關(guān)于深圳城市更新情況調(diào)研報(bào)告

　 中煤南方能源有限公司 王有華

　一、深圳城市更新概況

　 深圳的城市更新最早始于 2004 年，當(dāng)時(shí)叫舊村改造，2009 年后稱為城市更新，其實(shí)質(zhì)就是土地資源的再利用，通過綜合整治、改變功能、拆除重建等措施，達(dá)到改善環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施配套、消除安全隱患之目的，深圳城市發(fā)展已進(jìn)入到以城市更新為主的發(fā)展階段。

�。ㄒ唬�

　城市更新的必然性

　1 1 ．土地資源稀缺 據(jù) 2011年相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，深圳市國土面積為 1993 平方千米，除去農(nóng)用地面積 906 平方千米外，建設(shè)用地面積已達(dá) 934 平方千米，占全部國土面積的 47%，接近城市規(guī)劃要求建設(shè)用地總規(guī)模不能突破50%的紅線。預(yù)計(jì)到 2020 年，深圳可新增建設(shè)用地僅為 42 平方千米，既無外擴(kuò)的空間，也無大幅度增加建設(shè)用地的可能，唯有提高土地利用效率。

　2 2 ．人口密度大 深圳建市之初，規(guī)劃人口為 600 萬，據(jù)深圳市出租屋綜管辦統(tǒng)計(jì)，截止 2011 年 10 月底，深圳登記在冊(cè)的非戶籍人口 1280 萬人，戶籍人口 274 萬人，全市實(shí)際居住人口已超過 1500 萬，是中國人口密度最大的城市，城市配套滯后，迫切需要通過城市更新，拓展空間，完

　善相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市質(zhì)量。

　3 3 ．產(chǎn)業(yè)升級(jí)快 深圳過去許多單純的工業(yè)用地或廠房，基本上都是為配套早期的“三來一補(bǔ)”加工制造業(yè)的，經(jīng)過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，已不適應(yīng)當(dāng)前以金融、高科技、服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過參與城市更新改造，轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展模式，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，釋放土地最大價(jià)值。

　4 4 ．歷史遺留問題多

　1992 年之后，深圳經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展的軌道，隨著大量移民及務(wù)工人員的涌入，深圳的房屋租賃需求急劇攀升。村級(jí)股份公司及村民違規(guī)加建、搶建房屋現(xiàn)象屢禁不止，雖然經(jīng)過 1992 年、2004 年兩次農(nóng)村城市化改造，全市農(nóng)村集體土地均已轉(zhuǎn)為國有土地，但城中村房屋的確權(quán)問題一直是困擾城中村改造的核心問題。截至 2013 年底，深圳歷史遺留違法建筑有 38 萬棟，建筑面積約 4 億平方米，約占深圳市總建筑面積 50%，通過城市更新部分可以理清產(chǎn)權(quán)。

�。ǘ�）城市更新政策性文件 2004 年，深圳市頒布《深圳城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》，拉開了舊改序幕；2009 年陸續(xù)頒布《深圳市城市更新辦法》、《實(shí)施細(xì)則》以及一系列配套制度，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，其中一條規(guī)定舊改項(xiàng)目允許原業(yè)主自改或以合作的方式改造，土地可以以協(xié)議的方式出讓，無須招拍掛，這意味著列入舊改的項(xiàng)目無需先完成國家的征收、儲(chǔ)備、招拍掛出讓的程序，直接由權(quán)利人自主協(xié)商一致，申報(bào)審批，然后確定開發(fā)主體便可實(shí)施，極大縮減了舊改的時(shí)間要求；2012 年出臺(tái)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步促進(jìn)了城市更新發(fā)展。

�。ㄈ�）城市更新進(jìn)展情況 截止 2013 年底，全市已列入計(jì)劃項(xiàng)目 407 個(gè)，總用地面積 35 平方公里；完成規(guī)劃審批 229 項(xiàng)，用地面積約 20 平方公里；已簽用地合同項(xiàng)目達(dá) 102 個(gè)，涉及拆遷用地面積 6.3 平方公里，出讓用地面積4.4 平方公里，涉及建筑面積 1800 多萬平方米；建設(shè)實(shí)施完成并上市銷售項(xiàng)目 27 個(gè)，涉及建筑面積 600 多萬平方米，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重大影響。

