為什么房地產(chǎn)在我們 　　這個(gè)時(shí)代如此特殊而重要? 　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)常常存在很多悖論,難以用常理去解釋其原委,揣摩其演變。中國(guó)房地產(chǎn)正是這樣一個(gè)悖論的綜合體,同時(shí)還是一個(gè)廣角鏡,透過(guò)它既可以觀察普通民眾的市井百態(tài),也能看到社會(huì)價(jià)值在效率與公平之間艱難而痛苦的選擇。為什么房地產(chǎn)在我們這個(gè)時(shí)代如此特殊而重要?
　　在從傳統(tǒng)社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)艱難轉(zhuǎn)型的過(guò)程中,每個(gè)特定時(shí)期都有其特殊的歷史使命:工業(yè)化是改革開放前三十年的核心命題,即要改變以農(nóng)耕為主的傳統(tǒng)生產(chǎn)方式,使勞動(dòng)者擺脫不可再生的土地資源的限制,從而沖破一富就生,一生就窮的馬爾薩斯陷阱,走上人均收入不斷提高的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)道路。
　　在農(nóng)業(yè)產(chǎn)值比重不足15%,農(nóng)業(yè)人口大部分通過(guò)工業(yè)部門擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)業(yè)的情況下,工業(yè)化已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)。因而,城市化將成為今后發(fā)展的核心問(wèn)題。
　　而房地產(chǎn)是城市化最直接的表現(xiàn)形式。少數(shù)的風(fēng)云人物呼風(fēng)喚雨的背后是滾滾向前的歷史車輪,數(shù)億農(nóng)民或被動(dòng)或主動(dòng)地改變生活方式,由農(nóng)村向城市聚集,這是未來(lái)幾十年時(shí)代發(fā)展的主題,就其規(guī)模和影響而言,即使在世界范圍也是絕無(wú)僅有的。正是在這一波瀾壯闊的背景下,才會(huì)出現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)起云涌,而且,過(guò)去十幾年間的飛速發(fā)展僅僅是一個(gè)開端,真正的大戲可能尚未登場(chǎng)。
　　
　　為什么房地產(chǎn)價(jià)格上漲
　　快于收入的增長(zhǎng)?
　　城市化引發(fā)的對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求,部分地解釋了在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的背景下,中國(guó)的房地產(chǎn)為何仍舊堅(jiān)挺,而在經(jīng)濟(jì)稍有復(fù)蘇跡象時(shí),房?jī)r(jià)已經(jīng)駛上了快車道。
　　但是,基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理說(shuō)明,商品價(jià)格是由供求兩片剪刀共同決定的,如果需求的增加引起了價(jià)格的大幅上漲,那么,肯定是供給受到了阻礙。
　　實(shí)際上,過(guò)去三十年的大部分時(shí)間里,雖然大部分產(chǎn)品的生產(chǎn)和需求都在成倍增長(zhǎng),但除了糧食以外,工業(yè)品的價(jià)格基本保持穩(wěn)定,尤其相對(duì)于收入的上漲,正因?yàn)槿绱?才會(huì)有普通民眾整體生活水平的提高。而房地產(chǎn)的價(jià)格上漲不僅快于其他普通消費(fèi)品,而且快于人們收入的增加,這樣的上漲本質(zhì)上不是由于供求的結(jié)構(gòu)性矛盾,而是總量上供給滯后于需求的快速增長(zhǎng)。
　　房地產(chǎn)供給不足,顯然不是由于無(wú)利可圖,或者缺少資金和勞動(dòng),而是由于可供開發(fā)的土地資源的稀缺。雖然城市周邊有大量的耕地和農(nóng)村集體建設(shè)用地,但是必須轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地,才能夠進(jìn)行合法的開發(fā),而依據(jù)現(xiàn)有法律,政府壟斷了這一轉(zhuǎn)換過(guò)程,并依靠土地轉(zhuǎn)讓與土地征收之間的差額,獲取巨大的收益。在很多地區(qū),政府“經(jīng)營(yíng)”城市實(shí)際上淪為“經(jīng)營(yíng)”土地,土地收益成為地方財(cái)政的重要補(bǔ)充,甚至是主要來(lái)源。
　　實(shí)際上,當(dāng)政府壟斷了土地供給時(shí),就像精明的商人一樣,不會(huì)一次性出讓自己的所有貨物,而是奇貨可居,待價(jià)而沽,使土地價(jià)格不斷上升,以便從土地轉(zhuǎn)讓中獲得最大的總收益。對(duì)政府壟斷的土地資源競(jìng)爭(zhēng),是權(quán)錢交易和滋生腐敗的溫床。這種既無(wú)效率也不公正的制度,自然會(huì)引發(fā)社會(huì)民眾的質(zhì)疑和憤慨。
　　
　　房地產(chǎn),穩(wěn)定還是擾動(dòng)經(jīng)濟(jì)?
