易憲容:從次級(jí)債危機(jī)看我國按揭市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
發(fā)布時(shí)間:2020-06-05 來源: 短文摘抄 點(diǎn)擊:
美國次級(jí)債券的問題,我是國內(nèi)最早關(guān)注者。還是在美國次級(jí)債券危機(jī)沒有爆發(fā)出來的2007年1月,我就寫過一個(gè)報(bào)告,希望國內(nèi)投資者到海外投資要密切關(guān)注這些證券化資產(chǎn),特別是國內(nèi)大的金融機(jī)構(gòu)要密切關(guān)注它的動(dòng)態(tài)。當(dāng)時(shí),我在報(bào)告中就指出,隨著美國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的逆轉(zhuǎn),美國次級(jí)債券的潛在風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來。報(bào)告剛寫好,美國次級(jí)債的問題就陸續(xù)顯現(xiàn)出來了。
特別是最近,7月27日和8月10日,更是由美國的次級(jí)問題引發(fā)全球股災(zāi),日本、香港地區(qū)、澳洲、歐洲各地股市紛紛下跌,從而使得全球金融市場(chǎng)出現(xiàn)一片恐慌及各國政府紛紛向金融市場(chǎng)注資。
對(duì)美國次級(jí)債危機(jī)對(duì)中國的影響,我想不會(huì)太大。因?yàn)椋粍t中國金融市場(chǎng)是一個(gè)封閉的市場(chǎng),美國次級(jí)債的危機(jī)不會(huì)波及到中國市場(chǎng)多少;
二則中國的金融機(jī)構(gòu)投資購買的美國次級(jí)優(yōu)債券不多,至多也不會(huì)超過100億美元。但是,也有人指出,美國次級(jí)債券市場(chǎng)的危機(jī)將是戳破全球資產(chǎn)價(jià)格的泡沫,從而引發(fā)出一場(chǎng)全球性的金融危機(jī)。對(duì)此,我曾問過索羅斯基金的經(jīng)濟(jì)學(xué)家,他告訴我,對(duì)美國次級(jí)債券危機(jī)密切關(guān)注是必要的,但次級(jí)債危機(jī)的恐慌則不必要。事實(shí)上,有研究表明,這次美國次級(jí)債券損失大約在1500-2000億美元。而這樣一個(gè)損失對(duì)一個(gè)近20萬億美元的美國股市及全球股市來說,其損失也不會(huì)是很大。對(duì)于中國來說,即使加上次級(jí)債券危機(jī)影響美國居民的消費(fèi),再影響中國的出口,這些影響都是十分微小的。
不過,美國次級(jí)債券危機(jī)給中國按揭市場(chǎng)的啟示是值得深入思考的。我們知道,所謂的次級(jí)貸款債券是指美國從2000年的不景氣以來,布什政府利用低利率及減稅政策,直接鼓勵(lì)居民購房,并以建筑業(yè)來拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的成長,從而帶動(dòng)了美國一波房地產(chǎn)大漲。在這種的情況下,很多做房屋貸款的銀行、金融公司,大力借此擴(kuò)張住房貸款。在激烈的競(jìng)爭面前,不少金融機(jī)構(gòu)不惜降低住房信貸的消費(fèi)者的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)(即“次級(jí)信用”的人大量進(jìn)入)及為購房者提供零首付來吸引購房者。然后,有投行向這些銀行買這些貸款,將它包成一筆債券賣給投資者。這些債券就是“次級(jí)房貸債券”。
在房價(jià)上漲時(shí),這些債券的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)潛在下來,但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一發(fā)生逆轉(zhuǎn),這些次級(jí)貸款人的違約風(fēng)險(xiǎn)立即暴露出來,債券的價(jià)格大跌,債券的投資者就可能遭受巨大損失。而且在這種情況下,這些債券沒人接手,想賣也賣不出去。由于這些債券在市場(chǎng)上沒人敢買,故而基金公司向市場(chǎng)公告拒絕客戶的贖回申請(qǐng),由此引起整個(gè)金融市場(chǎng)的恐慌。美國次級(jí)債券的危機(jī)也由此而生。
對(duì)于美國次級(jí)債券的危機(jī),我們并非要談中國有多少金融機(jī)構(gòu)涉及此事,也不要關(guān)注太多美國次級(jí)債券危機(jī)將影響中國對(duì)美國的出口,我們更應(yīng)該關(guān)注的對(duì)成長中的中國金融市場(chǎng)有多少啟示。在中國,居民的住房按揭貸款一直理所當(dāng)然地認(rèn)為是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。這樣一個(gè)觀念在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)大行其道幾年了,而且即使到現(xiàn)在,除了銀監(jiān)會(huì)及央行這樣的監(jiān)管機(jī)構(gòu)有所察覺之外,房地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)銀行對(duì)此仍然是無動(dòng)于衷,“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)主流意見。但實(shí)際上,當(dāng)美國打破這種神話破滅時(shí),居民按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就暴露無遺了。這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性就會(huì)受到嚴(yán)重質(zhì)疑。在這意義上來說,對(duì)中國是有很大啟示的。
其實(shí),中國的住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該比美國次級(jí)債券的風(fēng)險(xiǎn)高許多。因?yàn),很簡單,首先,從住房按揭的?duì)象來看,美國的次級(jí)債券的次級(jí)貸款人的信用還有等級(jí)之分,即“次級(jí)信用”,但是對(duì)于中國的按揭貸款者來說,估計(jì)其中的大部分人連“次級(jí)信用”都不及。何以為證?一是在這幾年,凡是個(gè)人要申請(qǐng)住房按揭貸款的人,沒有誰不能夠從銀行獲得貸款的。既然人人都能夠從銀行獲得住房按揭貸款,那么住房按揭貸款者基本上是沒有信用等級(jí)可分。如果這樣,必然會(huì)讓很大一部分信用不好的人進(jìn)入房地產(chǎn)按揭貸款市場(chǎng)。
因?yàn),?jù)我調(diào)查所知,按照銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房按揭貸款指引,個(gè)人按揭貸款的貸款額是個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過個(gè)人家庭月可支配收入的50%。但實(shí)際上,國內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時(shí),沒有多少人能夠滿足這樣一個(gè)最基本的標(biāo)準(zhǔn)。他們或是從律師事務(wù)所或單位開出假的工資收入證明(有很多情況下銀行放款人會(huì)明確告訴貸款者作假)。試想,用假的收入證明、假的工資證明等虛假的文件到銀行進(jìn)入按揭貸款,那么這些人的信用有多少就十分令人質(zhì)疑的。可以說,如果以美國的個(gè)人信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn),中國不少個(gè)人住房按揭貸款者不僅沒有信用,甚至是負(fù)信用。