　 二、城市更新問題 存在 分析

　 城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)的綜合工程，涉及諸多要素與諸多利益的平衡，必然是一個(gè)歷時(shí)漫長、不確定性較大的復(fù)雜過程，有開發(fā)商形象地總結(jié)為“拆不動(dòng)，賠不起，玩不轉(zhuǎn)”。

�。ㄒ唬┡f改拆遷難度大 按照《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：

　“住宅類小區(qū)，100%業(yè)主同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能進(jìn)行下一步工作”，這是舊改的最大難點(diǎn)。2010 年最先試點(diǎn)的木頭龍、南苑新村等 8 個(gè)老舊住宅小區(qū)改造，因達(dá)不到 100%業(yè)主的同意，至今無一成功推動(dòng)；2013 年 3 月，鑒于老舊住宅小區(qū)舊改易造成諸多利益糾紛，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)問題，政府決定除非有嚴(yán)重的質(zhì)量問題或重大公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，原則上暫不進(jìn)行拆除重建。

�。ǘ�）拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高 城市更新拆遷補(bǔ)償，涉及到各方利益的博弈，從蔡屋圍改造，到崗廈、大沖村改造，拆遷補(bǔ)償糾紛如影隨行，大多數(shù)是以開發(fā)商最終

　開出較高的補(bǔ)償條件為代價(jià)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高，還體現(xiàn)在開發(fā)商要對(duì)違法建筑進(jìn)行埋單補(bǔ)償，加大了舊改成本，提高了舊改的門檻，同時(shí)也加劇了村民非法搶建加建行為，布吉三聯(lián)村竟然有村民把占地 100 平米的宅基地，通過鉆洞、爬山等方式加建到 3000 多平米，堪稱全國之最。

�。ㄈ�）審批流程存爭(zhēng)議

　深圳更新項(xiàng)目審批要經(jīng)過 40 多個(gè)部門，約需蓋 200 個(gè)公章，操作過程尋租點(diǎn)多，容易滋生腐敗。更新項(xiàng)目不實(shí)行招拍掛，而采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，拿地主要取決于開發(fā)商的政商關(guān)系，這成為官商勾結(jié)的根源，并為大家所詬病。但問題是開發(fā)商負(fù)責(zé)前期征地拆遷，某種程度上承擔(dān)了官方在土地開發(fā)中的角色，如果拆遷平整后的土地重新進(jìn)入招拍掛程序，顯然同樣有失公平。

�。ㄋ模┦袌�(chǎng)主導(dǎo)隱憂重 深圳城市更新由開發(fā)商主導(dǎo)，美其名曰“市場(chǎng)化”，但市場(chǎng)化引發(fā)了許多“并發(fā)癥”。一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全市場(chǎng)化，如果開發(fā)商支付了過高的補(bǔ)償成本，必然會(huì)提高容積率，間接提高整個(gè)城市地方密度，讓城市的可持續(xù)發(fā)展難以為繼；二是拆遷完全市場(chǎng)化，開發(fā)商通常會(huì)對(duì)違章建筑進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，否則就可能拆不動(dòng)，這無疑是助長了違建、搶建的氣焰，從而會(huì)導(dǎo)致新的社會(huì)問題。

�。ㄎ澹╅_發(fā)商惡性 競(jìng)爭(zhēng) 城市更新項(xiàng)目前期投入資金大，投資回報(bào)期較長，但由于改造地段升值、政策優(yōu)惠等因素，其毛利率依然高于通過招拍掛流程獲得的開發(fā)項(xiàng)目。故開發(fā)商對(duì)城市更新項(xiàng)目趨之若鶩，往往為爭(zhēng)奪一個(gè)舊改

　項(xiàng)目，通過互相抬升拆賠比，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。眾所周知，萬科和佳兆業(yè)對(duì)于南園新村舊改項(xiàng)目，將拆賠比提升至驚人的 1:1.4，最后被政府叫停。

