城市綜合體究竟該怎么建?如何發(fā)展具有濟南特色的城市綜合體? 　　3月18日上午,由中共濟南市委政研室、中共濟南市委宣傳部、《走向世界?天下泉城》主辦的“如何打造濟南特色的城市綜合體”大型研討會在市委辦公樓4樓會議室舉行。 濟南市政府研究室、中共濟南市委黨校、濟南市建委、濟南市小清河開發(fā)建設投融資管理中心、濟南市社科院等部門相關領導、專家學者,多家媒體界人士參加了本次研討會。
　　城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體,除了具有本身固有的基本特征之外,還將受到每個城市文化習俗、消費模式理念等因素的影響�？梢哉f,每個綜合體其實都有著自己獨特的個性,是不可復制的。
　　
　　發(fā)展特色綜合體是城市發(fā)展關鍵
　　研討會上,濟南市政府研究室處長劉大永對濟南市目前16個城市綜合體項目進行了介紹。根據(jù)規(guī)劃,目前濟南16個城市綜合體布局為老城區(qū)6個,東部5個,小清河3個,西部2個。力爭盡快形成功能布局合理、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)突出、城市特色鮮明、綜合效益明顯的城市新空間。同時優(yōu)化提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),大力發(fā)展科技研發(fā)、泉城傳統(tǒng)藝術、生態(tài)環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè),規(guī)劃建設高檔次、高水準、高起點的深具濟南城市特色的綜合體。
　　西客站片區(qū)等16個城市綜合體作為新區(qū)開發(fā)、老城提升和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的龍頭,承載著新的歷史機遇下城市發(fā)展新的夢想和圖景。其中,小清河濱河新區(qū)被列入三大重點發(fā)展的新區(qū),濼口、華山片區(qū)在重點推進的16個城市綜合體之中。
　　如何打好綜合體建設與城市特色的“結合牌”,成為發(fā)展綜合體的關鍵。濟南市小清河開發(fā)建設投融資管理中心總工程師黃蓓談了個人觀點:首先,城市綜合體不是城市功能的簡單復合,也不是要建造一大堆絢麗多彩的CBD,其靈魂是“文化與精神”;其次,打造城市綜合體要明確區(qū)塊特色定位,城市綜合體的開發(fā)建設不能“千城一面”,必須根據(jù)不同區(qū)域、地段的特點,來研究如何形成自己的特色,不能照搬一個項目的模式。城市綜合體規(guī)劃,應結合地理位置、資源等條件,注重綜合體特色的打造;第三,打造有特色、有生命力、輻射力強的城市綜合體,其核心應當是產(chǎn)業(yè)支撐。產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的是大量的就業(yè)機會、不斷增加的稅收、功能齊全的配套等。如以旅游業(yè)為支撐的綜合體,景觀中心是主打,是這一綜合體發(fā)展的龍頭關鍵,其他酒店、商業(yè)、娛樂、居住等設施都是為旅游業(yè)配套的。
　　濟南市建委發(fā)展規(guī)劃處處長劉端明表示,在城市綜合體建設中的核心規(guī)劃是多種業(yè)態(tài)的整合與組合,每個城市綜合體都要尋求“差異化”的發(fā)展,避免在業(yè)態(tài)上的雷同,這樣才會使項目本身成為城市的獨特地標,融入這個城市本身的特質(zhì)。
　　中共濟南市委黨校經(jīng)濟管理教研部副教授張志勇表示,城市綜合體不能千篇一律,應通過不同類型的選擇塑造綜合體特色,綜合體特色可以通過差異化和規(guī)�；�達成。綜合體分為很多種類,如:商務區(qū)型、商業(yè)區(qū)型、政務區(qū)型、產(chǎn)業(yè)型、交通干線型、交通節(jié)點型、社區(qū)型、旅游型等。濟南的綜合體應緊密結合本地實際,以商務區(qū)型、商業(yè)區(qū)、政務區(qū)型、交通干線型節(jié)點型、旅游型綜合體為主要選擇類型,突出特色功能的打造。
　　研討會上,也有專家提出了城市綜合體建設應與“健康城市”相互支撐、共同發(fā)展的理念。濟南社科院研究員呂榮斌說:“‘健康城市’的‘健康’不僅是人的健康,而是以促進人的健康為動力的社會環(huán)境健康、生態(tài)環(huán)境健康、所有人群的健康。這‘大健康觀’就是科學發(fā)展觀在城市建設中的實踐,以此理念提綱挈領濟南城市建設�！�
　　
　　城市綜合體的運營思維
　　城市綜合體開發(fā)不僅是一個地產(chǎn)模式,更是一個城市發(fā)展和運營的問題。作為地產(chǎn)開發(fā)高級模式,城市綜合體必須與城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費能力等合拍、互動。城市經(jīng)濟、城市規(guī)模、城市地理、特色文化等決定綜合體的數(shù)量、體量和結構,且城市特征導致城市綜合體傾向于區(qū)域特性的發(fā)展,并影響其結構、內(nèi)在特征及輻射范圍。每個城市都在選擇合適自己發(fā)展的城市綜合體。對于投資商而言,不但要有雄厚的實力,更要具備前瞻性眼光。因為從進入城市,到項目啟動,建設運營都面臨著不同的選擇。通過這些選擇,使得項目不再是一個地產(chǎn)項目,而是成為城市的一個強大的核基因,與城市成長。
　　對此,研討會上,中共濟南市委黨校經(jīng)濟管理教研部副教授張志勇從城市綜合體的運營前期、中期和后期需注重的方面,闡述了個人觀點:
　　
　　運營前期:注重與城市功能的結合
　　城市綜合體,是城市功能的擴展、延伸與整合。在城市綜合體的運營前期開發(fā)中應特別注重、抓緊編制前期規(guī)劃。前期規(guī)劃核心是對項目地塊的解讀、項目周邊情況、所處區(qū)域價值、城市商業(yè)發(fā)達程度、居民購買力及消費習慣等。在對項目進行科學嚴密的可行性研究基礎上,抓緊編制城市綜合體專項規(guī)劃,進一步明確全市城市綜合體發(fā)展方向、目標任務和功能布局等,要高起點規(guī)劃、高標準設計、高質(zhì)量建設。
　　其次,量力而行,合理空間布局。綜合體的建設對城市發(fā)展水平、開發(fā)商實力、交通地理環(huán)境等有著嚴格的高標準要求。超出城市承載能力的綜合體建設不但起不到拉動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造經(jīng)濟效益、改善人民生活的作用,反而會成為城市發(fā)展的累贅和難以擺脫的負擔。綜合體的開發(fā)建設要從本地實際出發(fā),量力而行,合理空間布局,重點謀劃,重點打造,條件成熟一個打造一個。
　　
　　運營中期:注重與產(chǎn)業(yè)因素的結合
