2010年，在嚴(yán)酷的市場(chǎng)形勢(shì)下，旭輝在上海土地市場(chǎng)的表現(xiàn)引人注目，拿地面積排行僅次于綠地集團(tuán)，全年銷售額達(dá)65億元。 　　 　　2011年初，旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)林中給集團(tuán)制定了2011年銷售額超過(guò)100億元，拿地要達(dá)到10幅的目標(biāo)。在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金緊缺、土地市場(chǎng)冷清的局面下，今年8月剛過(guò)，旭輝逆市拿地已達(dá)11幅，超額完成了全年任務(wù)。
　　
　　雖然調(diào)控的周期和力度超過(guò)了旭輝年初的預(yù)判，多數(shù)房企難以完成年初目標(biāo)成為必然，但第三季度召開(kāi)的集團(tuán)上半年經(jīng)濟(jì)分析會(huì)議上，林中仍舊把明年的發(fā)展目標(biāo)定為年銷售額200億元，力爭(zhēng)2014年銷售額跨過(guò)500億元大關(guān)，進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)第一陣營(yíng)。
　　
　　耗資35億拿地11幅
　　
　　1992年從廈門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)起步的旭輝集團(tuán)有限公司，在2006年12月，改制為旭輝集團(tuán)股份有限公司。由于擔(dān)心快速發(fā)展之后只進(jìn)入幾個(gè)城市會(huì)比較難做，受制于城市的政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，旭輝在規(guī)模很小的時(shí)候就開(kāi)始了全國(guó)布點(diǎn)。
　　
　　2007年，旭輝步入了黃金增長(zhǎng)期，先后在上海、北京、福建、浙江、江蘇等地獲取土地，而后進(jìn)入長(zhǎng)沙、重慶、合肥、廊坊等城市，初步完成了以北京和上海為中心，以環(huán)渤海灣和長(zhǎng)三角為兩翼的“2+X”大框架的搭建，贏得了戰(zhàn)略縱深。
　　
　　隨后，旭輝花了3年的時(shí)間來(lái)打造人才梯隊(duì)、管理模式、授權(quán)模式。目前，旭輝在重慶、合肥、長(zhǎng)沙、鎮(zhèn)江、蘇州、廊坊等10多個(gè)城市的分公司基本都過(guò)了3年的培育期。林中認(rèn)為，走過(guò)了這個(gè)過(guò)程才可以發(fā)力，現(xiàn)在是到了收獲的時(shí)候。
　　
　　去年，旭輝在上海再拿下6塊土地，拿地面積僅次于綠地。與其他房企現(xiàn)金為王、拿地節(jié)奏放緩形成鮮明對(duì)比的是，今年1月份，旭輝率先發(fā)力合肥，以總價(jià)10.67億元一舉拿下濱湖區(qū)BHC-05地塊，溢價(jià)率47.56%。此后，旭輝拿地一發(fā)不可收拾，除了2月和4月外，1-8月，每月都至少有一塊地進(jìn)賬。
　　
　　時(shí)代周報(bào)記者按照旭輝官網(wǎng)上公布的拿地?cái)?shù)據(jù)計(jì)算，至今，旭輝已拿下了11幅地塊，耗資超過(guò)35億元，新獲土地面積總計(jì)186萬(wàn)平方米，集團(tuán)土地儲(chǔ)備增至539萬(wàn)平方米，并且新開(kāi)拓了唐山、天津兩地，涉足城市擴(kuò)大到13座。
　　
　　按照年初林中給旭輝定下的目標(biāo)，如果大的形勢(shì)不發(fā)生突變，2011年銷售額要超過(guò)100億元，2012年則要超過(guò)200億元，力爭(zhēng)2014年銷售額跨過(guò)500億元大關(guān)，進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)20強(qiáng)，成為房地產(chǎn)企業(yè)的第一方陣，成為所在城市的主流地產(chǎn)商。僅至8月，旭輝在拿地上就已超額完成任務(wù)。
　　
　　被傳言赴港上市
　　
　　旭輝相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，年初整個(gè)行業(yè)都沒(méi)有預(yù)計(jì)到今年的調(diào)控政策會(huì)越來(lái)越緊，大部分企業(yè)都很難完成年初制定的目標(biāo)，旭輝在這種大背景下也不例外，但旭輝今年可供銷售的貨值約200多億元，明年拿到預(yù)售證的貨值將有280多億元，旭輝的5年目標(biāo)并沒(méi)有變。
　　
　　“企業(yè)要做強(qiáng)再做大，但房地產(chǎn)企業(yè)在特殊歷史時(shí)期應(yīng)該先做大再做強(qiáng)。房地產(chǎn)是典型的資產(chǎn)支配行業(yè)，企業(yè)規(guī)模越大，取得土地資源、資金資源越容易，人才才能留得住。房地產(chǎn)要發(fā)展，儲(chǔ)備充足的土地資源是第一要?jiǎng)?wù)。市場(chǎng)低迷，說(shuō)不定正是彎道超車的好時(shí)機(jī)�！绷种写饲暗倪@番話很好地闡釋了旭輝逆市拿地，需求規(guī)模增長(zhǎng)的決心。
　　
　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“旭輝此時(shí)逆勢(shì)拿地，一方面為了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做充裕的土地儲(chǔ)備，另一方面，土地儲(chǔ)備作為上市的資本，一旦上市，旭輝的發(fā)展就步入了快車道，上市以后融資、拿地更為方便�？傊�，增加土地儲(chǔ)備，謀求更快上市，成為其快速擴(kuò)張的平臺(tái)和工具。”
　　
　　事實(shí)上，近幾年旭輝一直在做A股上市的努力，但主管部門(mén)遲遲未重新開(kāi)啟房企上市大門(mén)，因此始終未能成行。今年4月，市場(chǎng)一度傳出旭輝籌備香港上市，初步集資5億-6億美元，但遭到了旭輝的否認(rèn)。旭輝方面表示，赴港上市僅是相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)公司提出的建議，旭輝并沒(méi)有提出正式申請(qǐng)。
