[提要] 現(xiàn)如今的社會，出現(xiàn)了家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、機構養(yǎng)老等多種養(yǎng)老方式，傳統(tǒng)的住房養(yǎng)老模式已經(jīng)無法滿足人們的需求。目前我國機構養(yǎng)老供不應求，由于客觀的時代背景導致家庭養(yǎng)老能力弱，居家養(yǎng)老逐漸受到重視。老年公寓即為一種獨立單元式的居家養(yǎng)老模式，是適合我國國情的住房養(yǎng)老方式。但就當下的發(fā)展狀況而言，存在著多種養(yǎng)老模式界定不清晰、投資主體不明確以及相關政策不完善的問題，使得各種養(yǎng)老機構的建設與經(jīng)營模式十分相似。本文以對這些問題的思考為出發(fā)點，并以個別老年公寓為例對老年公寓進行界定，并提出個人的想法與建議。
　　關鍵詞：老年公寓；老齡化；養(yǎng)老模式
　　中圖分類號：C913.7 文獻標識碼：A
　　收錄日期：2018年3月15日
　　緒論
　　21世紀中國將會迎來一個不可逆轉(zhuǎn)的老齡化社會，伴隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老等方面帶來的諸多問題，使得人口老齡化帶來的問題越來越突出。我國的老年人口不僅人口基數(shù)大而且增長速度非�？�，同時高齡人口數(shù)量增多，未富先老的情況使得養(yǎng)老問題更加嚴重，在這種情況下，中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式無法適應現(xiàn)代社會的發(fā)展，傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構也因此出現(xiàn)許多突出問題。但在老齡化進程產(chǎn)生的沖突與矛盾的存在與發(fā)展的同時，出現(xiàn)了許多的發(fā)展機遇，社會上出現(xiàn)了一些養(yǎng)老機構以及養(yǎng)老服務來適應現(xiàn)代社會的發(fā)展狀況，老年公寓就是在這樣的條件下發(fā)展起來的。
　　近年來我國政府相關政策制度以及倡導方向中也明確提出了要積極扶持和鼓勵社會力量發(fā)展養(yǎng)老機構。2013年李克強主持召開國務院常務會議鼓勵境外資本投資養(yǎng)老服務業(yè)。國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》鼓勵普通個人舉辦一些小規(guī)模的養(yǎng)老機構，還提出要辦好公辦保障性養(yǎng)老機構，開展公辦養(yǎng)老機構改制試點。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出，“積極應對人口老齡化，加快建立社會養(yǎng)老服務體系和發(fā)展老年服務產(chǎn)業(yè)”。黨的十九大報告中提出，構建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會環(huán)境，推進醫(yī)養(yǎng)結合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，我國企業(yè)退休人員養(yǎng)老金，由2005年起已經(jīng)實現(xiàn)了“十二連漲”，為廣大退休人員提供了“定心丸”。因此，伴隨著相關政策的提出，許多知名房地產(chǎn)都開始嘗試向養(yǎng)老地產(chǎn)方向發(fā)展。
　　本篇文章通過對老年公寓的調(diào)查研究，結合對相關政策制度的了解，同時借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗，提出當下發(fā)展老年公寓存在的問題，并針對這些問題提出相應的解決建議。通過這樣的方式有利于促進老年公寓的發(fā)展，促進我國養(yǎng)老房地產(chǎn)及其市場的開發(fā)建設及管理，提高老年人的生活質(zhì)量同時減輕子女的養(yǎng)老負擔。

