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釣魚臺七號院 [釣魚臺七號院挑戰(zhàn)暴利]

發(fā)布時間:2020-02-16 來源: 短文摘抄 點擊:

  6月,中國最貴的公寓不再只有湯臣一品,還有北京城的釣魚臺7號院。      如果這是一場樓盤炒作,它可謂完美。釣魚臺7號院在開售兩年后,僅用一周時間,就貼上了“國內(nèi)最貴”、甚至“亞洲最貴”的標(biāo)簽闖入人們的視線。一切始于5月12日,釣魚臺7號院推出23套房源,其中3號樓售價30萬元/平方米。
  在國家加緊調(diào)控房價,發(fā)改委放話將對房價“反暴利”之際,釣魚臺7號院的天價公寓名震京城。
  調(diào)控下的豪宅新貴
  
  北京,阜成路南二街。63歲的衛(wèi)蘭在這里生活了40年。6月7日,正午的陽光沒能照亮筒子樓的過道,黑暗中的衛(wèi)蘭說了句,“家里像個垃圾場”。其實,筒子樓外已是棚戶區(qū),垃圾圍樓。
  從衛(wèi)蘭家的廚房向北望去,百米開外矗立著四幢紅磚大樓。最近,衛(wèi)蘭和老伴總抱怨著,這個京城最貴樓盤擋住了他們出行的老路,“那里以前叫做玉淵潭鄉(xiāng)前莊子村”。2005年,搬遷后的村莊建起了一座樓盤――釣魚臺7號院(以下簡稱7號院)。
  以黃金地段作為賣點的7號院,顯然沒有把南面這一片棚戶區(qū)考慮在內(nèi),而是叫賣起棚戶區(qū)以南的玉淵潭公園。7號院的樓盤介紹上寫道,南距玉淵潭公園61公頃湖面僅80余米,坐望75萬平米皇家園林,公園內(nèi)水闊林豐鳥語,柳岸長堤石橋為景,樓臺亭閣間有綠蔭花卉,古典情調(diào)與咫尺湖光水色盡收眼底。
  衛(wèi)蘭說,她從沒想過,自己的鄰居會是京城最貴的公寓。
  出乎意料的還有7號院的傲人銷售業(yè)績。自2009年7月開盤以來,7號院一直領(lǐng)漲京城豪宅市場。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2009年8月18日,東釣魚臺家園(即釣魚臺7號院),總計售出房屋23套,成交均價7.28萬元/平方米,趕超盤古大觀7.1萬元/平方米的價格,一舉奪下京城“最貴樓盤”的稱號。
  隨后5個季度,7號院穩(wěn)居寶座。在2010年二季度商品住宅成交均價排名中,7號院排名第一,成交均價高達10.94萬元/平方米。這一均價與2009年開盤時相比,漲幅高達50%。
  5月12日,釣魚臺7號院推出的23套房源價格再創(chuàng)京城新高,其中3號樓均價為30萬元/平方米。1、4號樓為20萬元/平方米,2號樓則為18萬元/平方米。
  電影《大腕》中,一位住在精神病院的開發(fā)商滔滔不絕地向病友們描述著“不買最好,只買最貴”的理念。如今,7號院檢驗著它的可行性。據(jù)銷售人員稱, 小區(qū)共有106套公寓,目前已售出90%,可售房源僅剩10套。
  4月底,發(fā)改委表態(tài),“正在研究對商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,從而使得商品房價格能夠保持在合理水平”。7號院的天價因此顯得不合時宜。一些業(yè)內(nèi)人士直指,30萬元/平方米存在暴利。
  面對質(zhì)疑,北京市住建委市場處相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng),住建委從未審批過價格,“一房一價”政策只要求報備。7號院的銷售人員則稱:“30萬元/平方米為最高可以銷售的價格,實際上僅有一套1000平方米的樓王達到30萬元/平方米;另外兩套在售樓王價格每平方米十七八萬元,其余普通房源價格在13萬-16萬元/平方米!
  政府的網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,截至5月底,7號院的成交均價突破11萬元/平方米。但記者發(fā)現(xiàn),與7號院相近的另一商品房樓盤成交均價是4萬元/平方米。這意味著,當(dāng)4萬元能買到其他樓盤的1平米時,在釣魚臺7號院,你甚至買不到1平米的車位。因為,7號院的車位售價是4.5萬元/平方米。
  
