中共十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出，要在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅�！拔飿I(yè)稅”這個名稱來自于香港，但在香港，物業(yè)稅特指對房屋出租收入所得的課稅；
而我國欲開征的這個稅，實際上是一種針對不動產(chǎn)征收的財產(chǎn)稅。為了以示區(qū)別和更為準確，一些學者已經(jīng)建議將“物業(yè)稅”稱為“不動產(chǎn)稅”。

　　據(jù)有關信息，我國將在“十一五”規(guī)劃的后三年開征不動產(chǎn)稅，具體說，明年以后的兩三年，將首先對工商企業(yè)及城市高檔住宅開征不動產(chǎn)稅，2010年后逐漸將其它居民住房、政府及事業(yè)單位、中介機構所屬的不動產(chǎn)納入征稅范圍。不動產(chǎn)稅，正在不可阻擋地向我們走來。

　　我國現(xiàn)行稅制的主體框架是1994年建立的，那次稅制改革沒有觸及與房地產(chǎn)相關的六種稅，即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅，所以，目前實行的房地產(chǎn)稅制仍帶有相當濃厚的計劃經(jīng)濟色彩——稅種不合理，城鄉(xiāng)雙軌，內(nèi)外雙軌，企業(yè)與個人雙軌等，在實踐中越來越暴露出制度上的缺陷。比如，針對城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅，其最高稅額僅為每平方米10元/年，針對住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅，而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的土地增值稅的稅率卻高達30—60%，企業(yè)還同時必須交納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，重復課稅不說，平均稅負水平更達到40%以上，高于世界上幾乎所有國家的水平。一不小心，我們倒是在這方面弄了個“世界第一”。

　　其實，這還沒有把與房地產(chǎn)開發(fā)有關的收費的因素考慮進去，各地方收費五花八門，說得上名目的，如市政配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、立項管理費、規(guī)劃審核費、規(guī)劃許可證工本費、建筑許可證工本費、征地拆遷補償費、舊城改造費等等，少的幾十種，多的達數(shù)百種。真的需要收這么多費嗎？根據(jù)建設部房地產(chǎn)業(yè)司的統(tǒng)計資料，在商品住宅成本中，稅收約占10%，各種收費所占20%。

　　此外，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一的問題也很嚴重，不得不改。比如，房產(chǎn)稅僅針對內(nèi)資企業(yè)而城市房地產(chǎn)稅又僅針對外資企業(yè)；
耕地占用稅僅針對內(nèi)資企業(yè)，外資企業(yè)不必交納；
內(nèi)資企業(yè)交納城鎮(zhèn)土地使用稅而外資企業(yè)繳納土地使用費，等等，真夠亂乎。

　　毫無疑問，對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅執(zhí)進行改革，絕對是必需的和明智的。但是在所有的問題中，房地產(chǎn)的問題最為復雜。對咱老百姓日常生活的重要性不必說，衣食住行它排第三，衡量政府的政績，民眾們看得就是這個。說改革千好萬好，國民福利特別是中低收入階層居民的福利增加、改善得不夠，就算不上真好。這就對不動產(chǎn)稅制的設計者提出了較高的要求。房地產(chǎn)業(yè)還被政府視為經(jīng)濟的“增長點”，因為它的確對一些原材料工業(yè)，如水泥、鋼鐵、裝飾裝修行業(yè)具有很強的“拉動”作用，對一些地方政府，特別是城市政府的財政收入、預算外收入的影響相當大。同時，房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型行業(yè)，與金融業(yè)也有密切的聯(lián)系。所以，對房地產(chǎn)稅制進行改革、推出新的不動產(chǎn)稅，肯定是牽一發(fā)而動全身，自然也就成為整個社會上上下下都極為關注的焦點、熱點問題。

