買房是大事。面對復(fù)雜多樣的樓盤信息和促銷手段，簽訂購房合同需要慎之又慎。 　　 　　去年年初，即將迎來新婚之喜的王先生開始了他的購房經(jīng)歷。幾經(jīng)奔波，王先生最終選中了位于北京東五環(huán)外一處樓盤。并于當年的4月30日，以每平方米3.1萬元的價格在該樓盤買了一套90平方米的期房。
　　然而，幾個月后，王先生所買的樓盤開始大幅降價，同一戶型的降幅達到每平方米4000多元。這意味著，短短幾個月他就虧了近40萬元。
　　回想當初買房時開放商做出的絕不降價承諾，王先生認為，如果降價，肯定會補償差價。王先生及其他業(yè)主找到開發(fā)商準備協(xié)調(diào)“暴跌”事件，開發(fā)商則表示，從沒承諾過補差價。這些業(yè)主因為也確實沒有掌握任何證據(jù)證明開發(fā)商曾經(jīng)的承諾，只好要求開發(fā)商退房。
　　王先生給記者算了一下，以他買的這套房為例，按照購房合同的約定，即使退房后重新再買一次，損失的也只不過是應(yīng)該他承擔的定金，一共5萬元，這比眼睜睜看著幾十萬不聲不響“打水漂”更容易接受。但他們的退房要求再次遭到開發(fā)商的堅決拒絕。開發(fā)商稱，樓市定價完全是市場行為，買賣雙方應(yīng)各擔風險。
　　
　　價格補償，能否重現(xiàn)
　　近幾年由于市場波動引發(fā)的退房事件，并不在少數(shù)。
　　金融風暴的來臨，使中國2008年的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾年快速上漲后的首次大調(diào)整，北京等一線城市的樓市價格大幅度下滑。北京個別項目的最高跳水幅度超過了一半，由此引發(fā)了北京樓市第一次大規(guī)模的退房事件。
　　當時個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了平息退房戰(zhàn)役，維護公司品牌形象，為價格落差受傷害的業(yè)主推出了優(yōu)惠政策，萬科企業(yè)曾承諾免費幫助一些要求退房的業(yè)主將毛坯房升級成精裝修房。
　　沒過多久，在政府救市政策的影響下，樓市出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機，并且出現(xiàn)了房價瘋狂上漲的局面，這讓許多在2008年退房潮下妥協(xié)的開發(fā)商后悔不已。
　　一位開發(fā)商向記者坦言：“沒想到樓市回暖速度會那樣快，當初要是咬咬牙也就挺過去了，現(xiàn)在回想起來真不應(yīng)該妥協(xié)，因為國家法律沒有一條寫著房子降價需開發(fā)商賠償?shù)�。以后即使再發(fā)生像2008年市場那樣的情況，絕大部分開發(fā)商也不會妥協(xié)了。”
　　北京市律師協(xié)會民訴法專業(yè)委員會委員李勇峰律師表示，業(yè)主由于降價要求退房，的確是一種沒有法律依據(jù)的要求。降價完全是一種市場行為，開發(fā)商和購房者雙方均無違約情形，不受法律調(diào)整。消費者買房之初一定要意識到這種風險。但有一種例外情況，如果購房合同中載明降價補償條款，消費者就可以據(jù)此主張權(quán)利。
　　
　　霸王合同，誰來監(jiān)管
　　提及購房合同，王先生更是一肚子苦水。他認為自己對房屋屬“剛需”一族，在房地產(chǎn)市場價格每日都刷新高的時候，容不得更多考慮和猶豫，與大部分購房者一樣，匆匆交下了定金。幾天后，當開發(fā)商要求交首付款的時候，他們才第一次看到那本長達45頁、像小說一樣厚的《商品房預(yù)售合同》，其中的附件條款竟占了26頁。王先生告訴記者，他當時意識到合同附件中可能會有不合理的霸王條款，但當時自己只有兩種選擇，要么全部接受，要么拒絕簽字，損失5萬元定金。王先生說，簽字現(xiàn)場人聲嘈雜，銷售人員也不給你仔細閱看、斟酌合同的時間，并聲稱銷售合同都是格式條款，不允許更改。多數(shù)購房人在那種情況下，只能選擇了簽字。
　　在李律師的提醒下，王先生才仔細翻看自己的這份合同，開發(fā)商將所有的權(quán)利義務(wù)及違約責任都列在了合同附件中。李律師稱，這是一份對開發(fā)商十分有利且制作非常嚴密的合同。
　　開發(fā)商自己做出對自己免責的條款，購房一方可主張無效，請求法院解除或變更合同。開發(fā)商讓消費者單方承擔責任，顯然違反了民事交易中的“公平原則”。
　　王先生感慨，預(yù)售合同規(guī)定的這么專業(yè)且苛刻，就是給我時間琢磨，對一個不懂法律的人來說也看不出問題。就算看出問題，也沒有協(xié)商的余地。
　　
　　鋌而走險，風險誰擔
　　利用價格下跌討說法這條路行不通，王先生很是苦惱。無奈之下，他向記者說出了自己購房的一個“秘密”。