  科研用地變身豪宅
  
  開發(fā)商中赫集團的官網(wǎng)上,僅有潦潦幾句話描述著7號院的過往,沒有提及收購過程、收購價格,“2006年4月29日,中赫集團收購玉淵潭項目!薄2008年1月16日,玉淵潭項目正式啟用‘釣魚臺7號院’名稱。”“2009年7月21日,釣魚臺7號院項目開盤!
  7號院面世后,定位為“海淀區(qū)高端人文社區(qū)”,主打樓盤的黃金地段。7號院的地理位置確實“顯赫”,西邊、南邊緊挨玉淵潭;北邊是海軍總醫(yī)院、航天系統(tǒng)家屬樓;東邊則是軍事用地。與此同時,7號院提供每戶私人管家等一系列富人服務(wù)。
  風(fēng)景、資源和五星級的物業(yè),這一切讓天價看似物有所值。但是,事實上釣魚臺7號院存在著暴利的可能。
  六建宿舍屬于前莊子村管轄范圍的南端。2005年,前莊子村面臨征地拆遷。六建宿舍的每一個住戶觀望著百余戶村民的拆遷,這其中包括衛(wèi)蘭。
  衛(wèi)蘭說,當(dāng)時,部隊以“重點科研工程用地”的名義征地,千余名村民以6000-10000元/平方米的價格搬離村莊。根據(jù)北京市相關(guān)部門發(fā)布的數(shù)據(jù),2005年,北京普通商品住宅均價6721元/平方米,二手房均價為4286元/平方米。
  隨后,記者在北京市住建委官方網(wǎng)站上查詢到相關(guān)征地信息。在一則《國家重點綜合科研項目公告》中稱,“項目建設(shè)單位為北京市東釣魚臺建設(shè)項目部,項目性質(zhì)為房地產(chǎn)開發(fā)類,項目東至玉淵潭路西紅線,西至釣魚臺醫(yī)院,南至玉淵潭公園,北至海軍總醫(yī)院南圍墻”。公告由“北京海淀區(qū)拆遷科”發(fā)布,時間為2005年9月29日。
  時隔不到半年,中赫置地將這片科研用地收入囊中。按照國家相關(guān)規(guī)定,2007年1月31日以前,軍隊土地可以以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)給地方,1月31日后所有需要有償轉(zhuǎn)讓的軍隊空余土地都要執(zhí)行招拍掛制度。中赫集團趕在“大限”前簽約買下土地。
  經(jīng)記者查詢,2008年中赫置地拿到了國土局和海淀區(qū)政府頒發(fā)的土地使用證書。這時,前莊子村已是出讓地,可以建設(shè)住宅。
  張樹齊在建筑業(yè)摸爬滾打已有十余年,隨著商品房的蓬勃發(fā)展,數(shù)年前他進入房產(chǎn)企業(yè),運作項目開發(fā)。最近幾個月,張樹齊奔波在三亞等地“考察豪宅”,因為他負(fù)責(zé)的新項目也想借一把豪宅的東風(fēng)。
  張樹齊介紹,樓盤開發(fā)的投入主要分為土地成本、建筑成本和運營成本。他分析7號院銷售官網(wǎng)上的公開資料后認(rèn)為,天價樓盤的建筑成本為8000元/平方米,“上下浮動10%-20%”。
  張樹齊說,7號院的建造和裝修材料宣稱為國際頂尖品牌,但除了電梯外,均未標(biāo)明品牌名稱,“一臺原裝進口三菱的最高配置不過200萬,何況還能分?jǐn)偟綉簟!?
  在張樹齊看來,釣魚臺7號的裝修并不奢華,沒有防彈窗,市政供熱水,而不是直接溫泉入戶。
  綜合衛(wèi)蘭和張樹齊的說法,不難算出,釣魚臺7號院除去運營成本外,每平米的造價在2萬元上下。由此推算,暴利確實存在。
  著名品牌專家李光斗在接受媒體采訪時,如是分析7號院的定價策略!霸谲囌股,與一輛3000萬元的車相比,消費者會覺得幾十、幾百萬元的車便宜。同樣的道理,在30萬元/平方米的房子面前,消費者就會覺得十幾萬元/平方米的房子是可以承受的!
  