　　開征不動產(chǎn)稅，決策者會遇到、實際上已經(jīng)遇到了社會公眾的質(zhì)疑：征了這個稅，你給我們減什么稅？你不能無緣無故給我們增加一塊稅收負擔；
開征不動產(chǎn)稅以后，人們的整體稅負水平會不會有所提高？提高多少？是實行比例稅率，還是累進稅率？稅率是多少？免征額是多少？不同用途的房地產(chǎn)，是不是都征收這個稅？不動產(chǎn)的價值應該由誰來評估？評估的結果我們不認可怎么辦？找誰投訴？投訴結果仍不滿意又怎么辦？現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費哪些保留、哪些廢止？還有更大的問題：應該由誰來決定征收或不征收這個稅以及怎樣征、征多少？等等。對愈行愈近的不動產(chǎn)稅，人們的腦子里有著太多的疑問和疑慮，近兩年來，“有關部門”因為這個問題沒少“挨罵”，卻一直沒給出個令社會各界滿意的答復來。

　　這也難怪，房地產(chǎn)稅費改革在我國具有開創(chuàng)性，加上各地具體情況千差萬別，不確定因素頗多，規(guī)律一時難尋是可以理解的�？赡苷�是考慮這個因素，政府相關部門在這件事表現(xiàn)得“小心翼翼”，召開多次專題研討會，廣泛聽取意見，不斷修改方案，應該說，這種審慎的態(tài)度值得贊許。

　　納稅人之所以需要交納不動產(chǎn)稅，是因為人們享受了政府所生產(chǎn)和提供的城市基礎設施和城市服務設施，如道路、學校、消防、安全等，而這些設施和服務的質(zhì)量取決于政府的財政收入。房地產(chǎn)稅收一方面增加了納稅主體的負擔，另一方面又意味著政府財政開支的增加，這就需要財政收入來源。這個來源應該主要就是財產(chǎn)稅收。像不動產(chǎn)這樣的財產(chǎn)稅，有利于增強地方政府財政決策的透明度，也有助于鼓勵社區(qū)居民參與地方公共事務。因為居民主動參與公共事務的動機來自于保護他們自己的最重要的財富——房地產(chǎn)，因而人們會有極大的興趣和利益沖動通過公共參與（如投票等）來影響地方政府公共開支的決策，如學校建設、污水處理、道路的維修新建等等，因為這些事情有利于房地產(chǎn)價值的提升；
反之，對那些不利于財產(chǎn)增值的公共決策，社區(qū)居民也可以通過投票或其他合法渠道來維護自己的利益。

　　應當明確 ，推行不動產(chǎn)稅，不是簡單地增加某個新稅種的問題，而是要對于房地產(chǎn)相關的稅制作重新設計，應貫徹“寬稅基、簡稅制、低稅率”的原則，稅種有增、有減、有并，總體上不增加居民的稅收負擔，建立符合我國市場經(jīng)濟需要的現(xiàn)代不動產(chǎn)稅制�！皩挾惢�”，就是普遍納稅，盡可能地將不同性質(zhì)的不動產(chǎn)都納入征收范圍；
“簡稅制”，顧名思義，就是稅制盡量做到簡單易行，不同用途的房地產(chǎn)適用相同的稅率，便于居民了解掌握，也便于稅務機關征收管理，同時要大力清理政府部門的個中行政性收費；
“低稅率”就是綜合考慮居民的承受能力和國外的經(jīng)驗，采用固定稅率，從低設計稅率標準。此外，新的不動產(chǎn)稅還應當具有提高土地資源利用效率、調(diào)節(jié)社會貧富差距的效用，也應當讓它成為較低級政府的較為穩(wěn)定的收入來源。

　　據(jù)有關研究，未來的不動產(chǎn)稅將由保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)（交易）環(huán)節(jié)的契稅兩個稅種組成。國際上的經(jīng)驗是，對保有稅采取較低的稅率，而對流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)采用較高的稅率。特別是對居民住宅的保有課稅，一般都實行低稅政策。新加坡財產(chǎn)稅的一半稅率是12%，但居民住宅的稅率只有4%。英國的居民住宅稅率劃分為8個檔次，最低檔次的稅率只有0．67%，最高檔次的稅率也只有2%。而不動產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓的稅率就一般比較高，且大多采用超額累進征收的方式，目的是實現(xiàn)財富的再分配和抑制投機。