　 三、城市更新 發(fā)展 新趨勢(shì)

　 2015 年 1 月 5 日，廣東省委巡視組，點(diǎn)名批評(píng)深圳房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)城市更新引發(fā)的“并發(fā)癥”比較嚴(yán)重。同時(shí)，佳兆業(yè)事件的爆發(fā)，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益輸送等問題，深圳城市更新面臨新形勢(shì)與新選擇。

�。ㄒ唬┏鞘懈�新仍是主流 2011 年，深圳土地供應(yīng)出現(xiàn)存量土地供應(yīng)首次超過新增土地供應(yīng)的拐點(diǎn)，2012 年存量用地供應(yīng)規(guī)模達(dá)到高峰，占供地總量近 75%，2013年及 2014 年存量用地供應(yīng)比例均在 60%以上。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，若深圳已批準(zhǔn)的 400 余個(gè)城市更新項(xiàng)目全部消化，供應(yīng)土地可支撐深圳未來 20-30 年的需求，這意味著，面對(duì)住宅用地供應(yīng)捉襟見肘的局面，城市更新仍是深圳未來城市發(fā)展的主流，也是推動(dòng)城市發(fā)展的大戰(zhàn)略。

　（二）更新模式面臨變革 深圳此輪地產(chǎn)風(fēng)暴，或?qū)��?duì)更新模式產(chǎn)生重要影響，項(xiàng)目審批將會(huì)更加嚴(yán)格透明，同時(shí)，政府可能會(huì)調(diào)整舊改流程，比如參照香港模式，政府主導(dǎo)拆遷，按周邊樓價(jià)賠償拆遷戶，解決好動(dòng)遷等前期問題，然后出讓凈地讓房企進(jìn)行開發(fā)；政府亦可將成片的舊改項(xiàng)目用地進(jìn)行

　拆分，切割成多個(gè)小地塊，交由不同的房企進(jìn)行開發(fā)，以此割斷官員和單獨(dú)某一家房企之間的利益輸送鏈條。

�。ㄈ�）更新速度可能放緩

　2014 年可能成為深圳舊改的轉(zhuǎn)折年，城市更新向著持續(xù)、秩序、質(zhì)量的方向發(fā)展。預(yù)計(jì)今后每年供應(yīng)土地量穩(wěn)定在 2 平方公里左右，每年供應(yīng)建筑面積保持在 700 萬平方米左右，進(jìn)一步放緩立項(xiàng)速度。同時(shí)，考慮到拆除重建所面臨時(shí)間、人力及物力成本的高昂，今后政府將會(huì)鼓勵(lì)原權(quán)利人加大綜合整治力度，減少拆除重建規(guī)模，完善相關(guān)配套，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市發(fā)展。

　（四）開發(fā)模式趨向精細(xì)化

　佳兆業(yè)事件，可能成為深圳舊改開發(fā)模式從粗放型轉(zhuǎn)為精細(xì)化運(yùn)營的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨著利潤空間的降低，以及不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)增加，開發(fā)商介入城市更新項(xiàng)目的態(tài)度會(huì)更加謹(jǐn)慎，過去開發(fā)商只要拿到項(xiàng)目，就能賺大錢的日子一去不復(fù)返了，開發(fā)商必須通過專業(yè)化與精細(xì)化運(yùn)作，控制成本，創(chuàng)造收益。

　（五）產(chǎn)業(yè)用地比重攀升 2015 年 3 月 9 日，深圳市規(guī)土委公布了《2015 年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，商住項(xiàng)目大幅縮減，新型產(chǎn)業(yè)用地占比升至七成，這是深圳調(diào)整土地市場(chǎng)格局、收縮住宅供地、提高產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要新舉措，還是城市更新處于風(fēng)口浪尖特殊時(shí)期的權(quán)宜之計(jì)，有待于深入持續(xù)的觀察。

　四、城市更新案例分析

　 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前參與深圳城市更新項(xiàng)目的地產(chǎn)商有 30 多家，其中，

