南都周刊(以下簡(jiǎn)稱“南”):“建設(shè)國(guó)際旅游島”獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后,海南房地產(chǎn)市場(chǎng)被推向炙熱,房?jī)r(jià)飛速上漲。你如何看待這一輪海南地產(chǎn)熱? 　　 　　馮侖(以下簡(jiǎn)稱“馮”):這幾年全國(guó)形成了共識(shí),認(rèn)為海南是一個(gè)休閑度假的地方,尤其很多內(nèi)地人都喜歡冬天去海南。海南建設(shè)旅游島,是有市場(chǎng)支持的。海南目前樓市的火爆,和國(guó)內(nèi)這一輪大的投資特別吻合,大量的資金流入海南,海南樓市急速升溫。事實(shí)上,在國(guó)際旅游島政策出臺(tái)之前,海南的房?jī)r(jià)就已經(jīng)普遍超過(guò)二線省會(huì)城市了,漲幅也比一般省會(huì)城市快。
　　
　　可以說(shuō),海南這輪地產(chǎn)熱既有市場(chǎng)推動(dòng),也有政策支持,是雙方結(jié)合的必然結(jié)果。但是目前短期內(nèi)突然的暴漲,不正常,也不可能維持。
　　
　　南:你曾親身經(jīng)歷過(guò)上世紀(jì)90年代初的那波海南地產(chǎn)熱,這兩次熱潮有什么不同?
　　
　　馮:對(duì)比那時(shí)的泡沫和現(xiàn)在的熱潮,最大的差異就是現(xiàn)在的市場(chǎng)是有需求支持的,是真實(shí)的市場(chǎng)。目前,國(guó)際旅游島帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫,有政策和市場(chǎng)兩方面支持,這和以前的泡沫完全不同,那個(gè)時(shí)候是完全沒有市場(chǎng)需求支持的。
　　
　　那時(shí)候的海南充滿了“流寇”,就像一只只小蝦米在那蹦?,只是幾百萬(wàn)、一千萬(wàn)的小投資。現(xiàn)在是真正的熱潮,都是大筆資金聞風(fēng)而至,勢(shì)頭很大。
　　
　　南:目前飛漲的海南房?jī)r(jià)有泡沫嗎?
　　
　　馮:在“國(guó)際旅游島”消息出來(lái)前,海南的五星級(jí)酒店的價(jià)格就是3000多元/天,說(shuō)明是有市場(chǎng)支持的。不過(guò)消息出來(lái)之后,不少樓盤開始一天漲1000元/平方米,這就不正常了,會(huì)破壞這個(gè)市場(chǎng),而且會(huì)讓市場(chǎng)走形。本來(lái)海南樓市的發(fā)展是有市場(chǎng)支持和政策的引導(dǎo),但是不能變成由政策引出的泡沫。我認(rèn)為,這種熱度可能只會(huì)持續(xù)兩三個(gè)月。
　　
　　南:那兩三個(gè)月之后呢,是維持高位還是下降?
　　
　　馮侖:會(huì)虛漲兩三個(gè)月,然后實(shí)在地掉下來(lái),會(huì)掉到消息發(fā)布前的狀況。因?yàn)?之前的市場(chǎng)是自然生長(zhǎng)的,沒有太大問(wèn)題。目前,海南省政府就出臺(tái)了一些措施來(lái)防止地產(chǎn)炒作帶來(lái)的可能的泡沫,比如凍結(jié)了一些項(xiàng)目審批和土地轉(zhuǎn)讓等,顯然,政府也看到了這輪地產(chǎn)熱的不正常。我相信一段時(shí)間后這些政策措施和資本自然的理性都會(huì)使這個(gè)市場(chǎng)變得正常。
　　
　　南:不過(guò),也有種說(shuō)法認(rèn)為,海南目前發(fā)展的度假地產(chǎn)是面向國(guó)際的,是奢侈型房地產(chǎn),所以目前的價(jià)位是在合理范圍內(nèi)的,你怎么看?
　　
　　馮:目前海南80%的游客還是國(guó)內(nèi)游客。海南建設(shè)國(guó)際旅游島,是希望全球的客人來(lái)這里旅游。但我去過(guò)很多全球度假勝地,從這些度假勝地的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,海南的設(shè)施至少還要三到五年才能完善。海南旅游還是以本國(guó)客流為主,樓市也如此。
　　
　　南:觀察以前海南的房地產(chǎn)市場(chǎng),它經(jīng)歷的是大起大落,為什么會(huì)出現(xiàn)這種局面?
　　
　　馮:第一,海南本島的人特別少,對(duì)外部的依賴很大,城市人口也就一兩百萬(wàn),但是面積和臺(tái)灣島是差不多。所以本島的需求非常少,大量依賴外部需求來(lái)拉動(dòng),這樣周期的波動(dòng)就特別受外部的影響,所以1993年受宏觀調(diào)控影響,海南樓市泡沫就破滅了。
　　
　　第二,海南由于它本身的特點(diǎn),房地產(chǎn)帶有后發(fā)性和依附性,屬于次級(jí)市場(chǎng)。內(nèi)地的消費(fèi)不發(fā)展起來(lái),內(nèi)地的收入沒有改善,海南的房地產(chǎn)就沒法起來(lái)。因?yàn)楹Ｄ系姆康禺a(chǎn)80%是賣給內(nèi)地的,而不是本島人群。
　　
　　所以,海南必須等到內(nèi)地人都吃飽喝足,有了一套住房、買了車,然后開始打算休閑的時(shí)候,海南的房地產(chǎn)才會(huì)真正有機(jī)會(huì)。
　　
　　南:在海南投資購(gòu)房與別的城市有哪些不同?
　　
　　馮:海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)是休閑度假產(chǎn)品的市場(chǎng),不能把它等同于普通住宅市場(chǎng)。我去過(guò)日本很多度假勝地,當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí),人們收縮開支,首先受影響的就是度假開支,所以休閑度假產(chǎn)品對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期波動(dòng)非常敏感。如果普通住宅的敏感度是一,這種休閑產(chǎn)品的敏感度是五。

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