　　房地產(chǎn)稅是對每個納稅主體是以其擁有的全部房地產(chǎn)價值為征稅對象，對“自用”還是“出租”不作區(qū)分，以解決出租收入難以掌握控制，易于偷漏稅的問題；
稅率大致在0．3—0．8 %之間，體現(xiàn)的正是“從低”，將規(guī)定一定額度的免征額，以滿足居民的基本居住需求。要讓財富多的家庭多交稅，而貧弱者少交稅，符合“二八”原則，即80%的稅收來自于20%的高收入者，發(fā)揮稅收對居民個人收入“二次調(diào)節(jié)”的作用，才能有效地縮小社會貧富差距。農(nóng)村地區(qū)將暫不征收不動產(chǎn)稅，至于以后征不征，將放在2020年以后再考慮。這應該是一種比較周全穩(wěn)妥的選擇。

　　不動產(chǎn)新稅制將以房地產(chǎn)的市場評估價值為計稅依據(jù)，這是發(fā)達國家通行的做法。它的好處，一是具有隨經(jīng)濟增長而提升的彈性特征，即隨著土地房產(chǎn)價格的升值而相應增加稅收，使稅制具有“自動穩(wěn)定器”的功能，有利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定；
二是能夠比較準確地反映真實的稅基，因為它是以價值為核心的，因而能夠比較好地市實現(xiàn)稅收的公平合理。它的缺點也在這里，以定期評估的市場價值作為財產(chǎn)課稅的依據(jù)比較繁瑣麻煩，對評估者的要求也比較高，但這是隨著政府行政能力的加強和不動產(chǎn)價值評估體系的建立而必須面對和解決的問題，大勢所趨，無法回避。反過來說，如果不以房地產(chǎn)市場評估價值作為計稅依據(jù)，才是沒有出路的選擇。因為發(fā)展中國家一般是以土地面積或財產(chǎn)的賬面價值為財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，雖然有計算、管理簡便的好處，稅收成本也低，但稅收缺乏彈性，無法反映不動產(chǎn)的市場價值，也不利于實現(xiàn)稅的公平征收。房地產(chǎn)的市場價值評估，應建立嚴格的不動產(chǎn)稅的評估機構，今后，只有政府所屬的專職評估機構，才有權對每單元物業(yè)的市場價進行評估�，F(xiàn)在有的城市已經(jīng)建立了類似的機構，需要對這些機構進行進一步的整頓規(guī)范。從各國的經(jīng)驗看，不動產(chǎn)評估工作都不是由商業(yè)性的評估機構承擔的，我們也只能這樣做。另外，還應當建立對不動產(chǎn)評估機構的監(jiān)督檢查機制、完善的業(yè)主申訴機制以及嚴格的公布與反饋機制。其中的道理很簡單，因為它是征稅的前提條件，評估的結果必須得到業(yè)主的認可，才能保證稅款的順利征收。

　　由于不動產(chǎn)稅收入主要用于本地區(qū)的公共服務，好處是負擔與受益的對應關系比較明確，比較易于為居民所理解和接受，同時也可在一定程度上解決地方政府“事權”與“財權”不匹配的老問題。由于不動產(chǎn)稅的課稅對象比較穩(wěn)定，各地方政府易于監(jiān)控，未來的不動產(chǎn)稅將作為級次較低（省以下）的政府稅收體系中的主體稅種。在國外，不動產(chǎn)稅一般也是地方稅，而且大都規(guī)定有地方政府一定的自主裁量權，如美國的財產(chǎn)稅就是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的財政支出規(guī)模、可征稅財產(chǎn)的估價而定，各州的稅率很不一致。英國住房財產(chǎn)稅的最高稅率是最低稅率的25倍。這個經(jīng)驗可供我們思考借鑒。

　　不動產(chǎn)稅屬于直接稅，從法理意義上說，是對公民一部分財產(chǎn)權的“剝奪”，因此，一定要把民主機制引入該領域，稅權歸屬一定要明確，政府應取得全國人民代表大會的明確授權，并給予地方政府以一定的開征、免征的權力，中央政府與地方政府的稅收權限“邊界”應當清晰，并立法固定下來。立法程序一定要公開、透明，保證社會公眾在相關法律的制定過程中擁有有效的參與權和監(jiān)督權。這也許是不動產(chǎn)稅制制定和推出過程中最需要關注也最重要的問題。

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