　央企包括華潤、招商、中航、中信、中糧和遠(yuǎn)洋；深圳本土起家的民企有佳兆業(yè)、京基、卓越與星河。華潤置地、佳兆業(yè)、招商地產(chǎn)、京基、卓越 5 家房企為舊改一線梯隊(duì)，在深圳獲取舊改土地總面積超1000 萬平方米。（重點(diǎn)項(xiàng)目見表一）

　表一

　 深圳市舊改重點(diǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表

　 項(xiàng)目名稱

　 面積（m m2 2 ）

　 開發(fā)商

　 狀態(tài)

　 預(yù)期業(yè)態(tài)

　 備注

　 蔡屋圍舊改

　36.8 萬

　京基集團(tuán)

　規(guī)劃中

　商業(yè)、住宅

　黃貝嶺舊改

　40 萬

　深業(yè)集團(tuán)

　建設(shè)中

　商業(yè)、辦公

　鹿丹村改造

　4.71 萬

　中海地產(chǎn)

　啟動(dòng)

　住宅、商業(yè)

　木頭龍舊改

　7.7 萬

　益田集團(tuán)

　停滯

　住宅、商業(yè)

　銀湖三九片區(qū)更新

　12.7 萬

　華潤集團(tuán)

　建設(shè)中

　住宅、商業(yè)

　大沖村

　280 萬

　華潤集團(tuán)

　售賣中

　住宅、商業(yè)

　建筑面積

　崗廈村舊改

　20.5 萬

　金地集團(tuán)

　建設(shè)中

　商業(yè)、居住

　建筑面積

　坂田城市廣場(chǎng)

　180 萬

　佳兆業(yè)集團(tuán)

　封盤

　商業(yè)、住宅

　建筑面積

　( ( 一) ) 蔡屋圍金融中心項(xiàng)目

　1 1 ．項(xiàng)目介紹 該項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)蔡屋圍金融中心區(qū)，由京基 100 大廈及7 棟回遷樓構(gòu)成，是集金融辦公、酒店、公寓、商業(yè)設(shè)施及回遷安置住宅于一體的大型綜合項(xiàng)目，總投資近 50 億元。項(xiàng)目建設(shè)用地約 3.6萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米，容積率 12.33， 賠償拆遷面積約 16 萬平方米，項(xiàng)目于 2003 年由羅湖區(qū)組織規(guī)劃，歷經(jīng) 8 年于 2011年竣工。

　2 2 ．項(xiàng)目分析 2005 年 10 月，京基地產(chǎn)與蔡屋圍股份公司被確定為實(shí)施主體，直到 2007 年 4 月深圳市國土房管局作出書面裁決，仍有 6 戶村民未能與拆遷單位就補(bǔ)償方案達(dá)成一致。項(xiàng)目得以成功推進(jìn)，一是京基不惜血本。2007 年 9 月 21 日， 京基與最后一位，即蔡屋圍老街坊 12號(hào)小樓的蔡姓業(yè)主簽署補(bǔ)償協(xié)議，780 平方米的建筑面積共支付 1700萬元貨幣補(bǔ)償，在當(dāng)時(shí)堪稱為天價(jià)；二是京基讓渡了巨額利益，京基100 項(xiàng)目的所有住宅部分，全部補(bǔ)償給蔡屋圍村村民；三是住宅項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)也充分考慮了蔡屋圍村原村民的生活特點(diǎn)。

�。ǘ�）崗廈村舊改

　1 1 ．項(xiàng)目 介紹

　該項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)東南側(cè)，緊臨深南大道，占地面積約 22萬平方米，總建筑面積達(dá)到 140 萬平方米，其中包括 50 萬平方米的住宅及公寓、30 萬平方米的 Shopping-mall 及 20 萬平方米的甲級(jí)寫

　字樓，是深圳市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求最高和難度最大的重大改造項(xiàng)目。