　　啟動階段選準第一啟動產(chǎn)業(yè),提高成功率。在運營中期啟動階段城市綜合體必須融入產(chǎn)業(yè)因素,與產(chǎn)業(yè)因素的結合可以迅速聚集生產(chǎn)要素,提高綜合體自我發(fā)展的能力。在與產(chǎn)業(yè)因素的結合的過程中,啟動階段應注意選準綜合體第一啟動產(chǎn)業(yè)。城市綜合體是多項城市功能的組合,在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上也必須是多項產(chǎn)業(yè)的組合。啟動階段這種產(chǎn)業(yè)組合不能平衡發(fā)展,而應選擇出第一啟動產(chǎn)業(yè),以達到集中資源、提高綜合體運營成功率的目的。
　　綜合體項目地塊的條件。城市綜合體主要生長在四種區(qū)域:城市中心商務區(qū);城市新區(qū)(城市副中心);城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū);城市大型交通樞紐地區(qū)。不同的項目地塊具有不同的功能優(yōu)勢,因而對不同的產(chǎn)業(yè)選擇就具備了相應的限制條件。
　　
　　運營后期:注重與區(qū)域升級發(fā)展的結合
　　城市綜合體對于區(qū)域的升級發(fā)展是非常重要的。要促進區(qū)域發(fā)展,首先要以城市綜合體為龍頭,整合區(qū)域資源,為區(qū)域升級發(fā)展打下基礎。整合區(qū)域資源是指綜合體的運營開發(fā)和周邊環(huán)境資源的開發(fā)相結合,為其它環(huán)節(jié)創(chuàng)造機會,和周邊的商務、居住、餐飲、娛樂等形成互動,從而進行綜合利用和協(xié)調(diào)、合理開發(fā)。
　　建造綜合體的根本目的是使土地價值和區(qū)域價值最大化。城市綜合體的最大價值不單單是滿足物質(zhì)層面的消費,它對于人群的精神層面也會產(chǎn)生非常大的提升。綜合體的單純開發(fā)對于城市核心地塊來說相當于是資源的浪費,應充分利用綜合體是“城市名片”、“城市地標”的廣告效應,提升該地區(qū)的人文價值。
　　
　　How to build a city complex and how to develop a city complex with Jinan characteristic?
　　A city complex is a building cluster that is an agglomeration of urban life. Besides its own intrinsic characteristics, it is influenced by many factors such as culture, customs as well as the notions and modes of consumption in each city. It can be said that each city complex has its own unique character that can not be duplicated.
　　Firstly, the city complex is neither the simple combination of city functions nor the construction of many bright and colorful CBDs. It is essentially cultural and spiritual. City construction in developed countries never loses the identity of each city’s own culture and character. However, in China, whether the city complex is successful or not is to a great degree measured economically. The problems of “extensive developing mode, stereotyping, lack of fineness, and little consideration given to original culture and elements” need great attention to be paid to them.
　　Secondly, characteristic areas should be clearly established in the construction of the city complex, which should not be the same as others. A city’s unique features should be formed through research based on the characteristics of different areas and sections, and indiscriminate intimation of the same project is not permissible. Such conditions as the geographic location, and resources should be taken into account when planning the city complex and importance should be attached to building up a city complex with characteristics. Thirdly, the industrial backup should be the core in the process of building up a characteristic, vigorous city complex with a strong radiating force. The development of industry will bring a large number of employment opportunities, constant growing tax revenue and fully functional support facilities. Take the city complex supported by the tourist industry for example, the scenic beauty must be the main business and the lynchpin for developing such a city complex. Other facilities including hotels, commerce, entertainment, or accommodation are all matched with the tourist industry.

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