　　
　　從旭輝公布的銷售數(shù)據(jù)及擴(kuò)張速度來(lái)看，并不遜于近兩年在香港上市的多家房企，因此，調(diào)控之下被傳言赴港上市也不難理解。
　　
　　快進(jìn)快出回籠資金
　　
　　但是，去年全年旭輝的銷售額為65億元，今年拿地資金已達(dá)35億元，這種跑馬圈地如何控制風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。
　　
　　今年6月15日，在上海長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)10號(hào)北地塊的爭(zhēng)奪中，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)52輪的激烈競(jìng)價(jià)，旭輝最終不敵杭州綠城置業(yè)、上海華彬投資有限公司組成的聯(lián)合體。該聯(lián)合體以24.3億元競(jìng)得該地塊。
　　
　　張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前銷售情況來(lái)看，旭輝在房企“第二梯隊(duì)”中發(fā)展相對(duì)良好，這兩年表現(xiàn)出“彎道超車”的跡象�！靶褫x的資金鏈應(yīng)該是相對(duì)緊張，但這種緊張是發(fā)展過(guò)程中表現(xiàn)出來(lái)的，不是由于調(diào)控導(dǎo)致的資金面的問(wèn)題。發(fā)展過(guò)程中缺一些資金對(duì)于企業(yè)有鞭策的作用，是正常的。一方面，有銷售回籠資金、銀行貸款、其他渠道融資來(lái)支撐拿地；另一方面，土地出讓金不是一次性支付的，應(yīng)該有一定的時(shí)間段來(lái)緩沖資金壓力�！�
　　
　　旭輝相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，旭輝非常審慎，不會(huì)盲目拿地，接下來(lái)幾個(gè)月拿地節(jié)奏可能放緩，旭輝目前重點(diǎn)要考慮銷售資金回籠。
　　
　　張宏偉指出，在這個(gè)內(nèi)外環(huán)境相對(duì)比較復(fù)雜的階段，旭輝其實(shí)也面臨著市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。因?yàn)槎�、三線城市盡管也將納入限購(gòu)范圍，但總體政策執(zhí)行力度不會(huì)有一線城市那么大，面臨著相對(duì)可觀的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。此外，由于大型房企參與，一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)，參與的機(jī)會(huì)成本會(huì)越來(lái)越高，相對(duì)于在二、三線城市土地市場(chǎng)拿地，二、三線城市拿地的機(jī)會(huì)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比一線城市低，并且在二、三線城市拿地及開(kāi)發(fā)規(guī)模上的機(jī)會(huì)也會(huì)比一線城市多得多。
　　
　　因此，“旭輝可以采取快速開(kāi)發(fā)的高周轉(zhuǎn)策略進(jìn)行擴(kuò)張，布局還具有發(fā)展機(jī)會(huì)的二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在其他同類房企發(fā)展相對(duì)滯緩的情況下，這些資金周轉(zhuǎn)較好的房企就可以克服發(fā)展瓶頸進(jìn)行彎道超車，超越同類房企，成為區(qū)域市場(chǎng)的主導(dǎo)者，或可與部分大型房企在市場(chǎng)上進(jìn)行角逐”，張宏偉說(shuō)。
　　
　　事實(shí)上，旭輝也一直采取快進(jìn)快出的策略來(lái)解決拿地和開(kāi)發(fā)資金的平衡問(wèn)題，旭輝相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，旭輝是沒(méi)有上市，是內(nèi)生型企業(yè)，成長(zhǎng)速度還是比較快的，復(fù)合增長(zhǎng)率集團(tuán)定的目標(biāo)也比較高，實(shí)際上復(fù)合增長(zhǎng)率接近60%，通過(guò)快速開(kāi)發(fā)提高周轉(zhuǎn)率。在土地儲(chǔ)備上實(shí)行“有限儲(chǔ)備滾動(dòng)投資”，大部分地都是一年之內(nèi)開(kāi)工，快的話一年后可以銷售，基本上10個(gè)月就可以銷售。土地儲(chǔ)備上，有限儲(chǔ)備滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，銷售買地，再銷售買地，買的地都是可以快速開(kāi)發(fā)的地，不買動(dòng)遷的地。推盤(pán)策略上是隨行就市，小批量多批次，爭(zhēng)取每次開(kāi)盤(pán)都能去化50%，定價(jià)時(shí)按銷售50%來(lái)定價(jià)，確保銷售策略是有彈性的，隨著市場(chǎng)變化而變化。
　　
　　這種確保銷售的彈性定價(jià)策略在調(diào)控下顯露無(wú)遺，雖然旭輝不斷進(jìn)入二線城市，但上海依然是旭輝的重鎮(zhèn)，今年旭輝有12個(gè)項(xiàng)目遍及多個(gè)區(qū)縣。為了快速回籠資金，今年11月初，位于上海寶山區(qū)的旭輝?瀾悅灣原本打算定價(jià)12800元/平方米，但開(kāi)盤(pán)的時(shí)候價(jià)格直降3000元/平方米，成為該區(qū)域內(nèi)首個(gè)價(jià)格跌破1萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，最終表達(dá)購(gòu)買意向與認(rèn)籌的客戶近100%。

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