　2 2 ． 項(xiàng)目 分析

　2006 年 7 月，福田區(qū)政府與崗廈股份公司、金地大百匯房地產(chǎn)開發(fā)公司簽署《崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》，至 2009 年 7 月底前，舊村被拆遷房屋的拆除工作基本完成。項(xiàng)目成功推進(jìn)，主要是崗廈拆遷補(bǔ)償方案相對(duì)成熟，共有“兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、三種模式、六種選擇” ，業(yè)主選擇余地大。兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一種是按面積劃分：480 平方米以內(nèi)按1∶1 補(bǔ)住宅，超過 480 平方米按 1∶0.88 補(bǔ)公寓；二是按層數(shù)劃分：首層按 1∶0.9 補(bǔ)集中商業(yè)物業(yè)，2 層以上按 1∶0.9 補(bǔ)住宅或公寓。三種模式：即一是選全部實(shí)物補(bǔ)償，二是選全部貨幣補(bǔ)償，三是可選實(shí)物和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。另外，崗廈村舊改造就了近 10 個(gè)億萬富翁及 20 個(gè)億萬家族。

�。� 三 ）

　大沖村舊改項(xiàng)目

　1 1 ．項(xiàng)目 介紹

　該項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，占地面積 68.4 萬平方米，涉及 931 戶原居民、280 多戶小產(chǎn)權(quán)業(yè)主，約 7 萬多租住人口的搬遷，拆除 1500 多棟建筑物，總建筑面積達(dá) 280 萬平方米，包括創(chuàng)新商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓及住宅等，總投資約 300 億元。其中，約 110 萬平方米的回遷物業(yè)已分期分批竣工交付。

　2 2 ． 項(xiàng)目 分析

　2008 年，華潤置地和大沖股份公司簽署了合作開發(fā)框架協(xié)議，兩者將利益捆綁在一起；2011 年 4 月，大沖村民簽約率達(dá)到 98.9%，但仍有 10 戶村民拒不簽約，涉及物業(yè) 31 處，面積約 1.3 萬平方米。拒

　絕簽約理由包括咬住股權(quán)問題不退讓、提出必須解決家人的工作問題、提出拆一賠二的物業(yè)補(bǔ)償或每平方米 4 萬—5 萬元的貨幣補(bǔ)償?shù)纫�求�?/p>

　項(xiàng)目順利推進(jìn)，主要得益于開發(fā)商將利益與村辦企業(yè)捆綁在一起，大沖股份公司算了一筆賬，如拖延改造，村集體和村民每天的損失達(dá) 106.7 萬元，拖延一年給村集體和村民帶來的損失達(dá) 3.896 億元。4 月 15 日，大沖股份公司召開全體股東代表大會(huì)，64 名股東代表以舉手表決的方式全票通過《關(guān)于采取有效措施加快推進(jìn)大沖舊改的決議》，決定在近期提請(qǐng)采取司法強(qiáng)拆措施，依法解決大沖 10 戶拒簽約戶的問題。

�。ㄋ模┠绢^龍舊改項(xiàng)目

　1 1 ． 項(xiàng)目介紹

　該項(xiàng)目位于羅湖區(qū)愛國路，始建于上世紀(jì) 80 年代，涉及多層住宅 61 棟樓，居民 1341 戶。該項(xiàng)目占地面積大約 7.7 萬平方米，總建筑面積約 65 萬平方米，是羅湖區(qū)最大的城市更新改造項(xiàng)目。早在 2007年，木頭龍小區(qū)部分業(yè)主自發(fā)組團(tuán)考察，并決定邀請(qǐng)益田集團(tuán)進(jìn)駐木頭龍，承擔(dān)改造的市場(chǎng)主體； 2010 年被納入深圳市第一批老舊住宅區(qū)類城市更新計(jì)劃，但該項(xiàng)目經(jīng)過 5 年的曠日持久的拉鋸戰(zhàn)，令政府、開發(fā)商和業(yè)主陷入了“多輸”的困局。

　2 2 ． 項(xiàng)目 分析

　目前超過 1100 戶業(yè)主已簽簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議并搬離小區(qū)，但仍有200 余戶堅(jiān)守陣地，致使開發(fā)商不能獲得實(shí)施主體資格。項(xiàng)目停滯原因一是未簽約業(yè)主，提出的理由包括年事已高不便搬家，子女需要就