  年輕的開發(fā)商
  
  順利拿下科研用地,成功改變土地性質(zhì),開發(fā)京城天價樓盤,開發(fā)商的背景讓人好奇。今年年初,任志強在微博曝料,稱宋丹丹老公趙玉吉是釣魚臺七號院的開發(fā)商。
  趙玉吉曾任首都鋼鐵公司總經(jīng)理、副董事長,中國國防物資總公司總經(jīng)理,中國機電設(shè)備總公司總經(jīng)理,一系列國企任職經(jīng)歷讓人猜測中赫的國企身份。
  但隨著調(diào)查的深入,中赫置地的母公司中赫集團浮出水面。據(jù)北京市工商局網(wǎng)站的資料,中赫集團成立于2005年,是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開發(fā)為主的集團公司。
  中赫集團法人、董事長周金輝才是釣魚臺7號院的真正“大佬”。而處在風(fēng)波中的趙玉吉早已在去年離職。
  自2005年9月8日注冊中赫集團以來,周金輝以法定代表身份在北京注冊了一系列的公司,2006年7月、2008年1月、2009年11月,周金輝分別注冊了中赫置地投資控股有限公司、中赫置地有限公司、北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此外,周金輝還注冊了一系列與地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)的公司。
  周金輝沒有公開其個人信息,從不接觸媒體,僅有業(yè)內(nèi)人士曾做過如是描述:“這個企業(yè)的老板是河北人,背景比較深!
  目前,中赫集團旗下開發(fā)的項目有北緯40度、釣魚臺7號院等項目。但中赫集團通過各種形式收購這些項目,并沒有在招拍掛市場拿過土地。
  
  政府調(diào)查反暴利
  
  5月27日下午,北京市民李斌接到7號院售樓處的電話,通知他次日的看房計劃改期,“對方解釋因部分業(yè)主辦理入住,導(dǎo)致人手不足”。李斌未曾多想,但當(dāng)他再次撥打預(yù)約熱線時,電話已無人接聽。
  其實,北京市住建委會同地稅局當(dāng)天開始了對釣魚臺7號院的調(diào)查。6月2日,北京市住建委對外宣布,已限制該項目中23套被社會和媒體質(zhì)疑定價過高房源的網(wǎng)簽,要求該項目開發(fā)企業(yè)中赫置地投資控股有限公司暫停對外銷售以上房屋。隨后,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上,釣魚臺7號院5月12日推出的23套房源,已被標(biāo)明“不可售”,并屏蔽其過往的銷售信息。
  “政府試圖通過稅收壓縮7號院的暴利”,從事房地產(chǎn)十余年的趙娜道破其中的玄機,并向記者分析相關(guān)機構(gòu)的調(diào)查內(nèi)容。趙娜稱,當(dāng)一個樓盤的銷售率超過85%時,地稅部門可進入企業(yè)清算后,征收土地增值稅;與此同時,如果樓盤投入使用后,國稅部門可對企業(yè)征繳企業(yè)所得稅。
  當(dāng)稅務(wù)機關(guān)進入企業(yè)調(diào)查后,可取得施工賬本進行清算,根據(jù)其成本核算利潤。趙娜說,土地增值稅將是此次調(diào)查的重點,因為目前國家規(guī)定,土地增值稅稅率最高可達到利潤的60%,“也就是利潤的三分之二被國家征收,這樣的高稅收足以壓死一個中小企業(yè)”。
  如今,重重保安把守在7號院外,院內(nèi)的裝修聲不絕于耳。政府的調(diào)查似乎沒有打亂7號院的腳步。但6月9日起,釣魚臺7號院銷售官網(wǎng)撤掉百度的推廣,并在原本的黑色背景官網(wǎng)上打上了耀眼的白字“網(wǎng)站正在維護中”。
  政府的調(diào)查真讓中赫集團害怕了,還是連調(diào)查都是一次躲過風(fēng)口浪尖的舉措?一切只能拭目以待政府承諾的“及時公布調(diào)查結(jié)果”。
  
 。ㄎ闹行l(wèi)蘭、張樹齊、趙娜均為化名)
  

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