正因?yàn),中國的不少個(gè)人住房按揭貸款人是沒有信用,或假信用,這就必然造成在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不少人利用這種假信用大量地從銀行掏取貸款炒作當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)。試想,在上海,2004年曾經(jīng)有人貸款7800萬,購買住房128套,甚至于有人貸款一億多,購買住房一百多套。就是通過假信用的方式進(jìn)入的?梢哉f,盡管目前國內(nèi)不少個(gè)人住房按揭貸款的信用不好,但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直在上漲時(shí),那么這種沒有信用負(fù)信用的人就不會(huì)暴露出來,因?yàn),過高的房價(jià)會(huì)把這些潛在完全掩蓋起來。但是如果中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),其潛在風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)暴露出來,而且這些潛在風(fēng)險(xiǎn)一旦暴露出來,國內(nèi)銀行所面臨的危機(jī)肯定會(huì)比美國次級(jí)債券出現(xiàn)的危機(jī)要嚴(yán)重。
還有,美國次級(jí)信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)盡管很高,但是這種風(fēng)險(xiǎn)基本是通過證券化的方式已經(jīng)分散了。這里說明兩個(gè)問題,盡管美國次級(jí)信用貸款風(fēng)險(xiǎn)通過證券化分散了,但是這些風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)消失,一旦條件不滿足,它就會(huì)暴露出來。另外,中國住房按揭貸款的證券化程度低,因此其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行體系內(nèi)。如果房價(jià)一直上漲,那么這些潛在風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)暴露出來,但如果房價(jià)出現(xiàn)向下逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì),這些聚集在銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)出來。
還有,目前國內(nèi)銀行基本上國有銀行或國有股份占主要比重的銀行,因此,這些銀行為了其自身短期效益,采取對(duì)住房按揭盲目擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。因此,它們不僅放寬了個(gè)人住房按揭貸款者市場(chǎng)進(jìn)入,根本就沒有遵守銀監(jiān)會(huì)相關(guān)指引,甚至于采取各種方式規(guī)則這種指引,而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房價(jià)上漲的個(gè)人住房按揭貸款無限放大,比如什么加按揭、轉(zhuǎn)按揭等。在這樣的情況,使得中國的住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大,以及越積越大。
還有,從總量來看,美國的住房按揭市場(chǎng)發(fā)展50多年,其住房貸款余額也不過在3萬億左右,但是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)剛發(fā)展不到十年,其個(gè)人住房按揭貸款余額就達(dá)到2點(diǎn)6萬多億元,加以公積金住房貸款4000多億元,已經(jīng)超過了3萬億元。這樣高的住房按揭貸款,在房價(jià)上漲時(shí),銀行一定會(huì)把這些貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),但是如果中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)都暴露出來。如果這樣的情況出現(xiàn),中國住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)美國次級(jí)債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還要高了。
據(jù)報(bào)道,日前監(jiān)管部門對(duì)此十分警覺,甚至于有消息稱,會(huì)將出臺(tái)政策,要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。盡管目前各大城市商業(yè)銀行都表示,尚未接到總行的相關(guān)通知和文件,目前仍執(zhí)行房貸首付比例最低30%的政策,但商業(yè)銀行暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等都表明銀行監(jiān)管部門暗自收緊個(gè)人房貸。這些都表明住房按揭貸款為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”神話已經(jīng)打破,國內(nèi)商業(yè)銀行開始對(duì)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)警惕起來了。應(yīng)該說,這是好事。
對(duì)于在美國次級(jí)債券危機(jī)后,中國銀行監(jiān)管部門會(huì)采取什么政策,我們不得而知,但是他們對(duì)這個(gè)問題警覺已經(jīng)表現(xiàn)了出來。對(duì)此,中國的金融監(jiān)管部門一方面要對(duì)美國次級(jí)債危機(jī)認(rèn)真地研究并總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),另一方面該是全面檢討中國銀行的住房按揭貸款時(shí)候。不要讓一些商業(yè)銀行為了短期之利益、為了一己之利而讓國內(nèi)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)越積越大。可以說,如果不對(duì)中國銀行按揭貸款進(jìn)行全面檢討,不打破目前中國銀行體系“住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話,那么中國金融體系面對(duì)的危機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)也就不遠(yuǎn)了。因?yàn),從上述的分析可以看到,中國按揭貸款實(shí)際上比美國次級(jí)債券的風(fēng)險(xiǎn)要高!
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