　近上學(xué)，質(zhì)疑開發(fā)商實(shí)力及程序合法性等，但其核心訴求還是對(duì)開發(fā)商開出的 1:1.3 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不滿意；二是開發(fā)商在與大部分業(yè)主簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，對(duì)尚有住戶的建筑物拆除門窗，激怒了未簽約業(yè)主，導(dǎo)致談判關(guān)系惡化；三是開發(fā)商主導(dǎo)舊改項(xiàng)目，政府缺乏成熟的協(xié)商機(jī)制，政府和開發(fā)商的各項(xiàng)規(guī)范程序申報(bào)時(shí)未能與業(yè)主保持及時(shí)溝通，缺乏透明度和公眾參與度不足。

�。ㄎ澹┞沟ご甯脑� 項(xiàng)目

　1 1 ．項(xiàng)目介紹 該項(xiàng)目位于深圳濱河大道邊，作為深圳的大型福利住宅小區(qū)，涉及房產(chǎn) 24 棟，居民 1280 戶，其中處級(jí)以上官員 250 人，離退休干部150 人。鹿丹村建造時(shí)使用了大量海砂，建成不久，由于海沙腐蝕，大量鋼筋裸露生銹，一些住戶家中的樓板出現(xiàn)斷裂。

　2000 年 6 月，不堪“滲水危樓”之苦的 60 多位鹿丹村村民聯(lián)名致信深圳市代市長，市長考察后，拍板 10 天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民討論，3 年內(nèi)徹底改造完畢；2001 年，深圳市政府常務(wù)會(huì)議通過了鹿丹村的拆除重建方案。但由于在拆遷補(bǔ)償問題上一直有分歧，改造遲遲未能推進(jìn)，鹿丹村改造被擱置下來。

　2 2 ．項(xiàng)目分析 該項(xiàng)目能順利推進(jìn)，主要得益于舊改模式的創(chuàng)新。一是以政府為主導(dǎo)，經(jīng)市編辦批復(fù)，由市住建局成立項(xiàng)目改造辦公室，負(fù)責(zé)項(xiàng)目改造工作的具體實(shí)施，此舉確保了項(xiàng)目改造區(qū)別于其一般商業(yè)化城市更新項(xiàng)目以營利為目的動(dòng)機(jī)；二是在項(xiàng)目后期重建土地掛牌出讓方面，在我國率先嘗試采用定地價(jià)和回遷物業(yè)建筑面積、向下競(jìng)爭(zhēng)可售商品

　住房建筑面積的辦法；三是補(bǔ)償方案最大程度保障業(yè)主權(quán)益，在補(bǔ)償、回遷等關(guān)鍵問題上，綜合運(yùn)用市場(chǎng)和政策手段，制定了“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”（就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換、異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換）和“貨幣補(bǔ)償”兩種補(bǔ)償方式，由業(yè)主自主選擇。

�。�六）坂田城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目

　 1 1 ．項(xiàng)目介紹 佳兆業(yè)被稱為深圳舊改專業(yè)戶，擁有舊城改造項(xiàng)目 60 個(gè)，截至2013 年 3 月，其城市更新項(xiàng)目總占地面積超過 580 萬平方米，項(xiàng)目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域，其中超過 200 萬平方米已完成政府立項(xiàng).。深圳坂田佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)位于龍崗坂雪崗大道與布瀾大道交匯處，占地約 30 萬平方米，建筑面積約 180 萬平米，依托周邊高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，集住宅、五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓、商務(wù)公寓、超大型商業(yè) MALL 于一身的大型都市綜合體。

　2 2 ． 項(xiàng)目 分析

　2014 年 12 月，佳兆業(yè) 4 個(gè)樓盤被鎖盤，除掉已簽預(yù)售合同和已備案的房源之外，共有超過 2000 套房源顯示為“管理局鎖定”，其中住宅 1930 套，商鋪 267 套，這無異于一枚重磅炸彈，在深圳地產(chǎn)界引起了軒然大波。外界普遍認(rèn)為，佳兆業(yè)能夠迅速擴(kuò)張并成為深圳當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)龍頭，得益于其與深圳政府官員間的關(guān)系紐帶，但這如同一把雙刃劍，隨著深圳市多名官員遭紀(jì)委調(diào)查，把佳兆業(yè)推到了風(fēng)頭浪尖，引發(fā)了公司債務(wù)違約風(fēng)暴，城市廣場(chǎng)項(xiàng)目遭遇了鎖盤。