　　泡沫生成,泡沫膨脹,泡沫破裂,房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一幕幕悲喜劇在世界各地重復(fù)上演,房地產(chǎn)波動(dòng)造成的影響速度之快,范圍之廣,程度之深,讓人驚嘆。
　　房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中是一條特殊的紐帶,將金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起,房地產(chǎn)是一種最重要的抵押品,房地產(chǎn)貸款是創(chuàng)造貨幣供給的重要形式,而貨幣則是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行必須的血液。
　　當(dāng)貨幣供給增加時(shí),企業(yè)利潤(rùn)和工人收入相應(yīng)增加,投資和消費(fèi)因而上升,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng);反之,貨幣供給收縮,則會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩。因此,通過(guò)貨幣供給,房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緊密聯(lián)系在一起。當(dāng)貨幣供給增加時(shí),一部分貨幣又會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求,而由于建設(shè)周期較長(zhǎng),房地產(chǎn)供給短期內(nèi)是缺乏彈性的,這會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上升,使房地產(chǎn)作為抵押品的價(jià)值升高,從而商業(yè)銀行可以發(fā)行更多的貨幣,刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步加速。
　　房地產(chǎn)就像一個(gè) “加速器”,在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期使貨幣在金融體系和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間加速流轉(zhuǎn),但是,這是一個(gè)“雙向”加速器――如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌,就會(huì)使商業(yè)銀行創(chuàng)造的貨幣減少,經(jīng)濟(jì)陷入衰退,這會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌,從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
　　但是,并不意味著房地產(chǎn)是引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)�。恰恰相�?在市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)下,這是保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的精巧的機(jī)制。由于土地供給總量是有限的,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)穩(wěn)步增加,以此為抵押發(fā)行貨幣,可以保持貨幣供給的穩(wěn)定性與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)或者金融市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化,上述穩(wěn)定機(jī)制遭到破壞,使得房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)異常時(shí),才會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。
　　在日本和東亞危機(jī)中,這種破壞性的力量來(lái)自于過(guò)快的金融自由化進(jìn)程或者錯(cuò)誤的金融自由化次序,在美國(guó)次貸危機(jī)中,破壞來(lái)自于以資產(chǎn)抵押證券化為代表的所謂金融創(chuàng)新導(dǎo)致的貨幣供給的急劇增加。
　　與其他國(guó)家相似,中國(guó)正處于金融自由化的進(jìn)程中,金融業(yè)管制的放松和競(jìng)爭(zhēng)的加劇都會(huì)使得貨幣供給高于正常水平,這為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲創(chuàng)造了適宜的宏觀環(huán)境,而土地供給的制度性難題使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲成為必然趨勢(shì),同時(shí)正在加速的城市化進(jìn)程不斷創(chuàng)造出對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求,這些因素綜合在一起,導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)如脫韁野馬逆市飛揚(yáng),似乎已經(jīng)超脫了一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律的束縛。
　　但是,這種非常規(guī)的運(yùn)行方式也同時(shí)孕育著巨大的風(fēng)險(xiǎn),刺激增長(zhǎng)與形成泡沫之間只存在一條難以明辨的細(xì)線。通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)來(lái)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,這是一把有力但異常危險(xiǎn)的工具。
　　為什么地王頻現(xiàn)?
