“10年租金180萬元起”“租金3萬元/月—4萬元/月”……在搜索引擎中輸入“萬科翡翠書院”，搜索結(jié)果顯示的都是這類標(biāo)題。
　　2018年5月中旬，作為北京首個房企全自持租賃項目，萬科翡翠書院正式啟動租賃運(yùn)營試水。
　　根據(jù)規(guī)劃，萬科翡翠書院主打90平方米大小的三居和180平方米左右的復(fù)式四居室。在定價上，不同租期和不同房型價格也會有所不同。90平方米戶型月租金為1.5萬-1.8萬元，180平方米戶型月租金在3萬-4萬元之間。
　　以此來算，萬科翡翠書院90平方米戶型的10年租金，需要一次性繳清180萬元起。高企的價格一時間把萬科推上了輿論的風(fēng)口浪尖。
　　租賃市場終將迎來的是一場新的變革，還是“以租代售”之名的變臉游戲？

10年180萬元

　　距離城市核心區(qū)約25公里，萬科翡翠書院位于海淀區(qū)北清路與永澄北路交會處附近，屬北京西北六環(huán)，不擁堵的情況下駕車到核心區(qū)需要35分鐘。
　　距離這個項目約3公里的地方，坐落著有“中國硅谷”之稱的中關(guān)村科技園，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群聚集于此。根據(jù)鏈家APP信息，周邊當(dāng)前二手房房價約為5萬元/平方米。
　　與此前宣傳最短10年起租的方案不同，當(dāng)前翡翠書院的主流租期實際上有三種：3年、5年、10年。例如，選擇10年租期，需要一次性簽訂10年租期合同，10年間租金不變，但需要租客一次性付清全部租金。萬科更為鼓勵較長年限的租賃。
　　對于年限的設(shè)置，萬科方面回應(yīng)，這是結(jié)合京建發(fā)145號文關(guān)于“自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年”的要求，積極探索3-10年的長期居住解決方案，以及企業(yè)整體租賃等新租賃模式。
　　萬科翡翠書院90平方米戶型10年租金至少為180萬元，而且要一次性繳清。這個預(yù)算卻可以承擔(dān)起項目周邊一套80平方米左右的二手房的首付款。
　　高額的租金讓人望而卻步，用買房的實力來租房子，市場質(zhì)疑聲不斷。實際上，在兩年前，該項目已經(jīng)受到各界的極大關(guān)注。
　　2016年，房地產(chǎn)市場如坐過山車。從上半年的狂飆式增長，到“9.30新政”出臺，歡呼聲一時間戛然而止，土地競拍市場隨之迎來“限房價、競地價、競自持”。
　　當(dāng)年11月，首批4宗“限房價、競地價”地塊推向北京市場，交易規(guī)則是在土地出讓過程中，當(dāng)報價觸及規(guī)定土地上限價格時，轉(zhuǎn)而競報自持商品住房面積；當(dāng)自持商品住房面積達(dá)到100%時，再競投高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。
　　彼時，出現(xiàn)了一個從未有過的新詞——全自持，即在土地70年使用期限內(nèi)，競得人必須將全部物業(yè)100%自持并用于出租，也有人將其直接稱為“租賃地塊”。
　　顯然，這并不能阻止房企拿地的熱情，如今眾多爭議的地塊，大多在2016年受到了市場瘋搶。
　　當(dāng)年12月1日，經(jīng)過數(shù)十輪競價，萬科以50億元獨(dú)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，萬科住總聯(lián)合體59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地，獲得兩地共花費(fèi)109億元。如今的萬科翡翠書院項目，就由這兩塊地組成。
　　該地塊出讓時，就對商品住房銷售進(jìn)行了限價規(guī)定：商品住房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米。
　　近期，一份疑似萬科方面流出的數(shù)據(jù)顯示：翡翠書院項目地價109億元，建安成本、人力成本、資金成本和70年持有成本總共約50億元。如此估算，項目總投入在160億元左右，最終開出的租金價格，正是根據(jù)成本反推而出。
　　被扣上“以租代售”帽子，萬科略感委屈。對于外界質(zhì)疑聲，萬科方面對《21CBR》記者回應(yīng)說：“翡翠書院是新事物，隨著公眾對產(chǎn)品和租賃方案的逐步了解，會得到更多人群對家庭型高品質(zhì)租賃社區(qū)的認(rèn)可。”
　　在高收費(fèi)上博得認(rèn)可，意味著萬科需要給出更多的王牌。
　　萬科方面表示，翡翠書院將采用低密社區(qū)建造方式，房源精裝交付。在建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計、裝修設(shè)計方面，將按照“翡翠系2.0”的高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)，在如翡翠公園、翡翠長安等基礎(chǔ)上進(jìn)行升級。同時，該項目自身配建1.4萬平方米自持商業(yè)，也將與萬科V-LINK、萬科V盟生態(tài)圈等自有平臺實現(xiàn)鏈接，為業(yè)主提供同樣高品質(zhì)的物業(yè)和配套服務(wù)。
　　萬科翡翠書院總建筑面積3.02萬平方米，占地面積16.91萬平方米，綠化率30%，共計有房源3000套，一期項目計劃推出1000套房源。
　　翡翠書院首推兩幢樓共計48套實現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，截至2018年5月底，總計推出72套房源，可謂謹(jǐn)慎“試水”。
　　根據(jù)萬科方面提供的數(shù)據(jù)，截至今年5月底，推出的72套房源綜合出租率超過80%，其中55套為180平方米大戶型，租戶均簽約了10年租期；其余5套為90平方米的3年或5年租期。

誰來買單

　　2017年6月，北京萬科攜手騰訊，聯(lián)合發(fā)起互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的居住需求調(diào)研行動。此次調(diào)研稱期望通過調(diào)研廣大互聯(lián)網(wǎng)人群的真實居住需求，全方位洞察城市人居生活痛點，為夢想家提供全資源、全周期的居住生活解決方案。
　　萬科提供的調(diào)研結(jié)果表明，有超過八成的受訪對象對目前居住情況表示不滿足，對他們而言，最重要的居住夢想就是離工作地點近、生活教育養(yǎng)老配套全；超過一半互聯(lián)網(wǎng)人表示愿意嘗試高品質(zhì)社區(qū)；相當(dāng)比例的互聯(lián)網(wǎng)精英對租房價格承受力較高。
　　這一舉動被視為為北京萬科翡翠書院的落地做準(zhǔn)備。
　　萬科翡翠書院位于永豐產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，屬大中關(guān)村概念。公開資料顯示，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)有各類高新技術(shù)企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)萬余家，包括聯(lián)想、方正、諾基亞、惠普、IBM、微軟、中國空間技術(shù)研究院等，人群集聚。

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