　五、南方公司更新項(xiàng)目建議

　 （一）統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目

　在深圳舊城改造的大背景下，南方公司所屬房產(chǎn)作為集團(tuán)公司不可多得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，必須抓住機(jī)遇，通過更新改造提升資產(chǎn)價(jià)值，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。南方公司要全面了解所屬房產(chǎn)片區(qū)政府方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將公司開發(fā)計(jì)劃與城市更新規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、調(diào)整與完善房地產(chǎn)開發(fā)改造規(guī)劃，針對(duì)自有房產(chǎn)實(shí)際情況，采取“委托開發(fā)、參股開發(fā)與自主開發(fā)”等不同的策略，實(shí)現(xiàn)公司房地產(chǎn)開發(fā)的利益最大化。

　（二）謹(jǐn)慎進(jìn)行自主開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)過 30 的發(fā)展，南方公司培養(yǎng)了一批房產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的管理隊(duì)伍，但房產(chǎn)改造工作涉及政策層面及技術(shù)因素較多，項(xiàng)目前期論證和可行性研究相對(duì)專業(yè)，項(xiàng)目申報(bào)就要經(jīng)過 40多個(gè)部門，約需蓋 200 個(gè)公章，專業(yè)性極強(qiáng)，同時(shí)還可能涉及“暗箱操作”，所以說南方公司目前還不具備自主開發(fā)的條件，對(duì)于所屬房產(chǎn)地塊舊改項(xiàng)目應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)行自主開發(fā)。

�。ㄈ�）穩(wěn)妥推進(jìn)工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目 為了提高產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)、盤活現(xiàn)有資源、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，新型產(chǎn)業(yè)用地改造可能成為未來深圳舊改的主流。梅林越華工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目，在專業(yè)地產(chǎn)公司的主導(dǎo)下，南方公司擬按照參股比例投資項(xiàng)目公司合作開發(fā)，八卦嶺工業(yè)區(qū)國展項(xiàng)目，南方公司擬采用委托模式參與改造，但目前深圳房地產(chǎn)行業(yè)積累了一定風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)不確定因素增加，所以南方公司要控制好風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目。

�。ㄋ模┓啪徸≌�小區(qū)改造項(xiàng)目 相對(duì)于舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)和城中村改造，住宅小區(qū)因涉及利益

　主體分散，利益訴求多樣化，改造更為困難與復(fù)雜，2010 年深圳試點(diǎn)的 8 個(gè)老舊住宅小區(qū)至今無一成功實(shí)施，木頭龍小區(qū)改造造成的尷尬局面與社會(huì)負(fù)面效應(yīng)仍將持續(xù)發(fā)酵。2013 年 3 月，政府決定除非有嚴(yán)重的質(zhì)量問題或重大公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，原則上暫不進(jìn)行老舊住宅的拆除重建。鑒于以上情況，南方公司應(yīng)適當(dāng)放緩啟動(dòng)住宅小區(qū)的改造項(xiàng)目。

�。ㄎ澹┘哟蟮胤絽f(xié)調(diào)力度 深圳作為改革開放的前沿城市，城市發(fā)展規(guī)劃理念先進(jìn)，同時(shí)政府根據(jù)片區(qū)的實(shí)際情況，靈活進(jìn)行相關(guān)的區(qū)域功能定位。公司要加強(qiáng)與地方政府相關(guān)部門的對(duì)接，重點(diǎn)協(xié)調(diào)國土、規(guī)劃、地鐵、舊改辦等部門，最大限度地保留公司房地產(chǎn)的合理功能，充分利用地鐵、公交等公共設(shè)施，妥善利用“高層會(huì)晤”，爭(zhēng)取地方政府的大力支持。

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