　　當初王先生簽訂購房合同的時間是2010年4月30日，那時他剛剛從外地來京幾個月，而就在幾天前的4月17日，國務(wù)院為了抑制部分城市房價過快上漲，發(fā)布了“新國十條”，規(guī)定“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款�！蓖跸壬�本打算在北京購房結(jié)婚，如今卻成為被禁止發(fā)放購房貸款的人群。全款買房對他來說又是不現(xiàn)實的。新政的出臺，令王先生非常焦灼。
　　在對銷售人員說明情況后，銷售人員又向王先生做出了第二項承諾：只要先交付首付款和定金，開發(fā)商可以幫助王先生貸款購得此房，沒有納稅證明和社保證明也可以。
　　“就這樣，在銷售人員的虛假承諾下，讓當時許多跟我情況差不多的業(yè)主交納了首付款和定金，簽了購房合同�！蓖跸壬�說。
　　他認為，跟開發(fā)商一旦擺出他們曾經(jīng)違法對消費者做出承諾的事實，足以使開發(fā)商畏怯，從而辦理退房手續(xù)。
　　李律師認為，“新國十條”規(guī)定的是對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款，并沒有規(guī)定限制他們購房，所以，購房人和開發(fā)商之間簽的是購房合同，合同是合法有效的；而貸款合同則是銀行和購房人之間的合同，開發(fā)商承諾幫不夠貸款條件的購房人貸款，除非是書面承諾，否則開發(fā)商大可不承認此承諾，一旦購房人貸不下款來，后果只好自負。
　　如果有證據(jù)證明，王先生與開發(fā)商在明知有國家法律規(guī)定的情況下，仍然簽定購房合同并幫助王先生提供虛假證明材料，蒙騙房屋登記機關(guān)，則這種合同的簽署，屬無效合同。無效合同就要雙方互相返還，回到起點。王先生返還房屋給開發(fā)商，開發(fā)商退還王先生已付房款及定金。
　　可是，現(xiàn)在王先生拿什么證明開發(fā)商曾做出過幫助完成貸款的虛假承諾呢？
　　當記者向該開發(fā)商詢問此事時，負責人員果然是這樣表示的：首先，作為銷售人員，在沒有公司授權(quán)的情況下，沒有權(quán)力向購房人做出承諾。第二，據(jù)了解，他們的員工也沒有做過這樣的承諾；第三，購房人簽完購房合同，交納完首付后，剩下的就是購房人與銀行之間的貸款關(guān)系了，與開發(fā)商沒有關(guān)系。
　　那么對于開發(fā)商在出售房屋時，究竟有沒有依照國家政策規(guī)定，審核購房者資格的義務(wù)呢？
　　李律師解釋，在2011年2月15日出臺的《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，即“京十五條”中規(guī)定：“加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并由其承擔相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責任。對未嚴格核實購房人購買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，依法嚴肅處理�！边@樣在法規(guī)上就明確了開發(fā)商有義務(wù)對消費者購房資格進行審核。但王先生的購房合同是在“京十五條”之前簽訂的，不受“京十五條”約束。
　　對此，業(yè)內(nèi)人士認為，在這起維權(quán)事件中，消費者之所以“上當”，主要是由于在購房時存在著占便宜的心理。當時正處于新政出臺后不久，地方政府的執(zhí)行細則還未能出臺，開發(fā)商和購房者抱有搶線過關(guān)的心理，因此出現(xiàn)了承諾無法實現(xiàn)的情況。但是這個主要與消費者風險意識不強有關(guān)，購房者對于開發(fā)商的承諾一定要落實到合同的補充條款中去，不能相信空頭承諾。
　　
　　進退兩難，苦果誰嘗
　　這起荒唐的購房事件，至今仍未解決，王先生面臨的選擇要么全款購房；要么通過訴訟方式要求退房。李律師認為，訴訟的風險極大，開發(fā)商一定會反訴王先生遲付房款的行為構(gòu)成違約，一旦王先生敗訴，他不僅要籌錢全款買房，還將要因遲付房款向開發(fā)商支付合同中約定的巨額違約金。受傷的一定是這位“剛需”的王先生。
　　王先生的購房經(jīng)歷告訴我們，不論是開發(fā)商，還是購房者，都不要打法律的擦邊球。特別是購房者，一定要弄懂弄通并遵守國家的法律和政策，不要弄虛作假。當面對開發(fā)商時，一定要頭腦清醒，擦亮眼睛，任憑他說得天花亂墜，你也要對合同字斟句酌。否則，受傷的一定是你。

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