件出發(fā)確定企業(yè)能夠有能力進(jìn)行哪種類型的建設(shè)并能夠取得良好的經(jīng)濟收益。市場定位對于房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要，根據(jù)每個地區(qū)不同的經(jīng)濟狀況和不同的消費者類型，進(jìn)行相應(yīng)的市場定位。良好的地位是企業(yè)項目開發(fā)及后續(xù)管理工作有序開展的前提與基礎(chǔ)。在市場調(diào)查工作方面，不僅要了解市場需求情況，同時也要深人調(diào)查與了解在同一區(qū)域內(nèi)其他房地產(chǎn)開發(fā)機經(jīng)營企業(yè)的具體情況，要了解對方的缺點和優(yōu)點，了解對方在項目開發(fā)機管理工作中的成績和缺陷，在對比其市場發(fā)展和拓展情況制定出行之有效的應(yīng)對措施。
　　3.2采取有效的風(fēng)險防范措施
　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理是指對房地產(chǎn)開發(fā)的時候進(jìn)行風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控，從而采取措施或者技術(shù)手段來對項目風(fēng)險實現(xiàn)有效的控制。首先要識別風(fēng)險，在投資前要對市場發(fā)展趨勢進(jìn)行全面調(diào)查和分析，從中識別投資過程中面臨的所有風(fēng)險，這樣才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項目建立在良好的基礎(chǔ)之上。接著就是對風(fēng)險進(jìn)行評估，開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)活動的時候?qū)Σ焕�因素進(jìn)行分析，這些不利因素會帶來什么樣的程度后果及影響并且進(jìn)行風(fēng)險量化。接著，對識別及評估出來的風(fēng)險采取一定的措施或者手段加以防范和預(yù)防。最后進(jìn)行風(fēng)險監(jiān)控。是指開發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險評估以及風(fēng)險應(yīng)對實施管理過程進(jìn)行監(jiān)控，不僅讓風(fēng)險管理程序順利實施而且最大程度上減低企業(yè)的經(jīng)濟損耗。

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