一、老年公寓發(fā)展研究綜述

　　老年公寓是專供老年人集中居住，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系的公寓式老年住宅。這類住宅可以很好地體現(xiàn)老年人心態(tài)體能，滿足老年人的生活和精神需求，是一種綜合的面對特定群體的住宅類型，可以同時實現(xiàn)居家養(yǎng)老和享受社會化服務的新型老年住宅。在此本文對國內(nèi)外的具體情況進行了簡單梳理。
　　（一）我國發(fā)展狀況綜述。我國對于老年公寓的研究相較于發(fā)達國家而言較晚，在20世紀80年代基本上是空白狀態(tài)，90年代人口老齡化問題逐漸明顯，需要對其結構進行調(diào)整，才使得社會、政府和學術界開始關注老齡化及其帶來的相關社會和經(jīng)濟方面的問題。最初研究的資料都是以養(yǎng)老機構和老年住宅為主的，逐漸才開始發(fā)展與老年公寓相關的養(yǎng)老模式、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)、養(yǎng)老服務、供給和需求分析以及政府方面的研究。
　　伴隨著中國社會經(jīng)濟的發(fā)展，出現(xiàn)了居家養(yǎng)老和機構養(yǎng)老的養(yǎng)老模式。居家養(yǎng)老，是指為居家老人提供社會化服務，來解決日常生活問題的服務形式。機構養(yǎng)老是指為老年人提供綜合性服務的機構。逐漸地老年公寓出現(xiàn)在人們的視野中。在我國老年公寓項目與一般房地產(chǎn)項目有很大區(qū)別，屬于商業(yè)房地產(chǎn)的類別又具有福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營的特點，它包括了住宅本身以及結合老年人特點的服務配套項目；此外，它需要根據(jù)老年人市場需求進行租售，一部分可以以銷售實現(xiàn)，另一部分通過滿足部分老年人的租用需求實現(xiàn)，采取多種方式保證其經(jīng)營。
　　但在中國的傳統(tǒng)文化思想中，父母養(yǎng)育子女，子女贍養(yǎng)父母，通常是在家養(yǎng)老和子女養(yǎng)老的結合。在經(jīng)濟上是代際之間的轉(zhuǎn)移，以家庭為基礎實現(xiàn)保障的過程。在文化上充分體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)的孝文化。同時，以這種方式進行贍養(yǎng)有一定的人力資源來進行贍養(yǎng)活動，滿足老人的心理和精神上的要求，與子女同住是老年人的首選。
　�。ǘ�）國外發(fā)展狀況綜述。發(fā)達國家相對我國來說，更早地進入了老齡化社會。在日本，老年人相關的法律法規(guī)比較完善，老年公寓與社區(qū)結合小規(guī)模連鎖經(jīng)營，多行業(yè)聯(lián)合開發(fā)。從諸如醫(yī)療和收入等方面實現(xiàn)對老年人權益的保障；通過多行業(yè)的聯(lián)合開發(fā)能夠很好解決單個企業(yè)難以維持開發(fā)運營的融資和服務的問題。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)專注“養(yǎng)老”。當?shù)卣�府積極支持居家養(yǎng)老，老人公寓的管理人員屬公務員編制并將宿舍設在公寓里。由于私人籌建的原因存在公寓無法運作的情況，政府方面會派人管理和補貼。就在這樣艱難維持運營的情況下，雖然滿55歲的公民、本人無私人房產(chǎn)、低收入可以申請入住老人公寓，但由于求大于供的情況導致入住公寓排期要8～10年。盡管文化傳統(tǒng)存在差異，但是不同國家的發(fā)展是趨同的。

二、我國老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬├夏旯�寓發(fā)展狀況。中國是發(fā)展中國家，經(jīng)濟發(fā)展地域性差異大，所以區(qū)域間老年公寓發(fā)展的情況以及發(fā)展的可行性都存在差異。本文接下來將以武漢市為例進行介紹和分析。由武漢市民政局發(fā)布的武漢市城市社會福利機構一覽表可以看出，武漢市的各個區(qū)域都有一定數(shù)量的老年公寓，但總體上數(shù)量少于養(yǎng)老院。地理位置越是遠離市區(qū)的，老年公寓的整體水平就相對提高。在此以武漢市僑亞集團的兩個老年公寓為例，進行分析。
　　1、“僑亞·中華孝莊”老年公寓。僑亞·中華孝莊位于武漢市江夏區(qū)。園區(qū)主體建筑，完全符合健康住宅標準，南有陽光、北有地熱的養(yǎng)老公寓，有著良好的通透性、低密度和高綠化率�？傮w建筑規(guī)劃為三大塊，包括老年公寓、康復醫(yī)院和餐飲娛樂設施；在產(chǎn)權形式上，該老年公寓有持有和租賃兩種形式；在周邊配套上都配備齊全。

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