　　2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最吸引眼球的莫過(guò)于“地王”標(biāo)價(jià)的記錄不斷被刷新。實(shí)際上,地王的出現(xiàn)對(duì)其社會(huì)民眾的心理暗示作用遠(yuǎn)大于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響。
　　房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的市場(chǎng),提供的是具有很大差異性的“異質(zhì)”商品,區(qū)位、戶型、周邊環(huán)境等因素都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著重要影響。在特定時(shí)期,受到區(qū)位和空間的限制,與需求相比,供給總是有限的,比如名校周圍的房子總是供不應(yīng)求。地王正是大量資金追逐這一稀缺資源的產(chǎn)物。
　　由于收入分配的差異,根據(jù)購(gòu)買能力和意愿,人們對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際需求各式各樣,由此房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了不同的層次和結(jié)構(gòu),既有奢侈的豪宅,也有勉強(qiáng)容身的小戶型,這屬于市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。
　　當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)以強(qiáng)烈的反差呈現(xiàn)在公眾面前的時(shí)候,它是否符合社會(huì)公平的原則,常常遭到人們的質(zhì)疑,但是問(wèn)題的根源不在于唯利是圖的開發(fā)商,而是由收入分配決定的需求結(jié)構(gòu)使得提供這樣差異巨大的產(chǎn)品是有利可圖的。因此,這歸根結(jié)底是收入分配的問(wèn)題,問(wèn)題的解決不在于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu),而在于調(diào)節(jié)收入分配。在保持現(xiàn)有收入分配格局不變的情況下,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié),只能使得市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)一步扭曲。
　　在既定的收入分配差距較大的情況下,要讓房地產(chǎn)不再成為城市化進(jìn)程的障礙,唯一的出路在于增加總量供給,而將結(jié)構(gòu)性問(wèn)題由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決。通過(guò)增加市場(chǎng)總量的供給,尤其是增加土地供給,使得給窮人蓋房子和給富人蓋房子同樣有利可圖,才能平抑房地產(chǎn)價(jià)格,改善社會(huì)福利,這可能比經(jīng)濟(jì)保障住房的建設(shè)更重要。
　　增加總量供給的另外一個(gè)好處在于化解正在積累的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在供給受到限制的情況下,大量的房地產(chǎn)需求會(huì)引起價(jià)格的劇烈波動(dòng),使房地產(chǎn)成為投機(jī)者的游樂(lè)場(chǎng)。但是,當(dāng)經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí),投機(jī)者并不承擔(dān)相應(yīng)的損失,呆壞賬增加的商業(yè)銀行成為直接的受害者。當(dāng)損失如此巨大,以至銀行無(wú)力承擔(dān)時(shí),最終埋單的將是政府,而救援資金的提供者則是全體納稅人。當(dāng)銀行收縮信貸引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí),所有人的利益都會(huì)不同程度遭到損失,而宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑時(shí),即使謹(jǐn)慎放貸的銀行也難以幸免。
　　未雨綢繆。從長(zhǎng)期來(lái)看,政府應(yīng)當(dāng)解除土地供給過(guò)程中的制度性障礙,斬?cái)嗾�府與房地產(chǎn)開發(fā)之間的直接的利益鏈條,保障土地總量供給的規(guī)模和增長(zhǎng)速度,為加快城市化進(jìn)程消除障礙。從短期來(lái)看,盡量避免將房地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控的工具,減少對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的直接干預(yù)。
　　(作者系南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

相關(guān)熱詞搜索：中國(guó)房地產(chǎn) 中國(guó)房地產(chǎn)四大謎題 中國(guó)四大房地產(chǎn)公司 中國(guó)最大房地產(chǎn)排名